Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Lekcija sa Ledina

Posle obilaska nekoliko potencijalnih parcela, razgovora sa vlasnicima i popunjavanja evaluacionog lista za parcele, jedna lokacija na Ledinama je odskočila od ostalih. To je zemljište od 20 ari, u delu naselja koji je prema najnovijem planu detaljne regulacije prepoznato kao stambena zona. Parcela je deo šire celine, jedine preostale zelene oaze u naselju i trenutno se koristi kao bašta, uređen i lepo održavan voćnjak, na kojoj bi relativno lako moglo da počne da se živi i gradi održiva zajednica, uz već obezbeđene osnovne komunalne priključke. 

Cena zemljišta je određena na 170.000 EUR, što je za grupu bila nesavladiva suma u tako kratom roku. Ipak, uz predstavljanje ideje vlasnicima, postignut je dogovor o rezervaciji na godinu dana, uz uplatu nepovratnog depozita od 10%, što je za grupu bio savladiv iznos od 17.000 EUR. Ovaj iznos, tako je dogovoreno, bio bi garant ozbiljnosti kupaca koji bi uz otplatu preostalih 90% vrednosti parcele učinio ovaj poduhvat uspešnim. Ipak, u kratkom roku od dva meseca, koliko je ostavljeno vremena od usmenog dogovora za uplatu depozita, nije razrešeno nekoliko važnih pravnih i fiskalnih pitanja.

Naime, nakon što su stvoreni uslovi za akciju, trebalo je brzo utvrditi ko i kako uplaćuje novac. Na koji račun se prikupljaju, to jest ulažu sredstva i u kakve pravne odnose se pozivaju ljudi investirajući u ovaj projekat? Kako se oporezuju aktivnosti kolektivnog investiranja i potom vlasništva? I konačno, šta su prava i obaveze koje se stiču investiranjem u projekat? 

Neophodna pravna podrška i razvoj grupe, na žalost, nisu uspeli da isprate dinamiku prodaje placa. U skladu sa tim, i pre isteka dva dogovorena meseca, grupa je obavestila vlasnike parcele da ipak neće moći da razreši sva ova pitanja u tako kratkom roku. Time je ova prilika propuštena, ali su identifikovana vrlo važna pitanja koja su predmet našeg daljeg rada sa pilot zajednicama i relevantnim stručnjacima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće¹. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

¹ Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

² Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”

–
Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe” objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.