Stambena zadruga La Borda, Barselona

Globalna finansijska kriza i pucanje španskog spekulativnog “stambenog balona” 2008. godine imale su ogroman uticaj kako na finansijsko tržište tako i na tržište rada i stanovanja u Španiji, uvećavajući pritisak na budžet domaćinstva sa prevelikim troškovima stanovanja. Međutim, ova situacija je takođe otvorila mogućnost za alternativne pristupe stanovanju – mimo tradicionalnih oblika vlasništva i iznajmljivanja. Pilot inicijative za takve vrste stanovanje su počele da rastu u okviru socijalne i zadružne ekonomije.

Tako je i grupa stanovnika Barselone odlučila da preuzme stvari u svoje ruke i osnuje stambenu zadrugu La Borda kako bi obezbedila pristojne, pristupačnije i ekološki prihvatljive domove. Sedam godina kasnije, 2019. godine uspešno su završili izgradnju 28 stanova na zemljištu namenjenom za državno subvencionisano stanovanje koje su dobili ugovorom o zakupu na 75 godina. Model stambene zadruge koju koristi La Borda kategorizovana je pod pravnim terminom “ustupanje namene”, koji se u Španiji odnosi na pravo stanara da koristi stambenu jedinicu u zamenu za naknadu koja nije komercijalna. Ova terminologija je važna jer razlikuje model dugoročno pristupačnog stanovanja La Borda od tradicionalnog modela stambene zadruge gde stambene jedinice postaju privatno vlasništvo. 

La Borda je pionirska stambena zadruga ove vrste u Španiji, i u mnogim svojim aspektima inspirativan primer za model stambenog udruživanja koji u Beogradu razvija Ko gradi grad. To pokriva i način organizovanja i optimizacije prostora i resursa tako da podstiče interakciju između stanovnika i daje prednost zajedničkom, ali uključuje i metod gradnje i izbora materijala koji smanjuju uticaj projekta na životnu sredinu bez povećanja troškova.

Prenosimo vam snimak predavanja koje je održao Carles Baiges Camprubi, arhitekta i urbani sociolog, jedan od članova arhitektonske zadruge Lacol koja je vodila pripremu i realizaciju projekta La Borda, a istovremeno i njen stanar. Predavanje je organizovano u okviru online konferencije STANOVANJE PO MERI: participativne prakse u polju stanovanja, 28. oktobra 2020. Događaj su organizovali Institut za stanovanje i prostor i Zadrugator iz Ljubljane.

Može li energetska efikasnost biti integralni deo finansijski pristupačnog stanovanja?

Studija koju vam predstavljamo na primeru pilot projekta stambenog zadrugarstva ispituje može li energetski efikasna, ekološka stanogradnja doprineti nižim cenama i dugotrajnijim rešenjima u stambenom sektoru u Srbiji, i tako odgovoriti potrebama građana? I, da li to zahteva mere drugačije od onih koje se obično primenjuju u okviru inovativnih pristupa rešavanja stambenih pitanja u drugim zemljama?

Studija u PDF formatu (klik na sliku)

Istraživanje, koje je uradio tim Regionalnog Evro centra za energetsku efikasnost sa Fakulteta inženjerskih nauka Univerziteta u Kragujevcu, zasniva se upravo na ovim kompleksnim pitanjima. 

U stambenom sektoru u Srbiji postoji ogroman prostor za poboljšanje: ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, a stepen raznovrsnosti postojećih modela vlasništva ili upravljanja zgradama je nizak.

Neposredni povod za ovu studiju je predstojeći pilot projekat Pametnija zgrada (PZ) za izgradnju objekta sa više stambenih jedinica, koji u Beogradu razvija udruženje Ko gradi grad. Pametnija zgrada je prva stambena zadruga osnovana u Beogradu u poslednjih skoro dvadeset godina, a njena izgradnja predviđena u naredne dve do tri godine. Cilj istraživanja je da proceni održivost uvođenja pristupačnih, energetski efikasnih i ekoloških elemenata u izgradnju ovakve višestambene zgrade, imajući u vidu lokalni kontekst.

Veliki deo stanovništva nije u mogućnosti da ostvari svoje osnovne stambene potrebe kupovinom ili najmom nekretnina. Za one koji žele da se osamostale i sebi obezbede pouzdano stambeno rešenje situacija je u trenutnim okolnostima često nerešiva. Procena je da samo 15% stanovništva može da kupi stan na tržištu bez institucionalne podrške, 69% mladih (uzrasta 18-34 godine) i dalje živi sa roditeljima (Eurostat, 2018), a stanovi u javnom vlasništvu, kojih ima približno 1%, ne mogu mnogo toga da reše. Osim toga, stanovanje predstavlja sve veći izazov za građane Srbije: 66% domaćinstava odvaja više od 40% svojih prihoda na osnovne troškove stanovanja (najveći procenat u Evropi, Eurostat 2018), zbog čega je značajan broj njih u opasnosti od isključivanja komunalnih usluga (grejanje, električna energija itd.). 

Pet principa “pasivne kuće” koji pomažu u postizanju veoma male potrošnje energije

Srbiji je neophodan nov pristup sektoru stanogradnje, i to takav da kao investicija bude pristupačan, ali i da podrazumeva dugoročno niske troškove života. S obzirom na to da proizvodnja nekretnina predstavlja jedan od najaktivnijih sektora u Srbiji, a gradnja jedan od faktora koji najviše doprinosi klimatskim promenama (direktni uticaj građevinarstva na nivo ugljen-dioksida, kao i dugoročni uticaj potrošnje energije tokom korišćenja zgrada), neminovno je da svaki pokušaj uvođenja inovacija u stambeni sektor istovremeno zahteva i smanjenje ekološkog otiska.

Mapa sertifikovanih “pasivnih kuća” u Evropi (oktobar 2019)

Zato ova analiza povezuje obe navedene ambicije: potragu za cenovno pristupačnom stambenom zgradom koja troši malo energije, i ima niži ekološki otisak od uobičajenih objekata. I smešta ih u kontekst Srbije, gde je cena električne energije znatno jeftinija od ostatka Evrope, što demotiviše ulaganja u energetsku efikasnost. A proizvodnju električne energije istovremeno karakteriše znatno viši ekološki otisak po kWh utrošene električne energije (drugim rečima ogromno zagađenje i emisija ugljen-dioksida) u poređenju sa drugim zemljama. Sve ovo konceptu “pasivne zgrade”, koji je kroz studiju testiran, ostavlja mali manevarski prostor za ulaganja u mere energetske efikasnosti. Dok studija na konkretnom primeru upravo ukazuje kojim konstruktivnim sistemima, materijalima i odabirom tehničkih rešenja se ovaj prostor može osvojiti. I kako takav korak može biti napravljen kroz pionirski poduhvat stambenog zadrugarstva.

Studiju Visoka energetska efikasnost, mali uticaj na životnu sredinu, pristupačnost: analiza primene principa pasivne kuće u višestambenim zgradama u Srbiji finansiralo je Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje.

Studiju u PDF formatu možete ovde preuzeti na srpskom i engleskom jeziku.

Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Advokatska kancelarija Učajev je napravila studiju izvodljivosti Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu u Srbiji – pravne, finansijske i fiskalne implikacije. Ova studija ukazuje na potencijal stambenog zadrugarstva da doprinese dugoročnoj priuštivosti stanovanja u Srbiji, ali pre svega studiozno mapira ključne prepreke koje treba razrešiti na tom putu. Studija je značajan doprinos naporima Ko gradi grad da uspostavi alternativu tržišnom stanovanju koje je pod sadašnjim uslovima dostupno samo malom broju ljudi.

Studiju je finansiralo Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje. Ko gradi grad je studiji doprineo polaznim materijalima, predlozima uporednih primera zadružnog stanovanja i komentarima u toku izrade.

Studiju ovde možete preuzeti na srpskom i engleskom jeziku. A u nastavku prenosimo njen rezime.

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

  • Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
  • Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

  • davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
  • prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.

Osnovana Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”


Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.

OpenFRM – alat za finansijski dizajn, podrška stambenim zadrugama

Na putu ka realizaciji pilot projekta Pametnije zagrade, Ko gradi grad je otvorio nekoliko važnih i složenih pitanja. Jedno od njih je kako predvideti i testirati finansijsku izvodljivost nove generacije stambenih zadruga i njihovu održivost na duge staze. Zato smo se u poslednjih godinu i po dana bavili izradom alata za finansijski dizajn koji kroz testiranje brojnih relevantnih parametara ukazuje na moguće razvojne scenarije.

OpenFRM je alat otvorenog koda. On daje pregled očekivanih finansijskih tokova tokom procesa pripreme i izgradnje višestambene zgrade, kao i tokom 35-godišnjeg perioda njenog korišćenja. Namenjen je stambenim zadrugama, i drugim nekomercijalnim akterima, koji pripremaju izgradnju (ili kupovinu, rekonstrukciju) zgrada u kolektivnom vlasništvu njihovih stanara. Lako se može prilagoditi potrebama pojedinačnih slučajeva, i tako kolektivima ili profesionalcima daje mogućnost da brzo steknu uvid u finansijsku i prostornu izvodljivost i pristupačnost njihovog stambenog projekta.

Potaknut novim talasom stambenih zadruga

OpenFRM je nastao sa ciljem da podrži ne samo realizaciju naše prve zgrade u Beogradu, već i partnerskih organizacija iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba u okviru zajedničke Stambene mreže MOBA. Stambene situacije u našim gradovima povezuje akutno nepristupačna ponuda na tržištu nekretnina za ogroman deo stanovništva, kao i zanemarljiv udeo socijalnog stanovanja.

Upravo ovaj stambeni ćorsokak doveo je do gotovo paralelnog nastanka pionirskih inicijativa koje žele da stvore uslove za drugačije rešavanje stambenog pitanja u ovih pet gradova, kroz realizaciju prvih stambenih zgrada – svaka u svom kontekstu. Ovaj korak zahteva pravilnu procenu obima svakog projekta, rizika koji on sa sobom nosi, kao i upravljanja, kratkoročnog (faza pripreme i izgradnje), tako i dugoročnog (tekući troškovi).

OpenFRM alat razvijen je radi pružanja ovih uvida. Pokrenuo ga je Ko gradi grad tim i STEALTH.unlimited, a kolektivno je testiran i unapređen u okviru mreže MOBA kroz niz radionica, uključujući konsultacije sa Zadrugom za etičko finansiranje (ZEF, Zagreb) i kolektivom Socialni Inovatori (Bratislava). Njegovu realizaciju podržao je Fond za kreativne industrije Holandije, i sada je dostupan široj zajednici novih stambenih inicijativa i zadruga.


Gde naći OpenFRM

Alat se može preuzeti kao zip paket (uključujući dodatnu dokumentaciju) sa sajta MOBA.coop, ili – za one koji su navikli na rad u otvorenom kodu – direktno sa GitHub-a.

Dolazi u obliku .ods fajla (OpenDocument Spreadsheet) koji možete otvoriti pomoću LibreOffice ili bilo kog kompatibilnog programa.

Kako funkcioniše OpenFRM

Alat je na engleskom jeziku i sastoji se od tabele sa šest modula: Ulaz/Izlaz (Inputs/Outputs), Dizajn (Design), Izgradnja (Build), Finansije (Finance), Održavanje i poslovanje (Maintain & Operate) i na kraju Analiza troškova životnog ciklusa (LCCA). Uputstvu za korišćenje – OpenFRM Manual – daće vam detaljan uvid u svaki od šest modula (desni meni).

U okviru modula Ulaz/Izlazi, mogu se uneti osnovni podaci projekta. Važno je napomenuti da se  OpenFRM može koristiti kao alat za kreiranje projekta ili razmatranje njegovih različitih scenarija – ne samo za „potvrđivanje“ već dobro razrađenog predloga. To znači da ćete unošenjem već samo nekoliko parametara nazad dobiti neke bitne uvide u projekat.

Odatle se dalje možete generisati detaljniji pregled. Moduli Dizajn i Izgradnja pružaju pregled stvarnog ulaganja u projekat, modul Finansije detaljno opisuje strukturu i troškove kapitala, dok Održavanje i poslovanje uvodi logiku dugoročnog održavanja zgrade i njenog vođenja. LCCA modul napokon pokazuje novčani tok, finansijske performanse i dugoročnu održivost projekta (35 godina).

Otvoreni kod

Paket alata je dostupan pod licencom Creative Commons Attribution Share Alike 4.0 (cc-by-sa-4.0). Kako OpenFRM ne radi strogo sa izvornim kodom, Creative Commons (CC) licenca je izabrana umesto tipičnih licenci za softver/kodiranje (poput GNU). Kompletna licenca je dostupna na GitHub spremištu.

OpenFRM je razvijen i održava se na platformi GitHub. Ovo je standardna platforma za hosting kodova (njihovo ažuriranje) i saradnju. Oni koji su aktivni u zajednici otvorenog koda i uključeni na GitHub mogu doprineti daljem razvoju alata ili prijaviti probleme kod trenutno aktivnog „master branch”-a.

Ka pilot projektu: Pametnija zgrada

Ko gradi grad preuzima izazov da realizuje prvi objekat Pametnije zgrade u Srbiji! Pametnija zgrada predstavlja mogućnost drugačijeg pristupa stanovanju kao model stanogradnje zasnovan na principima udruživanja građana, pristupačnosti i kolektivne samogradnje. Kroz proces učenja želimo da izgradimo tehnički, društveni, finansijski i politički kapacitet da se sprovede ovakav projekat, i time unapredi ne samo kvalitet stambenih uslova, već i života u Srbiji uopšte. U narednih šest meseci naš tim radiće na definisanju pilot projekta.

Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

Posle aprilske radionice, kroz koju je KO GRADI GRAD otvorio temu odnosa građana udruženih oko kolektivne stanogradnje prema javnim institucijama, održana je radionica pod nazivom Kako naseliti napušteno i nedovršeno?  Na radionici smo se bavili mogućnostima transformacije postojećih objekata koji su izgubili prvobitnu namenu i potencijalima nedovršenih zgrada sa stambenom svrhom. Kroz rad na nekoliko odabranih lokacija ispitivali smo kakve su implikacije ovakvog pristupa i koliko su takve mogućnosti isplative i održive na duže staze za pristupačno stanovanje koje pokreću budući stanari sa i bez prihoda. Diskutovalo se i o prostornim, pravnim, ekonomskim, ideološkim i političkim potencijalima odabranih objekata za realizaciju prototipa zadružne stanogradnje. Kao važna tema tokom susreta nametnulo se i goruće pitanje odbeglih investitora u Srbiji i mogućnost solidarnosti inicijative sa onima koji su se našli u ovakvom problemu.

radionica i prezentacija: petak 29. maj 2015. od 17-20h, Kulturni centar Rex
radionica: subota 30. maj 2015. od 12-18h, Učitelj neznalica i njegovi komiteti

Gost i vođa radionice arhitekta Robert Vinkel (Winkel), iz Roterdama, osnivač biroa MEI architects and planers, koji u svom radu koristi nekonvencijalne i inventivne pristupe u prenameni bivših industrijskih objekata. Robert je i su-osnivač internet platformi za arhitekturu ArchiNed i Selectienet.

Podrška: Creative Industries Fund NL (holandska fondacija za arhitekturu, dizajn i digitalnu kulturu)


SADRŽAJ IZVEŠTAJA:

Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

Predavanje Roberta Vinkela

Slučaj odbeglih investitora


Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?

PDF: Ispitane lokacije 

Na pripremnom razgovoru 28. maja odabrane su lokacije koje će poslužiti kao studije slučaja tokom radionice. U pitanju su pojedini objekti koje su identifikovali članovi inicijative prema ličnim afinitetima ili poznavanju njihovog arhitektonskog stanja i pravnog statusa. Radi se o nedovršenoj stambenoj zgradi u Šantićevoj ulici koju je 2007. godine započeo Zavod za izgradnju grada Beograda, čija je privatizacija dovela do bespravnog prisvajanja javnih resursa, zbog čega se još uvek vodi sudski spor, zatim Hotelu Lika, u blizini železničke stanice, koji je započet 1992. u okviru priprema za Eurobasket takmičenje koje se nikada nije dogodio; zgradi Kockare u okviru kompleksa Stare šećerane, fabrici koja je iseljena 1985. godine, a danas je deo industrijskog nasleđa, trensformatoru za struju u Zemunu koji se nalazi na obali Dunava, administrativnoj zgradi fabrike Janko Lisjak“ u restrukturiranju i nedovršenim stambenim objektima na Karaburmi, koje su započete u javnom parku. Robert Vinkel je ukazao na važna pitanja na koja je neophodno odgovoriti za svaku od lokacija. Prema njegovom mišljenju glavna okosnica procene su sa jedne strane zdravstveni i bezbednosti aspekti i sa druge strane finansijska isplativost neophodnih intervencija. Istakao je da je na terenu potrebno proceniti: stanje konstrukcije objekta, utvrditi da li je dobra ili se mora popravljati, da li postoji izolacija, u kakvom su stanju instalacije, da li postoji fasada, u kakvom je stanju krov, da li postoji dovoljno svetlosti, da li postoje uslovi za izvođenje podkonstrukcije unutar objekta, da li je potrebno izvršiti urbanističku prenamenu funkcije i koliki su u tom slučaju proceduralni troškovi, kakav je pristup objektima, da li postoje uslovi za propisani broj parking mesta, kao i da li postoji zagađenje u okolini ili u samoj zgradi koje je potrebno sanirati.

     

U subotu 30. maja od 12 do 18h, u prostoru Učitelja neznalice i njegovih komiteta nastavljeno je sa radionicom koju je vodio Robert Vinkel, čije su glavne teme bile mogućnosti i problemi lokacija koje smo obišli prethodnoh dana, zatim razvijanje intuicije i orijentacije u pristupu napuštenim ili nedovršenim objekatima, kao i načini kreiranja ponuda za kupovinu takvih objekata. Kao metod za vrednovanje odabrana je SWOT analiza (akronim engleskih reči: strengths, weaknesses, opportunities, threats – jake strane, slabe strane, mogućnosti, pretnje) iz oblasti strategijskog menadžmenta u kombinaciji sa metodom proračuna ekonomske opravdanosti investicije (Discounted Cash Flow analiza).Kod lokacije u Šantićevoj (4 nivoa x 280m2 = 1.120m2 bruto, 900m2 neto + parking i neizgrađeno potkrovlje) identifikovano je nekoliko jakih strana. U pitanju je lokacija u centru grada u mirnoj ulici, u blizini je pijace, osnovna konstrukcija je završena i uključuje podzemni garažni prostor. Ova lokacija je procenjena kao idealna za manji pilot projekat, sa 12-14 stanova. Kao slabosti istaknute su: blizina zagađene ulice, ne fleksibilna struktura koja ne dozvoljava varijacije u rasporedu stanova, mala veličina zgrade (oko 12 stanova), kao i činjenica da je konstrukcija otvorena već sedam godina i da je izložena atmosferskim prilikama. Kao potencijal (mogućnosti) podvučena je zainteresovanost komšija da se ovaj napušteni objekat završi, kao i penali na objekte nedovršene duže od pet godina, koji po novom Zakonu postaju aktuelni od ove godine. Najveća pretnja u ovom slučaju je nerešeni pravni status. U katastru je pronađena zabeleška iz 2013. da dve građevinske kompanije polažu pravo na vlasništvo.

Ekonomska opravdanost investicije:
Renta za stan od 50m2: 100€/mesečno x 12meseci / 50m2 = 25€/m2/godišnje
Vrednost od rente: 900m2 x 25€/m2/g = 22.500€ godišnje x 15 = 337.500€
Troškovi završetka izgradnje (ukupna cena 500€/m2): 1.120m2 x 300€/m2/bruto = 336.000€ 
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 337.500 – 336.000 = 1.500€

Među prednostima Hotela Lika (7 nivoa x 400m2 = 2.800m2 bruto, 2.100m2 neto + 400m2 visoki 1. sprat = 2 500m2 neto + 400m2 prizemlje) je njegova pozicija na centralnoj lokaciji u blizini železničke stanice. Takođe u pitanju je završena konstrukcija sa velikim prizemljem koje može da donosi prihod, dok je fasada pogodna za iznajmljivanje reklamnog prostora. Slabosti ove lokacije su zagađenje koje je rezultat prometne ulice, hotelski raspored (veliki broj soba, sa puno kupatila) i nedostatak parking mesta s obzirom da je objekat građen prema hotelskim standardima. Potencijal predstavlja sama veličina objekta koja je idealna za grupu sa oko 40-ak stambenih jedinica. Lokacija je atraktivna na duže staze, s obzirom na plan izmeštanja kamionskog i autobuskog saobraćaja. Pretnje dolaze od nejasne i nepoznate vlasničke strukture (vlasnik je građevinska firma „Rad“, a dve osobe je potražuju, zadatak – povremeno proveravati status), kao i neophodnosti prolaska kroz proceduru prenamene objekta koja je neizvesna i može da bude skupa.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.500m2 x 25€/m2/g = 62.500€ godišnje x 15 = 937.500€
Troškovi rekonstrukcije: 3.300m2 bruto x 200€ = 660.000€ (+ dodatno za prizemlje)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 937.500 – 660.000 = 277.500€ > 300.000€Zgrada Kockare u staroj Šećerani (4 nivoa x 800m2 (20x40m) = 3.200 m2 bruto, 2.800m2 neto + 200m2 stepnište) predstavlja značajnu kulturno istorijsku lokaciju, idealne je veličine za grupu sa oko 40 stanova, solidne osnovne konstrukcije, velike spratne visine (oko 4m), sa stepeništem izdvojenim od osnovnog kubusa zgrade i dovoljno prostora za neophodna parking mesta. Mesto je mirno, zeleno, a vrlo blizu je i Ada ciganlija, kao i veliki broj linija gradskog prevoza. Slabosti ove lokacije predstavljaju potencijalno zagađenje zemljišta, uticaj atmosferskih prilika na samu konstrukciju, s obzirom da je već godinama otvorena, raspored prozora i stubova koji bi diktirao raspodelu prostora na stanove, kao i nepostojanje prodavnice ili škole u direktnoj blizini objekta, što čini život bez automobila težim. Potencijal ove lokacije je i mogućnost eventualne kasnije izgradnje novih stambenih prostora za koje na široj lokaciji ima mesta. Objekat je pod zaštitom kao industrijsko nasleđe, što ga čini manje interesantnim za konvencionalne investitore. Krovna površina je pogodna za postavljanje solarnih panela, a skladišta i magacini na lokaciji mogu da postanu dodatni prostori za proizvodnju. Pretnje za uspešnu upotrebu ovog objekta čine neizvesnost mogućnosti prenamene objekta, kao i trenutno stanje vezano za privatizaciju Šećerane, a to je da se pokušava sa privatizacijom celog kompleksa, što otežava kupovinu samo jedne zgrade. Argument za pojedinačno rešavanje objekata mogao bi da bude postojanje pozorišta KPGT u jednom njenom delu.

Potrebno je dalje istražiti mogućnosti kontaktiranjem Agencija za privatizaciju, Zavoda za zaštitu spomenika kulture, kao i kontaktiranjem bivših radnika Šećerane kako bi se saznalo više o njihovom položaju i interesima. Nakon toga potrebno je detaljno razraditi strategiju nadmetanja.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.800m2 x 25€/m2/g = 70.000€ godišnje x 15 = 1.050.000€
Troškovi rekonstrukcije: 3.400m2 bruto x 275€ = 935.000€ (+ dodatni troškovi 65.000€)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.050.000 – 1.000.000 = 50.000€Trafo centrala Zemun (20m x 28m = 560m2 x 3 nivoa (14.5m visine) = 1.680m2 + 14m x 27m = 380m2 x 2 nivoa (10m visine) = 760m2, ukupno = 2.440m2 bruto, 2.000m2, neto) je na izuzetno dobroj lokaciji pored Dunava u Zemunu, sa dobrom povezanošću sa ostatkom grada, dovoljno mesta za izgradnju parkinga i poznatim vlasnikom – Elektro distribucijom. Slabost ovog objekta je činjenica da se nalazi unutar aktivnog preduzeća, da je pogodna za stanovanje tek ukoliko se izgrade novi nivoi (čelična konstrukcija), da je potrebno rešiti prirodno osvetljenje. Potencijal predstavlja mogućnost pristupa objektu izvan kruga preduzeća, kao i činjenica da je objekat zaštićeno industrijsko nasleđe. Potencijalnu pretnju predstavlja bojazan da će izlaženje u javnost sa ovom lokacijuom aktivirati i druge ponuđače.

Neophodno je proveriti plan Erektro distribucije za celokupan prostor koji imaju u Zemunu, kao i za Trafo centralu.Administrativna zgrada preduzeća „Janko Lisjak“ (11 rasopna x 7m = 77m dužine x 19m širine = 1.460m2 – 200m2 atrijum = 1.200m2 x 4 nivoa = 4.800m2 bruto, 3500m2 neto) ima prednost jer je već korišćena za boravak ljudi (osvetljenje) i lako je izvesti prenamenu u stanovanje. Objekat je veliki i ima jaku konstrukciju,,interesantnu orijentaciju prema unutrašnjem atrijumu, ima puno zelenila, a poznati su i vlasnici. U pitanju je preduzeće u restruktuiranju kojim upravlja Agencija za privatizaciju. Slabosti ove lokacije predstavlja odsustvo uslužnih objekata za kupovinu namirnica, kao i samo jedna linija javnog prevoza. Potencijali su dobra pozicija za pregovore, pošto lokacija nije interesantna za investiture, mogućnost kombinovanja stambenih i radnih prostora, kao i prizemlje koje je pogodno za zajedničke prostore. Pretnje su potencijalne poteškoće u prenameni lokacije iz radnog u stambeni prostor, kao i ključno – konverzije zemljišta iz industrijske u stambenu namenu, jer se lokacija nalazi na mestu nove lučke i industrijske zone.

Po pitanju ove lokacije zaključeno je da je potrebno brzo reagovati. Tokom posete lokacije evidentirano je da su razbijeni svi prozori i da je u toku „čerupanje“ instalacija, metalnih delova i svega onoga što se može dobro prodati kao sekundarna sirovina, što izlaže objekat negativnim uticajima atmosferskih prilika. Takođe potrebno je proveriti da li u zgradi ima azbesta i ispratiti javni uvid Generalnog plana za Krnjaču koji je na uvidu u avgustu.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 3.500m2 x 25€/m2/g = 87.500€ godišnje x 15 = 1.312.500€
Troškovi rekonstrukcije: 4.800m2 bruto x 250€ = 1.200.000€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.312.000 – 1.200.000 = 112.000€ > pounditi manje nego u stambenoj zoni11 kućica u nizu u ulici Hoze Martija na Karaburmi (11 x 120m2 = 1.320m2 neto) se nalazi na lepom mestu, sa lepim pogledom. U pitanju je porodični kraj sa svom potrebnom infrastrukturom. Svaka jedinica ima dva sprata i parking, prostorije su definisane, a postoji i mogućnost podele na manje jedinice (2 raspona širine od po 3m; 2 x 60m2). Sa druge strane u pitanju je ilegalna gradnja u javnom parku. Slabosti u tehničkom smislu predstavlja i već fiksirana struktura protorija, mali broj stambenih jedinica, kao i vlažni zidovi koje je potrebno očistiti. Potencijal bi u ovom slučaju bile česte žalbe komšija i uprave vrtića, koji se nalazi preko puta, na narkomane koji se drogiraju u objektu. Tako da bi sa njima možda mogao da se postigne dogovor i time razreši ova situacija. Pretnju predstavlja nemoguća moralna odluka da se legalizuje obejkat u javnom parku. Takođe ako želimo model koji bi mogao da se ponovi na drugom mestu ne možemo tražiti prenamenu parka u stanovanje. Kod ove lokacije takođe nije jasno ko je trenutni vlasnik.

Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 1.320m2 x 25€/m2/g = 33.000€ godišnje x 15 = 495.000€
Troškovi završetka izgradnje: 1.550m2 bruto x 250€ = 387.500€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 495.000 – 387.500 = 107.500€

 

Tokom drugog dela radionice bavili smo se ekonomskom opravdanošću investicije kroz Discounted Cash Flow analizu. U pitanju je jedna od najvažnijih metoda finansijskog izveštaja za određeni projekat ili posao a predstavlja navođenje tokova novca u i iz poslovnog projekta. Discounted Cash Flow uključuje tri komponente povazane sa poslovnim aktivnostima inicijative –poslovanje (prihod), investiranje (rashod) i finansiranje. U slučaju Pametnije zgrade pod poslovanjem se podrazumeva se prihod od ubiranja rente (stanarine) koja prema proračunima urađenim za MILD Home konkurs iznosi 100 evra za 50m2 neto. U idealnoj situaciji Pametniju zgradu bi naseljavalo 40 osoba (ili porodica) što iznosi 4.000 evra mesečno (40 x 100€ = 4.000) x 12 meseci = 48.000 evra godišnje. Neto kvadratura stanova iznosi 2.000m2, dok bruto kvadratura objekta, sa dodatnih 20% (50 + 12,5 = 62,5m2 x 40) iznosi 2.500m2. Investiranjem u banku ili oročavanjem ovog novca u banci stvara se kamata ili investiciona vrednost (7%) koja se ugrubo dobija množenjem godišnje rente sa koeficijentom 15, čime dobijamo cifru od oko 750.000 evra.

Sada je potrebno izračunati troškove završetka izgradnje ili rekonstrukcije objekta (npr. ojačavanje osnovne konstrukcije, izrada fasade, instalacija, priključaka, enterijerska podela prostora), kao i godišnji budžet za održavanje zgrade. U koliko računamo da je cena izgradnje novog objekta 500 evra/m2 bruto (200 za osnovnu konstrukciju, 100 za fasadu, 100 za instalacije i 100 za enterijer), procenili smo da cena dovršavanja objekata koje smo analizirali može da varira od 200 do 300 evra/m2 bruto, zavisno od stanja zgrade. Što bi za zgradu od 2.500m2 značilo (2.500 x npr. 250 evra) investiciju od 625.000 evra. Takođe je potrebno uračunati i cenu arhitekte, građevinskih statičara, konsultanata, instalatera, kao i cene dozvola (sa PDV-om), što čini oko 10% dodatnih troškova. Ukupno 700.000 evra. Oduzimanjem ove cifre od investicione vrednosti (750.000 – 700.000) dobijamo u ovom zamišljenom slučaju 50.000 evra koje je moguće ponuditi za kupovinu objekta.

Kako bi se videlo da li imamo poslovnu mogućnost, prema Robertovim rečima, ova dosadna analiza je važna. U daljem radu je potrebno napraviti model likvidnosti, a zatim osmisliti strategiju nadmetanja koja uključuje i izuzeća. Nakon ove faze pristupa se komunikaciji sa vlasnikom. Dobro je paralelno pregovarati o više lokacija. Ukoliko se na primer obraćamo Agneciji za privatizaciju, situaciju prvo ispitati kroz upit za lokaciju za koju smo manje zainteresovani. Takođe može biti od pomoći da u ime inicijative pregovore vrši bliska i dobronamerna osoba, ali koja nema lični interes za izgradnju (biće hladnokrvnija). U birou MEI postoji savetnik za nekretnine sa kojim se biro konsultuje.

Slaba tačka biznis plana Pametnije zgrade je niska cena koju inicijativa može da ponudi za kupovinu objekata. Ona potiče od niskog nivoa rente. Ukoliko vlasnik objekta traži više moguće je sa jedne strane razmotriti povećanje rente, sa druge smanjenje veličine stanova itd. I pored toga što se deo objekta može završiti i sopstevnim snagama, kod računice troškova izgradnje nije dobro vlasnicima pretstavljati umanjenu cifru. Sa druge strane kod realizacije cena može da se snizi i upotrebom jeftinijih materijala kao i upravo pomenutim ulaganjem sopstvenog rada.

Robert je na kraju radionice rekao: „Divna stvar je biti u mogućnosti da usrećiš ljude. Nije u pitanju raketna nauka. Ako uspete u ovome prvi put, sigurno ćete to uraditi opet. Cena toga je mnogo provedenih vikenda u sobama za sastanke. Ali će vam se isplatiti i postaćete zavisni od toga. Učite na greškama. Pitajte za savet, čak i prodavce nekretnina. Tako ćete se razvijati.“

Na pitanje da li je bolje prodavati ili izdavati stanove Robert je odgovorio da je mnogo komplikovanije kada se izdaje. Prodaja po njegovom mišljenju rasterećuje oslobađanjem od odgovornosti. Napomenuto je da Pametnija zgrada ne želi da prodaje stanove, već da izgradi model dugoročne štednje, kroz deonice, i da preuzme rizik umesto budućih stanara. Ukoliko neko želi da napusti projekat može da dobije nazad uloženi novac sa korekcijom za inflaciju.

 

Dodatak: online alatke za pomoći pri utvrđivanju osnovnih vlasničkih i urbanističkih podataka vezanih za potencijane lokacije:

Mapa sa katastarskim parcelama i planovima – gore desno se uključuje “Sardžaj mape” unutar koga može da se podešava šta se vidi od podataka i slojeva. Kada se u levom meniju na dnu izabere “Identifikacija” i klikne negde na mapu dobijaju se razne relevantne informacije (delovi plana, broj parcele i sl.)

Katastar nepokrentosti – pretražuje se po broju parcele (važno je znati i koja je katastarska opština) ili adresi. Nije uvek jasno ko je vlasnik parcele ili objekata na njoj, ali je najbolje što može da se pronađe.

Važeći planovi za Beograd – zahteva instalaciju softvera koji nužno ne radi ali ima sveobuhvatniji pregled uslova i namena nego mapa Direkcije (gornji link)

APR pretraga – pretražuje se na osnovu naziva ili matičnog broja. Ovde se mogu naći zanimljive informacija o vlasnicima lokacija.


Izveštaj sa predavanja Roberta Vinkela

Audio snimak: predavanje, 29. maj audio
PDF: Prezentacija Roberta Vinkela 

U petak 29. april od 17h, u Kulturnom centru Rex, posle celodnevnog obilaska odabranih lokacija u gradu, Robert Vinkel je podelio svoja radna iskustva u vezi sa korišćenjem različitih pristupa u prenameni bivših industrijskih objekata. Tokom prezentacije Vinkel je ukazao na ogromne razlike između Srbije i Holandije. U Holandiji se trećina stambenog fonda nalazi u rukama stambenih korporacija (bivših javnih institucija) koje se bave socijalnim stanovanjem, dok oni koji nisu u mogućnosti da plate punu stanarinu dobijaju stambene beneficije (olakšice) za iznajmljivanje stana (napomena: ovo važi i za stanove koje iznajmljuju privatnici, ne samo korporacije). Takođe, istakao je da su pre dvadeset godina stambene korporacije privatizovane i da su mnoge stvari tada pošle naopako. Posledica kriznih procesa je i smanjenje obima gradnje što je veliki broj arhitekata ostavilo bez posla, tako da su sada primorani da se promene radnu strategiju, pa su neki od njih postali developeri. Ta situacija, prema Robertovim rečima, ima i svoje dobre strane. Jedna od njih je da je arhitektama-developerima sada omogućeno da prave dobre stvari koje mogu lako da prodaju. Rezultat su srećni ljudi. Biro MEI, čiji je Robert osnivač, danas zapošljava 25 osoba. Njihov pristup se zasniva na razmišljanju koje je šire od projektovanja, a koje uključujuje samoodrživost, kontekstualni pristup i visoko profilisani dizajn u okviru „prijateljske“ cene. Posebno su ponosni na činjenicu da copyright nad svojim zgradama predaju vlasnicima tako da mlade arhitekte mogu da menjaju njihov dizajn, dok je redovna praksa da arhitekte zadržavaju copyright nad zgradom i do 70 godina.

Robert je pokazao i nekoliko primera zgrada na kojima je radio, a koje su podrazumevale transformaciju i konverziju.

U kvartu Lloydkwartier u Roterdamu se nalazi zgrada Jobsveem, koja je nekada vršila funkciju skladišta. U pitanju je jedna od retkih preživelih starih lučkih zgrada u Holandiji. Nakon izlaska na javni konkurs, zgrada je kupljena za 1 evro. Ovako niskoj ceni doprinelo je stanje zgrade u kojoj je godinama prokišnjavao krov, što je dovelo do truljenja prostora. Proces pretvaranja skladišta u luksuzni stambeni objekat podrazumevao je analizu kulturne prošlosti zgrade, kako bi se što bolje razumeo prostor. A s obzirom da je zgrada industrijsko nasleđe trebalo im je sedam godina da ubede nadležne da izvedu zamisao poprečnog zasecanja zgrade, kako bi stanovi dobili dovoljno svetlosti. Jedna od marketinških taktika MEI biroa bila je realizacija prototipa stana kako bi privukli kupace. Stanovi su prodati u roku od nedelju dana.

    

Luksuzni stanovi Fenixloods biće za one sa višim i visokim prihodima, u kvartu koji naseljavaju pretežno oni sa niskim prihodima, a gde grad želi da uvede platežno šarenolikiju strukturu stanovništva. Ovom prilikom skladišta sa dvovodnim krovovima su transformisana i nadograđena loft stanovima. U pitanju je skupo rešenje koje podrazumeva uvođenje čelične konstrukcije. Kupci stanova sami su mogli da biraju koliko kvadrata žele, a omogućeno je i povezivanje spratova. Zgrada će imati atraktivan pogled na roterdamsku luku, a biro je posebno ponosan na staklenu ogradu terase. Za pola godine svi stanovi u ovoj zgradi su prodati.

Adaptacija zgrade skladišta za sir iz 16. veka na kanalu u Gaudi podrazumevala je kupovinu objekta koji je bio teško oštećen jer ga preko 50 godina niko nije održavao. Sastavljena je realna ponuda koja se sastojala iz isključenja brojnih troškova, s obzirom na zatečeno stanje i potreban nivo investicije. Kod ove zgrade poseban arhitektonski izazov predstavljao je nedostatak svetlosti (sir ne voli svetlost), što je rešeno uveđenjem staklenog atrijuma. Struktura je u celosti zadržana, a biće joj dodat je sloj betona kao zvučna i protivpožarna izolacija, dok se spoljašnjost neće puno promeniti. U okviru objekata nalaziće se centar za degustaciju sira, a za samo tri nedelje prodato je 70% stanova.

Nakon prezentacije Robert je odgovarao na pitanja iz publike. Na pitanje da li je jeftinije transformisati objekat ili izgraditi novi, on je istakao da je vreme ono što je važno. Poenta sa prenamenom postojećih objekata je u tome da je ceo proces brži i moguće je završiti radove za nekoliko meseci. Što se tiče troškova oni su skoro isti. Na pitanje šta je naučio kao investitor, odgovorio je da je vrlo važno na početku uraditi grubu kalkulaciju troškova i proceniti rizik, kako bi se procenilo da li je smisleno ulaziti u projekat. Jedna od važnih investitorskih veština je naučiti kao da se izbegnu rizici. Robert smatra da je prednost arhitekte-developera to što može da ulaže novac u dizajn za one koji nemaju previše novca. Na pitanje da li je jeftinije graditi na vodi s obzirom da ne postoji zemljište, odgovorio je da, što se Holandije tiče, tu postoji problem tradicije. Tradicionalno, reke se koriste za saobraćaj. Ova tradicija otežava gradnju na vodi i stvara brojne proceduralne teškoće. Robert je odgovorao i na pitanje o skvotiranju u Holandiji kroz vlastito skvotersko iskustvo u zauzimanju jedne škole. Skvotiranje je danas zabranjeno, a dobra strana nekadašnjeg zakona bila je ta da je nalagao da u objektu mora biti struje iako je prostor skvoriran. Prema njegovim rečima 1980-ih mnoge zgrade su stajale prazne zbog spekulacija sa nekretninama. Na pitanje zašto danas ne skvotiraju iako i u Holandiji postoji mnogo praznog prostora odgovorio je da su Holandijani postali previše pristojni.

Robert je zaključio konstatujući da u Holandiji postoji duga tradicija planiranja i pregovaranja, a da se na mestima na kojima ta tradicija ne postoji ona mora (ponovo) izmisliti i osmisliti. Pametnija zgrada je prema njegovom mišljenju dobra grupna ideja, koja predstavlja prvi znak u tom pravcu.


Slučaj odbeglih investitora

Tokom susreta u fokusu rezgovora bilo je i detaljno razmatranje samoorganizacije u slučaju stanara suočenih sa polu dovršenom zgradom koju im je ostavio odbegli investitor. Referišući na lično iskustvo, jedna učesnica u razgovoru suočila je inicijativu sa pitanjem da li bi bili spremni da se u ovakvim situacijama uključimo i pomognemo.

Primer o kome je bilo reči odnosi se na slučaj investitora koji je 2008. godine napustio započetu izgradnju na parceli na kojoj je stari objekat dat u zamenu za budući stamebni prostor, a zatim nestao. Porodica na čijoj je parceli izgrađen objekat ostala je bez stana, na ulici. Nakon inicijalnih razgovora sa drugim investitorima koji nisu imali interes da ovakvu zgradu završe, grupa stanara se samoorganizovala, kako bi završili zgradu. Zgrada nije imala uvedenu struju niti kananalizaciju, a još uvek nije priključena na centralno grejanje, nema lift i garažu. Protiv investitora stanari su pokrenuli tužbu.

Objekat se nalazi u Banskoj ulici na Zvezdari, kod pijace Đeram. Zgrada ima 20 stanova i četiri sprata, i izgrađena je na placu na kome su se nalazile manje kuće, koje su dve porodice ponudile investitoru u zamenu za veći stambeni prostor. Kada je postalo jasno da je investitor pobegao budući stanari su se prvo sastali kako bi pogledali svoje ugovore. Prema tim ugovorima, oni su bili definisani kao investitori, dok je uloga investitora bila definisana kao ko-investitor. Takođe je utvrđeno da su pojedini stanovi prodavani i po tri puta. Sreli su se u samoj zgradi kako bi na licu mesta mogli da vide dokle se stiglo sa radovima. Zgrada je bila pod krovom ali nije imala struju, vodu i kanalizaciju. Ispostavilo se da investitor nije platio neophodne takse (konkretno taksu za gradsko građevinsko zemljište) što je dovelo do opasne situacije, u kojoj su stanovi mogli da budu oduseti od budućih stanara. Što se dozvola tiče one su postojale, međutim ispostavilo se da je investitor podigao jedan sprat više od prijavljenog.

Investitor je nestao 2008. godine a pojedini stanari su počeli da žive u zgradi 2010. godine. Samoorganizovani stanari su na zgradi radili godinu i po dana. Prvo su postavili vrata, a zatim prozore. O svemu su odlučivali zajednički, a ubrzo su se registrovali i kao kućni savet, kako bi mogli da komuniciraju sa institucijama. Novac su delili prema kvadratima stana. Najveći problem je imala porodica koja je dala kuću i parcelu u zamenu za stan, tako da nije imala gde, dok je većina drugih stanove kupovala za svoju decu.

Posebnu dimenziju problema čine zelenaši kod kojih se investitor zadužio i koji su nasilno počeli da naplaćuju njegov dug zauzimanjem stanova u zgradi. Za zauzete stanove nisu hteli da plate zajedničke troškove u visini od oko 3 miliona dinara. I bez tog novca stanari su uspeli da urede zgradu, a jedan od metoda je bio sklapanje ugovora sa javnim komunalnim preduzećem kojim im je omogućena otplata na rate. Kako bi oterao stanare i prisvojio što više stanova zelenaš je počeo da uništava imovinu u zgradi, a nakon razbijanja kutije za struju stanari su podneli tužbu za remećenje javnog reda i mira.

Srećna okolnost u ovoj situaciji je bila ta što je inicijatorka samoorganizacije stanara radnica jedne beogradske opštine te je imala kontakte sa profesionalcima koji su mogli da im pomognu. O odbeglom investitoru čuli su različite priče, od torture koju je trpeo od strane zelenaša koji su ga progonili, a ponovni susret sa porodicom koja je dala parcelu dogodio se kada se pojavio i molio da pozajmi novac od njih!

U razgovoru je detektovano da ne postoje institucije koje se bave ovakvim problemima i da ih je tek potrebno stvoriti. Neformalno je najavljen i plan da će KO GRADI GRAD krajem oktobra organizovati susret različitih inicijativa koje se bave stanovanjem, koji bi trebao da posluži da se izgradi funkcionalna mreža, koja bi se bavila ovakvim i sličnim problemima u oblasti stanovanja. Tu bi i slučaj sa Đerma mogao da posluži kao primer za jednu od radionica.

Na šalteru za kolektivnu samogradnju

Za veliki deo Beograđana pristup stambenom prostoru je postao i ostao goruće pitanje. Ako uzmemo u obzir da grad i država nisu sposobni ili u mogućnosti da ponude alternativu tržištu, postaje ključno prepoznati mogućnosti i značaj udruživanja građana, koje onda menja vladajući odnos između grada i građana. Upravo time se bavila četvorodnevni program Na šalteru za kolektivnu samogradnju. Beograd naravno nije jedini grad sa ovim problemom, već je to izazov s kojim se suočavaju i drugi gradovi i čitavo društvo. Na radionici smo zajednički pokušali da definišemo gde nam i koliko trebaju institucije za ovakav poduhvat, sa kojim predlog im možemo pristupiti i koji su konkretni koraci koji nas mogu dovesti do realizacije prototipa PAMETNIJE ZGRADE u narednih nekoliko godina.

radni sastanak sa grupom: 23, 24 i 26. april 2015.
prezentacija i diskusija: petak 24. april, 18.00, Kulturni centar Rex
radionica: subota 25. april, 12.00-18.00, Učitelj neznalica i njegovi komiteti

Gost i vođa radionice bio je Ari van Vijharden (Arie van Wijngaarden), arhitekta i urbanista, projektni menadžer Agencije za zemljište grada Amsterdama. Radio je kao konsultant na renoviranju socijalnog stanovanja i infrastrukture i na definisanju rente, član je Međunarodne mreže za urbana istraživanja i akciju – INURA. U ime gradske administracije, Ari je bio jedan od ključnih ljudi za realizaciju nekoliko stambenih blokova koje su u Amsterdamu izgradili građani.Salter-kolektivna-samogradnja Ovaj, i u Holandiji relativno novi pristup stanogradnji otvario je pitanja koja su značajana i za Beograd: koji su zadati uslovi za kolektivnu samogradnju, koji su motivi gradskih vlasti za podršku ovakvom modelu razvoja, kako se i da li se situacija menja posle realizacije prvih stambenih objekata ovoga tipa?

Podrška: Creative Industries Fund NL (holandska fondacija za arhitekturu, dizajn i digitalnu kulturu)


SADRŽAJ IZVEŠTAJA:

Podešavanje kursa Pametnije zgrade

Potsetnik – osnovni ciljevi Pametnije zgrade

Predavanje i diskusija: Država i kolektivna samogradnja

Radionica: mogući pristupi Pametnije zgrade javnim institucijama


Podešavanje kursa Pametnije zgrade

Javnoj diskusiji i radionici predhodila su dva pripremna sastanka. Tokom brifinga (23. aprila) Ari van Vijharden nas je još jednom podsetio na važna kontrolna pitanja na koje članovi inicijative Pametnija zgrada treba iznova da odgovaraju kako bi kurs projekta bio jasan. Da li je u pitanju politička borba ili/i model rešavanja problema? Da li je u pitanju socijalni model ili/i arhitektonska ideja? Koliko se želi i može kompromitovati od početne zamisli u procesu realizacije projekta? Kakva je struktura grupe? Kakav je odnos između plaćenog i neplaćenog rada? I ko plaća za rad koji se želi besplatno?

Ari je istakao da se samogradnjom može doći do pristupačne cene. Pre svega to je vezano za uštedu procenta koji uzimaju developeri, ali i ulaganjem sopstvenog rada u slobodno vreme i najvećim delom tokom završnih radova. Takođe je upozorio da moraju da postoje jasne granice kako bi se potencijalna grupa stanara održala. U koliko je potrebno previše vremena da se projekat realizuje postoji opasnost od dezintegracije grupe (prema njegovom mišljenju najkonzistentnija je ona grupa koja već ima rešeno stambeno pitanje). Test za grupu predstavlja dobijanje lokacije što podrazumeva veća lična ulaganja i ozbiljnu odgovornost. Ari je upozoreno i na problem koji se može pojaviti ako je prevelika grupa, što može dovesti do birokratizacije i potrebe da se zaposle oni koji bi se time bavili. Govorio je i o važnosti određivanja vremenskog okvira za realizaciju projekta ukazujući da kraći rok podrazumeva veće kompromise sa poitičkim strukturama.

Članovi grupe su podvukli da su svesni da stvarna grupa ne sedi za stolom, već da su samo pojedini zainteresovani za život u Pametnijoj zgradi („U pitanju je drugačija zajednica od nas samih.“). Ponovljeno je da je grupa zainteresovana da stigne do prototipa jer je to stejtmant kroz projekat. Istaknuta je i želja da se napravi kontinuitet sa kod nas prisutnom tradicijom samogradnje, gde ljudi (ilegalno) rešavaju svoje stambeno pitanje, ali ne kroz individualni već kroz kolektivni pristup. Naglašeno je da niko još nije išao ovim putem što opravdava pristup učenja kroz rad koji grupa praktikuje. Kao snaga ali i slabost projekta istaknuta je želja da se kroz projekat generiše zaposlenje i zanatsko znanje, što može da deluje „kao velika fantazija“.

Ari je podsetio da zadruge u Holandiji često bivaju prinuđene da se pretvore u kondominijume (kombinovani oblik individualne i zajedničke svojine nad stanom i pripadajućim idealnim delom zajedničke imovine u okviru celine koju čine jedan ili više stambenih objekata), koji podrazumevaju da postoji individualno vlasništvo zbog mogućnosti uzimanja individualnog kredita. Na ovu opasku grupa je istakla da je u lokalnom kontekstu najveći problem nemogućnost većine da dođe do individualnog kredita zbog čega se model zadruge čini i u praktičnom smislu pogodnijim. Dalje je raspravljano o pitanju priuštivosti kao načinu otplaćivanja i visini mesečnog učešća.

Ari je takođe upozorio da se u većini slučajeva samogradnja nije ispostavila kao jeftinija jer se ušteđeni novac ulagao u poboljšanje kvaliteta stanovanja. Što se tiče veličine grupe i projekta istaknut je problem da mala zgrada može pojesti svu energiju grupe. Prema njegovom mišljenju ima više smisla naći najpre lokaciju a zatim sa ljudim razvijati projekat. Takođe se postavilo i pitanje razloga za učestvovanje onih sa višim i visokim prihodima koji je objašnjen kao želja za učestvovanjem u važnom socijalnom projektu. Zaključeno je da prototip ima šansu za olakšice kod birokratskih struktura kao inovacija.

Grupa se složila da nam je potreban intelektualni proboj kako bi se izašlo iz cirkularne logike u koju je zapala i koja je drži u neproduktivnoj situaciji. Kao potencijalan put predloženo je fokusiranje na ishod ali i na poverenje i potrebe. Takođe istaknuto je da ukoliko nema produkta koji je više od našeg iskustva sve predstavlja trčanje u krug. Predloženo je i da se analizira ova obeshrabljujuća situacija.

Kao potencijalni izlaz iz cirkularne logike u kojoj se nalazi grupa predloženo je nekoliko trenutno mogućih strategija. Jedan od predloga je izgradnja kancelarije Pametnije zgrade kao materijalnog doprinosa društvenoj debati. Istaknuto je da je ideološki pritisak prevelik u odnosu na naše želje, a da ovakav pristup može biti početak nečeg novog. Kancelarija bi bila izgrađena od samodoprinosa trenutne grupe a zatim bi se na tu konstrukciju mogao prema potrebi dodati kulturni centar, a kasnije i stanovanje u zavisnosti od stvarne potrebe. Na ovaj način bi se ljudi povezali na simboličkom nivou i stvorili bi prostor za razmišljanje o alternativama. Ovakakv pristup takođe ne bi zavisio od lokalnih birokrata. Predloženo je da se baci seme i da se stvari generišu oko nje. To bi takođe moglo da pomogne da se odgovori na pitanje da li grupa može biti kolektivni developer ili ne, kao i da se preispita ubeđenje da je grupa dovoljno jaka da se konfrontira sa sistemom.

Predloženo je i da se iskoristi strategija „preuveličavanja projekta“ koji bi se pokazao na sajamskom štandu u vidu lifleta i brošura kako bi se na jedan bizaran način došlo do šire populacije. Kao i da se postavi štand u centru grada i prihvatiti činjenicu da se sve može završiti tamo.

Kao pozitivan primer pomenuti je zadružni pokret Dabrovi (Castors) iz okoline Bordoa koji su posle Drugog svetskog rata dobili kredit na osnovu svog rada i izgradili naselje u koje su se uselili tek nakon što su sve kuće bile dovršene. Kako bi došli do ovog modela kreditiranja, Dabrovi su vršenjem pritiska na ulicama (peške su otišli od Bordoa do vlade u Parizu) uspeli da promene i zakonsku regulativu.

Kao izlaznu taktiku Arie je predložio skvotiranje zemljišta ako se parcela ne dobije od grada ili saradnju sa etičkim diveloperima sa sličnim metodama.

Pojedini članovi inicijative istakli su da je imperativ prevazilaženje individualističke ideologije kako bi se izašlo iz cirkularne logike koja se sastoji iz kombinovanja naših individualnih ambicija. Takođe je ukazano na problem čestog izostavljanja onih koji „nemaju prihode“ u korist onih sa „različitim prihodima“ u poslednjih nekoliko razgovora o projektu u čemu je prepoznata dezorijentacija projekta i sve više okretanje ka onima koji su privilegovaniji.

Podsetili smo se i da projekat Pametnija zgrada takođe ima kulturnu dimenziju, što znači da je njegov zadatak da propituje dominantnu ideologiju.

Pojedini članovi su insistirali na tome da ovo za njih nije umetnički projekat ili univerzitetski esej i da s toga ne možemo da dokazujemo da je projekat nemoguć jer je ulog prevelik („Ja mislim da moramo da izađemo iz ideje kulturnog projekta. Ja hoću da vidim nesto što je praktično i materijalno na kraju.“) Ipak izrečena je i rezerva da čak i ako se realizuje projekat grupa nije dokazala da je to moguć model za sve.

Kao argument u korist značaja kulturne i umetničke komponente istaknuto je da prostor kulturne proizvodnje nudi mogućnost za refleksiju koju drugi prostori ne nude. Ova perspektiva je u stanju da radi i sa potencijalnim neuspehom („Biti poražen pred 200.000 ljudi koji plaćaju rentu je uspeh.“), kao i da nastupa direktnije („Da li želite da nam se pridružite na putu koji ne znamo gde će završiti?“). Iako je u pitanju takođe marktinški pristup, on bi omogućio da se o tome javno govori, kao i da se radi sa problemima sa kojima se grupa suočava na ozbiljniji način („Niste strpljivi i zato ćete zavrsiti u dugovima. Budite strpljivi i možda uspemo nešto zajedno.“).

Istaknuto je da je lokalni kontekst neuporediv sa bilo kojim drugim kontekstom. „Ovde je drugačije nego bilo gde zbog specifične istorije. Ljudi i dalje očekuju da će neko rešiti za njih problem. Ovo su posebne okolnosti. Iz tog razloga je važno da razvijamo svoj način.“ U tom smislu zaključeno je da kao celina projekat mora da misli o kulturno politčkim i ekonomskim kapacitetima da se obrati ovom pitanju.


Podsetnik: osnovni ciljevi Pametnije zgrade

Na narednom sastanku (24. aprila) napravljena je lista ciljeva i zadataka. Kroz diskusiju grupa se podsetila osnovnih ciljeva, koji su artikulisani u sledećoj rečenici koja sadrži šest glavnih tačaka, po prioritetnom redu:

  1. Kolektivna samo-gradnja i upotreba stambene zgrade
  2. za značajno nižu cenu od tržišne
  3. uključujući ljude različitih primanja
  4. na način koji je umnožavajući
  5. i ne-spekulativan
  6. u roku od 5 godina.

Artikulisana i su i dva glavna načina za ostvarenje prototipa Pametnije zgrade:

  1. Uradi sam način, koji je prema mišljnju grupe najbrži i ne oslanja se na državne strukture. Ovaj model je najizvesniji ukoliko se izabera lokacija izvan centra grada. Takođe moguća varijacija ovog modela bilo bi pregovaranje sa privatnim vlasnicima parcele ili objekta pod drugačijim uslovima od onih koje nude investitori.
  2. Model saradnje sa državom, u kome je potrebno pronaći narativ koji bi bio prihvatljiv birokratskim strukturama i koji bi grupi omogućio izgradnju na boljoj lokaciji u gradu.

Grupa je razgovarala i o neophodnosti testiranja ciljeva. Diskutovalo se o problemima kolizije sa „postojećim igračima“, koja može biti problem, ali i prednost projekta. Razgovaralo se o mogućim kompromisima koje bi grupa potencijalno morala da pravi, od moguće političke kontaminacije početne ideje u saradnji sa vlastima gde postaju vidljivi i tuđi ciljevi, do pitanja životnog stila i funkcionalnosti svakodnevnog života.

Sastavljen je pregled koraka – A) definisanje ciljeva, B) pronalaženje lokacije, C) formiranje grupe direktno zainteresovanih, D) definisanje programa zgrade, E) projektovanje, F) izgradnja, G) useljenje + finasije koje prate proces u svakom od koraka (sa sve većom preciznošću) – kao i pregled podkoraka (I-IV) koji su poslužili za konceptualizovanje radionice koja je održana narednog dana.



Predavanje i diskusija: Država i kolektivna samogradnja

Audio snimak: predavanje i diskusija audio
PDF: prezentacija Arija van Vijhardena 

petak 24. aprila, u Kulturnom centru Rex otpočeli smo sa prezentacijom i diskusijom o odnosu države i kolektivne samogradnje. Posle kraćeg pretstavljanja Pametnije zgrade (Ana Džokić i Ana Vilenica), svoja iskustva preneo nam je arhitekta i urbanista Ari van Vijharden, projektni menadžer Agencije za zemljište grada Amsterdama. Ari je održao predavanje pod nazivom Država i kolektivna samogradnja u okviru koga je govorio o situaciji vezanoj za stanovanje u Holandiji. Ari je najpre objasnio osnovne vrste stanovanja u Holandiji: urbane zone (u kojima postoje privatni stanovi, stanovi koji se rentiraju od privatnih vlasnika, i stanovi u sistemu socijalne rente), predgrađa (u kojima dominira kućevlasništvo i socijalno stanovanje) i sela (u kojima dominira samogrdnja). Tokom 1960-ih godina u Holandiji je razvijen model zajedničkog stanovanja (centraal wonen ili co-housing) koji je podrazumevao stvaranje intencionalnih (sa svrhom formiranih) zajednica od 20-60 domaćinstava, koje žive u individualnim stanovima, dok je deo prostora za život zajednički (na slici Vierwinden house, objekat je završen 1990). Takav model prihvatila su i starija lica koja svoji život često organizuju kroz ovakav model stanovanja. Takođe, posebno u Amsterdamu, zajedničko stanovanje razvijalo se kroz skvoterski pokret, a većina ovih skvotova je danas legalizovana.

Tokom 1990-ih došlo je do zaokreta u javnim politikama u pravcu razvoju orijentisanom ka konzumentima. Te promene su obavezale opštine da prodaju zemljište privatnim klijentima ili grupama, a obezbeđivana je i podrška za održive projekte. Rezultati ovog zaokreta ogledaju se u nešto većem udelu privatnih naručioca (5%) od developera i stambenih asocijacija. Razvijen je model urbanog razvoja putem privatnih naručioca, na primer u naselju Homerus, u gradu Almare gde je 1.500 parcela prodato klijentima uz obezbeđene kredite, ili naselje Stijgerisland u predgrađu Amsterdama Ijburg sa 200 prodatih pojedinačnih parcela. Od posebnog značaja za model Pametnije zgrade je kolektivno stanovanje koje je realizovala grupa stanara u istom naselju, u zgradi pod nazivom Vrijbrucht. O ovom projektu završenom 2007. godine imali smo više prilike da čujemo u janurau 2014. od jednog od pokretača projekta, arhitekte Hajn de Hana. Grad Amsterdam je posle izgradnje ovog objekta pokrenuo i mapu lokacija posebno predviđenih za samogradnju, na kojima građani pojedničano, ili kolektivno mogu da konkurišu za zakup placeva.

Sa aktuelnom krizom zaustavljene su investicije developera i stambenih asocijacija a došlo je i do pojave velikog broja nezaposlenih arhitekata. Kao rešenje ovog problema arhitekte razvijaju svoje projekte i počinju da funkcionišu kao developeri na parcelama koje se intenzivnije prodaju privatnim vlasnicima. Grad takođe nudi postojeće zgrade koje nisu u upotrebi privatnim grupama i pojedincima. Jedan od primera je investiranje u De Flat (na fotografijama ispod) u naselju propalog projekta socijalnog stanovanja Bijlmermer, gde je grupa zainteresovanih zajedno sa arhitektama koje su ovaj projekat pokrenule rešila svoj stambeni problem.

 

Ari je izneo i uporedne podatke vezane za Holandiju i Srbiju:

Holandija Srbija
Populacija (u milinonima) 16 7
Broj osoba po domaćinstvu 2,39 2,54
Socijalno stanovanje 30% 2%
Privatno rentiranje 10% 4%
stanovlasništvo 60% 83%
Proizvodnja novih stanova na godišnjem nivou 35.000 10.000
Amsterdam Beograd
Populacija u široj gradskoj zoni 2,3 1,7
Populacija u gradskoj zoni 0,8 1,1
Socijalna renta 46% 2%
Rentiranje privatnih stanova 22% 3%
Sstanovi u vlasništvu 32% 95% subletting?
Cena/m2 centrana gradska zona € 3800 € 1900
Cena/m2 periferija € 2200 € 1100

Na kraju izlaganja Ari je govorio o mogućim perspektivama za razvoj Beograda. Pozitivne prakse koje bi Beograd mogao da razvija bile bi podstaknute davanjem (u zakup) zemljišta za manje projekte, zatim konverzijom napuštenih zgrada u (kolektivno) stanovanje, logističkom podrškom za grupe, kao i subvencijama za socijalne i kulturne inicijative. On je istakao i neophodnost stvaranja mogućnosti za one kojima je potrebna pomoć kao što su hendikepirani ili starije osobe.

U razgovoru nam se zatim pridružio Đorđe Mojović, stručnjak iz oblasti stanovanja, pokretač Programa za urbani razvoj iz Beograda. Đorđe je odmah na početku ukazao da nema puno smisla porediti se sa Holandijom jer to nije funkcionalno. Kako je istakao Mojović stambena politika počiva na finansijama, a Srbija je siromašna država koja treba da usmeri energiju i sitne pare u pozitivnom smeru. „Mi smo jedan od najgorih primera država koje su potpuno prepustile stanovanje tržištu u tranziciji dok je javna intervencija ostala u tragovima.“ Kako je istakao, sredinom 2000-ih svi koji su bili bliski izvorima budžetskih sredstava bavili su se svojim interesnim grupama. Razne subvencije su stalno prolazile, a depoziti za stambene kredite su služili da spuste kamate kod komercijalnih banaka. To je bio državni poklon. Do 2012. oko 60 miliona evra budžetskih para je uloženo u ovakav vid subvencija koje su netransparentno usmeravane i klijentelistički, a ne sistemski ulagane. Svoje zalaganje opisao je kao rad u pravcu ostvarenja sistematskog ulaganja i kanalisanja državnim sistemom sa vidljivom državnom politikom usmeravanja i povrata novca. Prema njegovom mišljenju ključna stvar je da se uspostavi komunikacija i da se odredi kako će se budžetska sredstva trošiti, čemu bi trebao da doprinese i pritisak civilnog društva za participativno kreiranje budžeta.

Zatim je naveo tri adrese na koje bi prema njegovom mišljenju inicijativa trebala da se obrati. U pitanju su Republička agencija za stanovanje, Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – grupa za stambeno pravo, kao i Agencija za stanovanje i investicije Beograd.

Naglasio je da je neophodno izaći iz okvira kukumavke, sklopiti projekt i krenuti u prodaju. „Zašto nam ne date 20 ari da pravimo etažnu svojinu?“

U daljoj diskusiji je bilo reči o reformama u oblasti politika stanovanja koje su započele 2003-4. kako bi se uredila tržišna situacija i krediti za stanovanje. Sa jedne strane banke su započele da daju kredite jedanoj grupi stanovništva, dok je paralelno razvijana politika socijalnog stanovanja. Od 2004. započeo je državni projekat testiranja izgradnje za rentiranje pod neprofitnim uslovima u nekoliko opština putem sedam novoformiranih stambenih agencija. I u Beogradu je osnovana agencija za stanovanje i investicije ali je do danas ostala bez jasnog pravnog okvira. Zakon o socijalnom stanovanju usvojen je 2009. godine, a 2012. je doneta strategija. Ovom zakonskom okviru nedostajao je samo zakon o Upravljanju stambenim zgradama. Ova dobra baza je prema Mojoviću do danas ostala neiskorišćena, a dobra strategija je u fijoci. Takođe on je rekao da pitanje stanovanja nije pitanje koje se rešava za jednog mandata i da zato niko ne želi da se bavi njime jer je politika koja se vodi u Srbiji populistička. Đorđe je podsetio da je ove godine ugašen jedan takav stambeni kredit 1,5 i 2,5 posto sa grejs periodom od 5 godina, jer je bilo je komplikovano institucionalno održati ga sa neškolovanom administracijom.

Što se tiče polisija o zemljištu po njegovim rečima glavni problem je sa politikama zemljišta u pojedinačnim gradovima. U široj zoni malo je građevinskog zemljišta, a gradovi su blokirani jer je poljoprivredno zemljiste na periferiji izgradjeno. Na pitanje da li postoji brža linija da se dođe do zemljišta za Pametniju zgradu, Mojović je savetovao: „Budite fini i smešite se.“

U razgovoru smo dobili i važnu informaciju da je trenutno u izradi novi Zakon o stanovanju koji će staviti van zakona sve trenutno važeće zakone. U ovom zakonu će se najverovatnije izgubiti pojam socijalno stanovanje koji je po rečima sagovornika samo izazivao zabunu svojom širinom. Osnovna ideja novog zakona će biti kombinovano pomaganje „motornoj snazi društva“, a ne samo onima kojima je najpotrebnije. Zakonom se planira i nova afirmacija stanovanja pod zakup jer prema rečima Mojovića stanovlasništvo nije za svakoga.


Radionica: mogući pristupi Pametnije zgrade javnim institucijama

Drugi deo programa činila je radionica u subotu 25. aprila (12-18h), u prostoru Učitelja neznalice i njegovih komiteta, na kojoj smo se bavili različitim mogućim pristupima Pametnije zgrade javnim institucijama i modelima komunikacije sa državnim strukturama. Radionicu je vodio Ari van Vajnharden. Na početku radionice su dogovorene tri stvari o kojima je potrebno razgovarati: detaljnija rasprava o tri aspekta komunikacije sa birokratskim strukturama vlasti, pripajanje akcija posebnim fazama projekta i osmišljavanje brošure.

Kao okvir za rad na modelu uspostavljanja odnosa sa državom predložena su tri moguća puta, kroz:

  1. Zakon o socijalnom stanovanju, ili kako posmatrati Pametniju zgradu kao projekat socijalnog stanovanja
  2. Privatno-javno partnerstvo
  3. Recikliranje zgrade ili lokacije u javnom vlasništvu.

1. Pametnija zgrada kao socijalno stanovanje

Analizom Zakona o socijalnom stanovanju iz 2009. godine utvrđeno je da postojeći okvir prepoznaje kao aktere neprofitne stambene organizacije. Trenutno prema znanjima grupe funkcioniše 15 javnih neprofitnih stambenih organizacija i nekoliko NVO-a. Kako bi mogla da funkcioniše u ovom okviru Pametnija zgrada bi morala da se registruje kao neporofitna stambena organizacija i da se upiše u registar istih što bi omogućilo dobijanje licence za rad. Zakon o socijalnom stanovanju podrazumeva rešavanje stambenog pitanja za one koji nemaju rešeno to pitanje, koji žive u neadekvatnim uslovima i za one koji nemaju prihode. Za takve projekte zakon omogućava dobijanje dugoročnih kredita i subvencija iz budžeta Republike Srbije ili iz drugih donacija. Tokom razgovora je postavljeno pitanje o mogućnosti stvaranja kombinovanog modela koji bi se oslanjao delimično na subvencije, a delimično na model samofinansiranja. Takođe je iznesena bojazan vezana za činjenicu da su postojeća sredstva za subvencionisanje vrlo mala. Benefiti koja bi se otvorili ovim modelom rada ogledaju se u mogućnosti dobijanja zemljišta po ne-tržišnoj ceni ili besplatno, dobijanje kredita i potencijalno subvencija. Kako bi se saznalo više detalja o ovom mogućem putu odlučeno je da se organizuju informativni razgovor sa predstavnicima pojedinih tela zaduženih za stanovanje kao i sa pojedinim akterima na sceni: Grupa za stambeno pravo u Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture (kontakt osoba: Svetlana Ristić), Republička agencija za stanovanje, Agencija za stanovanje i investicije Beograd, Gradska stambena agencija Pančevo, Fondacija Vlade Divac, Housing centar (kontakt osoba: Branislava Žarković), Ovča – projekat socijalnog stanovanja (kontakt osoba: Pavle Stamenković). Za sastanke je dogovoreno da će biti pripremljena dokumentacija uređena u brošuru.

2. Privatno-javno partnerstvo

Diskutovalo se o mogućim predlozima za ostvarenje privatno-javnog partnerstva. Jedan od predloga odnosio se na izgradnju prostora za vrtić ali je zaključeno da je uspeh u odnosu na proceduru koju podrazumeva ovaj zakonski okvir (u pitanju je tender) malo verovatan. Takođe je istaknut problematičan odnos koji se stvara kroz model preuzimanja odgovornosti od strane civilnog društva za zadatke koje bi trebala da obavlja država. Diskutovanjem Zakom o privatno javnom partnerstvu zaključeno je da je ovaj zakon u suštini za one koji imaju novac (za investitore) i da se naša namera može shvatiti kao „traženje šanse u lošem zakonu“. Istaknuto je da u ovakvim partnerstvima ne možemo nikako izbeći to da ciljeve definiše država a ne grupa. Sama institucija privatno-javnog partnerstva ocenjena je kao problematična.

U okviru ovog modela diskutovano je i o barteru kao potencijalnom modelu koji podrezumeva direktnu razmenu dobara ili usluga bez medijuma razmene. Govorilo se o mogućnosti da se razmena dogovori sa opštinom u vidu zajedničkog ili socijalnog prostora ili npr. vojskom kao što je urađeno u naselju Stepa Stepanović u kome od 5000 stanova 800 pripada vojsci. Raspravljano je i o modelu neposredne pogodbe i predloženo dalje istraživanje Uredbe o otuđenju koja postoji trenutno samo u predlogu.

PPP

3. Imovina u javnom vlasništvu

U razgovoru o nekretninama i zemljištu u javnom vlasništvu registrovana su tri moguće opcije: slobodno zemljište, nezavršene zgrade, neprivatizovane nekretnine u procesu privatizacije. Zaključeno je da je slobodno zemljište moguće naći na obodima urbanog područja, dok odluka o mogućnosti za dodeljivanje ili kupovinu po povlašćenim uslovima u najvećoj meri zavisi od gradonačelnika. Mapirane su takođe neke od nedovršenih zgrada kao što je ona u Šantićevoj ulici koju je započeo Zavod za izgradnju grada, a trenutno se nalazi u pravnom sporu. Što se tiče neprivatizovanih preduzeća koja su u nadležnosti Agencije za privatizaciju razgovaralo se o visokim troškovima raščišćavanja terena i (ne)mogućnosti da se izađe iz logike tendera u kojoj bi inicijativa bila samo jedan od ponuđača. U tom pravcu pominjana je mogućnost da se deo imovine izuzme iz procesa privatizacije što je već bio slučaj, a generalno zavisi od političke volje. Kako bi se dalje ispitale ove mogućnosti predložen je sastanak sa predstavnikom Agencije za privatizaciju jer odluke pre svega zavise od njih, kao i sa predstavnicima opština i grada.

Kao kritika pristupu koji uključuje pregovaranje i saradnju sa Agencijom za privatizaciju istaknuto je da Agencija ima sve karakteristike, a i dugogodisnju praksu, organizovane kriminalne grupe i da je direktno odgovorna za deprivaciju mase stanovništva kroz privatizaciju, pa poduhvat koji bi nastao iz takve formule svakako ne bi bio za većinu društva već samo za one privilegovane koji su se na taj način uspeli da se snađu i reše svoj problem.

Javno vlasnistvo

Poslednji segment radionice bio je posvećen artikulisanju akcija koje je potrebno sprovesti u narednom periodu. Zaključeno je da je za dalji rad grupe neophodno ažuriranje brošure kroz izradu duže verzije za buduće članove i konciznije verzije za predstavnike vlasti (na srpskom i engleskom jeziku). Predloženo je da se na početku nađe kraće pismo koje bi se koristilo i prilikom zakazivanja sastanaka. Predloženo je da se u brošuru uključi i rezime budžeta, puna cena po m2 i mogući model finansiranja. Određeno je i da se obave konsultacije sa Agencijom za privatizaciju čime bi se proverilo koja su preduzeća dostupna i pod kojim uslovima i pitanja konverzije zemljišta iz industrijskog u građavinsko zemljište. Obavljanje razgovora za predstavnicima vlasti su potrebni kako bi se saznalo o dostupnom zemljištu i nekretninama, kao i o dostupnim subvencijama i mogućoj saradnji, partnerstvu ili zajedničkoj inicijativi i kako bi se dobile moguće preporuke i savete za dalji rad inicijative. Odlučeno je i da se aktivno radi na monitoringu novog Zakona o stanovanju koji je u izradi kao i da se pošalju preporuke grupe. Potrebno je formirati i modela odlučivanja unutar grupe koji bi pomogao da se dođe do rešenja u vezi sa lokacijom Pametnije zgrade (centar ili periferija).

Idea Camp 2015 – report by Paul Currion

Pametnija Zgrada went to Sweden! Well, I went to Sweden for Ko Gradi Grad and Pametnija zgrada, to IdeaCamp 2015. This is the second year of IdeaCamp, run by the European Cultural Foundation through a network of 6 partners. 50 Idea Makers from all over Europe were all invited to discuss and develop our ideas over three days. Following the camp, we are now asked to develop a funding proposal for more research and development in our topic.

idea_camp(Watch the video of  Paul explaining)

You remember that we developed a financial model for affordable housing as part of the EU Mild Home competition. I have been looking at the problem of finance in collective action, i.e. raising money and managing resources. While we don’t have solutions, I believe that there are opportunities created by new financial technologies combined with older approaches (such as timebanks). This was the basis of the idea that we presented at IdeaCamp.

We spent three days at Subtopia in the municipality of Botkyrka in Stockholm. Botkyrka is one of the most ethnically diverse and poorest parts of Sweden (with 25% unemployment), although it does not look like how I imagine – lakes, forests, lots of public space and play areas. The Subtopia complex has several buildings, hosting different activities, including a circus, meeting facilities, and business incubator.

The schedule was packed – we spent 10 hours every day in the venue, although there was a lot of free time to talk with each other, as well as some interesting presentations and panel discussions. However everybody I spoke to agreed that the event wasn’t very useful for developing their ideas – we did not have enough time – but it was excellent for the conversations we had with each other.

IdeaCamp was of limited use for us, but for a very interesting reason. None of the other ideas connected to the housing shortages that affect many countries, and none of the other participants had any financial expertise. As a result nobody was able to give me feedback, except to say that our approach to housing was very interesting (and ambitious!), and that there is a definite need for better financial tools for commons-based activities.

So: there is a big gap in the “commons community” around these issues. We now have to decide whether to apply for the research grant, to explore the issue of community finance. During the workshop I realised that this is a huge topic, and we might not be the best group to work on it. However it seems that nobody else is working on it, and so there is a huge need for somebody to take up the challenge.

(photo: Julio Albarrán/ECF)


 

There is also an article from the Guardian with a different perspective –www.theguardian.com/cities/2015/sep/29/three-strange-days-europe-idea-camp-urbanism

Intervju u City magazinu

Objavljeno u City magazinu #131, april 2015, Beograd, interviju vodila Ljubica Slavković.

 

PAMETNIJA ZGRADA: svi za stan, stan za sve

Problem nedostupnog stana na tržištu podstaklo je platformu KO GRADI GRAD na promišljanje na koji način je moguća izgradnja stanova koji bi većini bili pristupačni. Pametnija zgrada je kolektivni projekat, nastao sa idejom rešavanja ovog, jednog od osnovnih egzistencijalnih pitanja u našem društvu. O projektu smo razgovarali sa arhitektom Anom Džokić.

[…] O čemu je reč, odakle je došla inspiracija i ideja za ovakav projekat?

Od 2010. kada smo pokrenuli platformu KO GRADI GRAD bavimo se ulogom nas građana u razvoju Beograda i gradova u Srbiji. Počeli smo od mapiranja tema i problema sa kojima se susrećemo, a zatim i grupa koje se aktivno uključuju u razvoj grada. Kroz taj proces smo došli do zaključka da iako je pristupačno stanovanje jedan od osnovnih nerešenih izazova za našu i mlađe generacija, skoro niko se ne usuđuje da se njime bavi. Zato smo rešili da pokrenemo projekat pod nazivom Pametnija zgrada. U ostatku Evrope poslednjih godina co-housing i stambene zadruge imaju sve više pristalica. Brojni su primeri ljudi koji su se okupili kako bi stvorili zajednicu u kojoj će živeti i raditi, i tako definisali kako ta zajednica izgleda u društvenom i prostornom smislu.

Naša, beogradska situacija i početak projekta su ipak drugačiji. Za razliku od većine zapadno evropskih gradova, gde i dalje postoji socijano stanovanje koje podrazumeva povlašćeno rentiranje (npr. u Holadiji oko 30% ukopunog stambenog fonda) – u današnjoj Srbiji 97% stanova je u privatnom vlasništvu. Promenom stambene politike početkom 1990-ih, munjevitom privatizacijom društvenih stanova i ukidanjem stambenih fondova, naše društvo je ostalo bez ikakve alternative preskupim stanovima koji se prodaju na tržištu. To čak uključuje i stanove koje gradi država, na svom zemljuštu, a prodaje ih samo za delić cene niže od onih koje grade privatni investitori. Pametnija zgrada je nastala iz potrebe da se pronađe model stanovanja koji iskače iz okvira rešavanja stambenog pitanja “svako za sebe”.

Razvoj projekta, uključivanja ljudi?

03a-IMG_6723Započli smo pre dve godine sa oglasom: “Da li vas interesuje izgradnja solidnog stana negde u Beogradu po ceni od 300-400-500 €/m2? Nemoguće? Za većinu Beograđana, dolazak do stana po ovakvoj ceni je jedina razumna opcija – koja ne podrazumeva zaduživanje neotplativim kreditima, stanovanje u nemogućim uslovima ili čekanje na seobu rodbine na selo ili onaj svet.” Ovaj poziv odslikava situaciju oko 140.000 podstanara, ogromnog broja mladih (pa i onih u četrdesetima) koji nisu u mogućnosti da se osamostale, kao i onih koji žive u uslovima koji ne zadovoljavaju osnovne kriterijume stambene namene.

Polazeći od stava da je dostupno stanovanje jedan od osnovnih životnih uslova koje društvo treba da ponudi svojim građanima, a pomenute cene za većinu Beograđana jedine realne, pozvali smo ljude koji su zainteresovani ili spremni da se zajedno upuste u planiranje, investiranje i izgradnju. U projekat je uključeno tridesetak ljudi različitih profila, sa različitim motivacijama, prvenstveno egzistencijalnim i profesionalnim, ali nas sve objedinjuje motiv stvaranja modela koji će rešavati stambeno pitanje kroz saradnju i solidarnost – na pametniji način. Taj “pametniji” način uključuje kolektivno planiranje, odgovorno investiranje (ne samo individualnih raspoloživih finansijskih resursa, već i vremena, znanja, radnih sposobnosti) i inteligentnu gradnju. Kada ovaj model bude zreo za realizaciju ideja je da se u njega uključi veći broj građana.

Opis rada, kako izgleda kolektivno planiranje, investiranje i izgradnja?

Pametnija zgrada radi kroz format “radnih stolova” koji se održavaju u Kluturnom centru Rex. Kroz ove skupove, zajedno sa ekspertima kao što su pravnici i arhitekte, došli smo do zaključka da su za ovaj poduhvat stanogradnje najprikladniji pravni i organizacioni principi stambene zadruge. Stambene zadruge su u Srbiji bile prisutne u različitim istorijskim trenucima, ali su u poslednjih dvadesetak godina “skliznule” u tržišne vode. Pametnija zgrada radi na novom osmišljavanju zadruge za 21. vek – kroz preispitivanje sistema vlasništva i profita. Na primer, jedna od ideja je prebacivanje vlasništva stanova na stambenu zadrugu, čime bi zadrugari stan rentirali po pristupačnim cenama određenim na skupštini. Kako bi se isključila mogućnost špekulacije, rast cene stanova bi bio ograničen, jednom kada je stan završen. A ukoliko bi neko želeo da se odseli, mogao bi da proda “svoj” stan po ceni investicije u gradnju. Na taj način bi stanovi ostali pristupačni za sve buduće zadrugare.

Dokle se stiglo sa projektom?

Ove godine smo sa projektom “Nova moba za ovo doba” bili jedni od tri ravnopravna pobednika na arhitektonskom konkursu MILD home (modularno, inteligentno, niskobudžetno, uradi sam, energetski efikasno stanovanje) koji je organizovala Opština Savski venac. Ovaj konkurs nam je poslužio kao katalizator da našim idejama damo i prostornu dimenziju. Projekat kreće od pristupačne cene, odnosno ulaganja, koja bi iznosila samo 15% prosečnog prihoda domaćinstva, od 80 evra mesečno za stan i komunalije, tokom perioda od 30 godina, a za stan od 40-ak kvadrata.

Takođe je moguće i jednokratno plaćanje, ali i delimično ulaganje kroz rad, gde bi mesec dana rada (npr. fizičkog, inženjerskog ili pravničkog) moglo da odgovara otplati jednog kvardata. Ciljana struktura stanara uključuje ljude različitih platežnih mogućnosti, društvenog porekla, kao i one koji žele da eksperimentišu sa drugačijim, kolektivnim oblicima stanovanja. Projekat je zasnovan na visokoj energetskoj efikasnosti (tako je jedino moguće ostvariti finansijski prostor za ulaganje u gradnju, umesto u račun za grejanje) i uradimo-zajedno principima. U tom smislu bavimo se i iznalaženjem sistema gradnje (npr. nosećih zidnih panela od drveta ispunjenih baliranom slamom) koji bi postao i proizvodni program naselja, ali i edukativna jedinica za širenje ovakvog pristupa gradnji. Osim stanova predviđamo i zajedničke prostore (soba za goste, zajedničke radne prostore, restoran ili društveni centar), koji čine oko 250 kvadrata po zgradi od četrdesetak stanova.

Pametnija zgrada prezentovala je svoj rad nedavno na URBANIZE! festivalu u Beču. Kako možete da ga uporedite sa bečkim projektima, koje su sličnosti i razlike.

Ostali projekti koji su u Beču predstavljeni u okviru programa “Izgradnja slidarnosti” su realizovani, dok je naš je u nastajanju. Stambena zgrada i zadruga Wohnprojekt Wien, završena je početkom ove godine. Programski (po vrstama zajedničkih prostora) kao i po broju stambenih jedinica (40 u zgradi) ima dosta sličnosti sa našim pristupom, dok su razlike u “luksuznosti” očigledne – od korišćenih materijala do veličine stanova, kao i po strukturi cena. Drugi bečki projekat, VinziRast – middle, se bavi kombinovanim stanovanjem studenata i beskućnika, i jedan je od privih projekata ove vrste u svetu. Veoma inspirativan, sa spoljnim, filantropskim modelom finansiranja. Osnovna razlika između ovih projekata i Pametnije zgrade je taj što oni nastaju u kontekstu već postojeće pravne i finansijske strukture za ovakvu vrstu stanovanja, dok smo mi u sitaciji gde je “točak” potrebno izumeti skoro iz početka. Što je za nas veliki izazov, ali i uzbudljivi deo ovog procesa.

Budućnost i ponavljivost ovakve inicijative, može li ona postati praksa?

Trenutno je najbitnije pronaći lokaciju za realizaciju prve zgrade. Tako da se bavimo nizom tema, što tehničkih, što zakonskih i proceduralnih. Pred nama su dva puta, jedan je onaj za koji je potrebno da neka od beogradskih opština, Grad ili država prepoznaju značaj ovakvog modela stanogradnje i zemljište ponude na upotrebu pod veoma povoljnim uslovima ili bez nadoknade, a drugi je onaj gde se zemljište po niskoj ceni nalazi kroz direktonu saradnju ili kupovinu od pojedinaca. Osim toga, bitno je obezbediti uslove da se početni kapital, kojim se finansira zadružna gradnja, ostvari na nekomercijalnoj (nisko-kamatnoj) osnovi. Zato smo pre dve nedelje oragnizvali radni sto, sa Goranom Jerasom iz hrvatske etičke banke u osnivanju, o sličnim načinima finansiranja u drugim sredinama koji mogu biti primenjljivi kod nas. Time smo korak bliže realizaciji projekta!

1 2