Za realizaciju stambenih modela koji su alternativa trenutnom tržištu nekretnina potreban je novac. U drugom delu regionalnog istraživanja, koje je u prethodnoj godini sproveo Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, u osam zemalja regiona mapirali smo postojeće finansijske mehanizme za kupovinu stanova i stanogradnju. Identifikovali smo 39 relevantnih finansijskih institucija (komercijalnih banaka, razvojnih banaka, štednih banaka, stambenih fondova, razvojnih fondova), prikupili informacije o njihovim finansijskim instrumentima, i napravili 27 intervjua sa bankarima, stručnjacima u finansiranju stanovanja i međunarodnim ekspertima, predstavnicima finansijskih institucija kao što je npr. Evropska investiciona banka.

Istraživanje je potvrdilo da trenutnih opcija ima svega nekoliko, i da su one za domaćinstva usmerene na decenijski teret kredita, dok su za investitore okrenute ka kratkoročnom finansiranju i brzom obrtu novca kroz prodaju stanova. Ono što smo posebno želeli da saznamo je postoje li u našem regionu načini za finansiranje drugačijih aktera, kao što su nove stambene zadruge. U ovom, drugom od dva teksta, Ana Džokić i Sara Dević, koje su radile na istraživanju, prenose nalaze, kao i putokaze ka finansijskim rešenjima koja će biti potpora u pionirskim projektima novog stambenog zadrugarstva – koji zahtevaju “strpljive” forme kapitala – i koja su potrebna dok se ne oforme dugoročni finansijski modeli za sektor priuštivog stanovanja.

Prvi tekst: Rastuća potražnja za novim i priuštivim modelima stanovanja

Karakteristike našeg, perifernog evropskog stambenog tržišta

Da bismo razumeli širu dinamiku stambenog tržišta regiona Centralne i Jugoistočne Evrope, potrebno je da se odzumiramo i da njegovu promenljivu prirodu sagledamo iz dugoročne perspektive. Gledano globalno, naša periferna evropska tržišta karakteriše brža i veća investiciona očekivanja finansijskih aktera. Sa jedne strane to je rezultat nedostatka stabilnosti institucija i nedostatka dugoročnog bavljenja stambenim politikama, a sa druge dominantnog prisustva stranih finansijskih aktera (komercijalnih banaka, odnosno bankarskih grupacija iz Austrije, Belgije, Italije) koji na ovim tržištima očekuju veći profit od onog koji ostvaruju kod kuće. Kao rezultat, stambena tržišta Centralne i Jugoistočne Evrope doživljavaju ozbiljnije šokove u kriznim periodima. To slikovito možemo videti i po znatno “skokovitijim” ulaganjima u stanovanje u poređenju sa prosekom Evropske unije.

Profitabilnost bankarskog sektora u ovim zemljama je vrlo velika, posebno nakon COVID-19 pandemije, mada se to tumači kao posledica oporavka ekonomije. Važno je napomenuti i da etične i društveno orijentisane finansijske institucije u regionu gotovo da ne postoje, kao i da ni jedna od postojećih banaka ne nudi programe za rentalno i zadružno stanovanje.

Šta je od finansijskih instrumenata trenutno dostupno za pojedince

Mogućnosti koje se pružaju pojedincu ili domaćinstvu u potrazi za načinom finansiranja kuće ili stana svode se na dugoročni stambeni kredit. Iako skoro jedina, ovo je za građane Srbije teško dostupna opcija. Kao što je pomenuto u prethodnom tekstu, u Srbiji je svega 13% prodatih stanova finansirano na ovaj način, a ostalo kešom. Glavni kriterijumi su imati dovoljno visok (legalni) prihod i visina ličnog uloga, a to je, kao što je pokazala naša anketa, zahtev koji mnogi stanovnici Beograda nisu u mogućnosti da ispune.

Iz nemogućnosti da dobiju odobrenje za stambeni kredit, mnogi pribegavaju keš kreditima za finansiranje kupovine stana, opciji koja daleko uvećava i produbljuje zaduženost. Prema podacima narodne Banke Srbije, 2021. godine skoro polovina bankarskih pozajmica za domaćinstva bili su keš krediti, dok su stambeni krediti činili 39%.

Osim stambenih kredita, druge mogućnosti za finansiranje stana koje se nude u osam zemalja obuhvaćenih ovim istraživanjem, vrlo su sužene. Državni programi za podršku pri kupovini stana, uglavnom u formi subvencionisanja kredita, najčešče su ograničenog kapaciteta i fokusiraju se na specifične društvene grupe kao što su mladi parovi sa decom ili zaposleni u vojsci ili policiji. U Mađarskoj i Hrvatskoj ovi programi su bili nešto većeg obuhvata, i prema rečima ekperata, imali su kontraefekat u vidu povećanja cene kvadrata. Pored toga, neke banke nude i “eko kredite” koji uključuju investicionu subvenciju za unapređenje energetske efikasnosti objekta, na primer za novu izolaciju, zamenu sistema grejanja, itd.

Projektno finansiranje za investitore i prodaja stanova na tržištu

Pokazalo se da su mogućnosti veoma ograničene i u polju finansijskih mehanizama namenjenih preduzećima i organizacijama. Generalni model je gotovo isti u svih osam zemalja, a to je projektno finansiranje orijentisano na gradnju za prodaju. Kratkoročan bankarski zajam sa visokim kamatama se kombinuje sa prihodima od pretprodaje stanova.

U Srbiji trenutno nijedna banka nema opciju kreditiranja udruženja, organizacija ili preduzeća koja žele da grade projekte neprofitnog stanovanja, sa dugoročnim periodom otplate. Na primer, firme koja grade stambenu zgradu, i za to uzimaju zajam u banci, moraju stanove prodati što pre, jer im je rok za otplatu kredita samo 2-3 godine. Ovakva finansijska konstrukcija nepovoljna je za bilo koju drugu vrstu stanogradnje osim za direktnu prodaju.

Dakle, sistem finansiranja stanovanja trenutno je postavljen tako da, sa jedne strane, podstiče skoro doživotnu zaduženost građana, a sa druge strane pospešuje brz obrt novca za investitore. Ovaj pregled nam je pokazao i da u zemljama našeg regiona ne postoje finansijski proizvodi za finansiranje stanovanja pod zakup i zadružnog stanovanja. I mada se stručnjaci sa kojima smo razgovarali slažu da bi tako nešto trebalo razviti, trenutno takvi finansijski instrumenti ne postoje. Glavni razlog je taj što nedostaje zakonodavni okvir koji će podstaći drugačije stambene modele, kao i adekvatan finansijski okvir koji će podržati zajmove sa dugoročnim periodima otplate i otvaranje banka u tom pravcu.

Aktuelna kriza: otvaranje novih puteva za finansiranje stanovanja?

Sve u svemu, trenutni model finansiranja stanovanja pokazuje se sve više neodrživim, a stambena tržišta zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope nastavljaju da prolaze kroz drastične cikluse buma i kraha. Jedan od mogućih načina “čitanja” trenutne situacije je da se suočavamo samo sa privremenom krizom zbog kombinacije posledica pandemije Covid-19 i rata u Ukrajini. Ipak, nekoliko trendova na globalnom stambenom tržištu ukazuje na promenu većih razmera:

• Kraj perioda niskih kamatnih stopa. Period koji je prethodio 2022. godini karakterisale su istorijski niske kamate, što je doprinelo ekspanziji tržišta nekretnina. Ta ekspanzija, međutim, nije značila i pristupačnije stanovanje za više građana. Kako se ovaj period okončao, grupe ljudi koji nisu u mogućnosti da uzmu stambene kredite postaju sve šire i otvorenije za drugačije načine rešavanja stambenog pitanja.
• Stagniranje investicionih projekata i usporavanje stanogradnje na tržištu.

Mogu li ove promene uticati na otvaranje banka ka progresivnim stambenim pristupima, kroz nove zadružne i stambene modele pod zakup? Dobro je obratiti pažnju na nekoliko pokazatelja:

• Sve je veće interesovanje za ulaganje na osnovu društveno, ekološki i upravljački održivih kriterijuma (ESG). Budući da su novi stambeni zadružni i rentalni modeli zasnovani na njima, neke banke i finansijski instrumenti Evropske unije, koji se fokusiraju na održivost, mogli bi biti sve više zainteresovani za njih.
• Individualni krediti dostigli su svoje limite. Za finansijske institucije kojima je individualno hipotekarno kreditiranje centralna delatnost, otvaranje ka novim segmentima tržišta nije opcija kojoj streme. Ipak neke manje ili specifične finansijske institucije vide zadružno i rentalno stanovanje kao novi, potencijalni segment tržišta.
• Sve je rasprostranjeniji rad od kuće, i potreba za novim stambenim tipologijama, pa time i novim formama finansiranja.

Neki od elementa koji bi mogli postati osnova za nove finansijske proizvode i uvođenje programa za dugoročne zajmove:

• Primeri uspešne primene finansiranja stanovanja pod zakup u matičnim zemljama banaka koje posluju u regionu (Austrija, Italija) mogu otvoriti promene i u našem regionu. 
• Pored nedostatka lokalnih primera i iskustva, nedostaju i garantni mehanizmi. Državne garancije bi svakako bile dobrodošle, ali neki akteri vide i druge opcije: na primer, kroz garantni fond koji bi bio nezavisan od države (inspirisan sličnim mehanizmom koji je primenila italijanska Banca Etica), a sredstva bi se mogla prikupiti od angažovanih privatnih investitora, ili kroz mehanizme Evropske unije.

Primeri ulaganja banaka u priuštivo i zadružno stanovanje

Izdvajamo dva primera privatnih finansijskih institucija koje pomažu društveno i ekološki važne teme, a posebno priuštivo stanovanje. Pojedini elementi njihovog rada mogu biti korisni za razmatranje razvoja sličnih instrumenata u našem regionu.

Erste banka je po veličini aktive vodeća banka u zemljama obuhvaćenim našim istraživanjem. 2008. godine osnovano je Erste socijalno bankarstvo koji je u to vreme bilo pionir u integraciji društveno osetljivih tema i finansijskog poslovanja. Ovaj sektor je od tada sastavni deo banke (kako u matičnoj instituciji tako i u lokalnim filijalama), i bio je veoma relevantan za inovacije u polju stanovanja. U Austriji, na primer, Erste daje mikrokredite za stambene depozite i učešće u zadružnom i rentalnom sektoru, a odnedavno poseduje i nekoliko stambenih preduzeća od javnog interesa koja upravljaju sa 12,000 stanova. U Hrvatskoj i Mađarskoj Erste grupa trenutno pregovara sa nekoliko lokalnih samouprava o realizaciji projekata u kojima bi opštine davale građevinsko zemljište, a banka finansirala priuštivo stanovanje pod zakup. U ovom novim stambenim preduzećima u vlasništvu Erste, banka bi koristila sopstveni kapital i kreditne linije.

Iz celokupnog iskustva u polju priuštivog stanovanja, sagovornici iz Erste grupe su naveli dva najčešća problema: 1) pri finansiranju neprofitnih stambenih organizacija glavna prepreka je nedostatak osnovnog kapitala ili imovine neophodne za dobijanje zajma; 2) ovakve organizacije često nemaju dovoljno znanja i iskustva za upravljanje većim razvojnim projektima. U tom smislu, Erste socijalno bankarstvo, u saradnji sa Erste fondacijom, daje i podršku u izgradnji kapaciteta i mentorstva. 

GLS banka je jedna od najuglednijih i najvećih etičnih banaka sa dugom istorijom finansiranja društveno i ekološki održivih projekata. Najaktivniji su u Nemačkoj, gde finansiraju stambene zadruge, a od nedavno su pristuni i u Austriji i Holandiji.

GLS finansira samo projekte koji mogu da dokažu srednjeročnu priuštivost (da tokom 10 godina održe cenu zakupa na 30-40% ispod tržišnog), da su nespekulativni i nekomercijalni. Pravna forma zadruge nije obavezujuća, ali organizacija koja razvija projekat mora dugoročno biti njegov vlasnik. Za razliku od komercijalnih banaka, GLS ne finansira projekte koji prodaju stanove. Njihovo model 30-godišnjeg perioda otplate obično dolazi sa fiksnom kamatnom stopom tokom prvih 10 godina, a finansiranje je podeljeno tako da kredit pokriva 40-60% ukupnih troškova, 25-30% je osnovni kapital, a ostatak su zajmovi od javnih institucija ili donacije.

Izdvaja se nekoliko elemenata GLS strukture, koji su potencijalno primenjivi za model koji Ko gradi grad i članice MOBA mreže razvijaju u našem regionu: 1) GLS banka ima dugoročno iskustvo u podržavanju neprofitnih stambenih projekata koje vode zajednice u procesu pronalaženja izvora finansiranja i otvorena je za razmenu sa međunarodnim organizacijama koje streme istom cilju; 2) Većina lokalnih stambenih projekata koje je GLS finansirao deo je krovnih organizacija kao što je nemački Mietshäuser Syndikat. Iako GLS sarađuje se krovnim organizacijama, banka uvek direktno finansira stambene projekte, gde je zajam vezan za kolateral (mora ga uzeti organizacija koja je vlasnik zgrade); 3) Banka je podržala pionirske korake novog stambenog zadrugarstva van Nemačke. Ipak, u trenutnoj nepovoljnoj makroekonomskoj situaciji, ne nameravaju dalje širenje u druge zemlje.

U okviru Aneksa istraživanja (str. 115-127) možete naći više primera javnih, privatnih i neprofitnih finansijskih aktera.

Kvaka-22 u finansiranju neprofitnog stanovanja

U zemljama sa razvijenim sektorom rentalnog i zadružnog stanovanja, projekti priuštivog stanovanja se obično finansiraju kreditima sa dugim periodima otplate (više od 25 godina) i niskom kamatnom stopom (ispod 5%). Često se u njih ulaže iz javnih fondova. Međutim, u tržištima zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope, ovakva mogućnost trenutno nailazi na dve uzajamno povezane prepreke: nedostatak mehanizama za dugoročno finansiranje i nepostojanje stambenih agencija/organizacija sposobnih da ovakve projekte sprovedu.

Razlog zbog kog u našem regionu trenutno ne postoje neprofitne stambene organizacije velikog kapaciteta leži u tome što je ova institucionalna infrastruktura demontirana tokom munjevite  privatizacije stambenog fonda i liberalizacije tržišta 1990-ih. Trenutno postojeće stambene organizacije su malog kapaciteta i u nemogućnosti da se prošire jer nemaju pristup adekvatnim finansijskim sredstvima. Evo zbog čega: za osnivanje organizacija koje bi gradile priuštivo stanovanje, znatan izazov je dokazati kreditnu sposobnost pošto su dugo postojanje i veliki projekti obično preduslov za dugoročno, povoljno finansiranje.

Ovaj problem smo u istraživanju obeležili kao kvaku-22. Naime, dugoročni finansijski mehanizmi se ne mogu razviti jer banke ne nalaze pouzdane stambene organizacije kojima bi zajmile. Istovremeno, organizacije ne mogu da narastu i osnaže se ako nemaju pristup dugoročnom finansiranju.

Kako bi u ovim uslovima mogla da izgleda podrška pionirskim akterima i projektima, npr. članicama MOBE, u cilju uspostavljanja prvih projekata novog stambenog zadrugarstva? To se može prevazići uvođenjem faznog pristupa. Na primer, ako bi u neprofitne stambene modele prvo bio investiran “strpljivi” novac ili tzv. katalitički kapital, on bi vremenom omogućio da stambene organizacije steknu poverenje tradicionalnijih finansijskih aktera (banaka). Banke bi posle početnog ulaganja (useljenja stanara i početka otplate projekata) postajale otvorenije za ideju uvođenja dugoročnih kredita koji su preduslov za razvoj celokupnog sektora neprofitnog stanovanja.

U nedostatku javnih institucija, i slabog očekivanja za njihovo skoro uključivanje, ulogu katalitičkog kapitala trenutno mogu da odigraju filantropske organizacije i sestrinske sektorske organizacije (npr. uspešne i etablirane stambene zadruge iz drugih zemalja) koje prepoznaju značaj i potencijal novih stambenih modela u našem regionu.

Povezivanje radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama

Budući da je za male lokalne aktere neprofitnog stanovanja teško da pristupe ovakvim načinima finansiranja, potrebno je njihovo povezivanje i “ukrupnjavanje” radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama. Upravo je to jedan od razloga nastanka krovne zadruge MOBA koju je 2017. godine pokrenula grupa pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba i pridružene članice organizacije koje se profesionalno bave stanovanjem koje vode zajednice (urbaMonde iz Švajcarske/Francuske, World Habitat iz Velike Britanije) i finansijama (Zadruga za etično finansiranje iz Hrvatske).

Jedna od uloga ovakve posredničke organizacije je prikupljanje i strukturisanje tzv. katalitičkih sredstava i potom njihovo usmeravanje ka lokalnim stambenim organizacijama, zadrugama, dajući im uz to i podršku u izgradnji kapaciteta za realizaciju projekata. Primeri postojećih fondova koji funkcionišu na ovaj način (mada sa veoma malim sredstvima) su Evropski fond za Jugoistočnu Evropu (European Fund for Southeast Europe) i obrtni fond organizacije Habitat for Humanity. Na ovaj način se manjim stambenim organizacijama omogućava da postave strukturu finansiranja koja kombinuje različite izvore.

MOBA trenutno radi na uspostavljanju svog Akceleratora, zajedničkog “obrtnog fonda” za finansiranje rentalnog zadružnog stanovanja njenih organizacija članica. Prikupljajući kapital kroz donacije, investicija kroz deonice (prijateljskih organizacija) i potencijalno izdavanje obveznica, Akcelerator će upravljati sredstvima u polju društveno odgovornog investiranja. Na taj način, Akcelerator će imati ulogu izvora finansija koji trenutno nedostaje, i koji bi bio komplementaran manjim bankarskim kreditima i ličnim finansijama članova i lokalne zadruge. U ovom trenutku MOBA Akcelerator je u fazi prikupljanja priloga, sa ciljem da u narednih godinu dana prikupi 1 million evra. Jedan od projekata koji bi iz Akceleratora moga da bude finansiran je u Beogradu – inicijativa udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada!

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

U prethodnoj godini, Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, sproveo je opsežno i inovativno regionalno istraživanje sa ciljem da sakupi konkretne dokaze o potrebi za stanovanjem drugačijim od onoga koje nam već dve decenije nudi tržište. U ovom, prvom od dva teksta, urbanista Sara Dević, jedna od učesnica istraživanja, prenosi njegove rezultate sa fokusom na to koje su karakteristike i veličina specifičnih društvenih grupa koje imaju potrebu za novim formama trajno pristupčanih stambenih rešenja čije potrebe ne ispunjava stambeno tržište.

Istraživanje je podrška razvoju novih modela priuštivog rentalnog i zadružnog stanovanja, na kome Ko gradi grad i MOBA mreža pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo rade zajedno od 2017. godine. Ono je nastalo iz premise da ove stambene forme – ukoliko bi bile prepoznate i proširile se u praksi – mogu da zainteresuju široki sloj stanovništva. Rezultati istraživanje su višestruko prevazišli naša očekivanja, i pokazali da individualni stan u vlasništvu, koji sa sobom nosi ogromne dugove, nije jedino poželjno rešenje među stanovnicima Beograda, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba.

Sve se više gradi, a sve je teže doći do stana

U Srbiji i Beogradu trend ubrzane gradnje započeo je 2015. godine od kada je broj novoizgrađenih stanova porastao za čak 56% (podatak RGZ). 2015. godina i na nivou Evrope označava početak intenziviranja gradnje i velikog skoka cena kvadrata (i to posebno u Centralnoj i Jugoistočnoj Evropi) koji od tada samo raste. Uprkos tome što već 8 godina mnogo novih stanova zauzima naše važne zemljišne resurse, najnoviji podaci pokazuju sledeće:

• Većina mladih ljudi u Srbiji (25-34 godine) i dalje živi u roditeljskom u domu (sa udelom od 65% smo, pored Hrvatske, po tome najbrojniji u regionu).

• Više od polovine stanovnika naše zemlje živi u prenaseljenim stanovima, što je najviša stopa u regionu. (Prenaseljen stan je onaj u kome se spava u dnevnoj sobi, ili stan u kome odrasle osobe koje nisu par dele spavaću sobu / EUROSTAT.)

Činjenica da je sve više novoizgrađenih stanova ne znači da su oni tu da bi rešili stambeno pitanje. Ko onda sve te stanove kupuje i naseljava? Podatak koji nam to pokazuje je broj stanova kupljenih za keš u poređenju sa brojem stanova kupljenih putem stambenog kredita. U Srbiji se skoro 90% stanova kupuje za keš. Kupci su mahom oni koji imaju višak novca, takozvani finansijski investitori. “Finansijski investitori su, generalno, bogatiji ljudi koji investiranjem u nekretnine podižu cene i predstavljaju konkurenciju ljudima srednjih primanja kojima treba stan da bi u njemu živeli,” za N1 je izjavio direktor za procene u kompaniji CBRE.

Ovaj višegodišnji trend pogoršan je dolaskom Rusa i Ukrajinaca, uglavnom boljih primanja. Njihovo interesovanje za kupovinu stanova u Beogradu podiglo je cenu kvadrata, ali je najveća pometnja nastala na tržištu stanova pod zakup. Pošto je podstanarski status gotovo potpuno neregulisan, stanodavci u Beogradu su zbog povećane potražnje za kratko vreme gotovo utrostručilli mesečni iznos kirije. (Prema podacima sajta “4 Zida”, 2017. godine mesečna kirija za jednosoban stan u Beogradu iznosila je 200 evra, a za dvosoban 250 evra. Ove godine jednosoban stan košta 450 evra, a dvosoban 700 evra mesečno.)

U trenutnim uslovima, ako vam stan nije poklonjen ili ga niste nasledili, načina da se dostojanstveno skućite je veoma malo. Ono što vam se nudi je sledeće: zaradite za učešće, uzmite kredit, kupite stan, otplaćujte ga do penzije. Ako to ne možete, onda plaćajte skupu kiriju i živite u strahu da će vas stanodavac izbaciti kad god poželi. Opcija je malo i, ako niste bogati, nijedna nije dobra.

Karakteristike stambenog sektora Srbije i susednih zemalja

Karakteristike stambenog sektora Srbije su vrlo bliske susednim zemljama koje su ranih devedesetih prošle kroz sličan političko-ekonomski preokret pa zaista ima smisla posmatrati ih kroz zajednički okvir. Naše straživanje je obuhvatilo osam zemalja regiona: Bosnu i Hercegovinu, Bugarsku, Češku, Hrvatsku, Mađarsku, Severnu Makedoniju, Sloveniju i Srbiju. Javno dostupni podaci i intervjui sa lokalnim stambenim stručnjacima iz ovih zemalja pokazali su nam da su stambeni problemi u regionu strukturno različiti od onih u ostatku Evrope. Evo nekoliko glavnih zajedničkih karakteristika:

• Istorija prava na stan i visoka stopa vlasništva: Stambena podrška je bila sistemski omogućena kroz socijalistički režim svake od ovih zemalja. Brzom privatizacijom tokom 1990-ih nekadašnji stanari postali su vlasnici stambenih jedinica, što je uticalo na to da veliki procenat stanovništva dobije vlasništvo nad stanom u kome živi.
• Malo i neregulisano tržište zakupa: Tržište iznajmljivanja stanova je generalno mnogo manje (oko 5-15%) u ovim zemljama od proseka u Evropskoj uniji. Ipak, ono postaje sve značajnije zbog toga što je sve manje ljudi u mogućnosti da kupi stan.

• Skoro pa nepostojeći sektor neprofitnog ili javnog stanovanja: Od privatizacije 1990-ih, države regiona jako malo sredstava ulažu u javno ili socijalno stanovanje. Tako je 1-5% stanova u javnom vlasništvu. To su obično stanovi u vrlo lošim stanju, namenjeni  najsiromašnijima, i sa izuzetno dugim listama čekanja.
• Neformalna stambena rešenja: Posebno u Srbiji, slabi propisi i sve veće poteškoće domaćinstava da obezbede sebi krov nad glavom uslovila su širenje naselja bez ulica adekvatne širine, parkinga, parkova, vrtića.
• Energetsko siromaštvo: Prelaskom vlasništva nad stanom na stanara, prešla je i odgovornost za njegovo održavanje. U svim zemljama postoji nizak nivo energetske efikasnosti stanova, koji zajedno sa liberalizacijom komunalnih troškova utiče na nemogućnost stanovništva da se adekvatno greje u zimskim mesecima, investira u poboljšanje izolacije, i tako dalje.

Mapa u prilogu prikazuje koliki je udeo stanovništva u svakoj od ovih zemalja opterećen troškovima stanovanja. Ovo je jedan od parametara kojim se definiše stambeno siromaštvo.

Drugi su kvalitet stanovanja (uključujući energetsku efikasnost), prostorna dostupnost i pravna sigurnost stanara. Na osnovu uvida u ove podatke, procenjujemo da je 20-30% stanovništva u našem regionu zahvaćeno stambenim siromaštvom, što znači da su njihovi stambeni uslovi gori od minimalno prihvatljivih.

Kao rezultat, raste potreba za priuštivim stambenim rešenjima i to posebno među: 

• mladima, koji imaju poteškoća da se osamostale i odsele od roditelja
• starijima, čiji su prihodi niski i koji često žive usamljeno
• samohranim roditeljima, koji su često pod pritiskom troškova stanovanja
• podstanarima, čiji stambeni troškovi su viši, pravna pozicija nestabilna, a prihodi nedovoljni za stambeni kredit.

Pitali smo Beograđane koliko su zadovoljni sopstvenim stambenim statusom

Posebno značajan deo istraživanja bavio se dubinskim ispitivanjem stambenih potreba i zadovoljstvom sopstevnim stambenim statusom stanovnika četiri glavna grada regije – Beograd, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba. Kroz uporednu anketu (33 pitanja, podeljena u dva segmenta), sprovedenu od strane marketinško istraživačkih agencija (Smart+ u Beogradu), ispitali smo reprezentativni uzorak od 1341 stanovnika Beograda (telefonom, 85% i online upitnikom, 15%). Evo šta smo saznali:

• Nezadovoljstvo trenutnim stambenim rešenjem: U Beogradu 75% ispitanika (najviše od sva četiri grada): nije zadovoljno svojom trenutnom stambenom situacijom, ili je zabrinuto za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. Na pitanje koji je razlog zbog kog bi se iselili trećina Beogradskih ispitanika navela je loš kvaliteta stana, a druga trećina veličinu stana (što potvrđuju i nalazi o prenaseljenosti i o energetskom siromaštvu uvezanom sa lošim održavanjem).
• Pristup stambenom kreditu: Među gradovima regiona, u Beogradu je najmanje ispitanika koji su probali da dobiju stambeni kredit. Među onima koji su odgovorili da su se već prethodno prijavili za kredit, u Beogradu je najveći broj onih koji su odbijeni. Na pitanje kolika je mogućnost da će aplicirati za stambeni kredit u budućnosti, ispitanici u Beogradu su najčešće odgovorili da žele da apliciraju ali da je slaba šansa da će im stambeni kredit biti odobren. Više od pola ispitanika u Beogradu kao prepreku je navela nedovoljno visoka primanja, a trećina je rekla da se ne kvalifikuju zbog radnog statusa.

Ljudi ne žele apriori vlasništvo, ljudi žele sigurnost

Najvažnija informacija do koje smo došli sprovedenom anketom je da među stanovništom zaista postoji otvorenost za drugačije modele stanovanja, ukoliko su oni sigurni, stabilni i dugoročno priuštivi.

Anketa nam je pokazala da u Beogradu, Budimpešti, Ljubljani i Zagrebu, između 13-26% populacije potencijalno zainteresovno za nove forme stanovanja u sigurnom i dugoročno priuštivom modelu. U Beogradu taj procenat iznosi gotovo jednu četvrtinu ispitanika (23,8%), filtrirano kroz prizmu dva kriterijuma: u principu su otvoreni za život u priuštivom i sigurnom stanovanju pod zakup i njihovi prihodi su iznad tri najniža dohodovna decila (ne pripadaju finansijski najugroženijima).

U četiri ispitana grada postoji veliki deo populacije koji ima prosečne ili natprosečne i stabilne prihode, pa ipak ne uspeva da učestvuje na stambenom tržištu, odnosno ne kvalifikuje se za stambeni kredit. Njihove stambene potrebe, dakle, ne zadovoljavaju ni teško dostupni tržišni modeli ni suženi državni programi. Ovo je važno znati kada zagovaramo zadružne i neprofitne modele stanovanja pod zakup, budući da se sa strane banaka i institucija vlasništvo jednog domaćinstva nad stanom promoviše kao jedino moguće i kao prirodno rešenje.

Svi rezultati istraživanja – zajedno sa uvidom u podatke – dokazali su da u regionu Centralne i Jugoistočne Evrope postoji značajan deo društva čije stambene potrebe ne zadovoljavaju ni trenutno postojeća tržišna rešenja, niti bilo kakva javna ili neprofitna rešenja. Drugim rečima, ovim smo potvrdili da postoji potražnja za novim, alternativnim i pristupačnim rešenjima za iznajmljivanje, koji kombinuju drugačije i dellimične forme vlasništva. 

Publikacija “Analiza potencijala za katalitičke kapitalne investicije u priuštivo stanovanje u zemljama Istočne i Jugoistočne Evrope” je celokupni rezultat istraživanja koje su sprovele: Periféria Policy and Research Centre (Budimpešta), Ko gradi grad (Beograd), Pravo na grad (Zagreb), Inštitut za Študije Stanovanj in prostora (Ljubljana), u sardanji sa: Zadugom za etično financiranje – ZEF, regionalnom zadrugom MOBA Housing i Habitat for Humanity EMEA. Istraživanje je podržao New Venture Fund.

Ovaj tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Održivi način finansiranja, prilagođeni modelu novog stambenog zadrugarstva, koji Ko gradi grad upornim radom priprema, zasnovanom na zajedničkom vlasništvu, priuštivosti, anti-špekulativnim mehanizmima, jedan je od ključnih preduslova da ovakav koncept stambenog zadrugarstva zaživi, uspešno se proširi i postane relevantna alternativa. 

Trenutno, u Srbiji i regionu, mogućnosti za finansiranje novog stambenog zadrugarstva su sužene, čak i nepostojeće. Zakonskim sputavanjem štedno-kreditnih zadruga, i njihovim faktičkim nestankom sredinom 2000-ih, stambene, ali i druge vrste zadruga izgubile su svoje logične finansijske partnere. Kako bi se omogućio razvoj novog stambenog zadrugarstva, neophodno je osmisliti i pokrenuti raznovrsne načine finansiranja, ali i inoviranje politika koje treba da stvore uslove da ti finansijski modeli budu sistemski prepoznati. 

U tekstu pred vama, nastalom u okviru saradnje sa Koalicijom za razvoj solidrane ekenomije, naša saradnica Mirjana Šakić, ekspertkinja u polju socijalnog finansiranja, daje pregled mogućnosti za finansiranje savremenog zadrugarstva u svetu i kod nas, sa posebnim fokusom na stambene zadruge. Tekst je komplementaran radu na razradi primene nekih od pomenutih načina finansiranja za realizaciju pokaznog primera stambenog zadrugarstva u Beogradu.

Autorka: Mirjana Šakić

Oko milijardu ljudi na našoj planeti je udruženo u zadruge a oko tri milijarde direktno ili posredno ima neki boljitak od njihovog rada. Zadrugarstvo ima preko 150 godina dugu tradiciju u Srbiji. Iako kod nas ubedljivo dominiraju poljoprivredne zadruge (registrovanih 2700), većina evropskih država, pored poljoprivrednih, odnosno zemljoradničkih zadruga, ima bolje razvijeno zadrugarstvo u drugim delatnostima, naročito uslužnim. Skorašnja iskustva pokazuju da se sve više inicijativa i poslovnih poduhvata, posebno među mladim ljudima u Srbiji, realizuje kroz udruživanje i formiranje zajedničkih ciljeva na tržištu.

Podsticanje investicija u zadrugarstvu kroz posebne programe najviše doprinosi razvoju zadruga i njihovim potencijalima. U Srbiji, do sada je jedino Ministarstvo za brigu o selu prepoznalo potencijale zadrugarstva kroz konkurse koji su bili namenjeni isključivo zadrugama. Programom podrške razvoju zadrugarstva za unapređenje poslovanja i tehnološki razvoj zadruga podržano je 207 zadruga. Bespovratna sredstva u pojedinačnom iznosu do 15 miliona dinara dobile su 82 stare zadruge, dok je državne podsticaje do 7,5 miliona dinara dobila 121 nova zadruga. Dodeljeno je ukupno 2,198 milijardi dinara, što je 18.697.720 evra. Uz pritisak na donosioce odluka, zadrugarstvo u našoj zemlji može da nastavi svoju dugu i uspešnu tradiciju.

Zadruge – karakteristike i mogućnosti za njihovo finansiranje

Zadruga je manja ili veća grupa ljudi koji su dobrovoljno udruženi i posvećeni zajedničkoj akciji organizovanoj na demokratskoj osnovi sa ciljem pružanja usluga ili ekonomskog dogovora koji je istovremeno socijalno poželjan i doprinosi svim članovima. Zadruge se mogu osnovati kao poljoprivredne, stambene, potrošačke, zanatske, radničke, studentsko-omladinske, socijalne, zdravstvene, energetske i imaju sve važniju i pozitivnu ulogu u sprovođenju mnogih ciljeva u društvu, poput politike zapošljavanja, regionalnog i ruralnog razvoja.

Zadruge predstavljaju specifičan oblik privrednih subjekata koji se razlikuju po načinu osnivanja, modelima upravljanja, prikupljanju kapitala, ciljevima poslovanja, članstvu i drugim karakteristikama. Članovi su vlasnici i upravljaju zadrugom najčešće u skladu sa pravilom jedan član jedan glas, učestvuju u formiranju kapitala, ali i koriste usluge zadruge. Raspodela viška prihoda nad rashodima se realizuje ne prema visini ulaganja, već proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom. 

Polazeći od vlasničkih prava članova, izdvajaju se dve velike grupe zadruga: 

• prva, u kojoj su vlasnička prava ograničena samo na punopravne članove koji koriste usluge zadruge (samo članovi učestvuju u formiranju i povećanju zadružnog kapitala, insistira se na demokratskoj prirodi zadruga koja se manifestuje pravilom jedan član jedan glas, a podela viška prihoda nad rashodima se obavlja proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom)
• druga, gde i različite kategorije članova mogu imati vlasnička prava (bliža profitno orijentisanim organizacijama jer i drugi mogu učestvovati u formiranju zadružnog kapitala). 

U skladu sa karakteristikama modela i načina na koji prikupljaju kapital, zadruge se mogu podeliti u tri velike grupe: 

• tradicionalne zadruge u kojima su vlasnička prava rezervisana za članove i neprenosiva
• zadruge nove generacije sa prenosivim vlasničkim pravima među zadrugarima i
• zadruge sa investitorima koje prikupljaju kapital i izvan kruga članstva.

Kod tradicionalnih zadruga jedini izvor kapitala su članovi koji su istovremeno i njeni vlasnici i korisnici. Zakonom o zadrugama regulisano je da ulozi zadrugara čine osnovni kapital zadruge i da svaki zadrugar ima samo jedan ulog, pri čemu ulozi ne moraju biti jednaki. Članstvo u zadruzi i ulozi zadrugara su neprenosivi a dokapitalizacija se može realizovati isključivo kroz povećavanje uloga postojećih ili prijemom novih članova. Ulozi mogu biti novčani i nenovčani (stvari i prava izraženi u novčanoj protivvrednosti). Minimalni osnovni kapital zadruge iznosi 100 dinara. Zadružnim pravilima određuje se minimalni pojedinačni ulog. 

Zadruge koje se osnivaju bez uloga zadrugara, sredstva za osnivanje i poslovanje obezbeđuju iz članarine zadrugara. Iznos članarine određuje se zadružnim pravilima u jednakom iznosu za sve osnivače, kao i za zadrugare koji pristupe zadruzi nakon osnivanja. Po prestanku statusa zadrugara, članarina se ne vraća.

U zadrugama nove generacije vlasnička prava su prenosiva ali samo među postojećim članovima. Zakonom o zadrugama regulisano je da se raspodela viška vrši srazmerno visini uloga i izvršenog prometa preko zadruge, pri čemu se tačan odnos definiše zadružnim pravilima. Kod zadruga sa proporcionalnim investitorima vlasnička prava imaju samo članovi, ostvareni višak se deli proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom, a od članova se očekuje da njihove investicije u zadrugu budu srazmerne obimu poslovanja sa zadrugom. Ovakav način distribucije viška predstavlja novinu ne samo u domaćoj regulativi, već i u evropskoj zadružnoj praksi.

Treći model su zadruge sa deonicama koje mogu da kupuju i poseduju isključivo članovi zadruge i na taj način doprinose povećanju zadružnog kapitala. Ove deonice imaju dvostruku funkciju: njihovom kupovinom članovi obezbeđuju potreban kapital i u njima se razvija osećaj vlasništva nad zadrugom. Predstavljaju relativno jeftin način prikupljanja kapitala jer su kamate koje se plaćaju na ove deonice niže od kamata koje bi zadruga plaćala na pozajmice i kredite sa tržišnim uslovima. S obzirom na te niske stope povraćaja na ulaganja, zadruge bi trebalo da obezbede opipljive koristi kako bi motivisale članove da kupe deonice pa one mogu obezbeđivati vlasnicima i više glasova u procesu upravljanja zadrugom ili preferencijalni tretman u distribuciji viška. Povećanjem kapitala, zadruga postaje sposobnija da ispuni potrebe članova, a istovremeno je snažnija i spremnija da se zadužuje kod drugih izvora. Investicije se na ovaj način zadržavaju u lokalnoj zajednici jer se kamate na ulaganja, ma kako niske, isplaćuju članovima zadruge koji su, po pravilu, iz iste sredine u kojoj zadruga deluje. Uplatom dodatnih sredstava zadrugari imaju jači odnos prema zadruzi kao njihovoj organizaciji. Kao i zadruge sa proporcionalnim investiranjem, ni zadruge sa deonicama za članove nisu prisutne u zadrugama u Srbiji. 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama uslovljeno je težnjom da se zadovolje ne samo ekonomske, nego i socijalne potrebe članova, što značajno otežava ovaj proces. Zadruge imaju obavezu da svoje aktivnosti realizuju u skladu sa zadružnim vrednostima i principima, što određuje i izvore kapitala koji su im dostupni i načine na koji se mogu prikupiti dodatna sredstva. 

Problem se ogleda u očuvanju zadružne prirode koja može biti ozbiljno ugrožena korišćenjem istih instrumenata u zadrugama kao što je slučaj u profitno orijentisanim organizacijama. U većini preduzeća sredstva se investiraju u zavisnosti od očekivane dobiti i spremnosti vlasnika da preuzme rizik. U zadrugama, odluku o ulaganju donose zadrugari koji imaju različite investicione mogućnosti kao i sopstvene stavove o tome šta je prihvatljiv rizik ulaganja. Upravo pitanje rizika ulaganja i specifičnosti zadruga nije dovoljno izražen u našoj praksi jer zadruge nisu dostigle odgovarajući stepen razvoja. Prikupljanje sredstava predstavlja balansiranje između karakteristika instrumenata za privlačenje potencijalnih investitora, uz istovremeno očuvanje elemenata identiteta zadruge.

Tri osnovna izvora za formiranje i povećanje zadružnog kapitala su: 

• ulaganja članova zadruge,
• izdavanje hartija od vrednosti i privlačenje spoljnih finansijera i 
• različiti oblici pozajmica. 

Prva dva oblika podrazumevaju prikupljanje kapitala od različitih vrsta članova zadruge, dok se treći oblik zasnivana spoljnim izvorima finansiranja, poput štedno-kreditnih zadruga, komercijalnih banaka ili drugih finansijskih institucija.

Zadruge imaju ograničene načine kojima mogu da motivišu potencijalne investitore da ulažu, budući da su kamate na uložena sredstva niske, kao i da se distribucija viška prihoda nad rashodima vrši najčešće proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom, a ne visinom uloženih sredstava. Razvojem finansijskih tržišta, zadrugama su se otvorile i druge mogućnosti za povećanje kapitala a inovativni finansijski instrumenti postoje u zemljama sa razvijenim zadružnim sektorom.  

Kod ulaganja članova zadruge članovi se javljaju u dvostrukoj ulozi: kao su vlasnici zadruge ali istovremeno i korisnici njenih usluga. Za razliku od profitno orijentisanih organizacija, u zadrugama članovi predstavljaju osnovni izvor kapitala, što znači da njen opstanak i razvoj prvenstveno zavisi od njihove posvećenosti i motivisanosti da ulažu u zadrugu i na taj način učestvuju u stvaranju zadružnog kapitala. Zadružni principi i vrednosti ograničavaju ekonomske koristi koje članovi, kao finansijeri zadruge, mogu očekivati od uloženog kapitala. Visina zadružnog uloga se određuje zadružnim pravilima u skladu sa zakonskom legislativom. Novi način motivisanja članova da povećaju ulaganja u zadrugu je proporcionalno investiranje kada zadruga omogućava postojećim članovima da uplate dodatne ili povećaju postojeće uloge ili prima nove članove. Zadrugari mogu da povećaju zadružni kapital i tako što će doneti odluku da ne distribuiraju višak prihoda nad rashodima i da ga usmere u rezerve, čime se povećava kapital zadruge. Povećavanje kapitala zadržavanjem dela ili celokupnog viška prihoda nad rashodima moguće je samo u toku poslovanja zadruge, dok je u momentu osnivanja osnovni izvor kapitala uplata zadružnih udela od strane članova.

Ukoliko zadruga ima potrebu za dodatnim finansijskim sredstvima, može se odlučiti na emitovanje različitih vrsta hartija od vrednosti. Regularne deonice su prenosive među članovima, obezbeđuju pravo isporuke proizvoda zadruzi, učestvovanje u raspodeli viška i određen broj glasova u upravljanju zadrugom. Dostupne su isključivo članovima zadruge i ne mogu ih kupovati spoljni investitori i često je za njihovu prodaju potrebna saglasnost nadležnog zadružnog organa. Zadruga može izdati i posebne (ili prioritetne) deonice za pojedine kategorije članova (npr. za osnivače ili „članove investitore“). Ove deonice su namenjene kako članovima zadruge, tako i eksternim finansijerima koji su zainteresovani da ulažu u zadrugu. Predviđaju uživanje posebnih povlastica u skladu sa statutom zadruge, kao što su veći broj glasova u upravljanju zadrugom, prioritet u raspodeli viška prihoda nad rashodima i slično. Termin i postojanje „članova investitora“ nije poznat kod nas iako je relativno rasprostranjen u evropskim zemljama. Za razliku od regularnih članova, članovi investitori ne učestvuju u poslovnim aktivnostima zadruge, ali upisuju i uplaćuju kapital. Primarni motiv ulaganja članova investitora nije finansijski već opstanak i razvoj zadruge. Ovaj oblik prikupljanja kapitala zavisi od tržišnih uslova (npr. ako su kamate na druge oblike ulaganja visoke, investitori neće biti značajno motivisani da ulažu u zadruge, koje po pravilu nude niže stope povraćaja. Međutim, ako su kamate na druge oblike ulaganja relativno niže, onda investitori imaju veći motiv da ulože u zadruge). 

Treći oblik prikupljanja finansijskih sredstava su krediti i pozajmice iz javnih i privatnih kreditnih organizacija koje su spremne da im pod određenim uslovima odobre finansijska sredstva. Iako postoje ograničenja sa kojima se zadruge suočavaju prilikom apliciranja za odobravanje kredita, širom sveta ovo predstavlja značajan izvor kapitala za zadruge različitih veličina i delatnosti. Pristup povoljnim izvorima finansiranja u Srbiji je dodatno otežan zbog nepostojanja štedno-kreditnih zadruga, čime su dodatno ograničene mogućnosti poslovanja drugim oblicima zadružnih organizacija. Uprkos tome, povećanje zadružnog kapitala moguće je čak i u zadrugama sa tradicionalnom strukturom, na način sličan profitno orijentisanim organizacijama, zadržavajući pri tom elemente identiteta zadruge.

Stambene zadruge

Stambene zadruge, kao investitori i izvođači radova, organizuju izgradnju i održavanje, grade i održavaju stanove, stambene zgrade, garaže i poslovni prostor za zadrugare, angažovanjem sredstava i rada zadrugara i drugih fizičkih i pravnih lica. Angažovanje sredstava i ličnog rada zadrugara se uređuje pojedinačnim ugovorom između stambene zadruge i njenih članova u skladu sa pozitivnim propisima i zadružnim pravilima.

Ključna misija stambenih zadruga je da omogući grupama ljudi pristup kvalitetnom i pristupačnom stanovanju na dugoročnoj osnovi, obezbeđujući stabilnost, bezbednost i kvalitet stanovanja. Stambena zadruga je privatno preduzeće u kolektivnom vlasništvu gde su članovi  uključeni u upravljanje na demokratski i autonomni način. Najčešće je reč o neprofitnim organizacijama koje imaju za cilj da obezbede stanovanje, prvenstveno svojim članovima, kao alternativni model između tradicionalnog iznajmljivanja i privatnog vlasništva. 

Zadružni stambeni pokret ima dugu istoriju. Prve stambene zadruge formirane su sredinom 19. veka u Berlinu. Danas su stambene zadruge sve rasprostranjenije u Evropi a zadružno stanovanje predstavlja važan deo tržišta stanova u mnogim zemljama. Postoje razni modeli stambenih zadruga ali ono što ih najčešće karakteriše je da su u zajedničkom vlasništvu i da zadrugom upravljaju njeni članovi po principu „jedna osoba, jedan glas“. 

U različitim zemljama postoje različiti modeli, ali ono što karakteriše stambene zadruge u odnosu na druge pružaoce stambenih usluga jeste da su zajedničkom vlasništvu i demokratski kontrolisane od strane svojih članova. U Evropi, najčešći model u ovom trenutku nije u potpunosti određen zakonom ali najveći broj zemalja sledi zajednički obrazac: postoji odredba o dodeli javnog zemljišta kao mera državne politike, zadruga plaća naknadu za ulazak u stambeni projekat i sakuplja uloge članova kako bi se pojedincima ili porodicama omogućio pristup i plaća mesečne naknade za pokrivanje troškova hipoteke, izgradnje i održavanja. U mnogim zemljama postoji zaštita od špekulacija socijalnog stanovanja kroz potpisivanje ugovora između stambenih zadruga, građevinskih firmi i lokalne samouprave. To ima jasne implikacije na način na koji funkcionišu u poređenju sa drugim akterima na tržištu stanova i koristi koje ne samo njihovim članovima, nego i javnom interesu.

Pogodno zemljište za razvoj stanovanja postaje oskudnije u urbanim sredinama što rezultira uzlaznim pritiskom na cene zemljišta. Stambene zadruge, kao i drugi pristupačni pružaoci stambenih usluga, suočene su sa brojnim izazovima i nepovoljnim uslovima na finansijskom i stambenom tržištu koje je van ravnoteže. 

Finansijski nejednaki igrači se nadmeću za istu imovinu, troškovi izgradnje, materijala i radne snage rastu brže od inflacije uz sve strožije i skuplje građevinske standarde održivosti. Sve to utiče na krizu pristupačnosti na tržištu stanova, kako za nove kupce, tako i za iznajmljivače. Stambene zadruge i kreatori politika moraju da reaguju na ove izazove na različite načine i finansiranje pristupačnog stanovanja korišćenjem samo konvencionalnih finansijskih instrumenata postaje teško ili nemoguće. Finansiranje zadružnog stanovanja ili bilo kog stambenog prostora u zajednici postalo je sve veći izazov poslednjih decenija. Razlozi za to odnose se kako na ekonomiju tržišta stanova, tako i na to koliko su resorne institucije voljne da razvijaju mere i instrumente za podršku razvoju zadružnog stanovanja kao pitanje javne politike. Sama dostupnost i razvoj alternativnih izvora finansiranja i inovativne prakse pozajmljivanja neće rešiti ove probleme i neophodna su druga politička rešenja. 

Izvori finansiranja za stambene zadruge

Finansiranje stambenih zadruga podrazumeva prikupljanje kapitala koji se vremenom mora otplatiti pod uslovima i sa ciljem koji zadruge podržavaju. Zadruge u različitim delovima sveta koriste spektar finansijskih rešenja za postizanje ove svrhe. Najbolja rešenja za finansiranje najčešće je kombinacija različitih izvora. To stvara složene modele finansiranja koji zahtevaju stručno razumevanje i sprovođenje.

Finansiranje kroz dug – kreditiranje od banaka, kreditnih zadruga i drugih finansijskih institucija. Predvidiv i nizak rizik, fiksni uslovi i tržišne kamatne stope koje mogu biti snižene ako postoji hipotekarna garancija (obično državna garancija), često nije pristupačna opcija za razvoj stambenog prostora u zajednici.

Javno pozajmljivanje – direktno kreditiranje stambenih zadruga od strane vladinih/javnih finansijskih institucija ili agencija, obično podrazumeva ne-tržišnu stopu povraćaja a svrha je postizanje stambenih/socijalnih ciljeva.

Kreditiranje sa socijalnim ciljem – neobezbeđene finansije sa manje ograničenja od bankarskih finansija koje povezuju potencijalne investitore sa socijalnim preduzećima u rešavanju socijalnih problema finansiranjem preventivnih intervencija, mora biti u stanju da plati neki povraćaj investitorima, investitori su možda voljni da prihvate povratak ispod tržišta kako bi podržali razvoj zadružnog stambenog prostora, instrumenti mogu da uključuju obveznice socijalne namene (npr. obveznice održivosti).

Peer-to-peer pozajmljivanje (zadruga zadruzi) – podrazumeva direktnu investiciju jedne zadruge u drugu.

„Strpljivi kapital“ – duži vremenski horizont za povraćaj kapitala koji obezbeđuju zajmodavci socijalne svrhe, namera je da se maksimalno poveća društveni uticaj investicije, dozvoljava odlaganje otplate kredita dok refinansiranje ne postane pristupačnije.

Više kreditora – dva ili više izvora finansiranja koji se međusobno dopunjuju; može da podrazumeva kombinaciju konvencionalne, društvene investicije i kreditiranja.

Bespovratna sredstva i subvencije – mogu doći iz vladinih ili filantropskih izvora, ili iz kombinacije ta dva, može biti u obliku direktne pomoći ili doprinosa kroz dodelu zemljišta sa različitih nivoa vlasti.

Akcije i druge hartije od vrednosti – članovi kupuju akcije u kupu može značajno da smanji zahteve za zaduživanje zadruge.

Dobrovoljni prilozi članova – članovi daju donacije/neobezbeđene kredite zadruzi kao podršku održavanja likvidnosti.Kolektivno finansiranje – grupe zajedno pristupaju kreditorima; rizik pozajmljivanja može da se proširi među više projekata, zemljišni fondovi sa više projekata su idealni kandidati za kolektivno finansiranje.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće¹. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

¹ Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

² Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”

–
Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe” objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.