Kolektivna ulaganja u kolektivno pitanje

Prenosimo razgovor Kolektivna ulagaja u kolektivno pitanje koji je s arhitekticama, istraživačicama i aktivistkinjama Anom Džokić (Ko gradi grad, Beograd) i Ivom Marčetić (Pravo na grad, Zagreb) vodila Vesna Vuković (BLOK, Zagreb). Tekst je objavljen u časopisu Život umjetnosti: STANOVANJE I KRIZA, u izdanju Instituta za povjest umjetnosti iz Zagreba (maj 2021).

Kroz čitav 19. i 20. vek grad je bio poprište socijalističkih ambicija, mesto javnih politika, urbanističkih i stambenih, koje su težile da unaprede prostor svakodnevnog življenja. U međuvremenu za većinu ljudi život u današnjim privatizovanim gradovima sve je samo ne emancipatorski. U ovom razgovoru pred vama napravljen je pokušaj da se ovoj istorijski i politički nabijenoj temi priđe s one strane stanovanja prepuštenog tržištu.

Krećući od koncepta prava na stan, koje je u 19. veku u srcu industrijalizacije formulsano kao jedno od najvažnijih društvenih pitanja, razgovor se posebno osvrće na drugu polovinu 20. veka poredeći stambene politike socijalističke Jugoslavije, a onda i Hrvatske i Srbije, sa stambenim politikama zapadno-evropskih socijalnih država. Kako bismo ideju kolektivnog stanovanja posmatrali na podlozi neoliberalne transformacije gradova, razmotrene su i neke antikapitalističke alternative modelu stambene izgradnje, poput stambenih zadruga i tzv. samogradnji, a nisu zaobiđeni ni vaninstitucionalni pokreti za prostor i način na koji oni mogu uzdrmati dominantnu ideju stanovanja.

Čitav razgovor možete naći na sledećem linku.

Ko gradi grad tim traži kopilota za misiju “Pametnija zgrada”!

Udruženje Ko gradi grad (Beograd) uporno priprema pionirski poduhvat novog modela zadružnog stanovanja u Srbiji. “Pametnija zgrada” pristup je zasnovan na principima pristupačnosti i udruživanja, nastao kao odgovor na akutni nedostatak opcija za one koji svoje stambeno pitanje ne mogu ili ne žele da rešavaju pod trenutnim tržišnim uslovima. Ko gradi grad radi na formiranju ekosistema koji će omogućiti da ovaj model postane stvarnost. Tako smo pokrenuli stambenu zadrugu (prvu posle dvadeset godina u Beogradu), sa ciljem da zadrugarstvu damo novi pravac, kroz realizuju pilot projekata stanovanja u kolektivnom vlasništvu – neprofitnog i nespekulativnog karaktera. A kako bi iznašli solidarne načine finansiranja, zajedno sa sestriniskim organizacijama iz regiona pokrenuli smo Evropsku zadrugu MOBA Housing.

Upravo lansiramo rad sa dve grupe zainteresovane da formiraju stambene zajednice po ovim principima. I za ovu uzbudljivu, ali i delikatnu misiju potrebno nam je pojačanje! Ukoliko želite da doprinesete promeni paradigme stambenih prilika i odnosa, kroz pripremu terena za realizaciju prve Pametnije zgrade(a), i vaše kvalifikacije i kvaliteti odgovaraju ovim potrebama, prijavite se za poziciju:

(Ko)producent/-kinja razvoja pilot projekta pristupačnog, udruženog stanovanja

Svrha pozicije: (Ko)producent/-kinja treba da doprinese razvoju pilot projekta Pametnije zgrade kroz rad sa prvim stambenim zajednicama, pripremom akcionog plana, uspostavljanjem strateških partnerstava, pripremom projektne dokumentacije, dokumentovanjem procesa i pripremom fandrejzing kampanje koja će podržati realizaciju pilot projekta.

Konkretnije, od (ko)producenta/-kinje se očekuje da koordiniše, implementira i prati aktivnosti formiranja dve pilot zajednice kroz direktan i redovan rad sa njihovim članovima, prikuplja informacija o potrebama i kapacitetima zajednica, zajedno sa drugim članovima tima učestvuje u identifikaciji lokacija za izgradnju, razvija predloge projekata i fandrejzing kampanju, i priprema inpute neophodne za realizaciju pilot zgrade.

Takođe, (ko)producent/-kinja treba redovno da deli informacije i izveštava o razvoju pilot zajednica, kao i o razvoju partnerstava – interno Ko gradi grad timu i eksterno na web stranici i društvenim mrežama organizacije, i da identifikuje i koristi prilike da promoviše rezultate projekta radi veće vidljivosti pilot projekta i širenja podrške za novi model zadružnog stanovanja, ali i rezultata organizacije u celini.

Potrebne kvalifikacije: 

  1. Visoka stručna sprema (kulturni menadžment/produkcija, antropologija, sociologija, političke nauke, arhitektura i urbanizam i srodne oblasti).
  2. Poželjno je minimum tri godine iskustva u neprofitnom, kulturnom ili biznis sektoru, u radu sa ljudima/zajednicama, sprovođenje projekata, poslovnom ili organizacionom razvoju, organizovanju događaja, kampanja ili zagovaranju.
  3. Odlična informatička pismenost i iskustvo rada na daljinu (odlično poznavanje offline i online office paketa, aplikacija za telekonferencije).
  4. Odlično znanje srpskog i engleskog jezika.
  5. Iskustvo i poznavanje tehnika prikupljanja sredstava će se smatrati za prednost.

Ključne kompetencije:

  • odlična sposobnost komunikacije sa ljudima iz različitih okruženja
  • iskustvo u okupljanju i mobilizaciji ljudi
  • razvijene veštine planiranja, organizacije i koordinacije
  • dobre analitičke veštine, znatiželja, inventivnost
  • razumevanje važnosti i praktikovanje pažnje i međusobne podrške u timu
  • sposobnost za samostalno obavljanje posla uz minimum supervizije
  • iskustvo u projektnom upravljanju
  • pouzdanost, fleksibilnost i istrajnost
  • afinitet ka solidarnom i zadružnom organizovanju, zajedničkim dobrima

Šta nudimo:

  • rad na jedinstvenom, pionirskom projektu
  • mogućnost oblikovanja sopstvenog posla
  • izazovne radne zadatke
  • rad u podsticajnoj sredini
  • uključivanje u širi kontekst rada i inicijative organizacije
  • fleksibilno radno vreme, za period od šest meseci, uz mogućnost produženja
  • rad od kuće uz redovna timska okupljanja, online i uživo

Visina naknade: Do EUR 6.000 bruto tokom perioda angažmana.

Prijavljivanje:

Prijavu, koja uključuje motivaciono pismo (do jedne strane) i CV (do tri strane),  poslati do 15. juna 2021. godine na info@kogradigrad.org, s naznakom “(Ko)producent/-kinja razvoja pilot projekta”.

Uži krug kandidata i kandidatkinja biće obavešten o selekciji do 20. juna 2021. i pozvan/a na razgovor. Početak radnog odnosa planiran je za početak jula 2021.

Raspis u PDF obliku možete skinuti sa ovoga linka.

Seminar: Prekarni stambeni statusi i alternativni modeli stanovanja

Na poziv CK13 iz Novog Sada, 8. i 9. maja 2021. organizujemo seminar o održivom stanovanju pod nazivom “Prekarni stambeni statusi i alternativni modeli stanovanja”. Seminar je deo programa “Svakodnevno je političko”, a vode ga Ana Džokić (Ko gradi grad/Pametnija zgrada), Danilo Ćurčić (A11 – Inicijativa za ekonomska i socijalna prava) i Jovana Timotijević (Ministarstvo prostora), članovi Pokreta za stambenu jednakost.


U Srbiji je stanovanje od kolektivne (tokom perioda socijalističkog samoupravljanja nakon II svetskog rata) strateški transformisano u individualnu odgovornost (od 90-tih godina nadalje), te je ostvarivanje jedne od najosnovnijih ljudskih potreba svedeno na dve mogućnosti – porodični model rešavanja kroz nasledstvo ili višegeneracijsko domaćinstvo, sa jedne, ili tržišni model kroz individualni zakup ili kupovinu stana po cenama koje nisu usklađene sa prihodima većine. Podršku tome daje i dominantni narativ koji depolitizuje stanovanje, smešta ga isključivo u ekonomsku sferu, te se pitanje beskućništva, deložacija iz jedinog stana, prenaseljenosti stanova, neformalnih naselja uzimaju kao manifestacije “prirodne” ekonomske logike i individualnog neuspeha, a ne kao proizvod strukturnih činilaca, odnosno arbitrarnog društvenog dogovora, zakona i institucija. Dodatno, sa trendom deregulacije i fleksibilizacije rada, samo se intenzivira i širi prekarnost u oblasti stanovanja. 

Premda nedostatna, raspoloživa statistika alarmantno ukazuje na to da se stambene nejednakosti drastično uvećavaju – dok sve više ljudi živi u prenaseljenim stanovima, istovremeno je i sve više onih koji u vlasništvu imaju nekoliko stanova; dok je sve manje onih koji mogu da kupuju stanove, sve se više stanova kupuje i prodaje; prostorna distribucija cena stanovanja čini da su određenim grupama stanovništva potpuno nedostupni čitavi delovi gradova. 

Otpor ovakvoj situaciji u Srbiji pre svega pružaju samoorganizovani aktivisti i aktivistkinje, bilo da se okupljaju da spreče iseljenja, razvijaju neprofitne modele stanovanja, pokušavaju da politizuju stanovanje kroz posebne slučajeve stambene isključenosti, itd. Ovaj seminar pokušaj je da se podele znanja i iskustva o prekarnim stambenim statusima u lokalnom kontekstu i mogućim oblicima alternativnog adekvatnog, priuštivog stanovanja za sve, te da se kroz zajedničko promišljanje formulišu dalje moguće trase akcije, kako kroz vaninstitucionalnu, tako i institucionalnu borbu.


Program

Subota, 8. maj 2021.

11.00 – 18.00

Prekarni stambeni statusi – kako definišemo prekarno stanovanje, a kako priuštivo, adekvatno i sigurno stanovanje?

Stambena isključenost u Srbiji – razmera problema 

Vaninstitucionalna rešenja – globalni primeri i relevantni regulatorni okvir u lokalnom kontekstu

Institucionalna rešenja – globalni primeri i relevantni regulatorni okvir u lokalnom kontekstu

Nedelja, 9. maj 2021.

11.00 – 15.00

Sinteza i konkretizacija – planiranje mogućih lokalnih akcija u smeru obezbeđivanja privremenog hitnog smeštaja i dugoročnog održivog priuštivog stanovanja (zajednički rad)

Pokreta za stambenu jednakost (www.stambenipokret.rs) su inicirali Ko gradi grad, A11 – Inicijativa za ekonomska i socijalna prava, Združena akcija Krov nad glavom, Ministarstvo prostora i Hausing centar. Pokret se bori za adekvatno, sigurno i priuštivo stanovanje za sve, bez obzira na rod, etničku pripadnost, imovinsko stanje, državljanstvo ili bilo koju drugu kategoriju pripadnosti.

MOBA HOUSING SCE: uspostavljanje finansiranja za zadružno stanovanje

Za snimak vebinara kliknite na sliku iznad ili pratite sledeći link: https://fb.watch/4p_haelE82/

Pristup finansijama jedna je od glavnih prepreka sa kojom se širom Istočne i Jugoistočne Evropi suočavaju inicijative za pristupačno zadružno stanovanje. U potrazi za brzim i visokim profitom, ulaganje gotovo jedino ide ka tržišnim modelima stanovanja. Ovi modeli, koji isključivo promovišu privatno vlasništvo nad stanovima, nisu dostupni mnogima koji nemaju značajan kapitala za kupovinu stana ili udeo za hipoteku.

U ovakvom kontekstu, 2017. godine Ko gradi grad i pionirske stambene zadruge iz još četiri zemalje regiona udružile su snage i osnovale stambenu mrežu MOBA* (od 2020. Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE). Jedan od glavnih ciljeva MOBE je izgradnje infrastrukture za pristup neophodnim investicijama za zadružni stambeni sektor. Takva ulaganja mogla bi pokrenuti talas stambenih projekata koje vode zajednice i dovesti do pristupačnijih stanova.

Vebinar, koji ovde prenosimo, predstavio je rad MOBE i projekte zadružnog stanovanja njenih organizacija članica iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba.

Neka od pitanja kojima se diskusija bavila su: Kakvo je stanje zadružnog stanovanja u zemljama odakle su članica MOBE? Gde se svaka od stambenih inicijativa trenutno nalazi? Koje su glavne prepreke za finansiranje zadružnog stanovanja u Istočnoj i Jugoistočnoj Evropi? Koja je bila motivacija za pokretanje MOBE? Zašto je korisno imati regionalnu perspektivu? Kakva finansijska rešenja MOBA razvija, koji su joj ambicija i planovi? Kako pristupačnost i ekološki održivi oblici gradnje, koje pripremaju neke od članica, idu zajedno?

Učesnici: Zsuzsi Pósfai (Rakoczi Collective, Budimpešta), Ana Džokić i Marc Neelen (Ko gradi grad/Pametnija zgrada, Beograd), Rok Ramšak (Zadrugator, Ljubljana), Darovan Tušek (Zadruga otvorena arhitektura, Zagreb), Adéla Zicháčková (Sdilene domi, Prag). Moderator: Natasa Szabo (Centar za solidarnu ekonomiju, Budimpešta).

Vebinar su organizovali Centar za solidarnu ekonomiju i magazin Fordulat iz Budimpešte. 

*U našem i susednim jezicima, reč “moba” odnosi se na sada gotovo zaboravljeni običaj međusobnog ispomaganja domaćinstava u selima.

Više informacija o MOBI: www.moba.coop

Stanovanje u rukama zajednica: konkretan odgovor na efekte pandemije

Kakav uticaj naša stambena situacija i komšijski odnosi imaju na ličnu i kolektivnu sposobnost da se nosimo sa zdravstvenim i ekonomskim uticajem pandemije COVID-19? Prenosimo vam rezultate upravo završenog globalnog istraživanja koje su o ovom pitanju pripremili UrbaMonde i We Effect, organizacije koje podržavaju razvoj različitih formi stanovanja u rukama zajednica.

Detaljan izveštaj preuzmite ovde! (PDF, engleski)

Kontekst studije

Novi koronavirus (COVID-19) obeležio je 2020. godinu i ostavio značajne posledice na većinu svetske populacije. Širom sveta nacionalne, regionalne ili lokalne vlasti i međunarodne organizacije savetovale su građane da ostanu i rade kod kuće, smanje fizički kontakt i socijalne interakcije, ograniče kretanje i ekonomsku aktivnost na “najvažnije”.

Tokom godine organizovano je stotine vebinara iz oblasti ljudskih prava, stambene pravde, feminističkog i inkluzivnog urbanog planiranja. Neke od njihovih ključnih poruka su:

• Značajan deo čovečanstva ne može ostati, učiti ili raditi od kuće, jer za to nema odgovarajuće stambene uslove. • U mnogim zemljama radnici i radnice koji obavljaju neformalni rad i neplaćeni kućni posao, posebno žene, su isključeni iz sistema socijalne zaštite i nege, ne mogu ostati kod kuće jer zavise od svog dnevnog prihoda kako bi se prehranili, plaćali kiriju, slali novac porodicama itd. • Prinudna iseljenja usred pandemije izlažu decu, odrasle i čitavo društvo virusu i različitim socijalnim problemima. • Izolacija i druge mere imaju više uticaja na žene, s obzirom na njihovu ulogu u domaćinstvu. Žene su takođe izloženije nasilju u porodici, koje je u porastu od početka mera izolacije. • Postojeće nejednakosti u pogledu pristupa zdravstvenoj zaštiti i ekonomiji dramatično su se povećale, pogađajući posebno beskućnike, stanovnike siromašnih naselja, prenaseljenih stanova, prigradskog socijalnog stanovanje, izbegličkih kampova, i mnoge druge. • “Adekvatno stanovanje” je ljudsko pravo, priznato Univerzalnom deklaracijom o ljudskim pravima iz 1948. godine i Međunarodnim paktom o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima iz 1966. godine, koje je neophodno za ostvarivanje drugih prava. Iako se često pominje u nacionalnim ustavima, ovo pravo često nije zagarantovano u praksi ili je kršeno, posebno u kriznim vremenima.

Ovaj izveštaj bavi se procenom odnosa između tipa stanovanja i obima u kojem su stanari pogođeni pandemijom COVID-19 (u pogledu zdravstvenih, socijalnih i ekonomskih uticaja). Studija se zasniva na hipotezi da su inicijative u kojima stanovanje vode zajednice koje u njima žive (stambene zadruge, zemljišni fondovi zajednica/Community Land Trust-CLT, zajedničko stanovanje/co-housing, namenski nastale zajednice i naselja sa snažnim osećajem solidarnosti i učešća) omogućile njihovim stanovnicima da kolektivno organizuju samopomoć, odbrane svoje prava, spreče prinudno iseljavanje i razviju druge mehanizme otpornosti kao odgovor na gubitak i smanjenje prihoda usled pandemije.

Između septembra i novembra 2020. sprovedeno je globalno istraživanje i 52 intervjua kako bi se dokumentovali, razumeli i analizirali odgovori zajednica i pojedinaca koji žive u raznim vrstama stanovanja u različitim zemljama na višestruke krize izazvane pandemijom COVID-19.

Sigurnost stanovanja u zavisnosti od modela vlasništva nad zemljištem i stanovima

Zaključci

U poređenju sa neregulisanim stambenim situacijama, stanovanjem pod zakup i standardnim privatnim vlasništvom, u ovim vremenima stanovanje u rukama zajednica dalo je važne prednosti njihovim stanarima kroz:

Sigurnost upravljanja: ovi modeli nude veću zaštitu od prinudnih iseljenja, zaplene imovine ili pritiska za preseljenjem, čak i ako ljudi izgube deo svojih prihoda (kroz sigurnosne fondove, kolektivnu otplatu kredita, mesečnu otplatu proporcionalnu prihodima, pregovarački kapacitet sa finansijerima …) .

Stvaranje prihoda: grupe koje su se prethodno organizovale oko zajedničke štednje ili stanovanja pre će uspostaviti nove aktivnosti koja donose prihod i prilagođavaju se gubitku posla i ekonomskoj krizi (proizvodnja sapuna i maski, kupovina hrane komšijama).

Solidarnost u akciji: komšije se poznaju (bore se zajedno za stanovanje, učestvuju u skupštinama, odborima i aktivnostima …), znaju koje situacije su ranjive i lakše veruju i pomažu jedni drugima (bolesni, stariji, deca, nezaposleni itd.).

Zajedno protiv izolacije: kolektivne aktivnosti smanjuju opterećenost, posebno ženama, ali takođe emocionalno i psihološki pomažu u sprečavanju izolacije, usamljenosti, stresa i depresije.

Više o studiji i link na detaljan izveštaj možete naći na sajtu organizacije urbaMonde. Studija daje uvid u različite modele stanovanja koje vode zajednice, kao i relevantan pregled 27 stambenih grupa od Kenije do Bangladeša, Belgije, Španije, Argentine ili Urugvaja, i njihove konkretne situacije.

Stambena zadruga La Borda, Barselona

Globalna finansijska kriza i pucanje španskog spekulativnog “stambenog balona” 2008. godine imale su ogroman uticaj kako na finansijsko tržište tako i na tržište rada i stanovanja u Španiji, uvećavajući pritisak na budžet domaćinstva sa prevelikim troškovima stanovanja. Međutim, ova situacija je takođe otvorila mogućnost za alternativne pristupe stanovanju – mimo tradicionalnih oblika vlasništva i iznajmljivanja. Pilot inicijative za takve vrste stanovanje su počele da rastu u okviru socijalne i zadružne ekonomije.

Tako je i grupa stanovnika Barselone odlučila da preuzme stvari u svoje ruke i osnuje stambenu zadrugu La Borda kako bi obezbedila pristojne, pristupačnije i ekološki prihvatljive domove. Sedam godina kasnije, 2019. godine uspešno su završili izgradnju 28 stanova na zemljištu namenjenom za državno subvencionisano stanovanje koje su dobili ugovorom o zakupu na 75 godina. Model stambene zadruge koju koristi La Borda kategorizovana je pod pravnim terminom “ustupanje namene”, koji se u Španiji odnosi na pravo stanara da koristi stambenu jedinicu u zamenu za naknadu koja nije komercijalna. Ova terminologija je važna jer razlikuje model dugoročno pristupačnog stanovanja La Borda od tradicionalnog modela stambene zadruge gde stambene jedinice postaju privatno vlasništvo. 

La Borda je pionirska stambena zadruga ove vrste u Španiji, i u mnogim svojim aspektima inspirativan primer za model stambenog udruživanja koji u Beogradu razvija Ko gradi grad. To pokriva i način organizovanja i optimizacije prostora i resursa tako da podstiče interakciju između stanovnika i daje prednost zajedničkom, ali uključuje i metod gradnje i izbora materijala koji smanjuju uticaj projekta na životnu sredinu bez povećanja troškova.

Prenosimo vam snimak predavanja koje je održao Carles Baiges Camprubi, arhitekta i urbani sociolog, jedan od članova arhitektonske zadruge Lacol koja je vodila pripremu i realizaciju projekta La Borda, a istovremeno i njen stanar. Predavanje je organizovano u okviru online konferencije STANOVANJE PO MERI: participativne prakse u polju stanovanja, 28. oktobra 2020. Događaj su organizovali Institut za stanovanje i prostor i Zadrugator iz Ljubljane.

Može li energetska efikasnost biti integralni deo finansijski pristupačnog stanovanja?

Studija koju vam predstavljamo na primeru pilot projekta stambenog zadrugarstva ispituje može li energetski efikasna, ekološka stanogradnja doprineti nižim cenama i dugotrajnijim rešenjima u stambenom sektoru u Srbiji, i tako odgovoriti potrebama građana? I, da li to zahteva mere drugačije od onih koje se obično primenjuju u okviru inovativnih pristupa rešavanja stambenih pitanja u drugim zemljama?

Studija u PDF formatu (klik na sliku)

Istraživanje, koje je uradio tim Regionalnog Evro centra za energetsku efikasnost sa Fakulteta inženjerskih nauka Univerziteta u Kragujevcu, zasniva se upravo na ovim kompleksnim pitanjima. 

U stambenom sektoru u Srbiji postoji ogroman prostor za poboljšanje: ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, a stepen raznovrsnosti postojećih modela vlasništva ili upravljanja zgradama je nizak.

Neposredni povod za ovu studiju je predstojeći pilot projekat Pametnija zgrada (PZ) za izgradnju objekta sa više stambenih jedinica, koji u Beogradu razvija udruženje Ko gradi grad. Pametnija zgrada je prva stambena zadruga osnovana u Beogradu u poslednjih skoro dvadeset godina, a njena izgradnja predviđena u naredne dve do tri godine. Cilj istraživanja je da proceni održivost uvođenja pristupačnih, energetski efikasnih i ekoloških elemenata u izgradnju ovakve višestambene zgrade, imajući u vidu lokalni kontekst.

Veliki deo stanovništva nije u mogućnosti da ostvari svoje osnovne stambene potrebe kupovinom ili najmom nekretnina. Za one koji žele da se osamostale i sebi obezbede pouzdano stambeno rešenje situacija je u trenutnim okolnostima često nerešiva. Procena je da samo 15% stanovništva može da kupi stan na tržištu bez institucionalne podrške, 69% mladih (uzrasta 18-34 godine) i dalje živi sa roditeljima (Eurostat, 2018), a stanovi u javnom vlasništvu, kojih ima približno 1%, ne mogu mnogo toga da reše. Osim toga, stanovanje predstavlja sve veći izazov za građane Srbije: 66% domaćinstava odvaja više od 40% svojih prihoda na osnovne troškove stanovanja (najveći procenat u Evropi, Eurostat 2018), zbog čega je značajan broj njih u opasnosti od isključivanja komunalnih usluga (grejanje, električna energija itd.). 

Pet principa “pasivne kuće” koji pomažu u postizanju veoma male potrošnje energije

Srbiji je neophodan nov pristup sektoru stanogradnje, i to takav da kao investicija bude pristupačan, ali i da podrazumeva dugoročno niske troškove života. S obzirom na to da proizvodnja nekretnina predstavlja jedan od najaktivnijih sektora u Srbiji, a gradnja jedan od faktora koji najviše doprinosi klimatskim promenama (direktni uticaj građevinarstva na nivo ugljen-dioksida, kao i dugoročni uticaj potrošnje energije tokom korišćenja zgrada), neminovno je da svaki pokušaj uvođenja inovacija u stambeni sektor istovremeno zahteva i smanjenje ekološkog otiska.

Mapa sertifikovanih “pasivnih kuća” u Evropi (oktobar 2019)

Zato ova analiza povezuje obe navedene ambicije: potragu za cenovno pristupačnom stambenom zgradom koja troši malo energije, i ima niži ekološki otisak od uobičajenih objekata. I smešta ih u kontekst Srbije, gde je cena električne energije znatno jeftinija od ostatka Evrope, što demotiviše ulaganja u energetsku efikasnost. A proizvodnju električne energije istovremeno karakteriše znatno viši ekološki otisak po kWh utrošene električne energije (drugim rečima ogromno zagađenje i emisija ugljen-dioksida) u poređenju sa drugim zemljama. Sve ovo konceptu “pasivne zgrade”, koji je kroz studiju testiran, ostavlja mali manevarski prostor za ulaganja u mere energetske efikasnosti. Dok studija na konkretnom primeru upravo ukazuje kojim konstruktivnim sistemima, materijalima i odabirom tehničkih rešenja se ovaj prostor može osvojiti. I kako takav korak može biti napravljen kroz pionirski poduhvat stambenog zadrugarstva.

Studiju Visoka energetska efikasnost, mali uticaj na životnu sredinu, pristupačnost: analiza primene principa pasivne kuće u višestambenim zgradama u Srbiji finansiralo je Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje.

Studiju u PDF formatu možete ovde preuzeti na srpskom i engleskom jeziku.

Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Advokatska kancelarija Učajev je napravila studiju izvodljivosti Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu u Srbiji – pravne, finansijske i fiskalne implikacije. Ova studija ukazuje na potencijal stambenog zadrugarstva da doprinese dugoročnoj priuštivosti stanovanja u Srbiji, ali pre svega studiozno mapira ključne prepreke koje treba razrešiti na tom putu. Studija je značajan doprinos naporima Ko gradi grad da uspostavi alternativu tržišnom stanovanju koje je pod sadašnjim uslovima dostupno samo malom broju ljudi.

Studiju je finansiralo Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje. Ko gradi grad je studiji doprineo polaznim materijalima, predlozima uporednih primera zadružnog stanovanja i komentarima u toku izrade.

Studiju ovde možete preuzeti na srpskom i engleskom jeziku. A u nastavku prenosimo njen rezime.

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

  • Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
  • Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

  • davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
  • prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.

Osnovana Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”


Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.

OpenFRM – alat za finansijski dizajn, podrška stambenim zadrugama

Na putu ka realizaciji pilot projekta Pametnije zagrade, Ko gradi grad je otvorio nekoliko važnih i složenih pitanja. Jedno od njih je kako predvideti i testirati finansijsku izvodljivost nove generacije stambenih zadruga i njihovu održivost na duge staze. Zato smo se u poslednjih godinu i po dana bavili izradom alata za finansijski dizajn koji kroz testiranje brojnih relevantnih parametara ukazuje na moguće razvojne scenarije.

OpenFRM je alat otvorenog koda. On daje pregled očekivanih finansijskih tokova tokom procesa pripreme i izgradnje višestambene zgrade, kao i tokom 35-godišnjeg perioda njenog korišćenja. Namenjen je stambenim zadrugama, i drugim nekomercijalnim akterima, koji pripremaju izgradnju (ili kupovinu, rekonstrukciju) zgrada u kolektivnom vlasništvu njihovih stanara. Lako se može prilagoditi potrebama pojedinačnih slučajeva, i tako kolektivima ili profesionalcima daje mogućnost da brzo steknu uvid u finansijsku i prostornu izvodljivost i pristupačnost njihovog stambenog projekta.

Potaknut novim talasom stambenih zadruga

OpenFRM je nastao sa ciljem da podrži ne samo realizaciju naše prve zgrade u Beogradu, već i partnerskih organizacija iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba u okviru zajedničke Stambene mreže MOBA. Stambene situacije u našim gradovima povezuje akutno nepristupačna ponuda na tržištu nekretnina za ogroman deo stanovništva, kao i zanemarljiv udeo socijalnog stanovanja.

Upravo ovaj stambeni ćorsokak doveo je do gotovo paralelnog nastanka pionirskih inicijativa koje žele da stvore uslove za drugačije rešavanje stambenog pitanja u ovih pet gradova, kroz realizaciju prvih stambenih zgrada – svaka u svom kontekstu. Ovaj korak zahteva pravilnu procenu obima svakog projekta, rizika koji on sa sobom nosi, kao i upravljanja, kratkoročnog (faza pripreme i izgradnje), tako i dugoročnog (tekući troškovi).

OpenFRM alat razvijen je radi pružanja ovih uvida. Pokrenuo ga je Ko gradi grad tim i STEALTH.unlimited, a kolektivno je testiran i unapređen u okviru mreže MOBA kroz niz radionica, uključujući konsultacije sa Zadrugom za etičko finansiranje (ZEF, Zagreb) i kolektivom Socialni Inovatori (Bratislava). Njegovu realizaciju podržao je Fond za kreativne industrije Holandije, i sada je dostupan široj zajednici novih stambenih inicijativa i zadruga.


Gde naći OpenFRM

Alat se može preuzeti kao zip paket (uključujući dodatnu dokumentaciju) sa sajta MOBA.coop, ili – za one koji su navikli na rad u otvorenom kodu – direktno sa GitHub-a.

Dolazi u obliku .ods fajla (OpenDocument Spreadsheet) koji možete otvoriti pomoću LibreOffice ili bilo kog kompatibilnog programa.

Kako funkcioniše OpenFRM

Alat je na engleskom jeziku i sastoji se od tabele sa šest modula: Ulaz/Izlaz (Inputs/Outputs), Dizajn (Design), Izgradnja (Build), Finansije (Finance), Održavanje i poslovanje (Maintain & Operate) i na kraju Analiza troškova životnog ciklusa (LCCA). Uputstvu za korišćenje – OpenFRM Manual – daće vam detaljan uvid u svaki od šest modula (desni meni).

U okviru modula Ulaz/Izlazi, mogu se uneti osnovni podaci projekta. Važno je napomenuti da se  OpenFRM može koristiti kao alat za kreiranje projekta ili razmatranje njegovih različitih scenarija – ne samo za „potvrđivanje“ već dobro razrađenog predloga. To znači da ćete unošenjem već samo nekoliko parametara nazad dobiti neke bitne uvide u projekat.

Odatle se dalje možete generisati detaljniji pregled. Moduli Dizajn i Izgradnja pružaju pregled stvarnog ulaganja u projekat, modul Finansije detaljno opisuje strukturu i troškove kapitala, dok Održavanje i poslovanje uvodi logiku dugoročnog održavanja zgrade i njenog vođenja. LCCA modul napokon pokazuje novčani tok, finansijske performanse i dugoročnu održivost projekta (35 godina).

Otvoreni kod

Paket alata je dostupan pod licencom Creative Commons Attribution Share Alike 4.0 (cc-by-sa-4.0). Kako OpenFRM ne radi strogo sa izvornim kodom, Creative Commons (CC) licenca je izabrana umesto tipičnih licenci za softver/kodiranje (poput GNU). Kompletna licenca je dostupna na GitHub spremištu.

OpenFRM je razvijen i održava se na platformi GitHub. Ovo je standardna platforma za hosting kodova (njihovo ažuriranje) i saradnju. Oni koji su aktivni u zajednici otvorenog koda i uključeni na GitHub mogu doprineti daljem razvoju alata ili prijaviti probleme kod trenutno aktivnog „master branch”-a.

1 2 3 10