Otvoreni razgovori o temama značajnim za razvoj gradova
Plejlista Uvod u novo stambeno zadrugarstvo je zbirka predavanja u kojim smo pokrili sva osnovna važna znanja koja će vam biti korisna ako mislite da zaplovite stambeno-zadružnim vodama. Predavanja su sabrala naša znanja prikazana kroz primere i priče, okupila niz stručnjaka, i nastala kroz ko-kreativni proces sa učesnicima, u okviru rada Цentra za novo stambeno zadrugarstvo. Za svako predavanje ćete naći siže, prezentaciju, audio-snimak.
Pozivamo vas da nam se pridružite da zajedno učinimo sledeći korak ka stvaranju nove stambene stvarnosti u Srbiji! Festival stambenog zadrugarstva ovog oktobra u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo!
Izložba “KAKO I GDE ĆEMO ŽIVETI? Beograd u susretu sa talasom novog stambenog zadrugarstva u Barseloni” i čitav niz vođenih tura, razgovora i radionica. Izaberite događaj (ili više njih) koji najviše odgovara vašim interesovanjima, dođite, dovedite prijatelje, komšije, kolege, mamu, bratanca… Drugačije stanovanje je moguće!
Na izložbi koju od 9. do 31. oktobra organizujemo u Drinčićevoj 20, predstavljamo zadivljujuću pojavu zadružnih stambenih projekata u Barseloni i prenosimo iskustva uzbudljivog i hrabrog razvoja stambene kulture koji se tamo odigrao proteklih petnaest godina. Smatramo da su put koji su građani, arhitekte i uprava grada Barselone prošli inspirativni i da predstavljaju moguću smernicu za odgovore na stambenu krizu koja se širi i našim regionom. Verujemo da je nakon godinu dana intenzivnih aktivnosti Цentra za novo stambeno zadrugarstvo pravi trenutak da se ova tema kroz edukaciju i dijalog razvije i u široj javnosti.
PROGRAM:
Izložba je za javnost otvorena od 9. do 31. oktobra, sredom, četvrtkom, petkom i subotom u periodu od 16 do 20 časova. Vođenim turama se možete pridružiti četvrtkom i subotom od 18 časova. Adresa: Цentar za novo stambeno zadrugarstvo, Drinčićeva 20, Beograd.
Preuzmite celokupan program u PDF formatu.
Izložbu “KAKO I GDE ĆEMO ŽIVETI? Beograd u susretu sa talasom novog stambenog zadrugartsva u Barseloni” realizuje Цentar za novo stambeno zadrugarstvo, koji su pokrenuli udruženje Ko gradi grad i stambena zadruga Pametnija zgrada. Izložbu realizujemo u saradnji sa Gradskim većem Barselone, Gradskim institutom za stanovanje i obnovu Barselone i arhitektonskom zadrugom Lacol. Izložbu realizujemo u kooperaciji sa Fondacijom Hajnrih Bel – predstavništvo Beograd, i uz podršku Solidarnog fonda najveće švajcarske stambene zadruge ABZ. Prostor u Drinčićevoj 20 obezbeđen je u saradnji sa Kolektivom Arhitekata. Deo programa tokom trajanja izložbe podržan je u okviru projekta “Na pragu društvene promene: Neprofitno stambeno zadrugarstvo kao ključ” koji finansira Evropska unija, a sprovodi ga Trag fondacija partnerstvu sa Centrom za socijalnu politiku i u saradnji sa Koalicijom za razvoj solidarne ekonomije – KoRSE.
Za sadržinu materijala isključivo je odgovoran Ko gradi grad i ta sadržina nipošto ne izražava zvanične stavove Evropske unije.
Sve je to lepo i krasno ali kako ćemo finansirati projekte stambenih zadruga? Na desetom, pretposlednjem u nizu susreta koje organizujemo u zimsko-prolećnoj sezoni, govorili smo o izazovima finansiranja, ali i o tome kako ono može biti ne samo opterećenje i muka, već može čak biti oslobađajuće i regenerativno za zajednicu. Koji su to zanimljivi, korisni i inovativni primeri različitih pristupa budžetiranju? Odakle sve novac može da bude prikupljen? Kako da finansijska struktura bude kreirana tako da odražava zadružne vrednosti? Kako upotrebiti tačne sastojke i zgotoviti zadružni budžet po našem ukusu?
U četvrtak 30. maja, u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, govorili su Ana Džokić i Mark Neilen (iz udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada) i Mirjana Šakić, stručnjakinja u polju socijalnog finansiranja sa dugogodišnjim iskustvom rada u banci.
U prvom delu susreta Ana i Mark ukratko su analizirali “procentualne pitice” nekoliko primera budžeta konkretnih stambenih zadruga, od kojih smo se sa nekima već upoznali, kroz njihove prostorne i organizacione principe, na ranijim susretima u Цentru. Potom je naša bliska saradnica Mirjana Šakić iskoristila ove primere da nam ukaže na postojeće i inovativne mehanizame finansiranja. Zatim smo, u interaktivnom delu okupljanja, sa Mirjanom posebno osvetlili segment budžeta koji se odnosi na naše lično učešće i doprinos prilikom uspostavljanja jednog stambenog zadružnog projekta.
Audio snimak ovog predavanja poslušajte ovde, diskusija od 1:33:12.
Prezentaciju sa primerima zadružnih budžeta možete preuzeti ovde (pdf). Prezentaciju Mirjane Šakić o načinima finansiranja stambenih zadruga preuzimte ovde (pdf).
Jedan zaključak do kojeg smo došli mogao bi biti: koliko stambenih zadruga, toliko različitih budžeta! Od onih zadružnih projekata za čiju je realizaciju presudan bio povoljan kredit neke etičke banke, do onih koji su novac uzimali samo od sebe, prijatelja i porodice. Čuli smo čitav niz i duhovitih i inspirativnih i zabrinjavajućih i podsticajnih informacija.
Zanimljivo je i to da je pre samo par godina i u Holandiji bilo veoma teško ili čak nemoguće doći do kredita ako ga tražite za zadružni stambeni projekat, pa je u pomoć jednom od pionirskih projekata (zadruga De Warren) pritekla nemačka etička banka. Bilo je korisno videti i kako izgleda inovativni budžet britanske zadruge Lilac, koji je dosta kompleksan, ali zamišljen tako da bude dugoročno priuštiv i održiv za zadrugare i da mogućnost učešća ljudima sa različitim finansijskim mogućnostima. Čuli smo i za čitav niz bankarskih alata i proizvoda pogodnih i korisnih za stambene zadruge, koji su sasvim različito dostupni u različitim zemljama.
U demonstraciji smo prilikom ovog susreta koristiti i jestive “procentualne pitice”, kako bismo pitanje finansija osvestili svi čulima.
Šta znači stanovati u jednom samoorganizovanom stambenom projektu? Zašto i kako nastaju takvi projekti i ko u njima živi? Kako se ljudi u njima organizuju, na koji način donose odluke i sa kakvim se problemima i izazovima susreću? Da li je sve čista ljubav i harmonija, ili pak preovladavaju nesporazumi i sukobi? U četvrtak 9. maja, u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, o svom iskustvu života u samoorganizovanoj stambenom projektu govorio je Petar Atanacković, aktivista i istraživač (sa fokusom na stanovanju) i od 2010. godine član stambenog projekta Projekthaus Potsdam, koji je deo široke mreže Mitshojzer sindikata (Mietshäuser syndikat), koja ima preko 190 članica – različitih stambenih projekata širom Nemačke.
Mitshojzer sindikat je velika organizacija koja stvara trajnu imovinu zajednice, obezbeđuje stabilne socijalne rente i solidarno finansira nove stambene projekte. Nakon prezentacije o načinu organizovanja i specifičnostima funkcionisanja Mitshojzer sindikata kao i svedočanstva o praktičnim aspektima svakodnevnog života u jednom samoorganizovanom stambenom projektu, otvorili smo razgovor i živu diskusiju za pitanja i iskustva svih učesnika razgovora.
Snimak onlajn predavanja i diskusije “Harmonija, trud, strpljenje i druge važne reči: iskustva života u samoorganizovanom stambenom projektu Mitshojzer sindikata”
Prezentaciju sa ovog predavanja preuzmite ovde (pdf).
Projecthaus Potsdam (2005) je samoorganizovani kolektivni stambeni projekat osnovan sa ciljem da se u njemu živi i da promoviše društvene, ekološke i inkluzivne ideje za budućnost. U njemu stanuje 35 ljudi i čine ga tri kuće sa radionicama (za obradu drveta, gline, metala i tekstila) i kancelarijski prostor za rad na projektima civilnog društva. On je mesto za rad na razvoju društva zasnovanog na solidarnosti. U projektnoj kući žive i rade ljudi različitog uzrasta i porekla. Projektna kuća je zasnovana na principima “društvenih centara” koji su se poslednjih godina pojavili u mnogim zemljama širom sveta.
Na ovom susretu puno nam je značilo to što smo mogli da čujemo praktične detalje organizacije i svakodnevnog života i poslovanja jedne samoupravne stambene jedinice, po načinu funkcionisanja veoma slične stambenim zadrugama.
Ako je stambeno zadrugarstvo zaista drugačije od konvencionalnog stanovanja da li su i prostori koje ono gradi ili naseljava drugačiji? Na susretu održanom 28. marta 2024, tlocrti stanova i zgrada su nam poslužili kao podloga za razgovor o tome kako drugačije organizovani stambeni prostori postaju osnova za stvaranje zajednica koja su otpornije, fleksibilnije, zdravije. Kako naš stambeni prostor može da bude i priuštiv i uzbudljiv, a ujedno i prostor oslobađanja i emancipacije.
Predavanje i razgovor pod nazivom “Tlocrt stanova za nacrt drugačijeg društva” u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, vodili su arhitekte Pavle Stamenović, docent na Arhitektonskom fakultetu u Beogradu, koautor knjige “Budućnost stanovanja”, Ana Džokić i Mark Neilen, iz udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada. Oni su nas uveli u temu poređenjem primera beogradskih stanova iz 1970-ih sa zgradama i stanovima koji se trenutno proizvode za tržište nekretnina, čime su nam pomogli da razumemo promene stambenog tržišta koje živimo danas. Čuli smo kako su tzv. kružne veze između prostorija bile osnova fleksibilnosti tzv. Beogradskog stana iz 1970-ih, pitali se kako se smanjila dimenzija dnevnih soba, otkad imamo televizore u svakoj sobi, i gde je nestao špajz u trenutnoj tržišnoj stambenoj utakmici.
Veći deo susreta bio je posvećen zajedničkom gledanju, analizi i živom komentarisanju primera načina organizacije prostora – stanova i zgrada – stambenih zadruga i organizacija Centraal Wonen iz Delfta (1981), Sargfabrik iz Beča (1996), Dreieck (1996) i Mehr als Wohnen (2016) iz Ciriha, De Warren iz Amsterdama (2023), La Borda iz Barselone (2018), kao i koncept-projekta za Sun Coop iz Londona (2019).
Primeri prostora stambenih zadruga otvorili su pitanje da li se odvajamo u individualne stambene jedinice ili pronalazimo snagu u zajedništvu, i pokazali kako može da izgleda život u zajednici u kojoj je osnovna jedinica prostora soba, a ne stan, kako tinejdžeri mogu rano da počnu da se osamostaljuju odlazeći samo dvoje vrata dalje, kako tzv. klaster stan funkcioniše kroz “ostrva” individualnih prostora utopljenih u meandrirani zajednički prostor. Sve to dalo nam je naznake kako bi mogao da izgleda zajednički život bez pritiska grupe: u kome svako može da učestvuje, a niko ne mora.
Ovaj susret je pomalo nalikovao sastanku na kojem porodica odlučuje o najboljem rasporedu soba, stepenica, terasa i zajedno promišlja koje vrednosti određeni raspored elemenata stanovanja može doneti. U razgovoru nam se pridružila sociološkinja Marija Jakovljević, dajući svoje viđenje predstavljenih primera iz feminističke perspektive.
U Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, 8. februara 2024. godine, iscrpno i sistematično predstavljeno je mnoštvo korisnih i praktičnih informacija vezanih za stambeno zadrugarstvo, sada i ovde: šta je to što je spremno, dostupno, na raspolaganju, a šta je to što je prepreka, što nedostaje, što je izazov – pravno, finansijski, logistički.
Pokušali smo da u jednom susretu sumiramo višegodišnji rad i istraživanja udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada i pripremimo detaljnu i sadržajnu mapu svega onoga što mislimo da može da bude od pomoći grupi ljudi koja želi da živi na udruženi način: od procedure osnivanja zadruge do važećeg pravnog i finansijskog okvira, od modela finansiranja, do prepoznavanja i definisanja vrednosti koje će odrediti karakter grupe koja se okuplja, od mentorskog programa koji udruženje Ko gradi grad razvija.
Zaključak je da je zaista puno toga već urađeno, da razne vrste podrške i mogućnosti i znanja postoje, ali i da do zrelosti društvene situacije i spremnosti na ovakve, drugačije načine stanovanja – posla još ima. Sasvim prirodno, na ovu temu se nadovezujemo na sledećem susretu, 22. februara kada govorimo o podržavajućim javnim politikama, onim koje mogu stambenom zadrugarstvu da daju raketni pogon.
U Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, 25. januara 2024. godine, započeli smo predstavljanje raznolikosti i bogatstva pristupa zadružnog stanovanja. Zato što stambeno zadrugarstvo nije koncept koji je moguće samo mehanički presaditi u novu sredinu, i zato da bismo oslobodli imaginaciju, i bili u stanju da zamislimo novo stambeno zadrugarstvo verzija Srbija, prepoznali smo da je potrebno da upoznamo diverzitet stambenog zadrugarstva.
Na ovom susretu – kroz primere stambenih zadruga De Warren iz Amsterdama, najveće švajcarske stambene zadruge ABZ iz Ciriha i češke zadruge Racek iz Dečina, koje su lično imali prilke da upoznaju – Ana Džokić i Mark Neilen, govorili su o tome kako izgleda kada zadruga sa hiljadama stanara postoji preko 100 godina, a kako kada grupa ljudi tek počinje da formira zajednički život, kako izgleda kada za finansiranje zadružnog projekta postoje banke i institucije, a kako kada se za kupovinu zgrade istrese sve što grupa ima, uključe rodbina, prijatelji i šira zajednica, kako izgleda kada stanari usele visoko standardnu zadružnu zgradu, a kako kada se naseli i u hodu adaptira stara, zapuštena vila.
Ovaj susret i razgovor nakon njega mapirali su čitav niz pitanja kao i mogućih pravaca za dalji rad Цentra za novo sambeno zadrugarstvo: koliko je (ne)poverenje u ljude ili u državni sistem važno prilikom formiranja stambenih zadruga, koliko je važna solidarnost i širi pogled na društvene tokove, koliko je važna dobra komunikacija i uspešno zajedničko rešavanje konflikata, šta je specifičnost našeg lokalnog konteksta, na koji tačno način stambene zadruge mogu doprineti preko potrebnoj regeneraciji društva.
Prvi susret u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, u 2024. godini, održan je 18. januara. Imali smo dvadesetak stolica a preko trideset veoma zainteresovanih učesnika predavanja i razgovora. Kako to? Zato što postoji višak praznih stanova, a manjak ljudi koji mogu da za sebe kupe stan. Zato što je tržište stanova destruktivno. Zato što trenutna stambena politika nedovoljno brine o građanima. Zato nas je na ovom susretu bilo više nego stolica koje smo imali.
Na ovom susretu Цentra za novo stambeno zadrugarstvo razgovarali smo o tome: kako su i zašto nastale prve stambene zadruge, kako je stambeno zadrugarstvo izgledalo 1960-ih i 1970-ih, na konkretnim primerima i iskustvima, i koji su savremeni, aktuelni, gorući razlozi zašto stambeno zadrugarstvo, u novom obliku, može i treba da se opet uspostavi. O pojmu i definicijama zadrugarstva u Evropi i kod nas, kao i o tome zašto su danas članovi nekoliko zadruga govorili su Ana Džokić i Mark Neilen (iz udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada). Arhitekta Danica Prodanović predstavila je lična iskustva života i originalnu dokumentaciju o nastanku beogradskog naselja od 30-ak dvojnih kuća u Višnjičkoj banji, koje je krajem 1960-ih nastalo kao plod zadružnog udruživanja i rada stambene zadruge “Vlasina” – čiji su članovi bili njeni roditelji.
Cilj ovog susreta bio je da utvrdimo šta, osim same reči – zadruga, tačno znamo o zadružnom funkcionisanju, principima, izazovima dobrobitima? Želeli smo da predstavimo, vrlo ukratko, istoriju zadrugarstva – kako su i zašto prve savremene zadruge osnovane sredinom 19. veka, na koje ekonomske i društvene izazove je njihovo nastajanje bilo odgovor? Postoje li u tim okolnostima sličnosti sa sadašnjim trenutkom? Znamo li kako je zadrugarstvo ukorenjeno u našem društvu, koje vrednosti ono predstavlja u praksi? I, najvažniji cilj našeg susreta bio je da razgovaramo o tome koji su razlozi za to da zadružno funkcionisanje ponovo postaje aktuelno? U razmeni nakon predavanja osetili smo i naslutili regenerativne i transformativne prakse koje novo stambeno zadrugarstvo može da nam donese sada i ovde.
Tokom petodnevnog događaja, održanog od 10. do 14. oktobra, udruženje Ko gradi grad i stambena zadruga Pametnija zgrada pokrenuli su Цentar za novo stambeno zadrugarstvo u Beogradu. Formirajući postepeno njegov program i način delovanja, Цentar otvara mogućnost za uključivanje – pojedincima, srodnim organizacijama koje se bave pitanjima stambene jednakosti, radnih prava, solidarnosti i solidarne ekonomije, kao i profesionalnim zajednicama – svima koji žele da novo stambeno zadrugarstvo žive ili pomognu da ono zaživi u praksi!
Цentar gradi svoju poziciju na desetogodišnjem iskustvu i znanju udruženja Ko gradi grad i strateškom pristupu koji prepoznaje ograničenja trenutnog stambenog tržišta, preispituje aktuelne društvene prilike i zakonodavne okvire, načine finansiranja i udružuje se sa savremenim pionirskim poduhvatima stambenog zadrugarstva iz regiona i šire. Naša osnovna motivacija je stvaranje dugoročne stambene alternative za mnoge koji nisu u mogućnosti da se kupovinom stana na tržištu skuće ili upravo žele da svoj život realizuju u zajednici. Naš cilj je da u Beogradu i Srbiji realizujemo prve primere novog stambenog zadrugarstva u praksi, kao kolektivni, solidarni odgovor na stambenu krizu.
Komponente novog stambenog zadrugartsva: kolektivni način organizovanja, investiranja i upravljanja, zajedničko vlasništvo, integracija kolektivnih programa i prostora, mehanizmi koji sprečavaju spekulaciju i dugoročno osiguravaju stabilnu cenu stanovanja.
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo smo otvorili sastavljanjem delova slova Ц, koji simbolično predstavljaju celine stana, a praktično fizički arhiv, radnu i izložbenu površinu. Svojevrsnom vežbom “arheologije budućnosti”, otkrivanjem fragmenata znanja koje smo kroz vreme sakupili pripremajući pilot projekat zadružnog stanovanja iz kutija arhiva smo izvlačili deo po deo istorije rada Ko gradi grad, tumačeći ih za potrebe postavljanja temeljЦa za dalji rad Цentra.
Dolaskom Цentra na adresu Drinčićeva 20 u Beogradu, timovi udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija Zgrada, kreću na dvogodišnju ekspediciju u saradnji sa i na adresi Kolektiva Arhitekata, tematski se otvarajući ka istraživanju spone sa stambeno-arhitektonskim nasleđem i savremenom praksom. Ovaj iskorak vidimo kao simbolični početak širenja novog horizonta stanovanja (tj. življenja) kroz saradnju i umrežavanje sa srodnim organizacijama i pojedincima i prodiranje u javnost putem različitih formi delovanja.
Цentar je zamišljen kao:
Ako se bavite regenerativnim društvenim politikama i praksama, ako ste gradski planer(ka), ako želite da živite stanovanje koje je više od m2 stana i podrazumeva građenje otpornijih, plemenitijih zajednica, i društva – pratite i dalje Ko gradi grad i rad Цеntra za novo stambeno zadrugarstvo. Spremamo nove programe, treninge, susrete!
Pratite naše dalje aktivnosti na: https://www.facebook.com/kogradigrad ili nam se javite na info@kogradigrad.org kako biste dobijali informacije. Do tada možete pogledati: fotografije sa našeg nedavno održanog oktobarskog događaja, prilog iz emisije Dan uživo, TV N1 povodom pokretanja Цentra, kao i naše učešće u radio emisiji Magazin na prvom, Radio Beograd 1 (od 32:00 do 46:15 minuta).
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo: POČETAK, 10-14. oktobar 2023. Fotografije: Luka Knežević – Strika
Dan 1: Ulazak u prostor. Unošenje i sklapanje slova Ц. Dogovori, organizacija prostora, zajednički ručak. Iščekivanje, uzbuđenje, radost. Dan 2: Postavka. Testiranje Ц u prostoru. Sklapanje, nabavaka, dogovori, zajednički ručak, gostovanje na RadioAparatu, priprema programa. Dobili smo ključ!
Dan 3: Poluotvorena vrata. Arheologija budućnosti uvlači nas u razgovor, otvara pitanja, mami odgovore. Kroz dijagrame, fotografije, statute, stranputice i prečice materijali iz Ko gradi grad arhivskih kutija prizivaju buduću dimenziju stanovanja. Ovoga dana tema su dve kolekcije do sada prikupljenog znanja: prvo Mentorski program za zasnivanje zadružnih stambenih zajednica, a zatim MOBA mreža i regionalni ekosistem novog stambenog zadrugarstva.
Dan 4: Arheologija budućnosti. Razgovor o novom stambenom zadrugarstvu se raspiruje, do sada pređeni put i stvorena znanja su potrebna i spremna da se ugrade u momenat u kome živimo. Ovoga dana, u drugom delu “arheologije budućnosti”, prošli smo dve tematske celine: Solidarna, zadružna ekonomija i mogućnosti finansiranja i Pravni model za novo stambeno zadrugarstvo. Ovim smo otvorili Цеntar – krenuli smo!
Dan 5: TemeljaЦ. Otvorenim sastankom stambene zadruge Pametnija zgrada zaokružen je početak Цеntra: kroz razgovor i razmenu proširili smo krug ljudi koji prate, podržavaju i učestvuju u radu Цеntra, prikupili smo motivaciju, postavili neka važna pitanja i napravili “oblak” pojmova značajnih za novo stambeno zadrugarstvo. Ovim sastankom vrata zadruge smo počeli da otvaramo za nove članove i uspostavljanje sopstvenog pogona.
POČETAK je bio odličan!
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo pokrenuli su udruženje Ko gradi grad i stambena zadruga Pametnija zgrada u kooperaciji sa Fondacijom Hajnrih Bel – predstavništvo Beograd, uz podršku participativnog fonda FundAction i Solidarnog fonda najveće švajcarske stamene zadruge ABZ. Prostor u Drinčićevoj 20 u saradnji sa Kolektivom arhtikata.
Za realizaciju stambenih modela koji su alternativa trenutnom tržištu nekretnina potreban je novac. U drugom delu regionalnog istraživanja, koje je u prethodnoj godini sproveo Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, u osam zemalja regiona mapirali smo postojeće finansijske mehanizme za kupovinu stanova i stanogradnju. Identifikovali smo 39 relevantnih finansijskih institucija (komercijalnih banaka, razvojnih banaka, štednih banaka, stambenih fondova, razvojnih fondova), prikupili informacije o njihovim finansijskim instrumentima, i napravili 27 intervjua sa bankarima, stručnjacima u finansiranju stanovanja i međunarodnim ekspertima, predstavnicima finansijskih institucija kao što je npr. Evropska investiciona banka.
Istraživanje je potvrdilo da trenutnih opcija ima svega nekoliko, i da su one za domaćinstva usmerene na decenijski teret kredita, dok su za investitore okrenute ka kratkoročnom finansiranju i brzom obrtu novca kroz prodaju stanova. Ono što smo posebno želeli da saznamo je postoje li u našem regionu načini za finansiranje drugačijih aktera, kao što su nove stambene zadruge. U ovom, drugom od dva teksta, Ana Džokić i Sara Dević, koje su radile na istraživanju, prenose nalaze, kao i putokaze ka finansijskim rešenjima koja će biti potpora u pionirskim projektima novog stambenog zadrugarstva – koji zahtevaju “strpljive” forme kapitala – i koja su potrebna dok se ne oforme dugoročni finansijski modeli za sektor priuštivog stanovanja.
Prvi tekst: Rastuća potražnja za novim i priuštivim modelima stanovanja
Karakteristike našeg, perifernog evropskog stambenog tržišta
Da bismo razumeli širu dinamiku stambenog tržišta regiona Centralne i Jugoistočne Evrope, potrebno je da se odzumiramo i da njegovu promenljivu prirodu sagledamo iz dugoročne perspektive. Gledano globalno, naša periferna evropska tržišta karakteriše brža i veća investiciona očekivanja finansijskih aktera. Sa jedne strane to je rezultat nedostatka stabilnosti institucija i nedostatka dugoročnog bavljenja stambenim politikama, a sa druge dominantnog prisustva stranih finansijskih aktera (komercijalnih banaka, odnosno bankarskih grupacija iz Austrije, Belgije, Italije) koji na ovim tržištima očekuju veći profit od onog koji ostvaruju kod kuće. Kao rezultat, stambena tržišta Centralne i Jugoistočne Evrope doživljavaju ozbiljnije šokove u kriznim periodima. To slikovito možemo videti i po znatno “skokovitijim” ulaganjima u stanovanje u poređenju sa prosekom Evropske unije.
Profitabilnost bankarskog sektora u ovim zemljama je vrlo velika, posebno nakon COVID-19 pandemije, mada se to tumači kao posledica oporavka ekonomije. Važno je napomenuti i da etične i društveno orijentisane finansijske institucije u regionu gotovo da ne postoje, kao i da ni jedna od postojećih banaka ne nudi programe za rentalno i zadružno stanovanje.
Šta je od finansijskih instrumenata trenutno dostupno za pojedince
Mogućnosti koje se pružaju pojedincu ili domaćinstvu u potrazi za načinom finansiranja kuće ili stana svode se na dugoročni stambeni kredit. Iako skoro jedina, ovo je za građane Srbije teško dostupna opcija. Kao što je pomenuto u prethodnom tekstu, u Srbiji je svega 13% prodatih stanova finansirano na ovaj način, a ostalo kešom. Glavni kriterijumi su imati dovoljno visok (legalni) prihod i visina ličnog uloga, a to je, kao što je pokazala naša anketa, zahtev koji mnogi stanovnici Beograda nisu u mogućnosti da ispune.
Iz nemogućnosti da dobiju odobrenje za stambeni kredit, mnogi pribegavaju keš kreditima za finansiranje kupovine stana, opciji koja daleko uvećava i produbljuje zaduženost. Prema podacima narodne Banke Srbije, 2021. godine skoro polovina bankarskih pozajmica za domaćinstva bili su keš krediti, dok su stambeni krediti činili 39%.
Osim stambenih kredita, druge mogućnosti za finansiranje stana koje se nude u osam zemalja obuhvaćenih ovim istraživanjem, vrlo su sužene. Državni programi za podršku pri kupovini stana, uglavnom u formi subvencionisanja kredita, najčešče su ograničenog kapaciteta i fokusiraju se na specifične društvene grupe kao što su mladi parovi sa decom ili zaposleni u vojsci ili policiji. U Mađarskoj i Hrvatskoj ovi programi su bili nešto većeg obuhvata, i prema rečima ekperata, imali su kontraefekat u vidu povećanja cene kvadrata. Pored toga, neke banke nude i “eko kredite” koji uključuju investicionu subvenciju za unapređenje energetske efikasnosti objekta, na primer za novu izolaciju, zamenu sistema grejanja, itd.
Projektno finansiranje za investitore i prodaja stanova na tržištu
Pokazalo se da su mogućnosti veoma ograničene i u polju finansijskih mehanizama namenjenih preduzećima i organizacijama. Generalni model je gotovo isti u svih osam zemalja, a to je projektno finansiranje orijentisano na gradnju za prodaju. Kratkoročan bankarski zajam sa visokim kamatama se kombinuje sa prihodima od pretprodaje stanova.
U Srbiji trenutno nijedna banka nema opciju kreditiranja udruženja, organizacija ili preduzeća koja žele da grade projekte neprofitnog stanovanja, sa dugoročnim periodom otplate. Na primer, firme koja grade stambenu zgradu, i za to uzimaju zajam u banci, moraju stanove prodati što pre, jer im je rok za otplatu kredita samo 2-3 godine. Ovakva finansijska konstrukcija nepovoljna je za bilo koju drugu vrstu stanogradnje osim za direktnu prodaju.
Dakle, sistem finansiranja stanovanja trenutno je postavljen tako da, sa jedne strane, podstiče skoro doživotnu zaduženost građana, a sa druge strane pospešuje brz obrt novca za investitore. Ovaj pregled nam je pokazao i da u zemljama našeg regiona ne postoje finansijski proizvodi za finansiranje stanovanja pod zakup i zadružnog stanovanja. I mada se stručnjaci sa kojima smo razgovarali slažu da bi tako nešto trebalo razviti, trenutno takvi finansijski instrumenti ne postoje. Glavni razlog je taj što nedostaje zakonodavni okvir koji će podstaći drugačije stambene modele, kao i adekvatan finansijski okvir koji će podržati zajmove sa dugoročnim periodima otplate i otvaranje banka u tom pravcu.
Aktuelna kriza: otvaranje novih puteva za finansiranje stanovanja?
Sve u svemu, trenutni model finansiranja stanovanja pokazuje se sve više neodrživim, a stambena tržišta zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope nastavljaju da prolaze kroz drastične cikluse buma i kraha. Jedan od mogućih načina “čitanja” trenutne situacije je da se suočavamo samo sa privremenom krizom zbog kombinacije posledica pandemije Covid-19 i rata u Ukrajini. Ipak, nekoliko trendova na globalnom stambenom tržištu ukazuje na promenu većih razmera:
Mogu li ove promene uticati na otvaranje banka ka progresivnim stambenim pristupima, kroz nove zadružne i stambene modele pod zakup? Dobro je obratiti pažnju na nekoliko pokazatelja:
Neki od elementa koji bi mogli postati osnova za nove finansijske proizvode i uvođenje programa za dugoročne zajmove:
Primeri ulaganja banaka u priuštivo i zadružno stanovanje
Izdvajamo dva primera privatnih finansijskih institucija koje pomažu društveno i ekološki važne teme, a posebno priuštivo stanovanje. Pojedini elementi njihovog rada mogu biti korisni za razmatranje razvoja sličnih instrumenata u našem regionu.
Erste banka je po veličini aktive vodeća banka u zemljama obuhvaćenim našim istraživanjem. 2008. godine osnovano je Erste socijalno bankarstvo koji je u to vreme bilo pionir u integraciji društveno osetljivih tema i finansijskog poslovanja. Ovaj sektor je od tada sastavni deo banke (kako u matičnoj instituciji tako i u lokalnim filijalama), i bio je veoma relevantan za inovacije u polju stanovanja. U Austriji, na primer, Erste daje mikrokredite za stambene depozite i učešće u zadružnom i rentalnom sektoru, a odnedavno poseduje i nekoliko stambenih preduzeća od javnog interesa koja upravljaju sa 12,000 stanova. U Hrvatskoj i Mađarskoj Erste grupa trenutno pregovara sa nekoliko lokalnih samouprava o realizaciji projekata u kojima bi opštine davale građevinsko zemljište, a banka finansirala priuštivo stanovanje pod zakup. U ovom novim stambenim preduzećima u vlasništvu Erste, banka bi koristila sopstveni kapital i kreditne linije.
Iz celokupnog iskustva u polju priuštivog stanovanja, sagovornici iz Erste grupe su naveli dva najčešća problema: 1) pri finansiranju neprofitnih stambenih organizacija glavna prepreka je nedostatak osnovnog kapitala ili imovine neophodne za dobijanje zajma; 2) ovakve organizacije često nemaju dovoljno znanja i iskustva za upravljanje većim razvojnim projektima. U tom smislu, Erste socijalno bankarstvo, u saradnji sa Erste fondacijom, daje i podršku u izgradnji kapaciteta i mentorstva.
GLS banka je jedna od najuglednijih i najvećih etičnih banaka sa dugom istorijom finansiranja društveno i ekološki održivih projekata. Najaktivniji su u Nemačkoj, gde finansiraju stambene zadruge, a od nedavno su pristuni i u Austriji i Holandiji.
GLS finansira samo projekte koji mogu da dokažu srednjeročnu priuštivost (da tokom 10 godina održe cenu zakupa na 30-40% ispod tržišnog), da su nespekulativni i nekomercijalni. Pravna forma zadruge nije obavezujuća, ali organizacija koja razvija projekat mora dugoročno biti njegov vlasnik. Za razliku od komercijalnih banaka, GLS ne finansira projekte koji prodaju stanove. Njihovo model 30-godišnjeg perioda otplate obično dolazi sa fiksnom kamatnom stopom tokom prvih 10 godina, a finansiranje je podeljeno tako da kredit pokriva 40-60% ukupnih troškova, 25-30% je osnovni kapital, a ostatak su zajmovi od javnih institucija ili donacije.
Izdvaja se nekoliko elemenata GLS strukture, koji su potencijalno primenjivi za model koji Ko gradi grad i članice MOBA mreže razvijaju u našem regionu: 1) GLS banka ima dugoročno iskustvo u podržavanju neprofitnih stambenih projekata koje vode zajednice u procesu pronalaženja izvora finansiranja i otvorena je za razmenu sa međunarodnim organizacijama koje streme istom cilju; 2) Većina lokalnih stambenih projekata koje je GLS finansirao deo je krovnih organizacija kao što je nemački Mietshäuser Syndikat. Iako GLS sarađuje se krovnim organizacijama, banka uvek direktno finansira stambene projekte, gde je zajam vezan za kolateral (mora ga uzeti organizacija koja je vlasnik zgrade); 3) Banka je podržala pionirske korake novog stambenog zadrugarstva van Nemačke. Ipak, u trenutnoj nepovoljnoj makroekonomskoj situaciji, ne nameravaju dalje širenje u druge zemlje.
U okviru Aneksa istraživanja (str. 115-127) možete naći više primera javnih, privatnih i neprofitnih finansijskih aktera.
Kvaka-22 u finansiranju neprofitnog stanovanja
U zemljama sa razvijenim sektorom rentalnog i zadružnog stanovanja, projekti priuštivog stanovanja se obično finansiraju kreditima sa dugim periodima otplate (više od 25 godina) i niskom kamatnom stopom (ispod 5%). Često se u njih ulaže iz javnih fondova. Međutim, u tržištima zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope, ovakva mogućnost trenutno nailazi na dve uzajamno povezane prepreke: nedostatak mehanizama za dugoročno finansiranje i nepostojanje stambenih agencija/organizacija sposobnih da ovakve projekte sprovedu.
Razlog zbog kog u našem regionu trenutno ne postoje neprofitne stambene organizacije velikog kapaciteta leži u tome što je ova institucionalna infrastruktura demontirana tokom munjevite privatizacije stambenog fonda i liberalizacije tržišta 1990-ih. Trenutno postojeće stambene organizacije su malog kapaciteta i u nemogućnosti da se prošire jer nemaju pristup adekvatnim finansijskim sredstvima. Evo zbog čega: za osnivanje organizacija koje bi gradile priuštivo stanovanje, znatan izazov je dokazati kreditnu sposobnost pošto su dugo postojanje i veliki projekti obično preduslov za dugoročno, povoljno finansiranje.
Ovaj problem smo u istraživanju obeležili kao kvaku-22. Naime, dugoročni finansijski mehanizmi se ne mogu razviti jer banke ne nalaze pouzdane stambene organizacije kojima bi zajmile. Istovremeno, organizacije ne mogu da narastu i osnaže se ako nemaju pristup dugoročnom finansiranju.
Kako bi u ovim uslovima mogla da izgleda podrška pionirskim akterima i projektima, npr. članicama MOBE, u cilju uspostavljanja prvih projekata novog stambenog zadrugarstva? To se može prevazići uvođenjem faznog pristupa. Na primer, ako bi u neprofitne stambene modele prvo bio investiran “strpljivi” novac ili tzv. katalitički kapital, on bi vremenom omogućio da stambene organizacije steknu poverenje tradicionalnijih finansijskih aktera (banaka). Banke bi posle početnog ulaganja (useljenja stanara i početka otplate projekata) postajale otvorenije za ideju uvođenja dugoročnih kredita koji su preduslov za razvoj celokupnog sektora neprofitnog stanovanja.
U nedostatku javnih institucija, i slabog očekivanja za njihovo skoro uključivanje, ulogu katalitičkog kapitala trenutno mogu da odigraju filantropske organizacije i sestrinske sektorske organizacije (npr. uspešne i etablirane stambene zadruge iz drugih zemalja) koje prepoznaju značaj i potencijal novih stambenih modela u našem regionu.
Povezivanje radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama
Budući da je za male lokalne aktere neprofitnog stanovanja teško da pristupe ovakvim načinima finansiranja, potrebno je njihovo povezivanje i “ukrupnjavanje” radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama. Upravo je to jedan od razloga nastanka krovne zadruge MOBA koju je 2017. godine pokrenula grupa pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba i pridružene članice organizacije koje se profesionalno bave stanovanjem koje vode zajednice (urbaMonde iz Švajcarske/Francuske, World Habitat iz Velike Britanije) i finansijama (Zadruga za etično finansiranje iz Hrvatske).
Jedna od uloga ovakve posredničke organizacije je prikupljanje i strukturisanje tzv. katalitičkih sredstava i potom njihovo usmeravanje ka lokalnim stambenim organizacijama, zadrugama, dajući im uz to i podršku u izgradnji kapaciteta za realizaciju projekata. Primeri postojećih fondova koji funkcionišu na ovaj način (mada sa veoma malim sredstvima) su Evropski fond za Jugoistočnu Evropu (European Fund for Southeast Europe) i obrtni fond organizacije Habitat for Humanity. Na ovaj način se manjim stambenim organizacijama omogućava da postave strukturu finansiranja koja kombinuje različite izvore.
MOBA trenutno radi na uspostavljanju svog Akceleratora, zajedničkog “obrtnog fonda” za finansiranje rentalnog zadružnog stanovanja njenih organizacija članica. Prikupljajući kapital kroz donacije, investicija kroz deonice (prijateljskih organizacija) i potencijalno izdavanje obveznica, Akcelerator će upravljati sredstvima u polju društveno odgovornog investiranja. Na taj način, Akcelerator će imati ulogu izvora finansija koji trenutno nedostaje, i koji bi bio komplementaran manjim bankarskim kreditima i ličnim finansijama članova i lokalne zadruge. U ovom trenutku MOBA Akcelerator je u fazi prikupljanja priloga, sa ciljem da u narednih godinu dana prikupi 1 million evra. Jedan od projekata koji bi iz Akceleratora moga da bude finansiran je u Beogradu – inicijativa udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada!
Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.
