Zaslepljeni političkom, ekonomskom, ekološkom, kulturološkom i drugim krizama, gotovo da ne vidimo sveprisutnost STAMBENE KRIZE. Gde i kako živimo nije tema aktuelne politike. Nasuprot tržišnoj, to jest investitorskoj logici izgradi i prodaj, novo stambeno zadrugarstvo polazi od pretpostavke da stan nije roba i da se njime ne trguje i da građani, kroz udruživanje, mogu da grade alternative aktuelnom stambenom tržištu.
Mislimo da novo stambeno zadrugarstvo treba da ima važnu ulogu u promenama aktuelnih stambenih praksi i zato smo pozvali zajednicu građana i stručnjaka iz cele Srbije da o ovoj temi razgovaramo u okviru onlajn susreta “Novo stambeno zadrugarstvo kao ključ za stambenu krizu”, održanom u četvrtak 11. aprila 2024.
Ovom prilikom smo na zajedničkom virtulenom stolu, oslikali, odmerili i pažljivo pogledali mnogobrojne elemente i alate koje već imamo na raspolaganju, da bismo uspostavili stanovanje kao resurs pojedinca i zajednice, stanovanje u kome se živi i kome se ne robuje.
Video sa onlajn događaja održanog 11. aprila 2024.
Prezentaciju sa ovog predavanja preuzmite ovde (pdf).
Na ovom susretu Цentar za novo stambeno zadrugarstvo i udruženje Ko gradi grad su izašli iz svog fizičkog prostora i otvorili vrata ljudima i organizacijama širom Srbije. Kao uvod predstavili smo rezultate naših dosadašnjih istraživanja i aktivnosti i predložili neke strategije koje smo prepoznali kao pogodne za našu društvenu situaciju, kao i pravni i ekonomski okvir. Skup je okupio učesnike iz Beograda, Novog Sada, Niša, Pančeva, Zagreba, Njujorka, kao i predstavnike zainteresovanih organizacija – ADRA Srbija, Koalicija za razvoj solidarne ekonomije, Arhitektonski fakultet, Ministarstvo prostora, Centar za politike emancipacije, Zelena energetska zadruga, Zeleno-levi front, Politička platforma – Solidarnost.
Tržište stanova u Beogradu i većim gradovima Srbije je veoma ograničeno – po podacima nezavisnih istraživača i nadležnog ministarstva svega 10% stanovništva može da kupi stan! Ovakvo tržište isključuje najveći deo populacije koja traži priuštivo stanovanje, stanovanje koje zaista može da zadovolji naše životne potrebe. Naše nedavno istraživanje, pokazalo je da je čak 23,8% građana Beograda zainteresovano za stambeno rešenje koje je dostupno i stabilno, a nije nužno u ličnom vlasništvu.
Neprofitno stambeno zadrugarstvo nudi alternativu – kroz kolektivni način organizovanja, investiranja i upravljanja i kroz zajedničko vlasništvo i mehanizme koji sprečavaju spekulacije na tržištu. Udruženje Ko gradi grad je poslednjih pet godina posvetilo razvoju pravnih, poreskih i finansijskih aspekata ovog modela, kao i načinima za uključivanje zajednice i spremni smo da vam predstavimo istraživanja i zaključke do kojih smo došli. Takođe, zainteresovani smo i da prepoznamo pojedince i organizacije koji žele da na lokalnom nivou razvijaju temu neprofitnog stambenog zadrugarstva.
Ovaj događaj realizovan je u okviru projekta “Na pragu društvene promene: neprofitno stambeno zadrugarstvo kao ključ” koji finansira Evropska unija, a sprovodi ga Trag fondacija u partnerstvu sa Centrom za socijalnu politiku i u saradnji sa Koalicijom za razvoj solidarne ekonomije – KoRSE. Za sadržinu materijala isključivo je odgovorno udruženje Ko gradi grad i ta sadržina nipošto ne izražava zvanične stavove Evropske unije.
Ako je stambeno zadrugarstvo zaista drugačije od konvencionalnog stanovanja da li su i prostori koje ono gradi ili naseljava drugačiji? Na susretu održanom 28. marta 2024, tlocrti stanova i zgrada su nam poslužili kao podloga za razgovor o tome kako drugačije organizovani stambeni prostori postaju osnova za stvaranje zajednica koja su otpornije, fleksibilnije, zdravije. Kako naš stambeni prostor može da bude i priuštiv i uzbudljiv, a ujedno i prostor oslobađanja i emancipacije.
Predavanje i razgovor pod nazivom “Tlocrt stanova za nacrt drugačijeg društva” u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, vodili su arhitekte Pavle Stamenović, docent na Arhitektonskom fakultetu u Beogradu, koautor knjige “Budućnost stanovanja”, Ana Džokić i Mark Neilen, iz udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada. Oni su nas uveli u temu poređenjem primera beogradskih stanova iz 1970-ih sa zgradama i stanovima koji se trenutno proizvode za tržište nekretnina, čime su nam pomogli da razumemo promene stambenog tržišta koje živimo danas. Čuli smo kako su tzv. kružne veze između prostorija bile osnova fleksibilnosti tzv. Beogradskog stana iz 1970-ih, pitali se kako se smanjila dimenzija dnevnih soba, otkad imamo televizore u svakoj sobi, i gde je nestao špajz u trenutnoj tržišnoj stambenoj utakmici.
Audio snimak susreta “Tlocrt stanova za nacrt drugačijeg društva” poslušajte ovde.
Prezentaciju sa ovog predavanja preuzmite ovde (pdf).
Veći deo susreta bio je posvećen zajedničkom gledanju, analizi i živom komentarisanju primera načina organizacije prostora – stanova i zgrada – stambenih zadruga i organizacija Centraal Wonen iz Delfta (1981), Sargfabrik iz Beča (1996), Dreieck (1996) i Mehr als Wohnen (2016) iz Ciriha, De Warren iz Amsterdama (2023), La Borda iz Barselone (2018), kao i koncept-projekta za Sun Coop iz Londona (2019).
Primeri prostora stambenih zadruga otvorili su pitanje da li se odvajamo u individualne stambene jedinice ili pronalazimo snagu u zajedništvu, i pokazali kako može da izgleda život u zajednici u kojoj je osnovna jedinica prostora soba, a ne stan, kako tinejdžeri mogu rano da počnu da se osamostaljuju odlazeći samo dvoje vrata dalje, kako tzv. klaster stan funkcioniše kroz “ostrva” individualnih prostora utopljenih u meandrirani zajednički prostor. Sve to dalo nam je naznake kako bi mogao da izgleda zajednički život bez pritiska grupe: u kome svako može da učestvuje, a niko ne mora.
Ovaj susret je pomalo nalikovao sastanku na kojem porodica odlučuje o najboljem rasporedu soba, stepenica, terasa i zajedno promišlja koje vrednosti određeni raspored elemenata stanovanja može doneti. U razgovoru nam se pridružila sociološkinja Marija Jakovljević, dajući svoje viđenje predstavljenih primera iz feminističke perspektive.
Prepoznajemo da su dinamika, organizacija i funkcionisanje zajednica, kao što su i stambene zadruge, blisko povezani sa utopijskim mišljenjem. Zato smo u okviru serije susreta u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo 7. marta 2024. godine odškrinuli i ovu temu i to kroz filmsko veče, radionicu i razgovor.
Zašto je važno da mislimo utopijski? S jedne strane tako otvaramo prostor za razgovor o nepostojećem, a mogućem – o novim mogućnostima. Zajednica je idealno mesto za rađanje i razvoj utopije, sveta u kojem je zamislivo da radite ono čemu se radujete i da živite bez straha. Kada spojimo zajednicu i utopijsko uplovljavamo u pregršt mogućnosti koje nas vode ka horizontu boljih svetova.
Podlogu za razmenu dala su nam tri filma o tri dosta različite namerne utopijske zajednice (intentional communities):
Insert iz dokumentarno-igranog filma “Stvaranje Utopije” (deo o zajednici MORA MORA), autorskog dua Tellervo-Kalleinen, realizovan sa članovima i članicama četiri australijske namerne zajednice (intentional communities) koje su trajale/traju duže od trideset godina.
Kratak kilm “I am part of it” o urbanoj stambenoj zajednici iz Beča, nastaloj na mestu bivše fabrike mrtvačkih sanduka – Sargfabrik – čiji centar je zadružni bazen!
Dokumentrac o Eco Aldea Velatropa, zajednici koja je nastala u Buenos Airesu na mestu gde je planiran unvirezitetski kampus, prostor koji je zauzet i tokom 10 godina pretvoren u centar za eksperimentisanje znanjem i življenjem.
Nakon gledanja filmova, diskusija nam je pružila priliku da razmislimo i govorimo o stvarima koje možda nisu svakodnevno na našem repertoaru: da se pitamo šta je za nas utopija – da li je ona hir, ili je odgovor na duboku potrebu koja u ponuđenom društvu ne nalazi svoje ostvarenje; da li je 66 strana pravila za zajednički život ludost ili su ta pravila samo izraz vrednosti koje zajednica želi da živi i nisu nametnuta već ih je zajednica, i stvorila i izabrala?
Rekli smo: Utopije se javljaju u velikim društvenim pomerećajima / Mi smo uvek na korak do utopije / „Revoluciju ne možeš da kupiš i ne možeš da napraviš, možeš samo da je živiš.” (Ursula Le Gvin) / Na zajednicu treba gledati kao na obrazovni proces / Nikad nećemo postići da se utopimo.
Audio snimak susreta “Utopija i zajednica” i razgovora koji je usledio poslušajte ovde.
Domaćin ovog susreta bio je Nikola Koruga, andragog, doktorand, entuzijasta i istraživač značaja utopije za obrazovanje odraslih, kreativno i kritičko mišljenje, kao i član stambene zadruge Pametnija zgrada. On nas je vodio kroz primere manje-više utopijskih zajednica od kojih možemo da naučimo kako da kreiramo i sačuvamo alterantive koje imaju transformativni potencijal. Na ovom susretu, o utopijskim zajednicama smo promišljali rekreiranjem zajedničke dnevne sobe u kojoj smo gledati delove pomenutih filmova, družili se i diskutovali.
Realno, novo stambeno zadrugarstvo u Srbiji započinjemo iz uslova koji su daleko od savršenih. Zanimljivo je ipak i da pažljivo pogledamo uzore iz drugih evropskih gradova: ono što se sada, u nekim delovima Evrope, čini kao uslovi kojima možemo samo da zavidimo, u većini slučajeva otpočelo je ne tako davno, i to kao nemoguća misija – slična našoj u Beogradu.
U okviru susreta održanog 22. februara 2024. godine u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, Mark Neilen, Predrag Milić i Ana Džokić približili su nam iskustva nekoliko evropskih gradova: od uzlazne linije novog stambenog zadrugarstva na kojoj se nalazi grad Amsterdam, preko niza pokušaja koje je osujetio grad Roterdam, od kompleksnog i impresivnog stambenog sistema koji je izgradio grad Beč, u kome stambeno zadrugartsvo (sa drugim formama neprofitnog udruženog stanovanja) ispunjava gotovo četvrtinu stambenog fonda, do primera Barselone u kojoj je za samo osam godina uspostavljen sistem u kome nove stambene zadruge intenzivno sarađuju sa institucijama. Indikativno je da do promena stambenih politika dolazi na nivou gradova, i da je važno da su institucije i istinski zainteresovane i istrajne – kako bi se potencijal stambenog zadrugarstva zaista ostvario i uzeo maha.
Audio snimak susreta “Institucije kao podrška ili kao davitelj?” i razgovora koji je usledio poslušajte ovde. Predavanje traje do 1:13:28, nakon čega se nastavlja diskusija sa Svetlanom Ristić.
Prezentaciju sa ovog predavanja preuzmite ovde (pdf).
Nakon prezentacije, sa Svetlanom Ristić, šefom odseka za stambenu politiku u Ministartsvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Srbije, ušli smo u živ, stručan i konstruktivan razgovor, kroz koji smo čuli osvrt na predstavljne premere. Razgovarali smo o tome šta bi u praksi bilo korisno, a šta realno primenjivo u Srbiji, i kako bismo mogli da formulišemo i pokrenemo proces otvaranja institucija i novih političkih aktera prema drugačijoj stambenoj realnosti.
U Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, 8. februara 2024. godine, iscrpno i sistematično predstavljeno je mnoštvo korisnih i praktičnih informacija vezanih za stambeno zadrugarstvo, sada i ovde: šta je to što je spremno, dostupno, na raspolaganju, a šta je to što je prepreka, što nedostaje, što je izazov – pravno, finansijski, logistički.
Pokušali smo da u jednom susretu sumiramo višegodišnji rad i istraživanja udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada i pripremimo detaljnu i sadržajnu mapu svega onoga što mislimo da može da bude od pomoći grupi ljudi koja želi da živi na udruženi način: od procedure osnivanja zadruge do važećeg pravnog i finansijskog okvira, od modela finansiranja, do prepoznavanja i definisanja vrednosti koje će odrediti karakter grupe koja se okuplja, od mentorskog programa koji udruženje Ko gradi grad razvija.
Audio snimak susreta “Novo stambeno zadrugarstvo – šta imamo, šta nedostaje?” i razgovora koji je usledio poslušajte ovde. Predavanje traje do 1:34:35, nakon čega se nastavlja diskusija.
Zaključak je da je zaista puno toga već urađeno, da razne vrste podrške i mogućnosti i znanja postoje, ali i da do zrelosti društvene situacije i spremnosti na ovakve, drugačije načine stanovanja – posla još ima. Sasvim prirodno, na ovu temu se nadovezujemo na sledećem susretu, 22. februara kada govorimo o podržavajućim javnim politikama, onim koje mogu stambenom zadrugarstvu da daju raketni pogon.
U Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, 25. januara 2024. godine, započeli smo predstavljanje raznolikosti i bogatstva pristupa zadružnog stanovanja. Zato što stambeno zadrugarstvo nije koncept koji je moguće samo mehanički presaditi u novu sredinu, i zato da bismo oslobodli imaginaciju, i bili u stanju da zamislimo novo stambeno zadrugarstvo verzija Srbija, prepoznali smo da je potrebno da upoznamo diverzitet stambenog zadrugarstva.
Na ovom susretu – kroz primere stambenih zadruga De Warren iz Amsterdama, najveće švajcarske stambene zadruge ABZ iz Ciriha i češke zadruge Racek iz Dečina, koje su lično imali prilke da upoznaju – Ana Džokić i Mark Neilen, govorili su o tome kako izgleda kada zadruga sa hiljadama stanara postoji preko 100 godina, a kako kada grupa ljudi tek počinje da formira zajednički život, kako izgleda kada za finansiranje zadružnog projekta postoje banke i institucije, a kako kada se za kupovinu zgrade istrese sve što grupa ima, uključe rodbina, prijatelji i šira zajednica, kako izgleda kada stanari usele visoko standardnu zadružnu zgradu, a kako kada se naseli i u hodu adaptira stara, zapuštena vila.
Audio snimak susreta “Raznolikost stambeno-zadružnih pristupa” i razgovora koji je usledio poslušajte ovde. Predavanje traje do 1:20:50, nakon čega se nastavlja diskusija.
Ovaj susret i razgovor nakon njega mapirali su čitav niz pitanja kao i mogućih pravaca za dalji rad Цentra za novo sambeno zadrugarstvo: koliko je (ne)poverenje u ljude ili u državni sistem važno prilikom formiranja stambenih zadruga, koliko je važna solidarnost i širi pogled na društvene tokove, koliko je važna dobra komunikacija i uspešno zajedničko rešavanje konflikata, šta je specifičnost našeg lokalnog konteksta, na koji tačno način stambene zadruge mogu doprineti preko potrebnoj regeneraciji društva.
Prvi susret u Цentru za novo stambeno zadrugarstvo, u 2024. godini, održan je 18. januara. Imali smo dvadesetak stolica a preko trideset veoma zainteresovanih učesnika predavanja i razgovora. Kako to? Zato što postoji višak praznih stanova, a manjak ljudi koji mogu da za sebe kupe stan. Zato što je tržište stanova destruktivno. Zato što trenutna stambena politika nedovoljno brine o građanima. Zato nas je na ovom susretu bilo više nego stolica koje smo imali.
Na ovom susretu Цentra za novo stambeno zadrugarstvo razgovarali smo o tome: kako su i zašto nastale prve stambene zadruge, kako je stambeno zadrugarstvo izgledalo 1960-ih i 1970-ih, na konkretnim primerima i iskustvima, i koji su savremeni, aktuelni, gorući razlozi zašto stambeno zadrugarstvo, u novom obliku, može i treba da se opet uspostavi. O pojmu i definicijama zadrugarstva u Evropi i kod nas, kao i o tome zašto su danas članovi nekoliko zadruga govorili su Ana Džokić i Mark Neilen (iz udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada). Arhitekta Danica Prodanović predstavila je lična iskustva života i originalnu dokumentaciju o nastanku beogradskog naselja od 30-ak dvojnih kuća u Višnjičkoj banji, koje je krajem 1960-ih nastalo kao plod zadružnog udruživanja i rada stambene zadruge “Vlasina” – čiji su članovi bili njeni roditelji.
Audio snimak susreta “Zašto zadrugarstvo nekad i zašto danas?” i razgovora koji je usledio poslušajte ovde. Predavanje traje do 1:18:05, nakon čega se nastavlja diskusija.
Cilj ovog susreta bio je da utvrdimo šta, osim same reči – zadruga, tačno znamo o zadružnom funkcionisanju, principima, izazovima dobrobitima? Želeli smo da predstavimo, vrlo ukratko, istoriju zadrugarstva – kako su i zašto prve savremene zadruge osnovane sredinom 19. veka, na koje ekonomske i društvene izazove je njihovo nastajanje bilo odgovor? Postoje li u tim okolnostima sličnosti sa sadašnjim trenutkom? Znamo li kako je zadrugarstvo ukorenjeno u našem društvu, koje vrednosti ono predstavlja u praksi? I, najvažniji cilj našeg susreta bio je da razgovaramo o tome koji su razlozi za to da zadružno funkcionisanje ponovo postaje aktuelno? U razmeni nakon predavanja osetili smo i naslutili regenerativne i transformativne prakse koje novo stambeno zadrugarstvo može da nam donese sada i ovde.
Tokom petodnevnog događaja, održanog od 10. do 14. oktobra, udruženje Ko gradi grad i stambena zadruga Pametnija zgrada pokrenuli su Цentar za novo stambeno zadrugarstvo u Beogradu. Formirajući postepeno njegov program i način delovanja, Цentar otvara mogućnost za uključivanje – pojedincima, srodnim organizacijama koje se bave pitanjima stambene jednakosti, radnih prava, solidarnosti i solidarne ekonomije, kao i profesionalnim zajednicama – svima koji žele da novo stambeno zadrugarstvo žive ili pomognu da ono zaživi u praksi!
Цentar gradi svoju poziciju na desetogodišnjem iskustvu i znanju udruženja Ko gradi grad i strateškom pristupu koji prepoznaje ograničenja trenutnog stambenog tržišta, preispituje aktuelne društvene prilike i zakonodavne okvire, načine finansiranja i udružuje se sa savremenim pionirskim poduhvatima stambenog zadrugarstva iz regiona i šire. Naša osnovna motivacija je stvaranje dugoročne stambene alternative za mnoge koji nisu u mogućnosti da se kupovinom stana na tržištu skuće ili upravo žele da svoj život realizuju u zajednici. Naš cilj je da u Beogradu i Srbiji realizujemo prve primere novog stambenog zadrugarstva u praksi, kao kolektivni, solidarni odgovor na stambenu krizu.
Komponente novog stambenog zadrugartsva: kolektivni način organizovanja, investiranja i upravljanja, zajedničko vlasništvo, integracija kolektivnih programa i prostora, mehanizmi koji sprečavaju spekulaciju i dugoročno osiguravaju stabilnu cenu stanovanja.
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo smo otvorili sastavljanjem delova slova Ц, koji simbolično predstavljaju celine stana, a praktično fizički arhiv, radnu i izložbenu površinu. Svojevrsnom vežbom “arheologije budućnosti”, otkrivanjem fragmenata znanja koje smo kroz vreme sakupili pripremajući pilot projekat zadružnog stanovanja iz kutija arhiva smo izvlačili deo po deo istorije rada Ko gradi grad, tumačeći ih za potrebe postavljanja temeljЦa za dalji rad Цentra.
Dolaskom Цentra na adresu Drinčićeva 20 u Beogradu, timovi udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija Zgrada, kreću na dvogodišnju ekspediciju u saradnji sa i na adresi Kolektiva Arhitekata, tematski se otvarajući ka istraživanju spone sa stambeno-arhitektonskim nasleđem i savremenom praksom. Ovaj iskorak vidimo kao simbolični početak širenja novog horizonta stanovanja (tj. življenja) kroz saradnju i umrežavanje sa srodnim organizacijama i pojedincima i prodiranje u javnost putem različitih formi delovanja.
Цentar je zamišljen kao:
Mesto podele akumuliranog znanja, širenja koncepta novog stambemog zadrugarstva kroz istraživačke i interaktivne formate (predavanja, izložbe, medijske sadržaje, debate) i iznalaženja sistemskih rešenja.
Siguran prostor za kolektivnu imaginaciju i akciju, epicentar uključivanja zainteresovanih građana u pripreme za realizaciju prvih primera novog stambenog zadrugarstva kod nas, kroz stambenu zadrugu Pametnija zgrada koju je inicirao Ko gradi grad.
Mesto susreta različitih aktera koji će formirati podržavajući ekosistem za šire uspostavljanje novog (stambenog) zadrugarstva.
Ako se bavite regenerativnim društvenim politikama i praksama, ako ste gradski planer(ka), ako želite da živite stanovanje koje je više od m2 stana i podrazumeva građenje otpornijih, plemenitijih zajednica, i društva – pratite i dalje Ko gradi grad i rad Цеntra za novo stambeno zadrugarstvo. Spremamo nove programe, treninge, susrete!
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo: POČETAK, 10-14. oktobar 2023. Fotografije: Luka Knežević – Strika
Dan 1: Ulazak u prostor. Unošenje i sklapanje slova Ц. Dogovori, organizacija prostora, zajednički ručak. Iščekivanje, uzbuđenje, radost. Dan 2: Postavka. Testiranje Ц u prostoru. Sklapanje, nabavaka, dogovori, zajednički ručak, gostovanje na RadioAparatu, priprema programa. Dobili smo ključ!
Dan 3: Poluotvorena vrata. Arheologija budućnosti uvlači nas u razgovor, otvara pitanja, mami odgovore. Kroz dijagrame, fotografije, statute, stranputice i prečice materijali iz Ko gradi grad arhivskih kutija prizivaju buduću dimenziju stanovanja. Ovoga dana tema su dve kolekcije do sada prikupljenog znanja: prvo Mentorski program za zasnivanje zadružnih stambenih zajednica, a zatim MOBA mreža i regionalni ekosistem novog stambenog zadrugarstva.
Dan 4: Arheologija budućnosti. Razgovor o novom stambenom zadrugarstvu se raspiruje, do sada pređeni put i stvorena znanja su potrebna i spremna da se ugrade u momenat u kome živimo. Ovoga dana, u drugom delu “arheologije budućnosti”, prošli smo dve tematske celine: Solidarna, zadružna ekonomija i mogućnosti finansiranja i Pravni model za novo stambeno zadrugarstvo. Ovim smo otvorili Цеntar – krenuli smo!
Dan 5: TemeljaЦ. Otvorenim sastankom stambene zadruge Pametnija zgrada zaokružen je početak Цеntra: kroz razgovor i razmenu proširili smo krug ljudi koji prate, podržavaju i učestvuju u radu Цеntra, prikupili smo motivaciju, postavili neka važna pitanja i napravili “oblak” pojmova značajnih za novo stambeno zadrugarstvo. Ovim sastankom vrata zadruge smo počeli da otvaramo za nove članove i uspostavljanje sopstvenog pogona.
POČETAK je bio odličan!
Цentar za novo stambeno zadrugarstvo pokrenuli su udruženje Ko gradi grad i stambena zadruga Pametnija zgrada u kooperaciji sa Fondacijom Hajnrih Bel – predstavništvo Beograd, uz podršku participativnog fonda FundAction i Solidarnog fonda najveće švajcarske stamene zadruge ABZ. Prostor u Drinčićevoj 20 u saradnji sa Kolektivom arhtikata.
Za realizaciju stambenih modela koji su alternativa trenutnom tržištu nekretnina potreban je novac. U drugom delu regionalnog istraživanja, koje je u prethodnoj godini sproveo Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, u osam zemalja regiona mapirali smo postojeće finansijske mehanizme za kupovinu stanova i stanogradnju. Identifikovali smo 39 relevantnih finansijskih institucija (komercijalnih banaka, razvojnih banaka, štednih banaka, stambenih fondova, razvojnih fondova), prikupili informacije o njihovim finansijskim instrumentima, i napravili 27 intervjua sa bankarima, stručnjacima u finansiranju stanovanja i međunarodnim ekspertima, predstavnicima finansijskih institucija kao što je npr. Evropska investiciona banka.
Istraživanje je potvrdilo da trenutnih opcija ima svega nekoliko, i da su one za domaćinstva usmerene na decenijski teret kredita, dok su za investitore okrenute ka kratkoročnom finansiranju i brzom obrtu novca kroz prodaju stanova. Ono što smo posebno želeli da saznamo je postoje li u našem regionu načini za finansiranje drugačijih aktera, kao što su nove stambene zadruge. U ovom, drugom od dva teksta, Ana Džokić i Sara Dević, koje su radile na istraživanju, prenose nalaze, kao i putokaze ka finansijskim rešenjima koja će biti potpora u pionirskim projektima novog stambenog zadrugarstva – koji zahtevaju “strpljive” forme kapitala – i koja su potrebna dok se ne oforme dugoročni finansijski modeli za sektor priuštivog stanovanja.
Da bismo razumeli širu dinamiku stambenog tržišta regiona Centralne i Jugoistočne Evrope, potrebno je da se odzumiramo i da njegovu promenljivu prirodu sagledamo iz dugoročne perspektive. Gledano globalno, naša periferna evropska tržišta karakteriše brža i veća investiciona očekivanja finansijskih aktera. Sa jedne strane to je rezultat nedostatka stabilnosti institucija i nedostatka dugoročnog bavljenja stambenim politikama, a sa druge dominantnog prisustva stranih finansijskih aktera (komercijalnih banaka, odnosno bankarskih grupacija iz Austrije, Belgije, Italije) koji na ovim tržištima očekuju veći profit od onog koji ostvaruju kod kuće. Kao rezultat, stambena tržišta Centralne i Jugoistočne Evrope doživljavaju ozbiljnije šokove u kriznim periodima. To slikovito možemo videti i po znatno “skokovitijim” ulaganjima u stanovanje u poređenju sa prosekom Evropske unije.
Ulaganja u stambeno tržište u periodu 1995-2021, u zemljama u kojima je sprovedeno istraživanje u poređenju sa EU prosekom (svetlo siva linija)
Profitabilnost bankarskog sektora u ovim zemljama je vrlo velika, posebno nakon COVID-19 pandemije, mada se to tumači kao posledica oporavka ekonomije. Važno je napomenuti i da etične i društveno orijentisane finansijske institucije u regionu gotovo da ne postoje, kao i da ni jedna od postojećih banaka ne nudi programe za rentalno i zadružno stanovanje.
Šta je od finansijskih instrumenata trenutno dostupno za pojedince
Mogućnosti koje se pružaju pojedincu ili domaćinstvu u potrazi za načinom finansiranja kuće ili stana svode se na dugoročni stambeni kredit. Iako skoro jedina, ovo je za građane Srbije teško dostupna opcija. Kao što je pomenuto u prethodnom tekstu, u Srbiji je svega 13% prodatih stanova finansirano na ovaj način, a ostalo kešom. Glavni kriterijumi su imati dovoljno visok (legalni) prihod i visina ličnog uloga, a to je, kao što je pokazala naša anketa, zahtev koji mnogi stanovnici Beograda nisu u mogućnosti da ispune.
Iz nemogućnosti da dobiju odobrenje za stambeni kredit, mnogi pribegavaju keš kreditima za finansiranje kupovine stana, opciji koja daleko uvećava i produbljuje zaduženost. Prema podacima narodne Banke Srbije, 2021. godine skoro polovina bankarskih pozajmica za domaćinstva bili su keš krediti, dok su stambeni krediti činili 39%.
Osim stambenih kredita, druge mogućnosti za finansiranje stana koje se nude u osam zemalja obuhvaćenih ovim istraživanjem, vrlo su sužene. Državni programi za podršku pri kupovini stana, uglavnom u formi subvencionisanja kredita, najčešče su ograničenog kapaciteta i fokusiraju se na specifične društvene grupe kao što su mladi parovi sa decom ili zaposleni u vojsci ili policiji. U Mađarskoj i Hrvatskoj ovi programi su bili nešto većeg obuhvata, i prema rečima ekperata, imali su kontraefekat u vidu povećanja cene kvadrata. Pored toga, neke banke nude i “eko kredite” koji uključuju investicionu subvenciju za unapređenje energetske efikasnosti objekta, na primer za novu izolaciju, zamenu sistema grejanja, itd.
Projektno finansiranje za investitore i prodaja stanova na tržištu
Pokazalo se da su mogućnosti veoma ograničene i u polju finansijskih mehanizama namenjenih preduzećima i organizacijama. Generalni model je gotovo isti u svih osam zemalja, a to je projektno finansiranje orijentisano na gradnju za prodaju. Kratkoročan bankarski zajam sa visokim kamatama se kombinuje sa prihodima od pretprodaje stanova.
U Srbiji trenutno nijedna banka nema opciju kreditiranja udruženja, organizacija ili preduzeća koja žele da grade projekte neprofitnog stanovanja, sa dugoročnim periodom otplate. Na primer, firme koja grade stambenu zgradu, i za to uzimaju zajam u banci, moraju stanove prodati što pre, jer im je rok za otplatu kredita samo 2-3 godine. Ovakva finansijska konstrukcija nepovoljna je za bilo koju drugu vrstu stanogradnje osim za direktnu prodaju.
Dakle, sistem finansiranja stanovanja trenutno je postavljen tako da, sa jedne strane, podstiče skoro doživotnu zaduženost građana, a sa druge strane pospešuje brz obrt novca za investitore. Ovaj pregled nam je pokazao i da u zemljama našeg regiona ne postoje finansijski proizvodi za finansiranje stanovanja pod zakup i zadružnog stanovanja. I mada se stručnjaci sa kojima smo razgovarali slažu da bi tako nešto trebalo razviti, trenutno takvi finansijski instrumenti ne postoje. Glavni razlog je taj što nedostaje zakonodavni okvir koji će podstaći drugačije stambene modele, kao i adekvatan finansijski okvir koji će podržati zajmove sa dugoročnim periodima otplate i otvaranje banka u tom pravcu.
Deo tima okupljenog oko krovne zadruge MOBA koji je radio regionalno istraživanje, sastanak u Budimpešti novembar 2022
Aktuelna kriza: otvaranje novih puteva za finansiranje stanovanja?
Sve u svemu, trenutni model finansiranja stanovanja pokazuje se sve više neodrživim, a stambena tržišta zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope nastavljaju da prolaze kroz drastične cikluse buma i kraha. Jedan od mogućih načina “čitanja” trenutne situacije je da se suočavamo samo sa privremenom krizom zbog kombinacije posledica pandemije Covid-19 i rata u Ukrajini. Ipak, nekoliko trendova na globalnom stambenom tržištu ukazuje na promenu većih razmera:
Kraj perioda niskih kamatnih stopa. Period koji je prethodio 2022. godini karakterisale su istorijski niske kamate, što je doprinelo ekspanziji tržišta nekretnina. Ta ekspanzija, međutim, nije značila i pristupačnije stanovanje za više građana. Kako se ovaj period okončao, grupe ljudi koji nisu u mogućnosti da uzmu stambene kredite postaju sve šire i otvorenije za drugačije načine rešavanja stambenog pitanja.
Stagniranje investicionih projekata i usporavanje stanogradnje na tržištu.
Mogu li ove promene uticati na otvaranje banka ka progresivnim stambenim pristupima, kroz nove zadružne i stambene modele pod zakup? Dobro je obratiti pažnju na nekoliko pokazatelja:
Sve je veće interesovanje za ulaganje na osnovu društveno, ekološki i upravljački održivih kriterijuma (ESG). Budući da su novi stambeni zadružni i rentalni modeli zasnovani na njima, neke banke i finansijski instrumenti Evropske unije, koji se fokusiraju na održivost, mogli bi biti sve više zainteresovani za njih.
Individualni krediti dostigli su svoje limite. Za finansijske institucije kojima je individualno hipotekarno kreditiranje centralna delatnost, otvaranje ka novim segmentima tržišta nije opcija kojoj streme. Ipak neke manje ili specifične finansijske institucije vide zadružno i rentalno stanovanje kao novi, potencijalni segment tržišta.
Sve je rasprostranjeniji rad od kuće, i potreba za novim stambenim tipologijama, pa time i novim formama finansiranja.
Neki od elementa koji bi mogli postati osnova za nove finansijske proizvode i uvođenje programa za dugoročne zajmove:
Primeri uspešne primene finansiranja stanovanja pod zakup u matičnim zemljama banaka koje posluju u regionu (Austrija, Italija) mogu otvoriti promene i u našem regionu.
Pored nedostatka lokalnih primera i iskustva, nedostaju i garantni mehanizmi. Državne garancije bi svakako bile dobrodošle, ali neki akteri vide i druge opcije: na primer, kroz garantni fond koji bi bio nezavisan od države (inspirisan sličnim mehanizmom koji je primenila italijanska Banca Etica), a sredstva bi se mogla prikupiti od angažovanih privatnih investitora, ili kroz mehanizme Evropske unije.
Primeri ulaganja banaka u priuštivo i zadružno stanovanje
Izdvajamo dva primera privatnih finansijskih institucija koje pomažu društveno i ekološki važne teme, a posebno priuštivo stanovanje. Pojedini elementi njihovog rada mogu biti korisni za razmatranje razvoja sličnih instrumenata u našem regionu.
Erste banka je po veličini aktive vodeća banka u zemljama obuhvaćenim našim istraživanjem. 2008. godine osnovano je Erste socijalno bankarstvo koji je u to vreme bilo pionir u integraciji društveno osetljivih tema i finansijskog poslovanja. Ovaj sektor je od tada sastavni deo banke (kako u matičnoj instituciji tako i u lokalnim filijalama), i bio je veoma relevantan za inovacije u polju stanovanja. U Austriji, na primer, Erste daje mikrokredite za stambene depozite i učešće u zadružnom i rentalnom sektoru, a odnedavno poseduje i nekoliko stambenih preduzeća od javnog interesa koja upravljaju sa 12,000 stanova. U Hrvatskoj i Mađarskoj Erste grupa trenutno pregovara sa nekoliko lokalnih samouprava o realizaciji projekata u kojima bi opštine davale građevinsko zemljište, a banka finansirala priuštivo stanovanje pod zakup. U ovom novim stambenim preduzećima u vlasništvu Erste, banka bi koristila sopstveni kapital i kreditne linije.
Iz celokupnog iskustva u polju priuštivog stanovanja, sagovornici iz Erste grupe su naveli dva najčešća problema: 1) pri finansiranju neprofitnih stambenih organizacija glavna prepreka je nedostatak osnovnog kapitala ili imovine neophodne za dobijanje zajma; 2) ovakve organizacije često nemaju dovoljno znanja i iskustva za upravljanje većim razvojnim projektima. U tom smislu, Erste socijalno bankarstvo, u saradnji sa Erste fondacijom, daje i podršku u izgradnji kapaciteta i mentorstva.
GLS banka je jedna od najuglednijih i najvećih etičnih banaka sa dugom istorijom finansiranja društveno i ekološki održivih projekata. Najaktivniji su u Nemačkoj, gde finansiraju stambene zadruge, a od nedavno su pristuni i u Austriji i Holandiji.
GLS finansira samo projekte koji mogu da dokažu srednjeročnu priuštivost (da tokom 10 godina održe cenu zakupa na 30-40% ispod tržišnog), da su nespekulativni i nekomercijalni. Pravna forma zadruge nije obavezujuća, ali organizacija koja razvija projekat mora dugoročno biti njegov vlasnik. Za razliku od komercijalnih banaka, GLS ne finansira projekte koji prodaju stanove. Njihovo model 30-godišnjeg perioda otplate obično dolazi sa fiksnom kamatnom stopom tokom prvih 10 godina, a finansiranje je podeljeno tako da kredit pokriva 40-60% ukupnih troškova, 25-30% je osnovni kapital, a ostatak su zajmovi od javnih institucija ili donacije.
Izdvaja se nekoliko elemenata GLS strukture, koji su potencijalno primenjivi za model koji Ko gradi grad i članice MOBA mreže razvijaju u našem regionu: 1) GLS banka ima dugoročno iskustvo u podržavanju neprofitnih stambenih projekata koje vode zajednice u procesu pronalaženja izvora finansiranja i otvorena je za razmenu sa međunarodnim organizacijama koje streme istom cilju; 2) Većina lokalnih stambenih projekata koje je GLS finansirao deo je krovnih organizacija kao što je nemački Mietshäuser Syndikat. Iako GLS sarađuje se krovnim organizacijama, banka uvek direktno finansira stambene projekte, gde je zajam vezan za kolateral (mora ga uzeti organizacija koja je vlasnik zgrade); 3) Banka je podržala pionirske korake novog stambenog zadrugarstva van Nemačke. Ipak, u trenutnoj nepovoljnoj makroekonomskoj situaciji, ne nameravaju dalje širenje u druge zemlje.
U okviru Aneksa istraživanja (str. 115-127) možete naći više primera javnih, privatnih i neprofitnih finansijskih aktera.
Kvaka-22 u finansiranju neprofitnog stanovanja
U zemljama sa razvijenim sektorom rentalnog i zadružnog stanovanja, projekti priuštivog stanovanja se obično finansiraju kreditima sa dugim periodima otplate (više od 25 godina) i niskom kamatnom stopom (ispod 5%). Često se u njih ulaže iz javnih fondova. Međutim, u tržištima zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope, ovakva mogućnost trenutno nailazi na dve uzajamno povezane prepreke: nedostatak mehanizama za dugoročno finansiranje i nepostojanje stambenih agencija/organizacija sposobnih da ovakve projekte sprovedu.
Razlog zbog kog u našem regionu trenutno ne postoje neprofitne stambene organizacije velikog kapaciteta leži u tome što je ova institucionalna infrastruktura demontirana tokom munjevite privatizacije stambenog fonda i liberalizacije tržišta 1990-ih. Trenutno postojeće stambene organizacije su malog kapaciteta i u nemogućnosti da se prošire jer nemaju pristup adekvatnim finansijskim sredstvima. Evo zbog čega: za osnivanje organizacija koje bi gradile priuštivo stanovanje, znatan izazov je dokazati kreditnu sposobnost pošto su dugo postojanje i veliki projekti obično preduslov za dugoročno, povoljno finansiranje.
Ovaj problem smo u istraživanju obeležili kao kvaku-22. Naime, dugoročni finansijski mehanizmi se ne mogu razviti jer banke ne nalaze pouzdane stambene organizacije kojima bi zajmile. Istovremeno, organizacije ne mogu da narastu i osnaže se ako nemaju pristup dugoročnom finansiranju.
Kako bi u ovim uslovima mogla da izgleda podrška pionirskim akterima i projektima, npr. članicama MOBE, u cilju uspostavljanja prvih projekata novog stambenog zadrugarstva? To se može prevazići uvođenjem faznog pristupa. Na primer, ako bi u neprofitne stambene modele prvo bio investiran “strpljivi” novac ili tzv. katalitički kapital, on bi vremenom omogućio da stambene organizacije steknu poverenje tradicionalnijih finansijskih aktera (banaka). Banke bi posle početnog ulaganja (useljenja stanara i početka otplate projekata) postajale otvorenije za ideju uvođenja dugoročnih kredita koji su preduslov za razvoj celokupnog sektora neprofitnog stanovanja.
Uvođenje faznog pristupa: Tamna nijansa ljubičaste predstavlja tzv. katalitički kapital, nešto svetlija predstavlja bankarske kredite, dok najsvetlija predstavlja sopstveni kapital stambene organizacije
U nedostatku javnih institucija, i slabog očekivanja za njihovo skoro uključivanje, ulogu katalitičkog kapitala trenutno mogu da odigraju filantropske organizacije i sestrinske sektorske organizacije (npr. uspešne i etablirane stambene zadruge iz drugih zemalja) koje prepoznaju značaj i potencijal novih stambenih modela u našem regionu.
Pozicija tzv. katalitičkog kapitala (žuto) u spektru ostalih vidova investiranja
Povezivanje radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama
Budući da je za male lokalne aktere neprofitnog stanovanja teško da pristupe ovakvim načinima finansiranja, potrebno je njihovo povezivanje i “ukrupnjavanje” radi zajedničkog nastupa ka finansijskim institucijama. Upravo je to jedan od razloga nastanka krovne zadruge MOBA koju je 2017. godine pokrenula grupa pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba i pridružene članice organizacije koje se profesionalno bave stanovanjem koje vode zajednice (urbaMonde iz Švajcarske/Francuske, World Habitat iz Velike Britanije) i finansijama (Zadruga za etično finansiranje iz Hrvatske).
Jedna od uloga ovakve posredničke organizacije je prikupljanje i strukturisanje tzv. katalitičkih sredstava i potom njihovo usmeravanje ka lokalnim stambenim organizacijama, zadrugama, dajući im uz to i podršku u izgradnji kapaciteta za realizaciju projekata. Primeri postojećih fondova koji funkcionišu na ovaj način (mada sa veoma malim sredstvima) su Evropski fond za Jugoistočnu Evropu (European Fund for Southeast Europe) i obrtni fond organizacije Habitat for Humanity. Na ovaj način se manjim stambenim organizacijama omogućava da postave strukturu finansiranja koja kombinuje različite izvore.
Šema odnosa katalitičkog kapitala (tamno ljubičasto), banaka (svetlije ljubičasto), posredničke organizacije (najsvetlije ljubičasto), i neprofitne stambene organizacije (žuto). Investitori katalitičkog kapitala ulažu u posredničku organizaciju; posrednička organizacija pruža zajmove, garancije, izgradnju kapaciteta, ulaganje u kapital; banke pružaju dugoročne kredite.
MOBA trenutno radi na uspostavljanju svog Akceleratora, zajedničkog “obrtnog fonda” za finansiranje rentalnog zadružnog stanovanja njenih organizacija članica. Prikupljajući kapital kroz donacije, investicija kroz deonice (prijateljskih organizacija) i potencijalno izdavanje obveznica, Akcelerator će upravljati sredstvima u polju društveno odgovornog investiranja. Na taj način, Akcelerator će imati ulogu izvora finansija koji trenutno nedostaje, i koji bi bio komplementaran manjim bankarskim kreditima i ličnim finansijama članova i lokalne zadruge. U ovom trenutku MOBA Akcelerator je u fazi prikupljanja priloga, sa ciljem da u narednih godinu dana prikupi 1 million evra. Jedan od projekata koji bi iz Akceleratora moga da bude finansiran je u Beogradu – inicijativa udruženja Ko gradi grad i stambene zadruge Pametnija zgrada!
Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.
While housing cooperatives are widely recognized as highly effective and successful model of housing provision, and have a century long tradition in some of the more “developed” parts of Europe such as in Austria or Switzerland, one would have immense problems finding any examples in post-transitional countries of Central and Southeast Europe (CSEE), such as Slovenia. Why is that so?
Many people would have the tendency to point out historical factors and economic differences. Politicians especially often resort to insightful surface-level explanations based on cultural differences. In case of Slovenia, it is difficult to find a politician that is not convinced that “Slovenians have housing ownership written in our DNA,” and have an “innate dislike of any kind of rental housing models.” It is likely not that much different in other regional countries, despite research proving otherwise.
If you were to pose that same question “why are there no housing cooperatives in CSEE” to one of the increasingly numerous housing cooperative initiatives, the answer, coming from actual experience, would tend to move in the direction of economic factors (such as limited availability to financial resources) and national legal and regulatory frameworks. While you can read more on the lack of adequate financial actors, instruments and investments in a recent study conducted by the MOBA Housing cooperative, the following text will focus on the legal and regulatory frameworks. Particularly, we will take a look at the limitations that the housing cooperatives in Slovenia are facing and how the Zadrugator Cooperative and the Institute for Studies of Housing and Space tried to address this by developing a Proposal for a Regulatory Framework on Housing Cooperatives. By looking at proposed regulatory areas of intervention, we will also try to understand why this is important – both for housing cooperatives as well as for assurance and protection of long-term public interest.
What are housing cooperatives and what makes them so great?
Housing cooperatives are a form of collective housing ownership and management where residents jointly own and govern the property they live in. The residents are also members of the cooperative, each generally owning at least one share of the cooperative as a legal organization. Being truly democratic organizations, each member, no matter their number of shares or the size of their investment, will always have only one vote. And let the vote part not confuse you. Despite always having well defined and transparent voting and decision-making models and regulations, majority of cooperatives strive to make decisions through consensus.
While cooperatives are extremely diverse in nature, and there is almost as many types of housing cooperatives as there are housing cooperatives, the basic foundation of any cooperative is the recognition by individuals that they can more easily or successfully address their needs through cooperation. In order for housing cooperatives to realize their mission, they develop all the necessary housing provision activities that strengthen the well-being of its members and the wider community.
One of the most successful housing cooperative models – by criteria of assuring long-term affordable housing, is the rental cooperative. In the rental model, the residents are all members of the housing cooperative and thus own a part of the cooperative and consequently the building, but they do not own the apartment in which they reside. So instead of owning the apartment, they rent it based on the so-called cost-based rent. The rent is determined based on the actual cost of designing, constructing, financing, and maintaining the cooperative. By excluding any private profit from the rent, you make the rent more affordable compared to market-based rent and, through time, while market rents always increase, the cost-based rent remains relatively stable in fact becoming increasingly affordable over time.
Another mechanism that housing cooperatives utilize, particularly rental cooperatives, in order to assure long-term affordability, is leasehold of the land. Instead of purchasing the land, it is much better for a cooperative to negotiate favourable terms from a public partner – i.e., a municipality, gaining long-term leasehold for a favourable price. While land ownership has tremendous financial benefits for a private investor, the leasehold model reduces the initial investment volume and reduces the financial burden for the rent.
The leasehold is, on the other hand, a very powerful mechanism, that assures the long-term public interest. It assures long-term affordability of housing that receives public support by preventing speculation. Unlike with ownership models, if the housing cooperative members would have a change of heart, they could not simply transform the cooperative into a for-profit organization or sell the land or the housing for a profit. This assures that the cooperative apartments remain homes rather than turning in vehicles for investment or profit.
Zadrugator/IŠSP publications
Why is legislation regulating housing cooperatives needed?
Although Slovenia has a general law on cooperatives (ZZad), as well as a Housing Law (SZ-1E) that oversees housing provision, including public housing, these regulations do not specifically address or facilitate the establishment of housing cooperatives. The biggest challenges in the current situation for the development of housing cooperatives are access to land, and long-term, affordable financing – loans.
Even though housing cooperatives would be operating in a non-profit setup and provide cost-based rental apartments, urgently needed in Slovenia, according to the current legislation, housing cooperatives are not able to acquire leasehold for land on which the housing cooperative could be built, for anything below market price. This means the Cooperative if forced to compete with speculative market actors – an impossible task, especially in urban environments where the cost of the land represents a much higher share of the investment – in Ljubljana at around 25%.
To promote affordable housing through housing cooperatives, a group of NGO’s in Slovenia drafted a comprehensive proposal for the Law on Cooperative Housing, covering development, operations, management, public support mechanisms, regulation of access, and protection against commodification and speculation. The following chapters address these various aspects of the proposal.
VIDEO: Public and political support?
Definition of a Housing Cooperative
The proposal defines a housing cooperative as a cooperative established with the main purpose of providing permanently affordable and quality rental apartments to its members through renting, buying or construction of housing. It can also pursue other activities that are in members’ or public’ interest and encourage solidarity, cooperation and build capacities to solve social, economic, environmental and other societal problems. Rental cooperative housing as defined in the proposal is in public interest and therefore entitled to public benefits.
Rules of operation
Members of housing cooperatives can be physical persons and legal persons, but only if they are organised as a housing cooperative, a public housing fund, a non-profit housing organisation, or a non-profit association, institute or social enterprise. For the establishment of a housing cooperative the minimum number of persons is five, among which less than 50% can be legal persons.
Cooperative members may use apartments only for their own use and cannot sublease it unless several conditions are met, such as subleasing only for a short period and the length of the sublease not exceeding 12 months in a 5-year period. The member needs to submit a formal request and receive approval by the management board.
The housing cooperatives cannot distribute any profits among their members, and can only use it for its operations and for: investment in its capital assets that are necessary for its operations, labour costs, coverage of losses from unpaid rents, education and training of workers and volunteers, and other non-profit activities.
Cost-based rent
Apartments in cooperative housing are let with a cost-based rent, calculated in a way that covers costs of construction, land, financing, insurance, management and maintenance, and costs of income loss from unpaid rents. The purpose of cost-based rent is not and it cannot be the creation of profit for the cooperative.
Cost-based rent is independent of market-based housing prices. Cooperatives have the right to adjust the cost-based rent with the inflation index or the index of salaries growth, or each time with the lowest of the two indexes, as they decide and define in their Cooperative Rules.
Cooperatives can decide on the extra payments above cost-based rent, through which they collect resources for its reserves, solidarity, development or other purpose-made funds. The level of extra-payment can differ among members, but it cannot exceed 50% of the cost-based rent.
Since in Slovenia non-profit organisations are required to pay corporate taxes, exemption of housing cooperative income from rents is proposed to be exempt from taxation.
Initial contribution by members and financing
A housing cooperative member needs to provide an initial contribution, which has to be at least 5% of the housing investment cost. Initial contribution by members could be higher and it is not required to be set at the same level for all members. In case of moving out, the initial contribution has to be refunded to the member at least in its nominal value.
The rest of the required financing for the investment into construction of a cooperative housing is provided by the housing cooperative as a legal person. The later is important as it keeps the burden of any loan repayments from an individual and recognizes it as a collective risk.
Access to cooperative housing apartments
Members of a housing cooperative can candidate to rent an apartment in a housing cooperative. Membership in a housing cooperative is open. A housing cooperative sets rules for a transparent and democratic process, through which it selects tenants for the available apartments.
To be eligible to rent an apartment, a member needs to fulfil certain criteria connected to the income and property of a household, which should not exceed the set limits. The limits proposed for the income census are the same as for the access to public non-profit housing – e.g. for a one-member households it should not be above 200% of an average net salary, for two-member households it should not be above 250% etc. The property limits are set at asset value not exceeding 40% of market value of suitable housing.
To enable a diverse social mix, a housing cooperative can decide on the exceptions to the above if certain conditions are met – i.e. no more than 20% of residents may exceed the criteria, and those exceeding it, are required to pay higher rent which is used as subsidy for those with lower incomes.
Mechanisms in support of cooperative housing
The proposal defines several public support mechanisms for housing cooperatives. These include:
Improving access to public real estate below market price by reserving land for housing cooperatives, enabling public institutions to transfer the right to build for a housing cooperative under favourable terms or for free, by long-term leasing of public land or housing on more favourable terms.
Tax exemptions for all income generated by housing cooperatives from cost-based rent.
Providing access to affordable loans with up to 40 years amortisation periods, providing grants for the promotion of housing cooperatives, and providing bank guarantees to housing cooperatives. The law proposal also provides the possibility of obtaining a mortgage loan on the basis of the acquisition of the right to build and not only on the basis of land ownership.
Promoting the housing cooperative sector and supporting newly establishing projects by providing expert support and various capacity raising resources.
Mechanism preventing commodification and speculation
The proposal suggests that housing cooperatives, which have received any public benefits, are prohibited from being privatised, sold or transformed into another kind of entity at least until all public benefits have been repaid in full. However, it could preferentially sell its apartments to a public actor which has provided land or any other incentive, or, subsidiarily, to another housing cooperative, public housing fund, or municipality. To sell apartments, a housing cooperative needs 100% agreement among members which can potentially also include public actors, housing funds, or other housing cooperatives.
The public partner has a right of complete oversight of the management of the housing cooperative and can – in case of a breach of contract or of the law – take over the management of the housing cooperative for a limited amount of time, in which the democratic self-management of the cooperative is suspended.
The proposal also defines penalties for cases when the cooperative is breaching the law. For example, when the cooperative is charging a higher than cost-based rent, mismanages operational surplus, etc. In case the cooperative were to sell an apartment, the cooperative and the responsible person would have to pay a fine as well as return the full price plus 10%.
Online campaign for collecting signatures to support the cooperative housing legislation
Where next
The outlined regulatory framework for housing cooperatives in Slovenia seeks to create a conducive environment for their development, ensuring the provision of affordable housing while safeguarding the long-term public interest. By addressing existing legal and regulatory limitations, it aims to unlock the potential of housing cooperatives as an effective solution for affordable housing provision. In order to increase the chances of passing a suitable legislation, the regulatory framework was developed in a way to allow it to be formed as an independent Law on Cooperative Housing (lex specialis), or to be integrated into the existing Law on Housing.
When the framework was developed in 2022, it was widely disseminated through social and mainstream media. As 2022 was the parliamentary election year, a strong advocacy campaign was organized which proved to be successful. Majority of parties running for the parliament gave support, including all three parties that ended up winning the election and forming the government. Support to housing cooperatives was also committed in the Coalition Contract.
Interestingly, this was not the first time that Housing Cooperatives ended up in the Coalition Contract, and unfortunately, it is highly likely that, again, they will remain stuck just there as government after government refuses to address the housing issue. In the last couple of years, we have observed a steady trend of governments pushing housing aside, making minute, populist or even negative changes in legislation, or forming legislation that primarily favours the wealthy elites – most often on the expense the public interest.
The first year of the current government has, unfortunately, indicated that all of these three reoccurring scenarios are very likely to unfold once again, which could spell immediate disaster for hundreds of thousands of people and seriously undermine the foundations for any inclusive and sustainable development in the future.
This is why several organizations and individuals from different Slovenian cities have started building up a strong and diverse coalition of experts, non-government organizations, civil society representatives, and various committed individuals in order to be ready to resist any negative change ahead of us, and to proactively form new political opportunities should the existing government forget or stray from the promises that got them elected.
Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.
