Ko gradi grad tim traži kopilota za misiju “Pametnija zgrada”!

Udruženje Ko gradi grad (Beograd) uporno priprema pionirski poduhvat novog modela zadružnog stanovanja u Srbiji. “Pametnija zgrada” pristup je zasnovan na principima pristupačnosti i udruživanja, nastao kao odgovor na akutni nedostatak opcija za one koji svoje stambeno pitanje ne mogu ili ne žele da rešavaju pod trenutnim tržišnim uslovima. Ko gradi grad radi na formiranju ekosistema koji će omogućiti da ovaj model postane stvarnost. Tako smo pokrenuli stambenu zadrugu (prvu posle dvadeset godina u Beogradu), sa ciljem da zadrugarstvu damo novi pravac, kroz realizuju pilot projekata stanovanja u kolektivnom vlasništvu – neprofitnog i nespekulativnog karaktera. A kako bi iznašli solidarne načine finansiranja, zajedno sa sestriniskim organizacijama iz regiona pokrenuli smo Evropsku zadrugu MOBA Housing.

Upravo lansiramo rad sa dve grupe zainteresovane da formiraju stambene zajednice po ovim principima. I za ovu uzbudljivu, ali i delikatnu misiju potrebno nam je pojačanje! Ukoliko želite da doprinesete promeni paradigme stambenih prilika i odnosa, kroz pripremu terena za realizaciju prve Pametnije zgrade(a), i vaše kvalifikacije i kvaliteti odgovaraju ovim potrebama, prijavite se za poziciju:

(Ko)producent/-kinja razvoja pilot projekta pristupačnog, udruženog stanovanja

Svrha pozicije: (Ko)producent/-kinja treba da doprinese razvoju pilot projekta Pametnije zgrade kroz rad sa prvim stambenim zajednicama, pripremom akcionog plana, uspostavljanjem strateških partnerstava, pripremom projektne dokumentacije, dokumentovanjem procesa i pripremom fandrejzing kampanje koja će podržati realizaciju pilot projekta.

Konkretnije, od (ko)producenta/-kinje se očekuje da koordiniše, implementira i prati aktivnosti formiranja dve pilot zajednice kroz direktan i redovan rad sa njihovim članovima, prikuplja informacija o potrebama i kapacitetima zajednica, zajedno sa drugim članovima tima učestvuje u identifikaciji lokacija za izgradnju, razvija predloge projekata i fandrejzing kampanju, i priprema inpute neophodne za realizaciju pilot zgrade.

Takođe, (ko)producent/-kinja treba redovno da deli informacije i izveštava o razvoju pilot zajednica, kao i o razvoju partnerstava – interno Ko gradi grad timu i eksterno na web stranici i društvenim mrežama organizacije, i da identifikuje i koristi prilike da promoviše rezultate projekta radi veće vidljivosti pilot projekta i širenja podrške za novi model zadružnog stanovanja, ali i rezultata organizacije u celini.

Potrebne kvalifikacije: 

  1. Visoka stručna sprema (kulturni menadžment/produkcija, antropologija, sociologija, političke nauke, arhitektura i urbanizam i srodne oblasti).
  2. Poželjno je minimum tri godine iskustva u neprofitnom, kulturnom ili biznis sektoru, u radu sa ljudima/zajednicama, sprovođenje projekata, poslovnom ili organizacionom razvoju, organizovanju događaja, kampanja ili zagovaranju.
  3. Odlična informatička pismenost i iskustvo rada na daljinu (odlično poznavanje offline i online office paketa, aplikacija za telekonferencije).
  4. Odlično znanje srpskog i engleskog jezika.
  5. Iskustvo i poznavanje tehnika prikupljanja sredstava će se smatrati za prednost.

Ključne kompetencije:

  • odlična sposobnost komunikacije sa ljudima iz različitih okruženja
  • iskustvo u okupljanju i mobilizaciji ljudi
  • razvijene veštine planiranja, organizacije i koordinacije
  • dobre analitičke veštine, znatiželja, inventivnost
  • razumevanje važnosti i praktikovanje pažnje i međusobne podrške u timu
  • sposobnost za samostalno obavljanje posla uz minimum supervizije
  • iskustvo u projektnom upravljanju
  • pouzdanost, fleksibilnost i istrajnost
  • afinitet ka solidarnom i zadružnom organizovanju, zajedničkim dobrima

Šta nudimo:

  • rad na jedinstvenom, pionirskom projektu
  • mogućnost oblikovanja sopstvenog posla
  • izazovne radne zadatke
  • rad u podsticajnoj sredini
  • uključivanje u širi kontekst rada i inicijative organizacije
  • fleksibilno radno vreme, za period od šest meseci, uz mogućnost produženja
  • rad od kuće uz redovna timska okupljanja, online i uživo

Visina naknade: Do EUR 6.000 bruto tokom perioda angažmana.

Prijavljivanje:

Prijavu, koja uključuje motivaciono pismo (do jedne strane) i CV (do tri strane),  poslati do 15. juna 2021. godine na info@kogradigrad.org, s naznakom “(Ko)producent/-kinja razvoja pilot projekta”.

Uži krug kandidata i kandidatkinja biće obavešten o selekciji do 20. juna 2021. i pozvan/a na razgovor. Početak radnog odnosa planiran je za početak jula 2021.

Raspis u PDF obliku možete skinuti sa ovoga linka.

MOBA HOUSING SCE: uspostavljanje finansiranja za zadružno stanovanje

Za snimak vebinara kliknite na sliku iznad ili pratite sledeći link: https://fb.watch/4p_haelE82/

Pristup finansijama jedna je od glavnih prepreka sa kojom se širom Istočne i Jugoistočne Evropi suočavaju inicijative za pristupačno zadružno stanovanje. U potrazi za brzim i visokim profitom, ulaganje gotovo jedino ide ka tržišnim modelima stanovanja. Ovi modeli, koji isključivo promovišu privatno vlasništvo nad stanovima, nisu dostupni mnogima koji nemaju značajan kapitala za kupovinu stana ili udeo za hipoteku.

U ovakvom kontekstu, 2017. godine Ko gradi grad i pionirske stambene zadruge iz još četiri zemalje regiona udružile su snage i osnovale stambenu mrežu MOBA* (od 2020. Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE). Jedan od glavnih ciljeva MOBE je izgradnje infrastrukture za pristup neophodnim investicijama za zadružni stambeni sektor. Takva ulaganja mogla bi pokrenuti talas stambenih projekata koje vode zajednice i dovesti do pristupačnijih stanova.

Vebinar, koji ovde prenosimo, predstavio je rad MOBE i projekte zadružnog stanovanja njenih organizacija članica iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba.

Neka od pitanja kojima se diskusija bavila su: Kakvo je stanje zadružnog stanovanja u zemljama odakle su članica MOBE? Gde se svaka od stambenih inicijativa trenutno nalazi? Koje su glavne prepreke za finansiranje zadružnog stanovanja u Istočnoj i Jugoistočnoj Evropi? Koja je bila motivacija za pokretanje MOBE? Zašto je korisno imati regionalnu perspektivu? Kakva finansijska rešenja MOBA razvija, koji su joj ambicija i planovi? Kako pristupačnost i ekološki održivi oblici gradnje, koje pripremaju neke od članica, idu zajedno?

Učesnici: Zsuzsi Pósfai (Rakoczi Collective, Budimpešta), Ana Džokić i Marc Neelen (Ko gradi grad/Pametnija zgrada, Beograd), Rok Ramšak (Zadrugator, Ljubljana), Darovan Tušek (Zadruga otvorena arhitektura, Zagreb), Adéla Zicháčková (Sdilene domi, Prag). Moderator: Natasa Szabo (Centar za solidarnu ekonomiju, Budimpešta).

Vebinar su organizovali Centar za solidarnu ekonomiju i magazin Fordulat iz Budimpešte. 

*U našem i susednim jezicima, reč “moba” odnosi se na sada gotovo zaboravljeni običaj međusobnog ispomaganja domaćinstava u selima.

Više informacija o MOBI: www.moba.coop

Stanovanje u rukama zajednica: konkretan odgovor na efekte pandemije

Kakav uticaj naša stambena situacija i komšijski odnosi imaju na ličnu i kolektivnu sposobnost da se nosimo sa zdravstvenim i ekonomskim uticajem pandemije COVID-19? Prenosimo vam rezultate upravo završenog globalnog istraživanja koje su o ovom pitanju pripremili UrbaMonde i We Effect, organizacije koje podržavaju razvoj različitih formi stanovanja u rukama zajednica.

Detaljan izveštaj preuzmite ovde! (PDF, engleski)

Kontekst studije

Novi koronavirus (COVID-19) obeležio je 2020. godinu i ostavio značajne posledice na većinu svetske populacije. Širom sveta nacionalne, regionalne ili lokalne vlasti i međunarodne organizacije savetovale su građane da ostanu i rade kod kuće, smanje fizički kontakt i socijalne interakcije, ograniče kretanje i ekonomsku aktivnost na “najvažnije”.

Tokom godine organizovano je stotine vebinara iz oblasti ljudskih prava, stambene pravde, feminističkog i inkluzivnog urbanog planiranja. Neke od njihovih ključnih poruka su:

• Značajan deo čovečanstva ne može ostati, učiti ili raditi od kuće, jer za to nema odgovarajuće stambene uslove. • U mnogim zemljama radnici i radnice koji obavljaju neformalni rad i neplaćeni kućni posao, posebno žene, su isključeni iz sistema socijalne zaštite i nege, ne mogu ostati kod kuće jer zavise od svog dnevnog prihoda kako bi se prehranili, plaćali kiriju, slali novac porodicama itd. • Prinudna iseljenja usred pandemije izlažu decu, odrasle i čitavo društvo virusu i različitim socijalnim problemima. • Izolacija i druge mere imaju više uticaja na žene, s obzirom na njihovu ulogu u domaćinstvu. Žene su takođe izloženije nasilju u porodici, koje je u porastu od početka mera izolacije. • Postojeće nejednakosti u pogledu pristupa zdravstvenoj zaštiti i ekonomiji dramatično su se povećale, pogađajući posebno beskućnike, stanovnike siromašnih naselja, prenaseljenih stanova, prigradskog socijalnog stanovanje, izbegličkih kampova, i mnoge druge. • “Adekvatno stanovanje” je ljudsko pravo, priznato Univerzalnom deklaracijom o ljudskim pravima iz 1948. godine i Međunarodnim paktom o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima iz 1966. godine, koje je neophodno za ostvarivanje drugih prava. Iako se često pominje u nacionalnim ustavima, ovo pravo često nije zagarantovano u praksi ili je kršeno, posebno u kriznim vremenima.

Ovaj izveštaj bavi se procenom odnosa između tipa stanovanja i obima u kojem su stanari pogođeni pandemijom COVID-19 (u pogledu zdravstvenih, socijalnih i ekonomskih uticaja). Studija se zasniva na hipotezi da su inicijative u kojima stanovanje vode zajednice koje u njima žive (stambene zadruge, zemljišni fondovi zajednica/Community Land Trust-CLT, zajedničko stanovanje/co-housing, namenski nastale zajednice i naselja sa snažnim osećajem solidarnosti i učešća) omogućile njihovim stanovnicima da kolektivno organizuju samopomoć, odbrane svoje prava, spreče prinudno iseljavanje i razviju druge mehanizme otpornosti kao odgovor na gubitak i smanjenje prihoda usled pandemije.

Između septembra i novembra 2020. sprovedeno je globalno istraživanje i 52 intervjua kako bi se dokumentovali, razumeli i analizirali odgovori zajednica i pojedinaca koji žive u raznim vrstama stanovanja u različitim zemljama na višestruke krize izazvane pandemijom COVID-19.

Sigurnost stanovanja u zavisnosti od modela vlasništva nad zemljištem i stanovima

Zaključci

U poređenju sa neregulisanim stambenim situacijama, stanovanjem pod zakup i standardnim privatnim vlasništvom, u ovim vremenima stanovanje u rukama zajednica dalo je važne prednosti njihovim stanarima kroz:

Sigurnost upravljanja: ovi modeli nude veću zaštitu od prinudnih iseljenja, zaplene imovine ili pritiska za preseljenjem, čak i ako ljudi izgube deo svojih prihoda (kroz sigurnosne fondove, kolektivnu otplatu kredita, mesečnu otplatu proporcionalnu prihodima, pregovarački kapacitet sa finansijerima …) .

Stvaranje prihoda: grupe koje su se prethodno organizovale oko zajedničke štednje ili stanovanja pre će uspostaviti nove aktivnosti koja donose prihod i prilagođavaju se gubitku posla i ekonomskoj krizi (proizvodnja sapuna i maski, kupovina hrane komšijama).

Solidarnost u akciji: komšije se poznaju (bore se zajedno za stanovanje, učestvuju u skupštinama, odborima i aktivnostima …), znaju koje situacije su ranjive i lakše veruju i pomažu jedni drugima (bolesni, stariji, deca, nezaposleni itd.).

Zajedno protiv izolacije: kolektivne aktivnosti smanjuju opterećenost, posebno ženama, ali takođe emocionalno i psihološki pomažu u sprečavanju izolacije, usamljenosti, stresa i depresije.

Više o studiji i link na detaljan izveštaj možete naći na sajtu organizacije urbaMonde. Studija daje uvid u različite modele stanovanja koje vode zajednice, kao i relevantan pregled 27 stambenih grupa od Kenije do Bangladeša, Belgije, Španije, Argentine ili Urugvaja, i njihove konkretne situacije.

Stambena zadruga La Borda, Barselona

Globalna finansijska kriza i pucanje španskog spekulativnog “stambenog balona” 2008. godine imale su ogroman uticaj kako na finansijsko tržište tako i na tržište rada i stanovanja u Španiji, uvećavajući pritisak na budžet domaćinstva sa prevelikim troškovima stanovanja. Međutim, ova situacija je takođe otvorila mogućnost za alternativne pristupe stanovanju – mimo tradicionalnih oblika vlasništva i iznajmljivanja. Pilot inicijative za takve vrste stanovanje su počele da rastu u okviru socijalne i zadružne ekonomije.

Tako je i grupa stanovnika Barselone odlučila da preuzme stvari u svoje ruke i osnuje stambenu zadrugu La Borda kako bi obezbedila pristojne, pristupačnije i ekološki prihvatljive domove. Sedam godina kasnije, 2019. godine uspešno su završili izgradnju 28 stanova na zemljištu namenjenom za državno subvencionisano stanovanje koje su dobili ugovorom o zakupu na 75 godina. Model stambene zadruge koju koristi La Borda kategorizovana je pod pravnim terminom “ustupanje namene”, koji se u Španiji odnosi na pravo stanara da koristi stambenu jedinicu u zamenu za naknadu koja nije komercijalna. Ova terminologija je važna jer razlikuje model dugoročno pristupačnog stanovanja La Borda od tradicionalnog modela stambene zadruge gde stambene jedinice postaju privatno vlasništvo. 

La Borda je pionirska stambena zadruga ove vrste u Španiji, i u mnogim svojim aspektima inspirativan primer za model stambenog udruživanja koji u Beogradu razvija Ko gradi grad. To pokriva i način organizovanja i optimizacije prostora i resursa tako da podstiče interakciju između stanovnika i daje prednost zajedničkom, ali uključuje i metod gradnje i izbora materijala koji smanjuju uticaj projekta na životnu sredinu bez povećanja troškova.

Prenosimo vam snimak predavanja koje je održao Carles Baiges Camprubi, arhitekta i urbani sociolog, jedan od članova arhitektonske zadruge Lacol koja je vodila pripremu i realizaciju projekta La Borda, a istovremeno i njen stanar. Predavanje je organizovano u okviru online konferencije STANOVANJE PO MERI: participativne prakse u polju stanovanja, 28. oktobra 2020. Događaj su organizovali Institut za stanovanje i prostor i Zadrugator iz Ljubljane.

Može li energetska efikasnost biti integralni deo finansijski pristupačnog stanovanja?

Studija koju vam predstavljamo na primeru pilot projekta stambenog zadrugarstva ispituje može li energetski efikasna, ekološka stanogradnja doprineti nižim cenama i dugotrajnijim rešenjima u stambenom sektoru u Srbiji, i tako odgovoriti potrebama građana? I, da li to zahteva mere drugačije od onih koje se obično primenjuju u okviru inovativnih pristupa rešavanja stambenih pitanja u drugim zemljama?

Studija u PDF formatu (klik na sliku)

Istraživanje, koje je uradio tim Regionalnog Evro centra za energetsku efikasnost sa Fakulteta inženjerskih nauka Univerziteta u Kragujevcu, zasniva se upravo na ovim kompleksnim pitanjima. 

U stambenom sektoru u Srbiji postoji ogroman prostor za poboljšanje: ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, a stepen raznovrsnosti postojećih modela vlasništva ili upravljanja zgradama je nizak.

Neposredni povod za ovu studiju je predstojeći pilot projekat Pametnija zgrada (PZ) za izgradnju objekta sa više stambenih jedinica, koji u Beogradu razvija udruženje Ko gradi grad. Pametnija zgrada je prva stambena zadruga osnovana u Beogradu u poslednjih skoro dvadeset godina, a njena izgradnja predviđena u naredne dve do tri godine. Cilj istraživanja je da proceni održivost uvođenja pristupačnih, energetski efikasnih i ekoloških elemenata u izgradnju ovakve višestambene zgrade, imajući u vidu lokalni kontekst.

Veliki deo stanovništva nije u mogućnosti da ostvari svoje osnovne stambene potrebe kupovinom ili najmom nekretnina. Za one koji žele da se osamostale i sebi obezbede pouzdano stambeno rešenje situacija je u trenutnim okolnostima često nerešiva. Procena je da samo 15% stanovništva može da kupi stan na tržištu bez institucionalne podrške, 69% mladih (uzrasta 18-34 godine) i dalje živi sa roditeljima (Eurostat, 2018), a stanovi u javnom vlasništvu, kojih ima približno 1%, ne mogu mnogo toga da reše. Osim toga, stanovanje predstavlja sve veći izazov za građane Srbije: 66% domaćinstava odvaja više od 40% svojih prihoda na osnovne troškove stanovanja (najveći procenat u Evropi, Eurostat 2018), zbog čega je značajan broj njih u opasnosti od isključivanja komunalnih usluga (grejanje, električna energija itd.). 

Pet principa “pasivne kuće” koji pomažu u postizanju veoma male potrošnje energije

Srbiji je neophodan nov pristup sektoru stanogradnje, i to takav da kao investicija bude pristupačan, ali i da podrazumeva dugoročno niske troškove života. S obzirom na to da proizvodnja nekretnina predstavlja jedan od najaktivnijih sektora u Srbiji, a gradnja jedan od faktora koji najviše doprinosi klimatskim promenama (direktni uticaj građevinarstva na nivo ugljen-dioksida, kao i dugoročni uticaj potrošnje energije tokom korišćenja zgrada), neminovno je da svaki pokušaj uvođenja inovacija u stambeni sektor istovremeno zahteva i smanjenje ekološkog otiska.

Mapa sertifikovanih “pasivnih kuća” u Evropi (oktobar 2019)

Zato ova analiza povezuje obe navedene ambicije: potragu za cenovno pristupačnom stambenom zgradom koja troši malo energije, i ima niži ekološki otisak od uobičajenih objekata. I smešta ih u kontekst Srbije, gde je cena električne energije znatno jeftinija od ostatka Evrope, što demotiviše ulaganja u energetsku efikasnost. A proizvodnju električne energije istovremeno karakteriše znatno viši ekološki otisak po kWh utrošene električne energije (drugim rečima ogromno zagađenje i emisija ugljen-dioksida) u poređenju sa drugim zemljama. Sve ovo konceptu “pasivne zgrade”, koji je kroz studiju testiran, ostavlja mali manevarski prostor za ulaganja u mere energetske efikasnosti. Dok studija na konkretnom primeru upravo ukazuje kojim konstruktivnim sistemima, materijalima i odabirom tehničkih rešenja se ovaj prostor može osvojiti. I kako takav korak može biti napravljen kroz pionirski poduhvat stambenog zadrugarstva.

Studiju Visoka energetska efikasnost, mali uticaj na životnu sredinu, pristupačnost: analiza primene principa pasivne kuće u višestambenim zgradama u Srbiji finansiralo je Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje.

Studiju u PDF formatu možete ovde preuzeti na srpskom i engleskom jeziku.

Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Advokatska kancelarija Učajev je napravila studiju izvodljivosti Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu u Srbiji – pravne, finansijske i fiskalne implikacije. Ova studija ukazuje na potencijal stambenog zadrugarstva da doprinese dugoročnoj priuštivosti stanovanja u Srbiji, ali pre svega studiozno mapira ključne prepreke koje treba razrešiti na tom putu. Studija je značajan doprinos naporima Ko gradi grad da uspostavi alternativu tržišnom stanovanju koje je pod sadašnjim uslovima dostupno samo malom broju ljudi.

Studiju je finansiralo Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje. Ko gradi grad je studiji doprineo polaznim materijalima, predlozima uporednih primera zadružnog stanovanja i komentarima u toku izrade.

Studiju ovde možete preuzeti na srpskom i engleskom jeziku. A u nastavku prenosimo njen rezime.

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

  • Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
  • Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

  • davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
  • prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.

Osnovana Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”


Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.

OpenFRM – alat za finansijski dizajn, podrška stambenim zadrugama

Na putu ka realizaciji pilot projekta Pametnije zagrade, Ko gradi grad je otvorio nekoliko važnih i složenih pitanja. Jedno od njih je kako predvideti i testirati finansijsku izvodljivost nove generacije stambenih zadruga i njihovu održivost na duge staze. Zato smo se u poslednjih godinu i po dana bavili izradom alata za finansijski dizajn koji kroz testiranje brojnih relevantnih parametara ukazuje na moguće razvojne scenarije.

OpenFRM je alat otvorenog koda. On daje pregled očekivanih finansijskih tokova tokom procesa pripreme i izgradnje višestambene zgrade, kao i tokom 35-godišnjeg perioda njenog korišćenja. Namenjen je stambenim zadrugama, i drugim nekomercijalnim akterima, koji pripremaju izgradnju (ili kupovinu, rekonstrukciju) zgrada u kolektivnom vlasništvu njihovih stanara. Lako se može prilagoditi potrebama pojedinačnih slučajeva, i tako kolektivima ili profesionalcima daje mogućnost da brzo steknu uvid u finansijsku i prostornu izvodljivost i pristupačnost njihovog stambenog projekta.

Potaknut novim talasom stambenih zadruga

OpenFRM je nastao sa ciljem da podrži ne samo realizaciju naše prve zgrade u Beogradu, već i partnerskih organizacija iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba u okviru zajedničke Stambene mreže MOBA. Stambene situacije u našim gradovima povezuje akutno nepristupačna ponuda na tržištu nekretnina za ogroman deo stanovništva, kao i zanemarljiv udeo socijalnog stanovanja.

Upravo ovaj stambeni ćorsokak doveo je do gotovo paralelnog nastanka pionirskih inicijativa koje žele da stvore uslove za drugačije rešavanje stambenog pitanja u ovih pet gradova, kroz realizaciju prvih stambenih zgrada – svaka u svom kontekstu. Ovaj korak zahteva pravilnu procenu obima svakog projekta, rizika koji on sa sobom nosi, kao i upravljanja, kratkoročnog (faza pripreme i izgradnje), tako i dugoročnog (tekući troškovi).

OpenFRM alat razvijen je radi pružanja ovih uvida. Pokrenuo ga je Ko gradi grad tim i STEALTH.unlimited, a kolektivno je testiran i unapređen u okviru mreže MOBA kroz niz radionica, uključujući konsultacije sa Zadrugom za etičko finansiranje (ZEF, Zagreb) i kolektivom Socialni Inovatori (Bratislava). Njegovu realizaciju podržao je Fond za kreativne industrije Holandije, i sada je dostupan široj zajednici novih stambenih inicijativa i zadruga.


Gde naći OpenFRM

Alat se može preuzeti kao zip paket (uključujući dodatnu dokumentaciju) sa sajta MOBA.coop, ili – za one koji su navikli na rad u otvorenom kodu – direktno sa GitHub-a.

Dolazi u obliku .ods fajla (OpenDocument Spreadsheet) koji možete otvoriti pomoću LibreOffice ili bilo kog kompatibilnog programa.

Kako funkcioniše OpenFRM

Alat je na engleskom jeziku i sastoji se od tabele sa šest modula: Ulaz/Izlaz (Inputs/Outputs), Dizajn (Design), Izgradnja (Build), Finansije (Finance), Održavanje i poslovanje (Maintain & Operate) i na kraju Analiza troškova životnog ciklusa (LCCA). Uputstvu za korišćenje – OpenFRM Manual – daće vam detaljan uvid u svaki od šest modula (desni meni).

U okviru modula Ulaz/Izlazi, mogu se uneti osnovni podaci projekta. Važno je napomenuti da se  OpenFRM može koristiti kao alat za kreiranje projekta ili razmatranje njegovih različitih scenarija – ne samo za „potvrđivanje“ već dobro razrađenog predloga. To znači da ćete unošenjem već samo nekoliko parametara nazad dobiti neke bitne uvide u projekat.

Odatle se dalje možete generisati detaljniji pregled. Moduli Dizajn i Izgradnja pružaju pregled stvarnog ulaganja u projekat, modul Finansije detaljno opisuje strukturu i troškove kapitala, dok Održavanje i poslovanje uvodi logiku dugoročnog održavanja zgrade i njenog vođenja. LCCA modul napokon pokazuje novčani tok, finansijske performanse i dugoročnu održivost projekta (35 godina).

Otvoreni kod

Paket alata je dostupan pod licencom Creative Commons Attribution Share Alike 4.0 (cc-by-sa-4.0). Kako OpenFRM ne radi strogo sa izvornim kodom, Creative Commons (CC) licenca je izabrana umesto tipičnih licenci za softver/kodiranje (poput GNU). Kompletna licenca je dostupna na GitHub spremištu.

OpenFRM je razvijen i održava se na platformi GitHub. Ovo je standardna platforma za hosting kodova (njihovo ažuriranje) i saradnju. Oni koji su aktivni u zajednici otvorenog koda i uključeni na GitHub mogu doprineti daljem razvoju alata ili prijaviti probleme kod trenutno aktivnog „master branch”-a.

Ka pilot projektu: Pametnija zgrada

Ko gradi grad preuzima izazov da realizuje prvi objekat Pametnije zgrade u Srbiji! Pametnija zgrada predstavlja mogućnost drugačijeg pristupa stanovanju kao model stanogradnje zasnovan na principima udruživanja građana, pristupačnosti i kolektivne samogradnje. Kroz proces učenja želimo da izgradimo tehnički, društveni, finansijski i politički kapacitet da se sprovede ovakav projekat, i time unapredi ne samo kvalitet stambenih uslova, već i života u Srbiji uopšte. U narednih šest meseci naš tim radiće na definisanju pilot projekta.

Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

Posle aprilske radionice, kroz koju je KO GRADI GRAD otvorio temu odnosa građana udruženih oko kolektivne stanogradnje prema javnim institucijama, održana je radionica pod nazivom Kako naseliti napušteno i nedovršeno?  Na radionici smo se bavili mogućnostima transformacije postojećih objekata koji su izgubili prvobitnu namenu i potencijalima nedovršenih zgrada sa stambenom svrhom. Kroz rad na nekoliko odabranih lokacija ispitivali smo kakve su implikacije ovakvog pristupa i koliko su takve mogućnosti isplative i održive na duže staze za pristupačno stanovanje koje pokreću budući stanari sa i bez prihoda. Diskutovalo se i o prostornim, pravnim, ekonomskim, ideološkim i političkim potencijalima odabranih objekata za realizaciju prototipa zadružne stanogradnje. Kao važna tema tokom susreta nametnulo se i goruće pitanje odbeglih investitora u Srbiji i mogućnost solidarnosti inicijative sa onima koji su se našli u ovakvom problemu.

radionica i prezentacija: petak 29. maj 2015. od 17-20h, Kulturni centar Rex
radionica: subota 30. maj 2015. od 12-18h, Učitelj neznalica i njegovi komiteti

Gost i vođa radionice arhitekta Robert Vinkel (Winkel), iz Roterdama, osnivač biroa MEI architects and planers, koji u svom radu koristi nekonvencijalne i inventivne pristupe u prenameni bivših industrijskih objekata. Robert je i su-osnivač internet platformi za arhitekturu ArchiNed i Selectienet.

Podrška: Creative Industries Fund NL (holandska fondacija za arhitekturu, dizajn i digitalnu kulturu)


SADRŽAJ IZVEŠTAJA:

Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

Predavanje Roberta Vinkela

Slučaj odbeglih investitora


Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

PDF: Ispitane lokacije 

Na pripremnom razgovoru 28. maja odabrane su lokacije koje će poslužiti kao studije slučaja tokom radionice. U pitanju su pojedini objekti koje su identifikovali članovi inicijative prema ličnim afinitetima ili poznavanju njihovog arhitektonskog stanja i pravnog statusa. Radi se o nedovršenoj stambenoj zgradi u Šantićevoj ulici koju je 2007. godine započeo Zavod za izgradnju grada Beograda, čija je privatizacija dovela do bespravnog prisvajanja javnih resursa, zbog čega se još uvek vodi sudski spor, zatim Hotelu Lika, u blizini železničke stanice, koji je započet 1992. u okviru priprema za Eurobasket takmičenje koje se nikada nije dogodio; zgradi Kockare u okviru kompleksa Stare šećerane, fabrici koja je iseljena 1985. godine, a danas je deo industrijskog nasleđa, trensformatoru za struju u Zemunu koji se nalazi na obali Dunava, administrativnoj zgradi fabrike Janko Lisjak“ u restrukturiranju i nedovršenim stambenim objektima na Karaburmi, koje su započete u javnom parku. Robert Vinkel je ukazao na važna pitanja na koja je neophodno odgovoriti za svaku od lokacija. Prema njegovom mišljenju glavna okosnica procene su sa jedne strane zdravstveni i bezbednosti aspekti i sa druge strane finansijska isplativost neophodnih intervencija. Istakao je da je na terenu potrebno proceniti: stanje konstrukcije objekta, utvrditi da li je dobra ili se mora popravljati, da li postoji izolacija, u kakvom su stanju instalacije, da li postoji fasada, u kakvom je stanju krov, da li postoji dovoljno svetlosti, da li postoje uslovi za izvođenje podkonstrukcije unutar objekta, da li je potrebno izvršiti urbanističku prenamenu funkcije i koliki su u tom slučaju proceduralni troškovi, kakav je pristup objektima, da li postoje uslovi za propisani broj parking mesta, kao i da li postoji zagađenje u okolini ili u samoj zgradi koje je potrebno sanirati.

     

U subotu 30. maja od 12 do 18h, u prostoru Učitelja neznalice i njegovih komiteta nastavljeno je sa radionicom koju je vodio Robert Vinkel, čije su glavne teme bile mogućnosti i problemi lokacija koje smo obišli prethodnoh dana, zatim razvijanje intuicije i orijentacije u pristupu napuštenim ili nedovršenim objekatima, kao i načini kreiranja ponuda za kupovinu takvih objekata. Kao metod za vrednovanje odabrana je SWOT analiza (akronim engleskih reči: strengths, weaknesses, opportunities, threats – jake strane, slabe strane, mogućnosti, pretnje) iz oblasti strategijskog menadžmenta u kombinaciji sa metodom proračuna ekonomske opravdanosti investicije (Discounted Cash Flow analiza).Kod lokacije u Šantićevoj (4 nivoa x 280m2 = 1.120m2 bruto, 900m2 neto + parking i neizgrađeno potkrovlje) identifikovano je nekoliko jakih strana. U pitanju je lokacija u centru grada u mirnoj ulici, u blizini je pijace, osnovna konstrukcija je završena i uključuje podzemni garažni prostor. Ova lokacija je procenjena kao idealna za manji pilot projekat, sa 12-14 stanova. Kao slabosti istaknute su: blizina zagađene ulice, ne fleksibilna struktura koja ne dozvoljava varijacije u rasporedu stanova, mala veličina zgrade (oko 12 stanova), kao i činjenica da je konstrukcija otvorena već sedam godina i da je izložena atmosferskim prilikama. Kao potencijal (mogućnosti) podvučena je zainteresovanost komšija da se ovaj napušteni objekat završi, kao i penali na objekte nedovršene duže od pet godina, koji po novom Zakonu postaju aktuelni od ove godine. Najveća pretnja u ovom slučaju je nerešeni pravni status. U katastru je pronađena zabeleška iz 2013. da dve građevinske kompanije polažu pravo na vlasništvo.

Ekonomska opravdanost investicije:
Renta za stan od 50m2: 100€/mesečno x 12meseci / 50m2 = 25€/m2/godišnje
Vrednost od rente: 900m2 x 25€/m2/g = 22.500€ godišnje x 15 = 337.500€
Troškovi završetka izgradnje (ukupna cena 500€/m2): 1.120m2 x 300€/m2/bruto = 336.000€ 
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 337.500 – 336.000 = 1.500€

Među prednostima Hotela Lika (7 nivoa x 400m2 = 2.800m2 bruto, 2.100m2 neto + 400m2 visoki 1. sprat = 2 500m2 neto + 400m2 prizemlje) je njegova pozicija na centralnoj lokaciji u blizini železničke stanice. Takođe u pitanju je završena konstrukcija sa velikim prizemljem koje može da donosi prihod, dok je fasada pogodna za iznajmljivanje reklamnog prostora. Slabosti ove lokacije su zagađenje koje je rezultat prometne ulice, hotelski raspored (veliki broj soba, sa puno kupatila) i nedostatak parking mesta s obzirom da je objekat građen prema hotelskim standardima. Potencijal predstavlja sama veličina objekta koja je idealna za grupu sa oko 40-ak stambenih jedinica. Lokacija je atraktivna na duže staze, s obzirom na plan izmeštanja kamionskog i autobuskog saobraćaja. Pretnje dolaze od nejasne i nepoznate vlasničke strukture (vlasnik je građevinska firma „Rad“, a dve osobe je potražuju, zadatak – povremeno proveravati status), kao i neophodnosti prolaska kroz proceduru prenamene objekta koja je neizvesna i može da bude skupa.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.500m2 x 25€/m2/g = 62.500€ godišnje x 15 = 937.500€
Troškovi rekonstrukcije: 3.300m2 bruto x 200€ = 660.000€ (+ dodatno za prizemlje)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 937.500 – 660.000 = 277.500€ > 300.000€Zgrada Kockare u staroj Šećerani (4 nivoa x 800m2 (20x40m) = 3.200 m2 bruto, 2.800m2 neto + 200m2 stepnište) predstavlja značajnu kulturno istorijsku lokaciju, idealne je veličine za grupu sa oko 40 stanova, solidne osnovne konstrukcije, velike spratne visine (oko 4m), sa stepeništem izdvojenim od osnovnog kubusa zgrade i dovoljno prostora za neophodna parking mesta. Mesto je mirno, zeleno, a vrlo blizu je i Ada ciganlija, kao i veliki broj linija gradskog prevoza. Slabosti ove lokacije predstavljaju potencijalno zagađenje zemljišta, uticaj atmosferskih prilika na samu konstrukciju, s obzirom da je već godinama otvorena, raspored prozora i stubova koji bi diktirao raspodelu prostora na stanove, kao i nepostojanje prodavnice ili škole u direktnoj blizini objekta, što čini život bez automobila težim. Potencijal ove lokacije je i mogućnost eventualne kasnije izgradnje novih stambenih prostora za koje na široj lokaciji ima mesta. Objekat je pod zaštitom kao industrijsko nasleđe, što ga čini manje interesantnim za konvencionalne investitore. Krovna površina je pogodna za postavljanje solarnih panela, a skladišta i magacini na lokaciji mogu da postanu dodatni prostori za proizvodnju. Pretnje za uspešnu upotrebu ovog objekta čine neizvesnost mogućnosti prenamene objekta, kao i trenutno stanje vezano za privatizaciju Šećerane, a to je da se pokušava sa privatizacijom celog kompleksa, što otežava kupovinu samo jedne zgrade. Argument za pojedinačno rešavanje objekata mogao bi da bude postojanje pozorišta KPGT u jednom njenom delu.

Potrebno je dalje istražiti mogućnosti kontaktiranjem Agencija za privatizaciju, Zavoda za zaštitu spomenika kulture, kao i kontaktiranjem bivših radnika Šećerane kako bi se saznalo više o njihovom položaju i interesima. Nakon toga potrebno je detaljno razraditi strategiju nadmetanja.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.800m2 x 25€/m2/g = 70.000€ godišnje x 15 = 1.050.000€
Troškovi rekonstrukcije: 3.400m2 bruto x 275€ = 935.000€ (+ dodatni troškovi 65.000€)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.050.000 – 1.000.000 = 50.000€Trafo centrala Zemun (20m x 28m = 560m2 x 3 nivoa (14.5m visine) = 1.680m2 + 14m x 27m = 380m2 x 2 nivoa (10m visine) = 760m2, ukupno = 2.440m2 bruto, 2.000m2, neto) je na izuzetno dobroj lokaciji pored Dunava u Zemunu, sa dobrom povezanošću sa ostatkom grada, dovoljno mesta za izgradnju parkinga i poznatim vlasnikom – Elektro distribucijom. Slabost ovog objekta je činjenica da se nalazi unutar aktivnog preduzeća, da je pogodna za stanovanje tek ukoliko se izgrade novi nivoi (čelična konstrukcija), da je potrebno rešiti prirodno osvetljenje. Potencijal predstavlja mogućnost pristupa objektu izvan kruga preduzeća, kao i činjenica da je objekat zaštićeno industrijsko nasleđe. Potencijalnu pretnju predstavlja bojazan da će izlaženje u javnost sa ovom lokacijuom aktivirati i druge ponuđače.

Neophodno je proveriti plan Erektro distribucije za celokupan prostor koji imaju u Zemunu, kao i za Trafo centralu.Administrativna zgrada preduzeća „Janko Lisjak“ (11 rasopna x 7m = 77m dužine x 19m širine = 1.460m2 – 200m2 atrijum = 1.200m2 x 4 nivoa = 4.800m2 bruto, 3500m2 neto) ima prednost jer je već korišćena za boravak ljudi (osvetljenje) i lako je izvesti prenamenu u stanovanje. Objekat je veliki i ima jaku konstrukciju,,interesantnu orijentaciju prema unutrašnjem atrijumu, ima puno zelenila, a poznati su i vlasnici. U pitanju je preduzeće u restruktuiranju kojim upravlja Agencija za privatizaciju. Slabosti ove lokacije predstavlja odsustvo uslužnih objekata za kupovinu namirnica, kao i samo jedna linija javnog prevoza. Potencijali su dobra pozicija za pregovore, pošto lokacija nije interesantna za investiture, mogućnost kombinovanja stambenih i radnih prostora, kao i prizemlje koje je pogodno za zajedničke prostore. Pretnje su potencijalne poteškoće u prenameni lokacije iz radnog u stambeni prostor, kao i ključno – konverzije zemljišta iz industrijske u stambenu namenu, jer se lokacija nalazi na mestu nove lučke i industrijske zone.

Po pitanju ove lokacije zaključeno je da je potrebno brzo reagovati. Tokom posete lokacije evidentirano je da su razbijeni svi prozori i da je u toku „čerupanje“ instalacija, metalnih delova i svega onoga što se može dobro prodati kao sekundarna sirovina, što izlaže objekat negativnim uticajima atmosferskih prilika. Takođe potrebno je proveriti da li u zgradi ima azbesta i ispratiti javni uvid Generalnog plana za Krnjaču koji je na uvidu u avgustu.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 3.500m2 x 25€/m2/g = 87.500€ godišnje x 15 = 1.312.500€
Troškovi rekonstrukcije: 4.800m2 bruto x 250€ = 1.200.000€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.312.000 – 1.200.000 = 112.000€ > pounditi manje nego u stambenoj zoni11 kućica u nizu u ulici Hoze Martija na Karaburmi (11 x 120m2 = 1.320m2 neto) se nalazi na lepom mestu, sa lepim pogledom. U pitanju je porodični kraj sa svom potrebnom infrastrukturom. Svaka jedinica ima dva sprata i parking, prostorije su definisane, a postoji i mogućnost podele na manje jedinice (2 raspona širine od po 3m; 2 x 60m2). Sa druge strane u pitanju je ilegalna gradnja u javnom parku. Slabosti u tehničkom smislu predstavlja i već fiksirana struktura protorija, mali broj stambenih jedinica, kao i vlažni zidovi koje je potrebno očistiti. Potencijal bi u ovom slučaju bile česte žalbe komšija i uprave vrtića, koji se nalazi preko puta, na narkomane koji se drogiraju u objektu. Tako da bi sa njima možda mogao da se postigne dogovor i time razreši ova situacija. Pretnju predstavlja nemoguća moralna odluka da se legalizuje obejkat u javnom parku. Takođe ako želimo model koji bi mogao da se ponovi na drugom mestu ne možemo tražiti prenamenu parka u stanovanje. Kod ove lokacije takođe nije jasno ko je trenutni vlasnik.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 1.320m2 x 25€/m2/g = 33.000€ godišnje x 15 = 495.000€
Troškovi završetka izgradnje: 1.550m2 bruto x 250€ = 387.500€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 495.000 – 387.500 = 107.500€

 

Tokom drugog dela radionice bavili smo se ekonomskom opravdanošću investicije kroz Discounted Cash Flow analizu. U pitanju je jedna od najvažnijih metoda finansijskog izveštaja za određeni projekat ili posao a predstavlja navođenje tokova novca u i iz poslovnog projekta. Discounted Cash Flow uključuje tri komponente povazane sa poslovnim aktivnostima inicijative –poslovanje (prihod), investiranje (rashod) i finansiranje. U slučaju Pametnije zgrade pod poslovanjem se podrazumeva se prihod od ubiranja rente (stanarine) koja prema proračunima urađenim za MILD Home konkurs iznosi 100 evra za 50m2 neto. U idealnoj situaciji Pametniju zgradu bi naseljavalo 40 osoba (ili porodica) što iznosi 4.000 evra mesečno (40 x 100€ = 4.000) x 12 meseci = 48.000 evra godišnje. Neto kvadratura stanova iznosi 2.000m2, dok bruto kvadratura objekta, sa dodatnih 20% (50 + 12,5 = 62,5m2 x 40) iznosi 2.500m2. Investiranjem u banku ili oročavanjem ovog novca u banci stvara se kamata ili investiciona vrednost (7%) koja se ugrubo dobija množenjem godišnje rente sa koeficijentom 15, čime dobijamo cifru od oko 750.000 evra.

Sada je potrebno izračunati troškove završetka izgradnje ili rekonstrukcije objekta (npr. ojačavanje osnovne konstrukcije, izrada fasade, instalacija, priključaka, enterijerska podela prostora), kao i godišnji budžet za održavanje zgrade. U koliko računamo da je cena izgradnje novog objekta 500 evra/m2 bruto (200 za osnovnu konstrukciju, 100 za fasadu, 100 za instalacije i 100 za enterijer), procenili smo da cena dovršavanja objekata koje smo analizirali može da varira od 200 do 300 evra/m2 bruto, zavisno od stanja zgrade. Što bi za zgradu od 2.500m2 značilo (2.500 x npr. 250 evra) investiciju od 625.000 evra. Takođe je potrebno uračunati i cenu arhitekte, građevinskih statičara, konsultanata, instalatera, kao i cene dozvola (sa PDV-om), što čini oko 10% dodatnih troškova. Ukupno 700.000 evra. Oduzimanjem ove cifre od investicione vrednosti (750.000 – 700.000) dobijamo u ovom zamišljenom slučaju 50.000 evra koje je moguće ponuditi za kupovinu objekta.

Kako bi se videlo da li imamo poslovnu mogućnost, prema Robertovim rečima, ova dosadna analiza je važna. U daljem radu je potrebno napraviti model likvidnosti, a zatim osmisliti strategiju nadmetanja koja uključuje i izuzeća. Nakon ove faze pristupa se komunikaciji sa vlasnikom. Dobro je paralelno pregovarati o više lokacija. Ukoliko se na primer obraćamo Agneciji za privatizaciju, situaciju prvo ispitati kroz upit za lokaciju za koju smo manje zainteresovani. Takođe može biti od pomoći da u ime inicijative pregovore vrši bliska i dobronamerna osoba, ali koja nema lični interes za izgradnju (biće hladnokrvnija). U birou MEI postoji savetnik za nekretnine sa kojim se biro konsultuje.

Slaba tačka biznis plana Pametnije zgrade je niska cena koju inicijativa može da ponudi za kupovinu objekata. Ona potiče od niskog nivoa rente. Ukoliko vlasnik objekta traži više moguće je sa jedne strane razmotriti povećanje rente, sa druge smanjenje veličine stanova itd. I pored toga što se deo objekta može završiti i sopstevnim snagama, kod računice troškova izgradnje nije dobro vlasnicima pretstavljati umanjenu cifru. Sa druge strane kod realizacije cena može da se snizi i upotrebom jeftinijih materijala kao i upravo pomenutim ulaganjem sopstvenog rada.

Robert je na kraju radionice rekao: „Divna stvar je biti u mogućnosti da usrećiš ljude. Nije u pitanju raketna nauka. Ako uspete u ovome prvi put, sigurno ćete to uraditi opet. Cena toga je mnogo provedenih vikenda u sobama za sastanke. Ali će vam se isplatiti i postaćete zavisni od toga. Učite na greškama. Pitajte za savet, čak i prodavce nekretnina. Tako ćete se razvijati.“

Na pitanje da li je bolje prodavati ili izdavati stanove Robert je odgovorio da je mnogo komplikovanije kada se izdaje. Prodaja po njegovom mišljenju rasterećuje oslobađanjem od odgovornosti. Napomenuto je da Pametnija zgrada ne želi da prodaje stanove, već da izgradi model dugoročne štednje, kroz deonice, i da preuzme rizik umesto budućih stanara. Ukoliko neko želi da napusti projekat može da dobije nazad uloženi novac sa korekcijom za inflaciju.

 

Dodatak: online alatke za pomoći pri utvrđivanju osnovnih vlasničkih i urbanističkih podataka vezanih za potencijane lokacije:

Mapa sa katastarskim parcelama i planovima – gore desno se uključuje “Sardžaj mape” unutar koga može da se podešava šta se vidi od podataka i slojeva. Kada se u levom meniju na dnu izabere “Identifikacija” i klikne negde na mapu dobijaju se razne relevantne informacije (delovi plana, broj parcele i sl.)

Katastar nepokrentosti – pretražuje se po broju parcele (važno je znati i koja je katastarska opština) ili adresi. Nije uvek jasno ko je vlasnik parcele ili objekata na njoj, ali je najbolje što može da se pronađe.

Važeći planovi za Beograd – zahteva instalaciju softvera koji nužno ne radi ali ima sveobuhvatniji pregled uslova i namena nego mapa Direkcije (gornji link)

APR pretraga – pretražuje se na osnovu naziva ili matičnog broja. Ovde se mogu naći zanimljive informacija o vlasnicima lokacija.


Izveštaj sa predavanja Roberta Vinkela

Audio snimak: predavanje, 29. maj audio
PDF: Prezentacija Roberta Vinkela 

U petak 29. april od 17h, u Kulturnom centru Rex, posle celodnevnog obilaska odabranih lokacija u gradu, Robert Vinkel je podelio svoja radna iskustva u vezi sa korišćenjem različitih pristupa u prenameni bivših industrijskih objekata. Tokom prezentacije Vinkel je ukazao na ogromne razlike između Srbije i Holandije. U Holandiji se trećina stambenog fonda nalazi u rukama stambenih korporacija (bivših javnih institucija) koje se bave socijalnim stanovanjem, dok oni koji nisu u mogućnosti da plate punu stanarinu dobijaju stambene beneficije (olakšice) za iznajmljivanje stana (napomena: ovo važi i za stanove koje iznajmljuju privatnici, ne samo korporacije). Takođe, istakao je da su pre dvadeset godina stambene korporacije privatizovane i da su mnoge stvari tada pošle naopako. Posledica kriznih procesa je i smanjenje obima gradnje što je veliki broj arhitekata ostavilo bez posla, tako da su sada primorani da se promene radnu strategiju, pa su neki od njih postali developeri. Ta situacija, prema Robertovim rečima, ima i svoje dobre strane. Jedna od njih je da je arhitektama-developerima sada omogućeno da prave dobre stvari koje mogu lako da prodaju. Rezultat su srećni ljudi. Biro MEI, čiji je Robert osnivač, danas zapošljava 25 osoba. Njihov pristup se zasniva na razmišljanju koje je šire od projektovanja, a koje uključujuje samoodrživost, kontekstualni pristup i visoko profilisani dizajn u okviru „prijateljske“ cene. Posebno su ponosni na činjenicu da copyright nad svojim zgradama predaju vlasnicima tako da mlade arhitekte mogu da menjaju njihov dizajn, dok je redovna praksa da arhitekte zadržavaju copyright nad zgradom i do 70 godina.

Robert je pokazao i nekoliko primera zgrada na kojima je radio, a koje su podrazumevale transformaciju i konverziju.

U kvartu Lloydkwartier u Roterdamu se nalazi zgrada Jobsveem, koja je nekada vršila funkciju skladišta. U pitanju je jedna od retkih preživelih starih lučkih zgrada u Holandiji. Nakon izlaska na javni konkurs, zgrada je kupljena za 1 evro. Ovako niskoj ceni doprinelo je stanje zgrade u kojoj je godinama prokišnjavao krov, što je dovelo do truljenja prostora. Proces pretvaranja skladišta u luksuzni stambeni objekat podrazumevao je analizu kulturne prošlosti zgrade, kako bi se što bolje razumeo prostor. A s obzirom da je zgrada industrijsko nasleđe trebalo im je sedam godina da ubede nadležne da izvedu zamisao poprečnog zasecanja zgrade, kako bi stanovi dobili dovoljno svetlosti. Jedna od marketinških taktika MEI biroa bila je realizacija prototipa stana kako bi privukli kupace. Stanovi su prodati u roku od nedelju dana.

    

Luksuzni stanovi Fenixloods biće za one sa višim i visokim prihodima, u kvartu koji naseljavaju pretežno oni sa niskim prihodima, a gde grad želi da uvede platežno šarenolikiju strukturu stanovništva. Ovom prilikom skladišta sa dvovodnim krovovima su transformisana i nadograđena loft stanovima. U pitanju je skupo rešenje koje podrazumeva uvođenje čelične konstrukcije. Kupci stanova sami su mogli da biraju koliko kvadrata žele, a omogućeno je i povezivanje spratova. Zgrada će imati atraktivan pogled na roterdamsku luku, a biro je posebno ponosan na staklenu ogradu terase. Za pola godine svi stanovi u ovoj zgradi su prodati.

Adaptacija zgrade skladišta za sir iz 16. veka na kanalu u Gaudi podrazumevala je kupovinu objekta koji je bio teško oštećen jer ga preko 50 godina niko nije održavao. Sastavljena je realna ponuda koja se sastojala iz isključenja brojnih troškova, s obzirom na zatečeno stanje i potreban nivo investicije. Kod ove zgrade poseban arhitektonski izazov predstavljao je nedostatak svetlosti (sir ne voli svetlost), što je rešeno uveđenjem staklenog atrijuma. Struktura je u celosti zadržana, a biće joj dodat je sloj betona kao zvučna i protivpožarna izolacija, dok se spoljašnjost neće puno promeniti. U okviru objekata nalaziće se centar za degustaciju sira, a za samo tri nedelje prodato je 70% stanova.

Nakon prezentacije Robert je odgovarao na pitanja iz publike. Na pitanje da li je jeftinije transformisati objekat ili izgraditi novi, on je istakao da je vreme ono što je važno. Poenta sa prenamenom postojećih objekata je u tome da je ceo proces brži i moguće je završiti radove za nekoliko meseci. Što se tiče troškova oni su skoro isti. Na pitanje šta je naučio kao investitor, odgovorio je da je vrlo važno na početku uraditi grubu kalkulaciju troškova i proceniti rizik, kako bi se procenilo da li je smisleno ulaziti u projekat. Jedna od važnih investitorskih veština je naučiti kao da se izbegnu rizici. Robert smatra da je prednost arhitekte-developera to što može da ulaže novac u dizajn za one koji nemaju previše novca. Na pitanje da li je jeftinije graditi na vodi s obzirom da ne postoji zemljište, odgovorio je da, što se Holandije tiče, tu postoji problem tradicije. Tradicionalno, reke se koriste za saobraćaj. Ova tradicija otežava gradnju na vodi i stvara brojne proceduralne teškoće. Robert je odgovorao i na pitanje o skvotiranju u Holandiji kroz vlastito skvotersko iskustvo u zauzimanju jedne škole. Skvotiranje je danas zabranjeno, a dobra strana nekadašnjeg zakona bila je ta da je nalagao da u objektu mora biti struje iako je prostor skvoriran. Prema njegovim rečima 1980-ih mnoge zgrade su stajale prazne zbog spekulacija sa nekretninama. Na pitanje zašto danas ne skvotiraju iako i u Holandiji postoji mnogo praznog prostora odgovorio je da su Holandijani postali previše pristojni.

Robert je zaključio konstatujući da u Holandiji postoji duga tradicija planiranja i pregovaranja, a da se na mestima na kojima ta tradicija ne postoji ona mora (ponovo) izmisliti i osmisliti. Pametnija zgrada je prema njegovom mišljenju dobra grupna ideja, koja predstavlja prvi znak u tom pravcu.


Slučaj odbeglih investitora

Tokom susreta u fokusu rezgovora bilo je i detaljno razmatranje samoorganizacije u slučaju stanara suočenih sa polu dovršenom zgradom koju im je ostavio odbegli investitor. Referišući na lično iskustvo, jedna učesnica u razgovoru suočila je inicijativu sa pitanjem da li bi bili spremni da se u ovakvim situacijama uključimo i pomognemo.

Primer o kome je bilo reči odnosi se na slučaj investitora koji je 2008. godine napustio započetu izgradnju na parceli na kojoj je stari objekat dat u zamenu za budući stamebni prostor, a zatim nestao. Porodica na čijoj je parceli izgrađen objekat ostala je bez stana, na ulici. Nakon inicijalnih razgovora sa drugim investitorima koji nisu imali interes da ovakvu zgradu završe, grupa stanara se samoorganizovala, kako bi završili zgradu. Zgrada nije imala uvedenu struju niti kananalizaciju, a još uvek nije priključena na centralno grejanje, nema lift i garažu. Protiv investitora stanari su pokrenuli tužbu.

Objekat se nalazi u Banskoj ulici na Zvezdari, kod pijace Đeram. Zgrada ima 20 stanova i četiri sprata, i izgrađena je na placu na kome su se nalazile manje kuće, koje su dve porodice ponudile investitoru u zamenu za veći stambeni prostor. Kada je postalo jasno da je investitor pobegao budući stanari su se prvo sastali kako bi pogledali svoje ugovore. Prema tim ugovorima, oni su bili definisani kao investitori, dok je uloga investitora bila definisana kao ko-investitor. Takođe je utvrđeno da su pojedini stanovi prodavani i po tri puta. Sreli su se u samoj zgradi kako bi na licu mesta mogli da vide dokle se stiglo sa radovima. Zgrada je bila pod krovom ali nije imala struju, vodu i kanalizaciju. Ispostavilo se da investitor nije platio neophodne takse (konkretno taksu za gradsko građevinsko zemljište) što je dovelo do opasne situacije, u kojoj su stanovi mogli da budu oduseti od budućih stanara. Što se dozvola tiče one su postojale, međutim ispostavilo se da je investitor podigao jedan sprat više od prijavljenog.

Investitor je nestao 2008. godine a pojedini stanari su počeli da žive u zgradi 2010. godine. Samoorganizovani stanari su na zgradi radili godinu i po dana. Prvo su postavili vrata, a zatim prozore. O svemu su odlučivali zajednički, a ubrzo su se registrovali i kao kućni savet, kako bi mogli da komuniciraju sa institucijama. Novac su delili prema kvadratima stana. Najveći problem je imala porodica koja je dala kuću i parcelu u zamenu za stan, tako da nije imala gde, dok je većina drugih stanove kupovala za svoju decu.

Posebnu dimenziju problema čine zelenaši kod kojih se investitor zadužio i koji su nasilno počeli da naplaćuju njegov dug zauzimanjem stanova u zgradi. Za zauzete stanove nisu hteli da plate zajedničke troškove u visini od oko 3 miliona dinara. I bez tog novca stanari su uspeli da urede zgradu, a jedan od metoda je bio sklapanje ugovora sa javnim komunalnim preduzećem kojim im je omogućena otplata na rate. Kako bi oterao stanare i prisvojio što više stanova zelenaš je počeo da uništava imovinu u zgradi, a nakon razbijanja kutije za struju stanari su podneli tužbu za remećenje javnog reda i mira.

Srećna okolnost u ovoj situaciji je bila ta što je inicijatorka samoorganizacije stanara radnica jedne beogradske opštine te je imala kontakte sa profesionalcima koji su mogli da im pomognu. O odbeglom investitoru čuli su različite priče, od torture koju je trpeo od strane zelenaša koji su ga progonili, a ponovni susret sa porodicom koja je dala parcelu dogodio se kada se pojavio i molio da pozajmi novac od njih!

U razgovoru je detektovano da ne postoje institucije koje se bave ovakvim problemima i da ih je tek potrebno stvoriti. Neformalno je najavljen i plan da će KO GRADI GRAD krajem oktobra organizovati susret različitih inicijativa koje se bave stanovanjem, koji bi trebao da posluži da se izgradi funkcionalna mreža, koja bi se bavila ovakvim i sličnim problemima u oblasti stanovanja. Tu bi i slučaj sa Đerma mogao da posluži kao primer za jednu od radionica.

1 2 3