Rastuća potražnja za novim i priuštivim modelima stanovanja

U prethodnoj godini, Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, sproveo je opsežno i inovativno regionalno istraživanje sa ciljem da sakupi konkretne dokaze o potrebi za stanovanjem drugačijim od onoga koje nam već dve decenije nudi tržište. U ovom, prvom od dva teksta, urbanista Sara Dević, jedna od učesnica istraživanja, prenosi njegove rezultate sa fokusom na to koje su karakteristike i veličina specifičnih društvenih grupa koje imaju potrebu za novim formama trajno pristupčanih stambenih rešenja čije potrebe ne ispunjava stambeno tržište.

Istraživanje je podrška razvoju novih modela priuštivog rentalnog i zadružnog stanovanja, na kome Ko gradi grad i MOBA mreža pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo rade zajedno od 2017. godine. Ono je nastalo iz premise da ove stambene forme – ukoliko bi bile prepoznate i proširile se u praksi – mogu da zainteresuju široki sloj stanovništva. Rezultati istraživanje su višestruko prevazišli naša očekivanja, i pokazali da individualni stan u vlasništvu, koji sa sobom nosi ogromne dugove, nije jedino poželjno rešenje među stanovnicima Beograda, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba.

Sve se više gradi, a sve je teže doći do stana

U Srbiji i Beogradu trend ubrzane gradnje započeo je 2015. godine od kada je broj novoizgrađenih stanova porastao za čak 56% (podatak RGZ). 2015. godina i na nivou Evrope označava početak intenziviranja gradnje i velikog skoka cena kvadrata (i to posebno u Centralnoj i Jugoistočnoj Evropi) koji od tada samo raste. Uprkos tome što već 8 godina mnogo novih stanova zauzima naše važne zemljišne resurse, najnoviji podaci pokazuju sledeće:

  • Većina mladih ljudi u Srbiji (25-34 godine) i dalje živi u roditeljskom u domu (sa udelom od 65% smo, pored Hrvatske, po tome najbrojniji u regionu).
Procenat mladih između 25-34 godine koji žive sa roditeljima, Evropski prosek 30,4%
  • Više od polovine stanovnika naše zemlje živi u prenaseljenim stanovima, što je najviša stopa u regionu. (Prenaseljen stan je onaj u kome se spava u dnevnoj sobi, ili stan u kome odrasle osobe koje nisu par dele spavaću sobu / EUROSTAT.)

Činjenica da je sve više novoizgrađenih stanova ne znači da su oni tu da bi rešili stambeno pitanje. Ko onda sve te stanove kupuje i naseljava? Podatak koji nam to pokazuje je broj stanova kupljenih za keš u poređenju sa brojem stanova kupljenih putem stambenog kredita. U Srbiji se skoro 90% stanova kupuje za keš. Kupci su mahom oni koji imaju višak novca, takozvani finansijski investitori. “Finansijski investitori su, generalno, bogatiji ljudi koji investiranjem u nekretnine podižu cene i predstavljaju konkurenciju ljudima srednjih primanja kojima treba stan da bi u njemu živeli,” za N1 je izjavio direktor za procene u kompaniji CBRE.

Ovaj višegodišnji trend pogoršan je dolaskom Rusa i Ukrajinaca, uglavnom boljih primanja. Njihovo interesovanje za kupovinu stanova u Beogradu podiglo je cenu kvadrata, ali je najveća pometnja nastala na tržištu stanova pod zakup. Pošto je podstanarski status gotovo potpuno neregulisan, stanodavci u Beogradu su zbog povećane potražnje za kratko vreme gotovo utrostručilli mesečni iznos kirije. (Prema podacima sajta “4 Zida”, 2017. godine mesečna kirija za jednosoban stan u Beogradu iznosila je 200 evra, a za dvosoban 250 evra. Ove godine jednosoban stan košta 450 evra, a dvosoban 700 evra mesečno.)

U trenutnim uslovima, ako vam stan nije poklonjen ili ga niste nasledili, načina da se dostojanstveno skućite je veoma malo. Ono što vam se nudi je sledeće: zaradite za učešće, uzmite kredit, kupite stan, otplaćujte ga do penzije. Ako to ne možete, onda plaćajte skupu kiriju i živite u strahu da će vas stanodavac izbaciti kad god poželi. Opcija je malo i, ako niste bogati, nijedna nije dobra.

Karakteristike stambenog sektora Srbije i susednih zemalja

Karakteristike stambenog sektora Srbije su vrlo bliske susednim zemljama koje su ranih devedesetih prošle kroz sličan političko-ekonomski preokret pa zaista ima smisla posmatrati ih kroz zajednički okvir. Naše straživanje je obuhvatilo osam zemalja regiona: Bosnu i Hercegovinu, Bugarsku, Češku, Hrvatsku, Mađarsku, Severnu Makedoniju, Sloveniju i Srbiju. Javno dostupni podaci i intervjui sa lokalnim stambenim stručnjacima iz ovih zemalja pokazali su nam da su stambeni problemi u regionu strukturno različiti od onih u ostatku Evrope. Evo nekoliko glavnih zajedničkih karakteristika:

  • Istorija prava na stan i visoka stopa vlasništva: Stambena podrška je bila sistemski omogućena kroz socijalistički režim svake od ovih zemalja. Brzom privatizacijom tokom 1990-ih nekadašnji stanari postali su vlasnici stambenih jedinica, što je uticalo na to da veliki procenat stanovništva dobije vlasništvo nad stanom u kome živi.
  • Malo i neregulisano tržište zakupa: Tržište iznajmljivanja stanova je generalno mnogo manje (oko 5-15%) u ovim zemljama od proseka u Evropskoj uniji. Ipak, ono postaje sve značajnije zbog toga što je sve manje ljudi u mogućnosti da kupi stan.
Distribucija stanovništva po stambenim statusima: najam (tamno ljubičasta), vlasništvo (svetlo ljubičasta), u poređenju sa prosekom u Evropskoj uniji
  • Skoro pa nepostojeći sektor neprofitnog ili javnog stanovanja: Od privatizacije 1990-ih, države regiona jako malo sredstava ulažu u javno ili socijalno stanovanje. Tako je 1-5% stanova u javnom vlasništvu. To su obično stanovi u vrlo lošim stanju, namenjeni  najsiromašnijima, i sa izuzetno dugim listama čekanja.
  • Neformalna stambena rešenja: Posebno u Srbiji, slabi propisi i sve veće poteškoće domaćinstava da obezbede sebi krov nad glavom uslovila su širenje naselja bez ulica adekvatne širine, parkinga, parkova, vrtića.
  • Energetsko siromaštvo: Prelaskom vlasništva nad stanom na stanara, prešla je i odgovornost za njegovo održavanje. U svim zemljama postoji nizak nivo energetske efikasnosti stanova, koji zajedno sa liberalizacijom komunalnih troškova utiče na nemogućnost stanovništva da se adekvatno greje u zimskim mesecima, investira u poboljšanje izolacije, i tako dalje.

Mapa u prilogu prikazuje koliki je udeo stanovništva u svakoj od ovih zemalja opterećen troškovima stanovanja. Ovo je jedan od parametara kojim se definiše stambeno siromaštvo.

Procenat stanovnika koji je opterećen troškovima stanovanja
(što znači da više od 30% mesečnih primanja daju na stan). Evropski prosek je 7,8%

Drugi su kvalitet stanovanja (uključujući energetsku efikasnost), prostorna dostupnost i pravna sigurnost stanara. Na osnovu uvida u ove podatke, procenjujemo da je 20-30% stanovništva u našem regionu zahvaćeno stambenim siromaštvom, što znači da su njihovi stambeni uslovi gori od minimalno prihvatljivih.

Kao rezultat, raste potreba za priuštivim stambenim rešenjima i to posebno među: 

  • mladima, koji imaju poteškoća da se osamostale i odsele od roditelja
  • starijima, čiji su prihodi niski i koji često žive usamljeno
  • samohranim roditeljima, koji su često pod pritiskom troškova stanovanja
  • podstanarima, čiji stambeni troškovi su viši, pravna pozicija nestabilna, a prihodi nedovoljni za stambeni kredit.

Pitali smo Beograđane koliko su zadovoljni sopstvenim stambenim statusom

Posebno značajan deo istraživanja bavio se dubinskim ispitivanjem stambenih potreba i zadovoljstvom sopstevnim stambenim statusom stanovnika četiri glavna grada regije – Beograd, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba. Kroz uporednu anketu (33 pitanja, podeljena u dva segmenta), sprovedenu od strane marketinško istraživačkih agencija (Smart+ u Beogradu), ispitali smo reprezentativni uzorak od 1341 stanovnika Beograda (telefonom, 85% i online upitnikom, 15%). Evo šta smo saznali:

  • Nezadovoljstvo trenutnim stambenim rešenjem: U Beogradu 75% ispitanika (najviše od sva četiri grada): nije zadovoljno svojom trenutnom stambenom situacijom, ili je zabrinuto za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. Na pitanje koji je razlog zbog kog bi se iselili trećina Beogradskih ispitanika navela je loš kvaliteta stana, a druga trećina veličinu stana (što potvrđuju i nalazi o prenaseljenosti i o energetskom siromaštvu uvezanom sa lošim održavanjem).
  • Pristup stambenom kreditu: Među gradovima regiona, u Beogradu je najmanje ispitanika koji su probali da dobiju stambeni kredit. Među onima koji su odgovorili da su se već prethodno prijavili za kredit, u Beogradu je najveći broj onih koji su odbijeni. Na pitanje kolika je mogućnost da će aplicirati za stambeni kredit u budućnosti, ispitanici u Beogradu su najčešće odgovorili da žele da apliciraju ali da je slaba šansa da će im stambeni kredit biti odobren. Više od pola ispitanika u Beogradu kao prepreku je navela nedovoljno visoka primanja, a trećina je rekla da se ne kvalifikuju zbog radnog statusa.
Prepreke za pristup stambenom kreditu: nedovoljno visoka primanja (smeđe-ljubičasta), nejasan imovinski status stana (svetlo narandžasto), neadekvatan radni status (tamno narandžasto), previsoko učešće (žuto), nije dat razlog (sivo)

Ljudi ne žele apriori vlasništvo, ljudi žele sigurnost

Najvažnija informacija do koje smo došli sprovedenom anketom je da među stanovništom zaista postoji otvorenost za drugačije modele stanovanja, ukoliko su oni sigurni, stabilni i dugoročno priuštivi.

Anketa nam je pokazala da u Beogradu, Budimpešti, Ljubljani i Zagrebu, između 13-26% populacije potencijalno zainteresovno za nove forme stanovanja u sigurnom i dugoročno priuštivom modelu. U Beogradu taj procenat iznosi gotovo jednu četvrtinu ispitanika (23,8%), filtrirano kroz prizmu dva kriterijuma: u principu su otvoreni za život u priuštivom i sigurnom stanovanju pod zakup i njihovi prihodi su iznad tri najniža dohodovna decila (ne pripadaju finansijski najugroženijima).

Grupe ispitanika: U ljubičasti krug spadaju oni koji su odgovorili da nisu zadovoljni svojom trenutnom stambenom situacijom, ili su zabrinuti za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. U sivi krug spadaju oni koji su zainteresovani za stabilne i dugoročno priuštive opcije u zakupu

U četiri ispitana grada postoji veliki deo populacije koji ima prosečne ili natprosečne i stabilne prihode, pa ipak ne uspeva da učestvuje na stambenom tržištu, odnosno ne kvalifikuje se za stambeni kredit. Njihove stambene potrebe, dakle, ne zadovoljavaju ni teško dostupni tržišni modeli ni suženi državni programi. Ovo je važno znati kada zagovaramo zadružne i neprofitne modele stanovanja pod zakup, budući da se sa strane banaka i institucija vlasništvo jednog domaćinstva nad stanom promoviše kao jedino moguće i kao prirodno rešenje.

Svi rezultati istraživanja – zajedno sa uvidom u podatke – dokazali su da u regionu Centralne i Jugoistočne Evrope postoji značajan deo društva čije stambene potrebe ne zadovoljavaju ni trenutno postojeća tržišna rešenja, niti bilo kakva javna ili neprofitna rešenja. Drugim rečima, ovim smo potvrdili da postoji potražnja za novim, alternativnim i pristupačnim rešenjima za iznajmljivanje, koji kombinuju drugačije i dellimične forme vlasništva. 

Publikacija “Analiza potencijala za katalitičke kapitalne investicije u priuštivo stanovanje u zemljama Istočne i Jugoistočne Evrope” je celokupni rezultat istraživanja koje su sprovele: Periféria Policy and Research Centre (Budimpešta), Ko gradi grad (Beograd), Pravo na grad (Zagreb), Inštitut za Študije Stanovanj in prostora (Ljubljana), u sardanji sa: Zadugom za etično financiranje – ZEF, regionalnom zadrugom MOBA Housing i Habitat for Humanity EMEA. Istraživanje je podržao New Venture Fund.

Ovaj tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

(Stambene) zadruge: otvaranje načina finansiranja

Održivi način finansiranja, prilagođeni modelu novog stambenog zadrugarstva, koji Ko gradi grad upornim radom priprema, zasnovanom na zajedničkom vlasništvu, priuštivosti, anti-špekulativnim mehanizmima, jedan je od ključnih preduslova da ovakav koncept stambenog zadrugarstva zaživi, uspešno se proširi i postane relevantna alternativa. 

Trenutno, u Srbiji i regionu, mogućnosti za finansiranje novog stambenog zadrugarstva su sužene, čak i nepostojeće. Zakonskim sputavanjem štedno-kreditnih zadruga, i njihovim faktičkim nestankom sredinom 2000-ih, stambene, ali i druge vrste zadruga izgubile su svoje logične finansijske partnere. Kako bi se omogućio razvoj novog stambenog zadrugarstva, neophodno je osmisliti i pokrenuti raznovrsne načine finansiranja, ali i inoviranje politika koje treba da stvore uslove da ti finansijski modeli budu sistemski prepoznati. 

U tekstu pred vama, nastalom u okviru saradnje sa Koalicijom za razvoj solidrane ekenomije, naša saradnica Mirjana Šakić, ekspertkinja u polju socijalnog finansiranja, daje pregled mogućnosti za finansiranje savremenog zadrugarstva u svetu i kod nas, sa posebnim fokusom na stambene zadruge. Tekst je komplementaran radu na razradi primene nekih od pomenutih načina finansiranja za realizaciju pokaznog primera stambenog zadrugarstva u Beogradu.

MOBA Housing mreža i razmena sa Mirjanom Šakić na temu finanisranja novog stambenog zadrugarstva u kontekstu regiona jugoistočne Evrope, Beograd 2022
MOBA Housing mreža u razmeni sa Mirjanom Šakić na temu finanisranja novog stambenog zadrugarstva u kontekstu regiona jugoistočne Evrope, Beograd 2022

Autorka: Mirjana Šakić

Oko milijardu ljudi na našoj planeti je udruženo u zadruge a oko tri milijarde direktno ili posredno ima neki boljitak od njihovog rada. Zadrugarstvo ima preko 150 godina dugu tradiciju u Srbiji. Iako kod nas ubedljivo dominiraju poljoprivredne zadruge (registrovanih 2700), većina evropskih država, pored poljoprivrednih, odnosno zemljoradničkih zadruga, ima bolje razvijeno zadrugarstvo u drugim delatnostima, naročito uslužnim. Skorašnja iskustva pokazuju da se sve više inicijativa i poslovnih poduhvata, posebno među mladim ljudima u Srbiji, realizuje kroz udruživanje i formiranje zajedničkih ciljeva na tržištu.

Podsticanje investicija u zadrugarstvu kroz posebne programe najviše doprinosi razvoju zadruga i njihovim potencijalima. U Srbiji, do sada je jedino Ministarstvo za brigu o selu prepoznalo potencijale zadrugarstva kroz konkurse koji su bili namenjeni isključivo zadrugama. Programom podrške razvoju zadrugarstva za unapređenje poslovanja i tehnološki razvoj zadruga podržano je 207 zadruga. Bespovratna sredstva u pojedinačnom iznosu do 15 miliona dinara dobile su 82 stare zadruge, dok je državne podsticaje do 7,5 miliona dinara dobila 121 nova zadruga. Dodeljeno je ukupno 2,198 milijardi dinara, što je 18.697.720 evra. Uz pritisak na donosioce odluka, zadrugarstvo u našoj zemlji može da nastavi svoju dugu i uspešnu tradiciju.

Zadruge – karakteristike i mogućnosti za njihovo finansiranje

Zadruga je manja ili veća grupa ljudi koji su dobrovoljno udruženi i posvećeni zajedničkoj akciji organizovanoj na demokratskoj osnovi sa ciljem pružanja usluga ili ekonomskog dogovora koji je istovremeno socijalno poželjan i doprinosi svim članovima. Zadruge se mogu osnovati kao poljoprivredne, stambene, potrošačke, zanatske, radničke, studentsko-omladinske, socijalne, zdravstvene, energetske i imaju sve važniju i pozitivnu ulogu u sprovođenju mnogih ciljeva u društvu, poput politike zapošljavanja, regionalnog i ruralnog razvoja.

Zadruge predstavljaju specifičan oblik privrednih subjekata koji se razlikuju po načinu osnivanja, modelima upravljanja, prikupljanju kapitala, ciljevima poslovanja, članstvu i drugim karakteristikama. Članovi su vlasnici i upravljaju zadrugom najčešće u skladu sa pravilom jedan član jedan glas, učestvuju u formiranju kapitala, ali i koriste usluge zadruge. Raspodela viška prihoda nad rashodima se realizuje ne prema visini ulaganja, već proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom. 

Polazeći od vlasničkih prava članova, izdvajaju se dve velike grupe zadruga: 

  • prva, u kojoj su vlasnička prava ograničena samo na punopravne članove koji koriste usluge zadruge (samo članovi učestvuju u formiranju i povećanju zadružnog kapitala, insistira se na demokratskoj prirodi zadruga koja se manifestuje pravilom jedan član jedan glas, a podela viška prihoda nad rashodima se obavlja proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom)
  • druga, gde i različite kategorije članova mogu imati vlasnička prava (bliža profitno orijentisanim organizacijama jer i drugi mogu učestvovati u formiranju zadružnog kapitala). 

U skladu sa karakteristikama modela i načina na koji prikupljaju kapital, zadruge se mogu podeliti u tri velike grupe: 

  • tradicionalne zadruge u kojima su vlasnička prava rezervisana za članove i neprenosiva
  • zadruge nove generacije sa prenosivim vlasničkim pravima među zadrugarima i
  • zadruge sa investitorima koje prikupljaju kapital i izvan kruga članstva.

Kod tradicionalnih zadruga jedini izvor kapitala su članovi koji su istovremeno i njeni vlasnici i korisnici. Zakonom o zadrugama regulisano je da ulozi zadrugara čine osnovni kapital zadruge i da svaki zadrugar ima samo jedan ulog, pri čemu ulozi ne moraju biti jednaki. Članstvo u zadruzi i ulozi zadrugara su neprenosivi a dokapitalizacija se može realizovati isključivo kroz povećavanje uloga postojećih ili prijemom novih članova. Ulozi mogu biti novčani i nenovčani (stvari i prava izraženi u novčanoj protivvrednosti). Minimalni osnovni kapital zadruge iznosi 100 dinara. Zadružnim pravilima određuje se minimalni pojedinačni ulog. 

Zadruge koje se osnivaju bez uloga zadrugara, sredstva za osnivanje i poslovanje obezbeđuju iz članarine zadrugara. Iznos članarine određuje se zadružnim pravilima u jednakom iznosu za sve osnivače, kao i za zadrugare koji pristupe zadruzi nakon osnivanja. Po prestanku statusa zadrugara, članarina se ne vraća.

U zadrugama nove generacije vlasnička prava su prenosiva ali samo među postojećim članovima. Zakonom o zadrugama regulisano je da se raspodela viška vrši srazmerno visini uloga i izvršenog prometa preko zadruge, pri čemu se tačan odnos definiše zadružnim pravilima. Kod zadruga sa proporcionalnim investitorima vlasnička prava imaju samo članovi, ostvareni višak se deli proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom, a od članova se očekuje da njihove investicije u zadrugu budu srazmerne obimu poslovanja sa zadrugom. Ovakav način distribucije viška predstavlja novinu ne samo u domaćoj regulativi, već i u evropskoj zadružnoj praksi.

Treći model su zadruge sa deonicama koje mogu da kupuju i poseduju isključivo članovi zadruge i na taj način doprinose povećanju zadružnog kapitala. Ove deonice imaju dvostruku funkciju: njihovom kupovinom članovi obezbeđuju potreban kapital i u njima se razvija osećaj vlasništva nad zadrugom. Predstavljaju relativno jeftin način prikupljanja kapitala jer su kamate koje se plaćaju na ove deonice niže od kamata koje bi zadruga plaćala na pozajmice i kredite sa tržišnim uslovima. S obzirom na te niske stope povraćaja na ulaganja, zadruge bi trebalo da obezbede opipljive koristi kako bi motivisale članove da kupe deonice pa one mogu obezbeđivati vlasnicima i više glasova u procesu upravljanja zadrugom ili preferencijalni tretman u distribuciji viška. Povećanjem kapitala, zadruga postaje sposobnija da ispuni potrebe članova, a istovremeno je snažnija i spremnija da se zadužuje kod drugih izvora. Investicije se na ovaj način zadržavaju u lokalnoj zajednici jer se kamate na ulaganja, ma kako niske, isplaćuju članovima zadruge koji su, po pravilu, iz iste sredine u kojoj zadruga deluje. Uplatom dodatnih sredstava zadrugari imaju jači odnos prema zadruzi kao njihovoj organizaciji. Kao i zadruge sa proporcionalnim investiranjem, ni zadruge sa deonicama za članove nisu prisutne u zadrugama u Srbiji. 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama uslovljeno je težnjom da se zadovolje ne samo ekonomske, nego i socijalne potrebe članova, što značajno otežava ovaj proces. Zadruge imaju obavezu da svoje aktivnosti realizuju u skladu sa zadružnim vrednostima i principima, što određuje i izvore kapitala koji su im dostupni i načine na koji se mogu prikupiti dodatna sredstva. 

Problem se ogleda u očuvanju zadružne prirode koja može biti ozbiljno ugrožena korišćenjem istih instrumenata u zadrugama kao što je slučaj u profitno orijentisanim organizacijama. U većini preduzeća sredstva se investiraju u zavisnosti od očekivane dobiti i spremnosti vlasnika da preuzme rizik. U zadrugama, odluku o ulaganju donose zadrugari koji imaju različite investicione mogućnosti kao i sopstvene stavove o tome šta je prihvatljiv rizik ulaganja. Upravo pitanje rizika ulaganja i specifičnosti zadruga nije dovoljno izražen u našoj praksi jer zadruge nisu dostigle odgovarajući stepen razvoja. Prikupljanje sredstava predstavlja balansiranje između karakteristika instrumenata za privlačenje potencijalnih investitora, uz istovremeno očuvanje elemenata identiteta zadruge.

Tri osnovna izvora za formiranje i povećanje zadružnog kapitala su: 

  • ulaganja članova zadruge,
  • izdavanje hartija od vrednosti i privlačenje spoljnih finansijera i 
  • različiti oblici pozajmica. 

Prva dva oblika podrazumevaju prikupljanje kapitala od različitih vrsta članova zadruge, dok se treći oblik zasnivana spoljnim izvorima finansiranja, poput štedno-kreditnih zadruga, komercijalnih banaka ili drugih finansijskih institucija.

Zadruge imaju ograničene načine kojima mogu da motivišu potencijalne investitore da ulažu, budući da su kamate na uložena sredstva niske, kao i da se distribucija viška prihoda nad rashodima vrši najčešće proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom, a ne visinom uloženih sredstava. Razvojem finansijskih tržišta, zadrugama su se otvorile i druge mogućnosti za povećanje kapitala a inovativni finansijski instrumenti postoje u zemljama sa razvijenim zadružnim sektorom.  

Kod ulaganja članova zadruge članovi se javljaju u dvostrukoj ulozi: kao su vlasnici zadruge ali istovremeno i korisnici njenih usluga. Za razliku od profitno orijentisanih organizacija, u zadrugama članovi predstavljaju osnovni izvor kapitala, što znači da njen opstanak i razvoj prvenstveno zavisi od njihove posvećenosti i motivisanosti da ulažu u zadrugu i na taj način učestvuju u stvaranju zadružnog kapitala. Zadružni principi i vrednosti ograničavaju ekonomske koristi koje članovi, kao finansijeri zadruge, mogu očekivati od uloženog kapitala. Visina zadružnog uloga se određuje zadružnim pravilima u skladu sa zakonskom legislativom. Novi način motivisanja članova da povećaju ulaganja u zadrugu je proporcionalno investiranje kada zadruga omogućava postojećim članovima da uplate dodatne ili povećaju postojeće uloge ili prima nove članove. Zadrugari mogu da povećaju zadružni kapital i tako što će doneti odluku da ne distribuiraju višak prihoda nad rashodima i da ga usmere u rezerve, čime se povećava kapital zadruge. Povećavanje kapitala zadržavanjem dela ili celokupnog viška prihoda nad rashodima moguće je samo u toku poslovanja zadruge, dok je u momentu osnivanja osnovni izvor kapitala uplata zadružnih udela od strane članova.

Ukoliko zadruga ima potrebu za dodatnim finansijskim sredstvima, može se odlučiti na emitovanje različitih vrsta hartija od vrednosti. Regularne deonice su prenosive među članovima, obezbeđuju pravo isporuke proizvoda zadruzi, učestvovanje u raspodeli viška i određen broj glasova u upravljanju zadrugom. Dostupne su isključivo članovima zadruge i ne mogu ih kupovati spoljni investitori i često je za njihovu prodaju potrebna saglasnost nadležnog zadružnog organa. Zadruga može izdati i posebne (ili prioritetne) deonice za pojedine kategorije članova (npr. za osnivače ili „članove investitore“). Ove deonice su namenjene kako članovima zadruge, tako i eksternim finansijerima koji su zainteresovani da ulažu u zadrugu. Predviđaju uživanje posebnih povlastica u skladu sa statutom zadruge, kao što su veći broj glasova u upravljanju zadrugom, prioritet u raspodeli viška prihoda nad rashodima i slično. Termin i postojanje „članova investitora“ nije poznat kod nas iako je relativno rasprostranjen u evropskim zemljama. Za razliku od regularnih članova, članovi investitori ne učestvuju u poslovnim aktivnostima zadruge, ali upisuju i uplaćuju kapital. Primarni motiv ulaganja članova investitora nije finansijski već opstanak i razvoj zadruge. Ovaj oblik prikupljanja kapitala zavisi od tržišnih uslova (npr. ako su kamate na druge oblike ulaganja visoke, investitori neće biti značajno motivisani da ulažu u zadruge, koje po pravilu nude niže stope povraćaja. Međutim, ako su kamate na druge oblike ulaganja relativno niže, onda investitori imaju veći motiv da ulože u zadruge). 

Treći oblik prikupljanja finansijskih sredstava su krediti i pozajmice iz javnih i privatnih kreditnih organizacija koje su spremne da im pod određenim uslovima odobre finansijska sredstva. Iako postoje ograničenja sa kojima se zadruge suočavaju prilikom apliciranja za odobravanje kredita, širom sveta ovo predstavlja značajan izvor kapitala za zadruge različitih veličina i delatnosti. Pristup povoljnim izvorima finansiranja u Srbiji je dodatno otežan zbog nepostojanja štedno-kreditnih zadruga, čime su dodatno ograničene mogućnosti poslovanja drugim oblicima zadružnih organizacija. Uprkos tome, povećanje zadružnog kapitala moguće je čak i u zadrugama sa tradicionalnom strukturom, na način sličan profitno orijentisanim organizacijama, zadržavajući pri tom elemente identiteta zadruge.

Stambene zadruge

Stambene zadruge, kao investitori i izvođači radova, organizuju izgradnju i održavanje, grade i održavaju stanove, stambene zgrade, garaže i poslovni prostor za zadrugare, angažovanjem sredstava i rada zadrugara i drugih fizičkih i pravnih lica. Angažovanje sredstava i ličnog rada zadrugara se uređuje pojedinačnim ugovorom između stambene zadruge i njenih članova u skladu sa pozitivnim propisima i zadružnim pravilima.

Ključna misija stambenih zadruga je da omogući grupama ljudi pristup kvalitetnom i pristupačnom stanovanju na dugoročnoj osnovi, obezbeđujući stabilnost, bezbednost i kvalitet stanovanja. Stambena zadruga je privatno preduzeće u kolektivnom vlasništvu gde su članovi  uključeni u upravljanje na demokratski i autonomni način. Najčešće je reč o neprofitnim organizacijama koje imaju za cilj da obezbede stanovanje, prvenstveno svojim članovima, kao alternativni model između tradicionalnog iznajmljivanja i privatnog vlasništva. 

Zadružni stambeni pokret ima dugu istoriju. Prve stambene zadruge formirane su sredinom 19. veka u Berlinu. Danas su stambene zadruge sve rasprostranjenije u Evropi a zadružno stanovanje predstavlja važan deo tržišta stanova u mnogim zemljama. Postoje razni modeli stambenih zadruga ali ono što ih najčešće karakteriše je da su u zajedničkom vlasništvu i da zadrugom upravljaju njeni članovi po principu „jedna osoba, jedan glas“. 

U različitim zemljama postoje različiti modeli, ali ono što karakteriše stambene zadruge u odnosu na druge pružaoce stambenih usluga jeste da su zajedničkom vlasništvu i demokratski kontrolisane od strane svojih članova. U Evropi, najčešći model u ovom trenutku nije u potpunosti određen zakonom ali najveći broj zemalja sledi zajednički obrazac: postoji odredba o dodeli javnog zemljišta kao mera državne politike, zadruga plaća naknadu za ulazak u stambeni projekat i sakuplja uloge članova kako bi se pojedincima ili porodicama omogućio pristup i plaća mesečne naknade za pokrivanje troškova hipoteke, izgradnje i održavanja. U mnogim zemljama postoji zaštita od špekulacija socijalnog stanovanja kroz potpisivanje ugovora između stambenih zadruga, građevinskih firmi i lokalne samouprave. To ima jasne implikacije na način na koji funkcionišu u poređenju sa drugim akterima na tržištu stanova i koristi koje ne samo njihovim članovima, nego i javnom interesu.

Pogodno zemljište za razvoj stanovanja postaje oskudnije u urbanim sredinama što rezultira uzlaznim pritiskom na cene zemljišta. Stambene zadruge, kao i drugi pristupačni pružaoci stambenih usluga, suočene su sa brojnim izazovima i nepovoljnim uslovima na finansijskom i stambenom tržištu koje je van ravnoteže. 

Finansijski nejednaki igrači se nadmeću za istu imovinu, troškovi izgradnje, materijala i radne snage rastu brže od inflacije uz sve strožije i skuplje građevinske standarde održivosti. Sve to utiče na krizu pristupačnosti na tržištu stanova, kako za nove kupce, tako i za iznajmljivače. Stambene zadruge i kreatori politika moraju da reaguju na ove izazove na različite načine i finansiranje pristupačnog stanovanja korišćenjem samo konvencionalnih finansijskih instrumenata postaje teško ili nemoguće. Finansiranje zadružnog stanovanja ili bilo kog stambenog prostora u zajednici postalo je sve veći izazov poslednjih decenija. Razlozi za to odnose se kako na ekonomiju tržišta stanova, tako i na to koliko su resorne institucije voljne da razvijaju mere i instrumente za podršku razvoju zadružnog stanovanja kao pitanje javne politike. Sama dostupnost i razvoj alternativnih izvora finansiranja i inovativne prakse pozajmljivanja neće rešiti ove probleme i neophodna su druga politička rešenja. 

Izvori finansiranja za stambene zadruge

Finansiranje stambenih zadruga podrazumeva prikupljanje kapitala koji se vremenom mora otplatiti pod uslovima i sa ciljem koji zadruge podržavaju. Zadruge u različitim delovima sveta koriste spektar finansijskih rešenja za postizanje ove svrhe. Najbolja rešenja za finansiranje najčešće je kombinacija različitih izvora. To stvara složene modele finansiranja koji zahtevaju stručno razumevanje i sprovođenje.

Prikaz raznovrsnosti izvora finansiranja primenjenih kod La Borde, prvog projekta novog zadružnog stanovanja u Barseloni, Španija

Finansiranje kroz dug – kreditiranje od banaka, kreditnih zadruga i drugih finansijskih institucija. Predvidiv i nizak rizik, fiksni uslovi i tržišne kamatne stope koje mogu biti snižene ako postoji hipotekarna garancija (obično državna garancija), često nije pristupačna opcija za razvoj stambenog prostora u zajednici.

Javno pozajmljivanje – direktno kreditiranje stambenih zadruga od strane vladinih/javnih finansijskih institucija ili agencija, obično podrazumeva ne-tržišnu stopu povraćaja a svrha je postizanje stambenih/socijalnih ciljeva.

Kreditiranje sa socijalnim ciljem – neobezbeđene finansije sa manje ograničenja od bankarskih finansija koje povezuju potencijalne investitore sa socijalnim preduzećima u rešavanju socijalnih problema finansiranjem preventivnih intervencija, mora biti u stanju da plati neki povraćaj investitorima, investitori su možda voljni da prihvate povratak ispod tržišta kako bi podržali razvoj zadružnog stambenog prostora, instrumenti mogu da uključuju obveznice socijalne namene (npr. obveznice održivosti).

Peer-to-peer pozajmljivanje (zadruga zadruzi) – podrazumeva direktnu investiciju jedne zadruge u drugu.

„Strpljivi kapital“ – duži vremenski horizont za povraćaj kapitala koji obezbeđuju zajmodavci socijalne svrhe, namera je da se maksimalno poveća društveni uticaj investicije, dozvoljava odlaganje otplate kredita dok refinansiranje ne postane pristupačnije.

Više kreditora – dva ili više izvora finansiranja koji se međusobno dopunjuju; može da podrazumeva kombinaciju konvencionalne, društvene investicije i kreditiranja.

Bespovratna sredstva i subvencije – mogu doći iz vladinih ili filantropskih izvora, ili iz kombinacije ta dva, može biti u obliku direktne pomoći ili doprinosa kroz dodelu zemljišta sa različitih nivoa vlasti.

Akcije i druge hartije od vrednosti – članovi kupuju akcije u kupu može značajno da smanji zahteve za zaduživanje zadruge.

Dobrovoljni prilozi članova – članovi daju donacije/neobezbeđene kredite zadruzi kao podršku održavanja likvidnosti.Kolektivno finansiranje – grupe zajedno pristupaju kreditorima; rizik pozajmljivanja može da se proširi među više projekata, zemljišni fondovi sa više projekata su idealni kandidati za kolektivno finansiranje.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Pravni priručnik

Korak po korak do Novog stambenog zadrugarstva u Srbiji – PAMETNIJA ZGRADA

Ko gradi grad tim, u saradnji sa timom pravnika advokatske kancelarije Subotić-Homen (Ana Hrnjak Pezo, Jelica Gojković, Vladimir Hadži Makunčević) izradio je Pravni priručnik koji daje pregled razvojnog puta Novog stambenog zadrugarstva u Srbiji kroz identifikaciju i opis pravnih dokumenata i konkretnih koraka koje je moguće preduzeti u aktuelnim društvenim okolnostima. Ovakav pristup ima za cilj da osnaži različite aktere (early adopters) da prepoznaju svoje mogućnosti i uzmu učešće u razvoju ovog modela stambenog udruživanja.

Kome je namenjen

Priručnik je prvenstveno namenjen grupama ljudi koje udruženo nameravaju da reše svoje stambeno pitanje (ili žele da promene svoju stambenu realnost) po modelu Pametnija zgrada i u saradnji sa KGG. Ovaj model stavlja pristupačnost stanovanja na prvo mesto, ujedno smanjujući pritisak na pojedinca pri rešavanju sopstvenog stambenog pitanja. Pošto objedinjuje dugoročni ciklus izgradnje i korišćenja (bez cilja da ostvaruje profit), zadruga obezbeđuje stanove koji su osetno povoljniji za stanare. 

Priručnik je dalje namenjen i svima onima koji bi mogli da podrže i doprinesu razvoju prvog pilot projekta, to jest budućim pilot zajednicama, društveno odgovornim investitorima i preduzećima, kao i javnim institucijama.

Finalna verzija priručnika je u izradi i biće objavljena na ovoj stranici.

Novo stambeno zadrugarstvo: korak po korak do zajedničkog vlasništva

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Ledine, obod Novog Beograda

Lekcija sa Ledina

Posle obilaska nekoliko potencijalnih parcela, razgovora sa vlasnicima i popunjavanja evaluacionog lista za parcele, jedna lokacija na Ledinama je odskočila od ostalih. To je zemljište od 20 ari, u delu naselja koji je prema najnovijem planu detaljne regulacije prepoznato kao stambena zona. Parcela je deo šire celine, jedine preostale zelene oaze u naselju i trenutno se koristi kao bašta, uređen i lepo održavan voćnjak, na kojoj bi relativno lako moglo da počne da se živi i gradi održiva zajednica, uz već obezbeđene osnovne komunalne priključke. 

Cena zemljišta je određena na 170.000 EUR, što je za grupu bila nesavladiva suma u tako kratom roku. Ipak, uz predstavljanje ideje vlasnicima, postignut je dogovor o rezervaciji na godinu dana, uz uplatu nepovratnog depozita od 10%, što je za grupu bio savladiv iznos od 17.000 EUR. Ovaj iznos, tako je dogovoreno, bio bi garant ozbiljnosti kupaca koji bi uz otplatu preostalih 90% vrednosti parcele učinio ovaj poduhvat uspešnim. Ipak, u kratkom roku od dva meseca, koliko je ostavljeno vremena od usmenog dogovora za uplatu depozita, nije razrešeno nekoliko važnih pravnih i fiskalnih pitanja.

Naime, nakon što su stvoreni uslovi za akciju, trebalo je brzo utvrditi ko i kako uplaćuje novac. Na koji račun se prikupljaju, to jest ulažu sredstva i u kakve pravne odnose se pozivaju ljudi investirajući u ovaj projekat? Kako se oporezuju aktivnosti kolektivnog investiranja i potom vlasništva? I konačno, šta su prava i obaveze koje se stiču investiranjem u projekat? 

Neophodna pravna podrška i razvoj grupe, na žalost, nisu uspeli da isprate dinamiku prodaje placa. U skladu sa tim, i pre isteka dva dogovorena meseca, grupa je obavestila vlasnike parcele da ipak neće moći da razreši sva ova pitanja u tako kratkom roku. Time je ova prilika propuštena, ali su identifikovana vrlo važna pitanja koja su predmet našeg daljeg rada sa pilot zajednicama i relevantnim stručnjacima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće1. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Konzorcijum privatnih lica kao predfaza stambenom zadrugarstvu, advokati Vladimir Hadži Makunčević i Ana Hrnjak Pezo

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Skica odnosa konzorcijuma privatnih lica i stambene zadruge

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

1 Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

2 Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Stambene i energetske zadruge – zajednički ka rešenju za klimatsku, energetsku i stambenu krizu

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

MOBA HOUSING SCE: uspostavljanje finansiranja za zadružno stanovanje

Za snimak vebinara kliknite na sliku iznad ili pratite sledeći link: https://fb.watch/4p_haelE82/

Pristup finansijama jedna je od glavnih prepreka sa kojom se širom Istočne i Jugoistočne Evropi suočavaju inicijative za pristupačno zadružno stanovanje. U potrazi za brzim i visokim profitom, ulaganje gotovo jedino ide ka tržišnim modelima stanovanja. Ovi modeli, koji isključivo promovišu privatno vlasništvo nad stanovima, nisu dostupni mnogima koji nemaju značajan kapitala za kupovinu stana ili udeo za hipoteku.

U ovakvom kontekstu, 2017. godine Ko gradi grad i pionirske stambene zadruge iz još četiri zemalje regiona udružile su snage i osnovale stambenu mrežu MOBA* (od 2020. Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE). Jedan od glavnih ciljeva MOBE je izgradnje infrastrukture za pristup neophodnim investicijama za zadružni stambeni sektor. Takva ulaganja mogla bi pokrenuti talas stambenih projekata koje vode zajednice i dovesti do pristupačnijih stanova.

Vebinar, koji ovde prenosimo, predstavio je rad MOBE i projekte zadružnog stanovanja njenih organizacija članica iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba.

Neka od pitanja kojima se diskusija bavila su: Kakvo je stanje zadružnog stanovanja u zemljama odakle su članica MOBE? Gde se svaka od stambenih inicijativa trenutno nalazi? Koje su glavne prepreke za finansiranje zadružnog stanovanja u Istočnoj i Jugoistočnoj Evropi? Koja je bila motivacija za pokretanje MOBE? Zašto je korisno imati regionalnu perspektivu? Kakva finansijska rešenja MOBA razvija, koji su joj ambicija i planovi? Kako pristupačnost i ekološki održivi oblici gradnje, koje pripremaju neke od članica, idu zajedno?

Učesnici: Zsuzsi Pósfai (Rakoczi Collective, Budimpešta), Ana Džokić i Marc Neelen (Ko gradi grad/Pametnija zgrada, Beograd), Rok Ramšak (Zadrugator, Ljubljana), Darovan Tušek (Zadruga otvorena arhitektura, Zagreb), Adéla Zicháčková (Sdilene domi, Prag). Moderator: Natasa Szabo (Centar za solidarnu ekonomiju, Budimpešta).

Vebinar su organizovali Centar za solidarnu ekonomiju i magazin Fordulat iz Budimpešte. 

*U našem i susednim jezicima, reč “moba” odnosi se na sada gotovo zaboravljeni običaj međusobnog ispomaganja domaćinstava u selima.

Više informacija o MOBI: www.moba.coop

Stanovanje u rukama zajednica: konkretan odgovor na efekte pandemije

Kakav uticaj naša stambena situacija i komšijski odnosi imaju na ličnu i kolektivnu sposobnost da se nosimo sa zdravstvenim i ekonomskim uticajem pandemije COVID-19? Prenosimo vam rezultate upravo završenog globalnog istraživanja koje su o ovom pitanju pripremili UrbaMonde i We Effect, organizacije koje podržavaju razvoj različitih formi stanovanja u rukama zajednica.

Detaljan izveštaj preuzmite ovde! (PDF, engleski)

Kontekst studije

Novi koronavirus (COVID-19) obeležio je 2020. godinu i ostavio značajne posledice na većinu svetske populacije. Širom sveta nacionalne, regionalne ili lokalne vlasti i međunarodne organizacije savetovale su građane da ostanu i rade kod kuće, smanje fizički kontakt i socijalne interakcije, ograniče kretanje i ekonomsku aktivnost na “najvažnije”.

Tokom godine organizovano je stotine vebinara iz oblasti ljudskih prava, stambene pravde, feminističkog i inkluzivnog urbanog planiranja. Neke od njihovih ključnih poruka su:

• Značajan deo čovečanstva ne može ostati, učiti ili raditi od kuće, jer za to nema odgovarajuće stambene uslove. • U mnogim zemljama radnici i radnice koji obavljaju neformalni rad i neplaćeni kućni posao, posebno žene, su isključeni iz sistema socijalne zaštite i nege, ne mogu ostati kod kuće jer zavise od svog dnevnog prihoda kako bi se prehranili, plaćali kiriju, slali novac porodicama itd. • Prinudna iseljenja usred pandemije izlažu decu, odrasle i čitavo društvo virusu i različitim socijalnim problemima. • Izolacija i druge mere imaju više uticaja na žene, s obzirom na njihovu ulogu u domaćinstvu. Žene su takođe izloženije nasilju u porodici, koje je u porastu od početka mera izolacije. • Postojeće nejednakosti u pogledu pristupa zdravstvenoj zaštiti i ekonomiji dramatično su se povećale, pogađajući posebno beskućnike, stanovnike siromašnih naselja, prenaseljenih stanova, prigradskog socijalnog stanovanje, izbegličkih kampova, i mnoge druge. • “Adekvatno stanovanje” je ljudsko pravo, priznato Univerzalnom deklaracijom o ljudskim pravima iz 1948. godine i Međunarodnim paktom o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima iz 1966. godine, koje je neophodno za ostvarivanje drugih prava. Iako se često pominje u nacionalnim ustavima, ovo pravo često nije zagarantovano u praksi ili je kršeno, posebno u kriznim vremenima.

Ovaj izveštaj bavi se procenom odnosa između tipa stanovanja i obima u kojem su stanari pogođeni pandemijom COVID-19 (u pogledu zdravstvenih, socijalnih i ekonomskih uticaja). Studija se zasniva na hipotezi da su inicijative u kojima stanovanje vode zajednice koje u njima žive (stambene zadruge, zemljišni fondovi zajednica/Community Land Trust-CLT, zajedničko stanovanje/co-housing, namenski nastale zajednice i naselja sa snažnim osećajem solidarnosti i učešća) omogućile njihovim stanovnicima da kolektivno organizuju samopomoć, odbrane svoje prava, spreče prinudno iseljavanje i razviju druge mehanizme otpornosti kao odgovor na gubitak i smanjenje prihoda usled pandemije.

Između septembra i novembra 2020. sprovedeno je globalno istraživanje i 52 intervjua kako bi se dokumentovali, razumeli i analizirali odgovori zajednica i pojedinaca koji žive u raznim vrstama stanovanja u različitim zemljama na višestruke krize izazvane pandemijom COVID-19.

Sigurnost stanovanja u zavisnosti od modela vlasništva nad zemljištem i stanovima

Zaključci

U poređenju sa neregulisanim stambenim situacijama, stanovanjem pod zakup i standardnim privatnim vlasništvom, u ovim vremenima stanovanje u rukama zajednica dalo je važne prednosti njihovim stanarima kroz:

Sigurnost upravljanja: ovi modeli nude veću zaštitu od prinudnih iseljenja, zaplene imovine ili pritiska za preseljenjem, čak i ako ljudi izgube deo svojih prihoda (kroz sigurnosne fondove, kolektivnu otplatu kredita, mesečnu otplatu proporcionalnu prihodima, pregovarački kapacitet sa finansijerima …) .

Stvaranje prihoda: grupe koje su se prethodno organizovale oko zajedničke štednje ili stanovanja pre će uspostaviti nove aktivnosti koja donose prihod i prilagođavaju se gubitku posla i ekonomskoj krizi (proizvodnja sapuna i maski, kupovina hrane komšijama).

Solidarnost u akciji: komšije se poznaju (bore se zajedno za stanovanje, učestvuju u skupštinama, odborima i aktivnostima …), znaju koje situacije su ranjive i lakše veruju i pomažu jedni drugima (bolesni, stariji, deca, nezaposleni itd.).

Zajedno protiv izolacije: kolektivne aktivnosti smanjuju opterećenost, posebno ženama, ali takođe emocionalno i psihološki pomažu u sprečavanju izolacije, usamljenosti, stresa i depresije.

Više o studiji i link na detaljan izveštaj možete naći na sajtu organizacije urbaMonde. Studija daje uvid u različite modele stanovanja koje vode zajednice, kao i relevantan pregled 27 stambenih grupa od Kenije do Bangladeša, Belgije, Španije, Argentine ili Urugvaja, i njihove konkretne situacije.

Stambena zadruga La Borda, Barselona

Globalna finansijska kriza i pucanje španskog spekulativnog “stambenog balona” 2008. godine imale su ogroman uticaj kako na finansijsko tržište tako i na tržište rada i stanovanja u Španiji, uvećavajući pritisak na budžet domaćinstva sa prevelikim troškovima stanovanja. Međutim, ova situacija je takođe otvorila mogućnost za alternativne pristupe stanovanju – mimo tradicionalnih oblika vlasništva i iznajmljivanja. Pilot inicijative za takve vrste stanovanje su počele da rastu u okviru socijalne i zadružne ekonomije.

Tako je i grupa stanovnika Barselone odlučila da preuzme stvari u svoje ruke i osnuje stambenu zadrugu La Borda kako bi obezbedila pristojne, pristupačnije i ekološki prihvatljive domove. Sedam godina kasnije, 2019. godine uspešno su završili izgradnju 28 stanova na zemljištu namenjenom za državno subvencionisano stanovanje koje su dobili ugovorom o zakupu na 75 godina. Model stambene zadruge koju koristi La Borda kategorizovana je pod pravnim terminom “ustupanje namene”, koji se u Španiji odnosi na pravo stanara da koristi stambenu jedinicu u zamenu za naknadu koja nije komercijalna. Ova terminologija je važna jer razlikuje model dugoročno pristupačnog stanovanja La Borda od tradicionalnog modela stambene zadruge gde stambene jedinice postaju privatno vlasništvo. 

La Borda je pionirska stambena zadruga ove vrste u Španiji, i u mnogim svojim aspektima inspirativan primer za model stambenog udruživanja koji u Beogradu razvija Ko gradi grad. To pokriva i način organizovanja i optimizacije prostora i resursa tako da podstiče interakciju između stanovnika i daje prednost zajedničkom, ali uključuje i metod gradnje i izbora materijala koji smanjuju uticaj projekta na životnu sredinu bez povećanja troškova.

Prenosimo vam snimak predavanja koje je održao Carles Baiges Camprubi, arhitekta i urbani sociolog, jedan od članova arhitektonske zadruge Lacol koja je vodila pripremu i realizaciju projekta La Borda, a istovremeno i njen stanar. Predavanje je organizovano u okviru online konferencije STANOVANJE PO MERI: participativne prakse u polju stanovanja, 28. oktobra 2020. Događaj su organizovali Institut za stanovanje i prostor i Zadrugator iz Ljubljane.

Može li energetska efikasnost biti integralni deo finansijski pristupačnog stanovanja?

Studija koju vam predstavljamo na primeru pilot projekta stambenog zadrugarstva ispituje može li energetski efikasna, ekološka stanogradnja doprineti nižim cenama i dugotrajnijim rešenjima u stambenom sektoru u Srbiji, i tako odgovoriti potrebama građana? I, da li to zahteva mere drugačije od onih koje se obično primenjuju u okviru inovativnih pristupa rešavanja stambenih pitanja u drugim zemljama?

Studija u PDF formatu (klik na sliku)

Istraživanje, koje je uradio tim Regionalnog Evro centra za energetsku efikasnost sa Fakulteta inženjerskih nauka Univerziteta u Kragujevcu, zasniva se upravo na ovim kompleksnim pitanjima. 

U stambenom sektoru u Srbiji postoji ogroman prostor za poboljšanje: ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, a stepen raznovrsnosti postojećih modela vlasništva ili upravljanja zgradama je nizak.

Neposredni povod za ovu studiju je predstojeći pilot projekat Pametnija zgrada (PZ) za izgradnju objekta sa više stambenih jedinica, koji u Beogradu razvija udruženje Ko gradi grad. Pametnija zgrada je prva stambena zadruga osnovana u Beogradu u poslednjih skoro dvadeset godina, a njena izgradnja predviđena u naredne dve do tri godine. Cilj istraživanja je da proceni održivost uvođenja pristupačnih, energetski efikasnih i ekoloških elemenata u izgradnju ovakve višestambene zgrade, imajući u vidu lokalni kontekst.

Veliki deo stanovništva nije u mogućnosti da ostvari svoje osnovne stambene potrebe kupovinom ili najmom nekretnina. Za one koji žele da se osamostale i sebi obezbede pouzdano stambeno rešenje situacija je u trenutnim okolnostima često nerešiva. Procena je da samo 15% stanovništva može da kupi stan na tržištu bez institucionalne podrške, 69% mladih (uzrasta 18-34 godine) i dalje živi sa roditeljima (Eurostat, 2018), a stanovi u javnom vlasništvu, kojih ima približno 1%, ne mogu mnogo toga da reše. Osim toga, stanovanje predstavlja sve veći izazov za građane Srbije: 66% domaćinstava odvaja više od 40% svojih prihoda na osnovne troškove stanovanja (najveći procenat u Evropi, Eurostat 2018), zbog čega je značajan broj njih u opasnosti od isključivanja komunalnih usluga (grejanje, električna energija itd.). 

Pet principa “pasivne kuće” koji pomažu u postizanju veoma male potrošnje energije

Srbiji je neophodan nov pristup sektoru stanogradnje, i to takav da kao investicija bude pristupačan, ali i da podrazumeva dugoročno niske troškove života. S obzirom na to da proizvodnja nekretnina predstavlja jedan od najaktivnijih sektora u Srbiji, a gradnja jedan od faktora koji najviše doprinosi klimatskim promenama (direktni uticaj građevinarstva na nivo ugljen-dioksida, kao i dugoročni uticaj potrošnje energije tokom korišćenja zgrada), neminovno je da svaki pokušaj uvođenja inovacija u stambeni sektor istovremeno zahteva i smanjenje ekološkog otiska.

Mapa sertifikovanih “pasivnih kuća” u Evropi (oktobar 2019)

Zato ova analiza povezuje obe navedene ambicije: potragu za cenovno pristupačnom stambenom zgradom koja troši malo energije, i ima niži ekološki otisak od uobičajenih objekata. I smešta ih u kontekst Srbije, gde je cena električne energije znatno jeftinija od ostatka Evrope, što demotiviše ulaganja u energetsku efikasnost. A proizvodnju električne energije istovremeno karakteriše znatno viši ekološki otisak po kWh utrošene električne energije (drugim rečima ogromno zagađenje i emisija ugljen-dioksida) u poređenju sa drugim zemljama. Sve ovo konceptu “pasivne zgrade”, koji je kroz studiju testiran, ostavlja mali manevarski prostor za ulaganja u mere energetske efikasnosti. Dok studija na konkretnom primeru upravo ukazuje kojim konstruktivnim sistemima, materijalima i odabirom tehničkih rešenja se ovaj prostor može osvojiti. I kako takav korak može biti napravljen kroz pionirski poduhvat stambenog zadrugarstva.

Studiju Visoka energetska efikasnost, mali uticaj na životnu sredinu, pristupačnost: analiza primene principa pasivne kuće u višestambenim zgradama u Srbiji finansiralo je Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje.

Studiju u PDF formatu možete ovde preuzeti na srpskom i engleskom jeziku.

Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Advokatska kancelarija Učajev je napravila studiju izvodljivosti Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu u Srbiji – pravne, finansijske i fiskalne implikacije. Ova studija ukazuje na potencijal stambenog zadrugarstva da doprinese dugoročnoj priuštivosti stanovanja u Srbiji, ali pre svega studiozno mapira ključne prepreke koje treba razrešiti na tom putu. Studija je značajan doprinos naporima Ko gradi grad da uspostavi alternativu tržišnom stanovanju koje je pod sadašnjim uslovima dostupno samo malom broju ljudi.

Studiju je finansiralo Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje. Ko gradi grad je studiji doprineo polaznim materijalima, predlozima uporednih primera zadružnog stanovanja i komentarima u toku izrade.

Studiju ovde možete preuzeti na srpskom i engleskom jeziku. A u nastavku prenosimo njen rezime.

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

  • Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
  • Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

  • davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
  • prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.
1 2 3 4