Why a law on cooperative housing is needed (in Slovenia)?

Author: Rok Ramšak, Zadrugator / IŠSP, Ljubljana

While housing cooperatives are widely recognized as highly effective and successful model of housing provision, and have a century long tradition in some of the more “developed” parts of Europe such as in Austria or Switzerland, one would have immense problems finding any examples in post-transitional countries of Central and Southeast Europe (CSEE), such as Slovenia. Why is that so? 

Many people would have the tendency to point out historical factors and economic differences. Politicians especially often resort to insightful surface-level explanations based on cultural differences. In case of Slovenia, it is difficult to find a politician that is not convinced that “Slovenians have housing ownership written in our DNA,” and have an “innate dislike of any kind of rental housing models.” It is likely not that much different in other regional countries, despite research proving otherwise.

If you were to pose that same question “why are there no housing cooperatives in CSEE” to one of the increasingly numerous housing cooperative initiatives, the answer, coming from actual experience, would tend to move in the direction of economic factors (such as limited availability to financial resources) and national legal and regulatory frameworks. While you can read more on the lack of adequate financial actors, instruments and investments in a recent study conducted by the MOBA Housing cooperative, the following text will focus on the legal and regulatory frameworks. Particularly, we will take a look at the limitations that the housing cooperatives in Slovenia are facing and how the Zadrugator Cooperative and the Institute for Studies of Housing and Space tried to address this by developing a Proposal for a Regulatory Framework on Housing Cooperatives. By looking at proposed regulatory areas of intervention, we will also try to understand why this is important – both for housing cooperatives as well as for assurance and protection of long-term public interest.

What are housing cooperatives and what makes them so great?

Housing cooperatives are a form of collective housing ownership and management where residents jointly own and govern the property they live in. The residents are also members of the cooperative, each generally owning at least one share of the cooperative as a legal organization. Being truly democratic organizations, each member, no matter their number of shares or the size of their investment, will always have only one vote. And let the vote part not confuse you. Despite always having well defined and transparent voting and decision-making models and regulations, majority of cooperatives strive to make decisions through consensus.

While cooperatives are extremely diverse in nature, and there is almost as many types of housing cooperatives as there are housing cooperatives, the basic foundation of any cooperative is the recognition by individuals that they can more easily or successfully address their needs through cooperation. In order for housing cooperatives to realize their mission, they develop all the necessary housing provision activities that strengthen the well-being of its members and the wider community.

One of the most successful housing cooperative models – by criteria of assuring long-term affordable housing, is the rental cooperative. In the rental model, the residents are all members of the housing cooperative and thus own a part of the cooperative and consequently the building, but they do not own the apartment in which they reside. So instead of owning the apartment, they rent it based on the so-called cost-based rent. The rent is determined based on the actual cost of designing, constructing, financing, and maintaining the cooperative. By excluding any private profit from the rent, you make the rent more affordable compared to market-based rent and, through time, while market rents always increase, the cost-based rent remains relatively stable in fact becoming increasingly affordable over time.

Another mechanism that housing cooperatives utilize, particularly rental cooperatives, in order to assure long-term affordability, is leasehold of the land. Instead of purchasing the land, it is much better for a cooperative to negotiate favourable terms from a public partner – i.e., a municipality, gaining long-term leasehold for a favourable price. While land ownership has tremendous financial benefits for a private investor, the leasehold model reduces the initial investment volume and reduces the financial burden for the rent. 

The leasehold is, on the other hand, a very powerful mechanism, that assures the long-term public interest. It assures long-term affordability of housing that receives public support by preventing speculation. Unlike with ownership models, if the housing cooperative members would have a change of heart, they could not simply transform the cooperative into a for-profit organization or sell the land or the housing for a profit. This assures that the cooperative apartments remain homes rather than turning in vehicles for investment or profit.

Zadrugator/IŠSP publications

Why is legislation regulating housing cooperatives needed?

Although Slovenia has a general law on cooperatives (ZZad), as well as a Housing Law (SZ-1E) that oversees housing provision, including public housing, these regulations do not specifically address or facilitate the establishment of housing cooperatives. The biggest challenges in the current situation for the development of housing cooperatives are access to land, and long-term, affordable financing – loans.

Even though housing cooperatives would be operating in a non-profit setup and provide cost-based rental apartments, urgently needed in Slovenia, according to the current legislation, housing cooperatives are not able to acquire leasehold for land on which the housing cooperative could be built, for anything below market price. This means the Cooperative if forced to compete with speculative market actors – an impossible task, especially in urban environments where the cost of the land represents a much higher share of the investment – in Ljubljana at around 25%.

To promote affordable housing through housing cooperatives, a group of NGO’s in Slovenia drafted a comprehensive proposal for the Law on Cooperative Housing, covering development, operations, management, public support mechanisms, regulation of access, and protection against commodification and speculation. The following chapters address these various aspects of the proposal.

VIDEO: Public and political support?

Definition of a Housing Cooperative

The proposal defines a housing cooperative as a cooperative established with the main purpose of providing permanently affordable and quality rental apartments to its members through renting, buying or construction of housing. It can also pursue other activities that are in members’ or public’ interest and encourage solidarity, cooperation and build capacities to solve social, economic, environmental and other societal problems. Rental cooperative housing as defined in the proposal is in public interest and therefore entitled to public benefits.

Rules of operation

Members of housing cooperatives can be physical persons and legal persons, but only if they are organised as a housing cooperative, a public housing fund, a non-profit housing organisation, or a non-profit association, institute or social enterprise. For the establishment of a housing cooperative the minimum number of persons is five, among which less than 50% can be legal persons.

Cooperative members may use apartments only for their own use and cannot sublease it unless several conditions are met, such as subleasing only for a short period and the length of the sublease not exceeding 12 months in a 5-year period. The member needs to submit a formal request and receive approval by the management board. 

The housing cooperatives cannot distribute any profits among their members, and can only use it for its operations and for: investment in its capital assets that are necessary for its operations, labour costs, coverage of losses from unpaid rents, education and training of workers and volunteers, and other non-profit activities.

Cost-based rent

Apartments in cooperative housing are let with a cost-based rent, calculated in a way that covers costs of construction, land, financing, insurance, management and maintenance, and costs of income loss from unpaid rents. The purpose of cost-based rent is not and it cannot be the creation of profit for the cooperative.

Cost-based rent is independent of market-based housing prices. Cooperatives have the right to adjust the cost-based rent with the inflation index or the index of salaries growth, or each time with the lowest of the two indexes, as they decide and define in their Cooperative Rules.

Cooperatives can decide on the extra payments above cost-based rent, through which they collect resources for its reserves, solidarity, development or other purpose-made funds. The level of extra-payment can differ among members, but it cannot exceed 50% of the cost-based rent. 

Since in Slovenia non-profit organisations are required to pay corporate taxes, exemption of housing cooperative income from rents is proposed to be exempt from taxation.

Initial contribution by members and financing

A housing cooperative member needs to provide an initial contribution, which has to be at least 5% of the housing investment cost. Initial contribution by members could be higher and it is not required to be set at the same level for all members. In case of moving out, the initial contribution has to be refunded to the member at least in its nominal value.

The rest of the required financing for the investment into construction of a cooperative housing is provided by the housing cooperative as a legal person. The later is important as it keeps the burden of any loan repayments from an individual and recognizes it as a collective risk.

Access to cooperative housing apartments

Members of a housing cooperative can candidate to rent an apartment in a housing cooperative. Membership in a housing cooperative is open. A housing cooperative sets rules for a transparent and democratic process, through which it selects tenants for the available apartments.

To be eligible to rent an apartment, a member needs to fulfil certain criteria connected to the income and property of a household, which should not exceed the set limits. The limits proposed for the income census are the same as for the access to public non-profit housing – e.g. for a one-member households it should not be above 200% of an average net salary, for two-member households it should not be above 250% etc. The property limits are set at asset value not exceeding 40% of market value of suitable housing.

To enable a diverse social mix, a housing cooperative can decide on the exceptions to the above if certain conditions are met – i.e. no more than 20% of residents may exceed the criteria, and those exceeding it, are required to pay higher rent which is used as subsidy for those with lower incomes.

Mechanisms in support of cooperative housing

The proposal defines several public support mechanisms for housing cooperatives. These include:

  1. Improving access to public real estate below market price by reserving land for housing cooperatives, enabling public institutions to transfer the right to build for a housing cooperative under favourable terms or for free, by long-term leasing of public land or housing on more favourable terms. 
  2. Tax exemptions for all income generated by housing cooperatives from cost-based rent. 
  3. Providing access to affordable loans with up to 40 years amortisation periods, providing grants for the promotion of housing cooperatives, and providing bank guarantees to housing cooperatives. The law proposal also provides the possibility of obtaining a mortgage loan on the basis of the acquisition of the right to build and not only on the basis of land ownership.
  4. Promoting the housing cooperative sector and supporting newly establishing projects by providing expert support and various capacity raising resources.

Mechanism preventing commodification and speculation

The proposal suggests that housing cooperatives, which have received any public benefits, are prohibited from being privatised, sold or transformed into another kind of entity at least until all public benefits have been repaid in full. However, it could preferentially sell its apartments to a public actor which has provided land or any other incentive, or, subsidiarily, to another housing cooperative, public housing fund, or municipality. To sell apartments, a housing cooperative needs 100% agreement among members which can potentially also include public actors, housing funds, or other housing cooperatives.

The public partner has a right of complete oversight of the management of the housing cooperative and can – in case of a breach of contract or of the law – take over the management of the housing cooperative for a limited amount of time, in which the democratic self-management of the cooperative is suspended.

The proposal also defines penalties for cases when the cooperative is breaching the law. For example, when the cooperative is charging a higher than cost-based rent, mismanages operational surplus, etc. In case the cooperative were to sell an apartment, the cooperative and the responsible person would have to pay a fine as well as return the full price plus 10%.

Online campaign for collecting signatures to support the cooperative housing legislation

Where next

The outlined regulatory framework for housing cooperatives in Slovenia seeks to create a conducive environment for their development, ensuring the provision of affordable housing while safeguarding the long-term public interest. By addressing existing legal and regulatory limitations, it aims to unlock the potential of housing cooperatives as an effective solution for affordable housing provision. In order to increase the chances of passing a suitable legislation, the regulatory framework was developed in a way to allow it to be formed as an independent Law on Cooperative Housing (lex specialis), or to be integrated into the existing Law on Housing.

When the framework was developed in 2022, it was widely disseminated through social and mainstream media. As 2022 was the parliamentary election year, a strong advocacy campaign was organized which proved to be successful. Majority of parties running for the parliament gave support, including all three parties that ended up winning the election and forming the government. Support to housing cooperatives was also committed in the Coalition Contract.

Interestingly, this was not the first time that Housing Cooperatives ended up in the Coalition Contract, and unfortunately, it is highly likely that, again, they will remain stuck just there as government after government refuses to address the housing issue. In the last couple of years, we have observed a steady trend of governments pushing housing aside, making minute, populist or even negative changes in legislation, or forming legislation that primarily favours the wealthy elites – most often on the expense the public interest.

The first year of the current government has, unfortunately, indicated that all of these three reoccurring scenarios are very likely to unfold once again, which could spell immediate disaster for hundreds of thousands of people and seriously undermine the foundations for any inclusive and sustainable development in the future.

This is why several organizations and individuals from different Slovenian cities have started building up a strong and diverse coalition of experts, non-government organizations, civil society representatives, and various committed individuals in order to be ready to resist any negative change ahead of us, and to proactively form new political opportunities should the existing government forget or stray from the promises that got them elected.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Finansijski mehanizmi za nove i priuštive modele stanovanja

Za realizaciju stambenih modela koji su alternativa trenutnom tržištu nekretnina potreban je novac. U drugom delu regionalnog istraživanja, koje je u prethodnoj godini sproveo Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, u osam zemalja regiona mapirali smo postojeće finansijske mehanizme za kupovinu stanova i stanogradnju. Identifikovali smo 39 relevantnih finansijskih institucija (komercijalnih banaka, razvojnih banaka, štednih banaka, stambenih fondova, razvojnih fondova), prikupili informacije o njihovim finansijskim instrumentima, i napravili 27 intervjua sa bankarima, stručnjacima u finansiranju stanovanja i međunarodnim ekspertima, predstavnicima finansijskih institucija kao što je npr. Evropska investiciona banka.

Istraživanje je potvrdilo da trenutnih opcija ima svega nekoliko, i da su one za domaćinstva usmerene na decenijski teret kredita, dok su za investitore okrenute ka kratkoročnom finansiranju i brzom obrtu novca kroz prodaju stanova. Ono što smo posebno želeli da saznamo je postoje li u našem regionu načini za finansiranje drugačijih aktera, kao što su nove stambene zadruge. U ovom, drugom od dva teksta, Sara Dević i Ana Džokić, koje su radile na istraživanju, prenose nam nalaze, kao i putokaze ka finansijskim rešenjima koja će biti potpora u pionirskim projektima novog stambenog zadrugarstva – koji zahtevaju “strpljive” forme kapitala – potrebnim dok se ne oforme dugoročni finansijski modeli za sektor priuštivog stanovanja.

Šta je od finansijskih instrumenata trenutno dostupno

Mogućnosti koje se pružaju pojedincu ili domaćinstvu u potrazi za načinom finansiranja kuće ili stana svode se na dugoročni stambeni kredit. Iako skoro jedina, ovo je za građane Srbije teško dostupna opcija. Kao što je pomenuto u prethodnom tekstu, u Srbiji je svega 13% prodatih stanova finansirano na ovaj način, a ostalo dolazi iz keša. Glavni kriterijum je imati dovoljno visok prihod i zadovoljavajući radni status, a to je, kao što je pokazala naša anketa, zahtev koji mnogi građani nisu u mogućnosti da ispune. 
Iz nemogućnosti da budu odobreni za stambeni kredti, mnogi pribegavaju keš kreditima za finansiranje kupovine stana, opciji koja daleko uvećava i produbljuje zaduženost. Prema podacima narodne Banke Srbije, 2021. godine skoro polovina bankarskih pozajmica za domaćinstva bili su keš krediti, dok su stambeni krediti bili 39%.

Osim stambenih kredita, druge mogućnosti za finansiranje stana koje se nude u zemaljama obuhvaćenim ovim istraživanjem vrlo su sužene. Državni programi za podršku pri kupovini stana, uglavom u formi subvencionisanja kredita, najčešče su ograničenog kapaciteta i fokusiraju se na specifične društvene gupe kao što su mladi parovi sa decom ili zaposleni u vojsci ili policiji. U Mađarskoj i Hrvatskoj ovi programi su bili su nešto većeg obuhvata, i prema rečima ekperata sa koima smo razgovrarali, rezultirali su povećanjem cene kvadrata. Pored toga, neke banke nude i “eko kredite” koji uključuju investicionu subvenciju za unapređenje energetske efikasnosti objekta, na primer da uvođenje nove izolacije, sitema grejanja, itd.

Projektno finansiranje za investitore i prodaja stanova na tržištu

Mahom kratkoročni krediti za gradnju stanova za prodaju, uz visoke kamate, i predviđeni brz povrat novca.

U Srbiji trenutno nijedna banka ne izdaje kredit koji bi bio potreban, udruženju, organizaciji ili preduzeću koje želi da gradi projekte neprofitnog stanovanja, a to je kredit sa dugoročnim periodom otplate. Na primer, preduzeća koja grade stambenu zgradu, i za to uzimaju zajam u banci, moraju stanove prodati što pre, jer je rok za otplatu kredita samo 2-3 godine. Dakle, sistem finansiranja stanovanja je trenutno postavljen tako da, sa jedne strane, podstiče skoro-doživotnu zaduženost građana, a sa druge strane pospešuje brz obrt novca za investitore. 

Ovaj pregled nam je pokazao da u ovim zemljama ne postoje finansijski proizvodi za finansiranje rentalnog i zadružnog stanovanja. I mada se stručnjaci sa kojima smo razgovarali slažu da bi tako nešto trebalo razviti, U uslovima trenutnih finansijskih instrumenata, tako nešto za sada nije moguće. Glavni razlog je taj što nam nedostaje zakonodavni okvir koji će da podstakne ovako nešto, kao i adekvatan finansijski okvir koji će da podrži zajmove sa dugoročnim periodima otplate.

Promene na finansijskom tržištu

Period koji je prethodio 2022. godini karakterisale su istorijski niske kamate, što je doprinelo ekspanziji tržišta nekretnina. Međutim, ta ekspanzija nije značila i veći pristup stanu za više građana.

Koji su potencijali za razvoj novih mehanizama za finansiranje stanovanja?
Istorijski period niskih kamatnih stopa se okončava
Krah kreditnog zaduživanja za domaćinstva (osim u slučaju subvencionisanih kredita)

Kamatne stope iznad 10%
Drastični gubitak vrednosti prihoda građana
Zaustavljanje daljih investicionih stambenih projekata // usporavanje gradnje?

Da li se ova situacija može iskoristiti za usmeravanje u progresivnom smeru?
– ESG regulation (održivost ova ona) – potencijal

Otvaranje finansijskog sektora za nove stambene opcije

Razvoj rentalnog i zadružnog stambenog sektora nam je neophodan kako bismo imali stabilnija stambena tržišta.

Elementi koji mogu postati osnova za razvoj novih finansijskih proizvoda za stanovanje:

  • skustva matičnih banki u finansiranju rentalnog stanovanja u zemljama porekla
  • pilot finansijski instrumenti za stambene zajednice
  • mogućnost (uvođenja?) banki za refinansiranje kredita

Potencijalni partneri:

  • banke koje preusmeravaju svoju postojeću praksu ka dugoročnom kapitalu
  • ulazak drugih finansijskih aktera zainteresovanih za inovacije
  • garantni fondovi sa vladinim i ne-vladinim akterima

Kroz intervjue sa ekspertima iz regionalnih finansijskih institucija pronašli smo nekoliko banaka koje bi potencijalno bile otvorene za uvođenje programa za dugoročne zajmove, iako se do sada nisu susretale sa ovakvim zahtevima. Nekoliko tendencija na globalnom stambenom tržištu idu nam u prilog:

  • Sve je veće interesovanje za ulaganje u društveno, ekološko i upravljački održive modele. Novi stambeni zadružni i rentalni modeli u svom središtu imaju ove komponente i neke banke i EU finansijski instrumenti koji konkretno investiraju u održivost regionu  mogu za ovo biti zainteresovani.
  • Stambeni krediti su u trenutnom ekonomskom kontekstu sve manjem broju ljudi opcija, i neki akteri zaista vide rentalno i zadružno stanovanje kao novo usmerenje tržišta.
  • Rad od kuće je sve prisutniji i to zahteva nove stambene tipologije, što povlači i nove forme finansiranja.

Erste i GLS banka: Primeri ulaganja banaka u priuštivo stanovanje

U zemljama u kojima priuštivo rentalno i zadružno stanovanje funkcioniše na održiv način, ovaj sektor obično čini mreža različitih entiteta—javnih, privatnih i neprofitnih aktera koji deluju usklađeno i međusobno se osnažuju. U prilogu izdvajamo dva inspirativna primera privatnih finansijskih institucija koje pomažu društveno i ekološki važne teme, a posebno priuštivo stanovanje. Pojedini elementi njihovog rada mogu biti vrlo korisni za razmatranje razvoja sličnih instrumentara u našem regionu.

Prvi primer je Erste banka, po veličini aktive vodeća banka u zemljama obuhvaćenim našim istraživanjem. Godine 2008. osniva se Erste sektor za socijalno bankarstvo koji je u to vreme bio pionir u integraciji društveno osetljivih tema i finansijskog poslovanja. Ovaj sektor je od tada ugrađen u organizaciju banke (kako u matičnoj instituciji tako i u lokalnim filijalama), što je rezultiralo vrlo interesantnim dostignućima u polju stanovanja. U Slovačkoj je, na primer, Erste ogranak omogućio finansiranje samo-gradnje za Romske zajednice, a 2019. godine je, u partnerstvu sa Slovačkim javnim investicionim fondom, otkupio oko 200 stanova koji su potom dati u zakup domaćinstvima sa najvećom stambenom potrebom. U Austriji Erste daje mikrokredite za depozite i učešća, a odnedavno poseduje i nekoliko stambenih preduzeća koja upravljaju sa 12,000 stanova. U Hrvatskoj i Mađarskoj Erste Grupa trenutno pregovara sa nekoliko lokalnih samouprava o realizaciji projekata u kojima bi opštine davale građevinsko zemljište a banka finansirala izgradnju. U ovom novim stambenim preduzećima u vlasništvu Erste, banka bi koristila sopstveni kapital i kreditne linije. 

Iz celokupnog iskustva u polju priuštivog stanovanja, sagovornici iz Erste grupe su naveli dva najčešća problema: 1) pri finansiranju neprofitnih stambenih organizacija glavna prepreka je nedostatak minimalnog kapitala ili imovine neophodne za dobijanje zajma; 2) ovakve organizacije često nemaju dovoljno znanja i iskustva za upravljanje većim razvojnim projektima. 

Jedan način da se premosti nedostatak kapitala je uvođenje “kvazi-kapitala”, posrednika koji  omogućava finansiranje ali u krajnjoj računici uvećava ukupne troškove. Što se tiče nedostatka znanja i iskustva, Erste ulaže u kapacitete kroz mentorski rad ali i kroz integrisanje eksperata iz komercijalne trgovine nekretninama u neprofitni stambeni sektor. Drugi koristan primer je GLS, jedna od najuglednijih i najvećih etičnih banaka sa dugom istorijom finansiranja društveno i ekološki održivih projekata. Najaktivniji su u Nemačkoj gde finansiraju stambene zadruge, a od nedavno su pristuni i u Austriji i Holandiji.

Oni finansiraju samo projekte koji mogu da dokažu srednjeročnu priuštivost (što znači da mogu da spreče rast cena zakupa i da tokom 10 godina mogu održati rente na 30-40% ispod tržišnih), da mogu sprečiti spekulaciju i biti nekomercijalni. Pravna forma nije obavezujuća, ali entitet koji razvija projekat mora dugoročno imati vlasništvo nad njim. Suprotno od komercijalnih banaka, GLS ne finansira projekte za prodaju stanova. U njihovom modelu 30-godišnji period otplate obično dolazi sa fiksnom kamatnom stopom tokom prvih 10 godina, a finansiranje je obično podeljeno ovako: kredit pokriva 40-60% ukupnih troškova, 25-30% je kapital, a ostatak su zajmovi od javnih institucija ili donacije. Ovakva podela troškova rezultat je rasta cena zemljišta i gradnje, što predstavlja glavnu prepreku daljem razvoju projekata priuštivog stanovanja. Ovo se može prevazići večim učešćem javnog sektora i primenom priuštivih zelenih tehologija gradnje.

Pri razmatranju aspekata koji su potencijalno primenjivi za MOBA model, izdvaja se nekoliko elemenata GLS strukture: 1) GLS je ima dugoročno iskustvo u podržavanju ne profitnih stambenih projekata u procesu pronalaženja izvora finansiranja i otvoren je za razmenu sa internacionalnim ekvivalentima; 2) Većina odozdo-na gore stambenih projekata u kojima je GLS učestvovao bili su deo krovnih organizacija kao što je nemački Mietshäuser Syndikat. GLS prima podršku krovnih organizacija ali uvek direktno finansira projekte, gde je dug uvezan sa kolateralom (odnosno zajam mora uzeti ona organizacija koja je vlasnik zgrade); 3) Direktno učešće GLS-a u finansiranju stambenih zadruga u Austriji i Holandiji bilo je deo odluke da se privole lokalni političari da rade na stvaranju regulatornog i finansijskog okvira povoljnog za zadružne modele. Međutim, u trenutnoj nepovoljnoj makroekonomskoj situaciji banka ne namerava dalje širenje u druge zemlje; 4) U potrazi za izvorima finansiranja u formi startap ili preduzetničkog kapitala, važno je napomenuti da je GLS je klasična etična banka sa dugoročnim finansijskim strukturama koja ne nudi takve finansijke proizvode. Oni međutim mogu funkcionisati kao posrednik za socijalno investiranje kroz GLS Treuhand i kroz crowdfunding platformu GLS Crowd, premda je ukupna veličina oba fonda za sada relativno mala.

MOBA fond umesto aktera koji nedostaju

U zemljama sa razvijenim sektorom rentalnog i zadružnog stanovanja, projekti priuštivog stanovanja se obično finansiraju kreditima sa dugim periodima otplate (više of 25 godina) i niskom kamatnom stopom (ispod 5%). Međutim, u postojećim tržištima zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope, ovakva mogućnost nailazi na dve velike prepreke: nedostatak mehanizama za dugoročno finansiranje i nepostojanje stambenih agencija/ organizacija sposobnih da ovakve projekte sprovedu.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Rastuća potražnja za novim i priuštivim modelima stanovanja

U prethodnoj godini, Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, sproveo je opsežno i inovativno regionalno istraživanje sa ciljem da sakupi konkretne dokaze o potrebi za stanovanjem drugačijim od onoga koje nam već dve decenije nudi tržište. U ovom, prvom od dva teksta, urbanista Sara Dević, jedna od učesnica istraživanja, prenosi njegove rezultate sa fokusom na to koje su karakteristike i veličina specifičnih društvenih grupa koje imaju potrebu za novim formama trajno pristupčanih stambenih rešenja čije potrebe ne ispunjava stambeno tržište.

Istraživanje je podrška razvoju novih modela priuštivog rentalnog i zadružnog stanovanja, na kome Ko gradi grad i MOBA mreža pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo rade zajedno od 2017. godine. Ono je nastalo iz premise da ove stambene forme – ukoliko bi bile prepoznate i proširile se u praksi – mogu da zainteresuju široki sloj stanovništva. Rezultati istraživanje su višestruko prevazišli naša očekivanja, i pokazali da individualni stan u vlasništvu, koji sa sobom nosi ogromne dugove, nije jedino poželjno rešenje među stanovnicima Beograda, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba.

Sve se više gradi, a sve je teže doći do stana

U Srbiji i Beogradu trend ubrzane gradnje započeo je 2015. godine od kada je broj novoizgrađenih stanova porastao za čak 56% (podatak RGZ). 2015. godina i na nivou Evrope označava početak intenziviranja gradnje i velikog skoka cena kvadrata (i to posebno u Centralnoj i Jugoistočnoj Evropi) koji od tada samo raste. Uprkos tome što već 8 godina mnogo novih stanova zauzima naše važne zemljišne resurse, najnoviji podaci pokazuju sledeće:

  • Većina mladih ljudi u Srbiji (25-34 godine) i dalje živi u roditeljskom u domu (sa udelom od 65% smo, pored Hrvatske, po tome najbrojniji u regionu).
Procenat mladih između 25-34 godine koji žive sa roditeljima, Evropski prosek 30,4%
  • Više od polovine stanovnika naše zemlje živi u prenaseljenim stanovima, što je najviša stopa u regionu. (Prenaseljen stan je onaj u kome se spava u dnevnoj sobi, ili stan u kome odrasle osobe koje nisu par dele spavaću sobu / EUROSTAT.)

Činjenica da je sve više novoizgrađenih stanova ne znači da su oni tu da bi rešili stambeno pitanje. Ko onda sve te stanove kupuje i naseljava? Podatak koji nam to pokazuje je broj stanova kupljenih za keš u poređenju sa brojem stanova kupljenih putem stambenog kredita. U Srbiji se skoro 90% stanova kupuje za keš. Kupci su mahom oni koji imaju višak novca, takozvani finansijski investitori. “Finansijski investitori su, generalno, bogatiji ljudi koji investiranjem u nekretnine podižu cene i predstavljaju konkurenciju ljudima srednjih primanja kojima treba stan da bi u njemu živeli,” za N1 je izjavio direktor za procene u kompaniji CBRE.

Ovaj višegodišnji trend pogoršan je dolaskom Rusa i Ukrajinaca, uglavnom boljih primanja. Njihovo interesovanje za kupovinu stanova u Beogradu podiglo je cenu kvadrata, ali je najveća pometnja nastala na tržištu stanova pod zakup. Pošto je podstanarski status gotovo potpuno neregulisan, stanodavci u Beogradu su zbog povećane potražnje za kratko vreme gotovo utrostručilli mesečni iznos kirije. (Prema podacima sajta “4 Zida”, 2017. godine mesečna kirija za jednosoban stan u Beogradu iznosila je 200 evra, a za dvosoban 250 evra. Ove godine jednosoban stan košta 450 evra, a dvosoban 700 evra mesečno.)

U trenutnim uslovima, ako vam stan nije poklonjen ili ga niste nasledili, načina da se dostojanstveno skućite je veoma malo. Ono što vam se nudi je sledeće: zaradite za učešće, uzmite kredit, kupite stan, otplaćujte ga do penzije. Ako to ne možete, onda plaćajte skupu kiriju i živite u strahu da će vas stanodavac izbaciti kad god poželi. Opcija je malo i, ako niste bogati, nijedna nije dobra.

Karakteristike stambenog sektora Srbije i susednih zemalja

Karakteristike stambenog sektora Srbije su vrlo bliske susednim zemljama koje su ranih devedesetih prošle kroz sličan političko-ekonomski preokret pa zaista ima smisla posmatrati ih kroz zajednički okvir. Naše straživanje je obuhvatilo osam zemalja regiona: Bosnu i Hercegovinu, Bugarsku, Češku, Hrvatsku, Mađarsku, Severnu Makedoniju, Sloveniju i Srbiju. Javno dostupni podaci i intervjui sa lokalnim stambenim stručnjacima iz ovih zemalja pokazali su nam da su stambeni problemi u regionu strukturno različiti od onih u ostatku Evrope. Evo nekoliko glavnih zajedničkih karakteristika:

  • Istorija prava na stan i visoka stopa vlasništva: Stambena podrška je bila sistemski omogućena kroz socijalistički režim svake od ovih zemalja. Brzom privatizacijom tokom 1990-ih nekadašnji stanari postali su vlasnici stambenih jedinica, što je uticalo na to da veliki procenat stanovništva dobije vlasništvo nad stanom u kome živi.
  • Malo i neregulisano tržište zakupa: Tržište iznajmljivanja stanova je generalno mnogo manje (oko 5-15%) u ovim zemljama od proseka u Evropskoj uniji. Ipak, ono postaje sve značajnije zbog toga što je sve manje ljudi u mogućnosti da kupi stan.
Distribucija stanovništva po stambenim statusima: najam (tamno ljubičasta), vlasništvo (svetlo ljubičasta), u poređenju sa prosekom u Evropskoj uniji
  • Skoro pa nepostojeći sektor neprofitnog ili javnog stanovanja: Od privatizacije 1990-ih, države regiona jako malo sredstava ulažu u javno ili socijalno stanovanje. Tako je 1-5% stanova u javnom vlasništvu. To su obično stanovi u vrlo lošim stanju, namenjeni  najsiromašnijima, i sa izuzetno dugim listama čekanja.
  • Neformalna stambena rešenja: Posebno u Srbiji, slabi propisi i sve veće poteškoće domaćinstava da obezbede sebi krov nad glavom uslovila su širenje naselja bez ulica adekvatne širine, parkinga, parkova, vrtića.
  • Energetsko siromaštvo: Prelaskom vlasništva nad stanom na stanara, prešla je i odgovornost za njegovo održavanje. U svim zemljama postoji nizak nivo energetske efikasnosti stanova, koji zajedno sa liberalizacijom komunalnih troškova utiče na nemogućnost stanovništva da se adekvatno greje u zimskim mesecima, investira u poboljšanje izolacije, i tako dalje.

Mapa u prilogu prikazuje koliki je udeo stanovništva u svakoj od ovih zemalja opterećen troškovima stanovanja. Ovo je jedan od parametara kojim se definiše stambeno siromaštvo.

Procenat stanovnika koji je opterećen troškovima stanovanja
(što znači da više od 30% mesečnih primanja daju na stan). Evropski prosek je 7,8%

Drugi su kvalitet stanovanja (uključujući energetsku efikasnost), prostorna dostupnost i pravna sigurnost stanara. Na osnovu uvida u ove podatke, procenjujemo da je 20-30% stanovništva u našem regionu zahvaćeno stambenim siromaštvom, što znači da su njihovi stambeni uslovi gori od minimalno prihvatljivih.

Kao rezultat, raste potreba za priuštivim stambenim rešenjima i to posebno među: 

  • mladima, koji imaju poteškoća da se osamostale i odsele od roditelja
  • starijima, čiji su prihodi niski i koji često žive usamljeno
  • samohranim roditeljima, koji su često pod pritiskom troškova stanovanja
  • podstanarima, čiji stambeni troškovi su viši, pravna pozicija nestabilna, a prihodi nedovoljni za stambeni kredit.

Pitali smo Beograđane koliko su zadovoljni sopstvenim stambenim statusom

Posebno značajan deo istraživanja bavio se dubinskim ispitivanjem stambenih potreba i zadovoljstvom sopstevnim stambenim statusom stanovnika četiri glavna grada regije – Beograd, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba. Kroz uporednu anketu (33 pitanja, podeljena u dva segmenta), sprovedenu od strane marketinško istraživačkih agencija (Smart+ u Beogradu), ispitali smo reprezentativni uzorak od 1341 stanovnika Beograda (telefonom, 85% i online upitnikom, 15%). Evo šta smo saznali:

  • Nezadovoljstvo trenutnim stambenim rešenjem: U Beogradu 75% ispitanika (najviše od sva četiri grada): nije zadovoljno svojom trenutnom stambenom situacijom, ili je zabrinuto za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. Na pitanje koji je razlog zbog kog bi se iselili trećina Beogradskih ispitanika navela je loš kvaliteta stana, a druga trećina veličinu stana (što potvrđuju i nalazi o prenaseljenosti i o energetskom siromaštvu uvezanom sa lošim održavanjem).
  • Pristup stambenom kreditu: Među gradovima regiona, u Beogradu je najmanje ispitanika koji su probali da dobiju stambeni kredit. Među onima koji su odgovorili da su se već prethodno prijavili za kredit, u Beogradu je najveći broj onih koji su odbijeni. Na pitanje kolika je mogućnost da će aplicirati za stambeni kredit u budućnosti, ispitanici u Beogradu su najčešće odgovorili da žele da apliciraju ali da je slaba šansa da će im stambeni kredit biti odobren. Više od pola ispitanika u Beogradu kao prepreku je navela nedovoljno visoka primanja, a trećina je rekla da se ne kvalifikuju zbog radnog statusa.
Prepreke za pristup stambenom kreditu: nedovoljno visoka primanja (smeđe-ljubičasta), nejasan imovinski status stana (svetlo narandžasto), neadekvatan radni status (tamno narandžasto), previsoko učešće (žuto), nije dat razlog (sivo)

Ljudi ne žele apriori vlasništvo, ljudi žele sigurnost

Najvažnija informacija do koje smo došli sprovedenom anketom je da među stanovništom zaista postoji otvorenost za drugačije modele stanovanja, ukoliko su oni sigurni, stabilni i dugoročno priuštivi.

Anketa nam je pokazala da u Beogradu, Budimpešti, Ljubljani i Zagrebu, između 13-26% populacije potencijalno zainteresovno za nove forme stanovanja u sigurnom i dugoročno priuštivom modelu. U Beogradu taj procenat iznosi gotovo jednu četvrtinu ispitanika (23,8%), filtrirano kroz prizmu dva kriterijuma: u principu su otvoreni za život u priuštivom i sigurnom stanovanju pod zakup i njihovi prihodi su iznad tri najniža dohodovna decila (ne pripadaju finansijski najugroženijima).

Grupe ispitanika: U ljubičasti krug spadaju oni koji su odgovorili da nisu zadovoljni svojom trenutnom stambenom situacijom, ili su zabrinuti za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. U sivi krug spadaju oni koji su zainteresovani za stabilne i dugoročno priuštive opcije u zakupu

U četiri ispitana grada postoji veliki deo populacije koji ima prosečne ili natprosečne i stabilne prihode, pa ipak ne uspeva da učestvuje na stambenom tržištu, odnosno ne kvalifikuje se za stambeni kredit. Njihove stambene potrebe, dakle, ne zadovoljavaju ni teško dostupni tržišni modeli ni suženi državni programi. Ovo je važno znati kada zagovaramo zadružne i neprofitne modele stanovanja pod zakup, budući da se sa strane banaka i institucija vlasništvo jednog domaćinstva nad stanom promoviše kao jedino moguće i kao prirodno rešenje.

Svi rezultati istraživanja – zajedno sa uvidom u podatke – dokazali su da u regionu Centralne i Jugoistočne Evrope postoji značajan deo društva čije stambene potrebe ne zadovoljavaju ni trenutno postojeća tržišna rešenja, niti bilo kakva javna ili neprofitna rešenja. Drugim rečima, ovim smo potvrdili da postoji potražnja za novim, alternativnim i pristupačnim rešenjima za iznajmljivanje, koji kombinuju drugačije i dellimične forme vlasništva. 

Publikacija “Analiza potencijala za katalitičke kapitalne investicije u priuštivo stanovanje u zemljama Istočne i Jugoistočne Evrope” je celokupni rezultat istraživanja koje su sprovele: Periféria Policy and Research Centre (Budimpešta), Ko gradi grad (Beograd), Pravo na grad (Zagreb), Inštitut za Študije Stanovanj in prostora (Ljubljana), u sardanji sa: Zadugom za etično financiranje – ZEF, regionalnom zadrugom MOBA Housing i Habitat for Humanity EMEA. Istraživanje je podržao New Venture Fund.

Ovaj tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

(Stambene) zadruge: otvaranje načina finansiranja

Održivi način finansiranja, prilagođeni modelu novog stambenog zadrugarstva, koji Ko gradi grad upornim radom priprema, zasnovanom na zajedničkom vlasništvu, priuštivosti, anti-špekulativnim mehanizmima, jedan je od ključnih preduslova da ovakav koncept stambenog zadrugarstva zaživi, uspešno se proširi i postane relevantna alternativa. 

Trenutno, u Srbiji i regionu, mogućnosti za finansiranje novog stambenog zadrugarstva su sužene, čak i nepostojeće. Zakonskim sputavanjem štedno-kreditnih zadruga, i njihovim faktičkim nestankom sredinom 2000-ih, stambene, ali i druge vrste zadruga izgubile su svoje logične finansijske partnere. Kako bi se omogućio razvoj novog stambenog zadrugarstva, neophodno je osmisliti i pokrenuti raznovrsne načine finansiranja, ali i inoviranje politika koje treba da stvore uslove da ti finansijski modeli budu sistemski prepoznati. 

U tekstu pred vama, nastalom u okviru saradnje sa Koalicijom za razvoj solidrane ekenomije, naša saradnica Mirjana Šakić, ekspertkinja u polju socijalnog finansiranja, daje pregled mogućnosti za finansiranje savremenog zadrugarstva u svetu i kod nas, sa posebnim fokusom na stambene zadruge. Tekst je komplementaran radu na razradi primene nekih od pomenutih načina finansiranja za realizaciju pokaznog primera stambenog zadrugarstva u Beogradu.

MOBA Housing mreža i razmena sa Mirjanom Šakić na temu finanisranja novog stambenog zadrugarstva u kontekstu regiona jugoistočne Evrope, Beograd 2022
MOBA Housing mreža u razmeni sa Mirjanom Šakić na temu finanisranja novog stambenog zadrugarstva u kontekstu regiona jugoistočne Evrope, Beograd 2022

Autorka: Mirjana Šakić

Oko milijardu ljudi na našoj planeti je udruženo u zadruge a oko tri milijarde direktno ili posredno ima neki boljitak od njihovog rada. Zadrugarstvo ima preko 150 godina dugu tradiciju u Srbiji. Iako kod nas ubedljivo dominiraju poljoprivredne zadruge (registrovanih 2700), većina evropskih država, pored poljoprivrednih, odnosno zemljoradničkih zadruga, ima bolje razvijeno zadrugarstvo u drugim delatnostima, naročito uslužnim. Skorašnja iskustva pokazuju da se sve više inicijativa i poslovnih poduhvata, posebno među mladim ljudima u Srbiji, realizuje kroz udruživanje i formiranje zajedničkih ciljeva na tržištu.

Podsticanje investicija u zadrugarstvu kroz posebne programe najviše doprinosi razvoju zadruga i njihovim potencijalima. U Srbiji, do sada je jedino Ministarstvo za brigu o selu prepoznalo potencijale zadrugarstva kroz konkurse koji su bili namenjeni isključivo zadrugama. Programom podrške razvoju zadrugarstva za unapređenje poslovanja i tehnološki razvoj zadruga podržano je 207 zadruga. Bespovratna sredstva u pojedinačnom iznosu do 15 miliona dinara dobile su 82 stare zadruge, dok je državne podsticaje do 7,5 miliona dinara dobila 121 nova zadruga. Dodeljeno je ukupno 2,198 milijardi dinara, što je 18.697.720 evra. Uz pritisak na donosioce odluka, zadrugarstvo u našoj zemlji može da nastavi svoju dugu i uspešnu tradiciju.

Zadruge – karakteristike i mogućnosti za njihovo finansiranje

Zadruga je manja ili veća grupa ljudi koji su dobrovoljno udruženi i posvećeni zajedničkoj akciji organizovanoj na demokratskoj osnovi sa ciljem pružanja usluga ili ekonomskog dogovora koji je istovremeno socijalno poželjan i doprinosi svim članovima. Zadruge se mogu osnovati kao poljoprivredne, stambene, potrošačke, zanatske, radničke, studentsko-omladinske, socijalne, zdravstvene, energetske i imaju sve važniju i pozitivnu ulogu u sprovođenju mnogih ciljeva u društvu, poput politike zapošljavanja, regionalnog i ruralnog razvoja.

Zadruge predstavljaju specifičan oblik privrednih subjekata koji se razlikuju po načinu osnivanja, modelima upravljanja, prikupljanju kapitala, ciljevima poslovanja, članstvu i drugim karakteristikama. Članovi su vlasnici i upravljaju zadrugom najčešće u skladu sa pravilom jedan član jedan glas, učestvuju u formiranju kapitala, ali i koriste usluge zadruge. Raspodela viška prihoda nad rashodima se realizuje ne prema visini ulaganja, već proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom. 

Polazeći od vlasničkih prava članova, izdvajaju se dve velike grupe zadruga: 

  • prva, u kojoj su vlasnička prava ograničena samo na punopravne članove koji koriste usluge zadruge (samo članovi učestvuju u formiranju i povećanju zadružnog kapitala, insistira se na demokratskoj prirodi zadruga koja se manifestuje pravilom jedan član jedan glas, a podela viška prihoda nad rashodima se obavlja proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom)
  • druga, gde i različite kategorije članova mogu imati vlasnička prava (bliža profitno orijentisanim organizacijama jer i drugi mogu učestvovati u formiranju zadružnog kapitala). 

U skladu sa karakteristikama modela i načina na koji prikupljaju kapital, zadruge se mogu podeliti u tri velike grupe: 

  • tradicionalne zadruge u kojima su vlasnička prava rezervisana za članove i neprenosiva
  • zadruge nove generacije sa prenosivim vlasničkim pravima među zadrugarima i
  • zadruge sa investitorima koje prikupljaju kapital i izvan kruga članstva.

Kod tradicionalnih zadruga jedini izvor kapitala su članovi koji su istovremeno i njeni vlasnici i korisnici. Zakonom o zadrugama regulisano je da ulozi zadrugara čine osnovni kapital zadruge i da svaki zadrugar ima samo jedan ulog, pri čemu ulozi ne moraju biti jednaki. Članstvo u zadruzi i ulozi zadrugara su neprenosivi a dokapitalizacija se može realizovati isključivo kroz povećavanje uloga postojećih ili prijemom novih članova. Ulozi mogu biti novčani i nenovčani (stvari i prava izraženi u novčanoj protivvrednosti). Minimalni osnovni kapital zadruge iznosi 100 dinara. Zadružnim pravilima određuje se minimalni pojedinačni ulog. 

Zadruge koje se osnivaju bez uloga zadrugara, sredstva za osnivanje i poslovanje obezbeđuju iz članarine zadrugara. Iznos članarine određuje se zadružnim pravilima u jednakom iznosu za sve osnivače, kao i za zadrugare koji pristupe zadruzi nakon osnivanja. Po prestanku statusa zadrugara, članarina se ne vraća.

U zadrugama nove generacije vlasnička prava su prenosiva ali samo među postojećim članovima. Zakonom o zadrugama regulisano je da se raspodela viška vrši srazmerno visini uloga i izvršenog prometa preko zadruge, pri čemu se tačan odnos definiše zadružnim pravilima. Kod zadruga sa proporcionalnim investitorima vlasnička prava imaju samo članovi, ostvareni višak se deli proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom, a od članova se očekuje da njihove investicije u zadrugu budu srazmerne obimu poslovanja sa zadrugom. Ovakav način distribucije viška predstavlja novinu ne samo u domaćoj regulativi, već i u evropskoj zadružnoj praksi.

Treći model su zadruge sa deonicama koje mogu da kupuju i poseduju isključivo članovi zadruge i na taj način doprinose povećanju zadružnog kapitala. Ove deonice imaju dvostruku funkciju: njihovom kupovinom članovi obezbeđuju potreban kapital i u njima se razvija osećaj vlasništva nad zadrugom. Predstavljaju relativno jeftin način prikupljanja kapitala jer su kamate koje se plaćaju na ove deonice niže od kamata koje bi zadruga plaćala na pozajmice i kredite sa tržišnim uslovima. S obzirom na te niske stope povraćaja na ulaganja, zadruge bi trebalo da obezbede opipljive koristi kako bi motivisale članove da kupe deonice pa one mogu obezbeđivati vlasnicima i više glasova u procesu upravljanja zadrugom ili preferencijalni tretman u distribuciji viška. Povećanjem kapitala, zadruga postaje sposobnija da ispuni potrebe članova, a istovremeno je snažnija i spremnija da se zadužuje kod drugih izvora. Investicije se na ovaj način zadržavaju u lokalnoj zajednici jer se kamate na ulaganja, ma kako niske, isplaćuju članovima zadruge koji su, po pravilu, iz iste sredine u kojoj zadruga deluje. Uplatom dodatnih sredstava zadrugari imaju jači odnos prema zadruzi kao njihovoj organizaciji. Kao i zadruge sa proporcionalnim investiranjem, ni zadruge sa deonicama za članove nisu prisutne u zadrugama u Srbiji. 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama uslovljeno je težnjom da se zadovolje ne samo ekonomske, nego i socijalne potrebe članova, što značajno otežava ovaj proces. Zadruge imaju obavezu da svoje aktivnosti realizuju u skladu sa zadružnim vrednostima i principima, što određuje i izvore kapitala koji su im dostupni i načine na koji se mogu prikupiti dodatna sredstva. 

Problem se ogleda u očuvanju zadružne prirode koja može biti ozbiljno ugrožena korišćenjem istih instrumenata u zadrugama kao što je slučaj u profitno orijentisanim organizacijama. U većini preduzeća sredstva se investiraju u zavisnosti od očekivane dobiti i spremnosti vlasnika da preuzme rizik. U zadrugama, odluku o ulaganju donose zadrugari koji imaju različite investicione mogućnosti kao i sopstvene stavove o tome šta je prihvatljiv rizik ulaganja. Upravo pitanje rizika ulaganja i specifičnosti zadruga nije dovoljno izražen u našoj praksi jer zadruge nisu dostigle odgovarajući stepen razvoja. Prikupljanje sredstava predstavlja balansiranje između karakteristika instrumenata za privlačenje potencijalnih investitora, uz istovremeno očuvanje elemenata identiteta zadruge.

Tri osnovna izvora za formiranje i povećanje zadružnog kapitala su: 

  • ulaganja članova zadruge,
  • izdavanje hartija od vrednosti i privlačenje spoljnih finansijera i 
  • različiti oblici pozajmica. 

Prva dva oblika podrazumevaju prikupljanje kapitala od različitih vrsta članova zadruge, dok se treći oblik zasnivana spoljnim izvorima finansiranja, poput štedno-kreditnih zadruga, komercijalnih banaka ili drugih finansijskih institucija.

Zadruge imaju ograničene načine kojima mogu da motivišu potencijalne investitore da ulažu, budući da su kamate na uložena sredstva niske, kao i da se distribucija viška prihoda nad rashodima vrši najčešće proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom, a ne visinom uloženih sredstava. Razvojem finansijskih tržišta, zadrugama su se otvorile i druge mogućnosti za povećanje kapitala a inovativni finansijski instrumenti postoje u zemljama sa razvijenim zadružnim sektorom.  

Kod ulaganja članova zadruge članovi se javljaju u dvostrukoj ulozi: kao su vlasnici zadruge ali istovremeno i korisnici njenih usluga. Za razliku od profitno orijentisanih organizacija, u zadrugama članovi predstavljaju osnovni izvor kapitala, što znači da njen opstanak i razvoj prvenstveno zavisi od njihove posvećenosti i motivisanosti da ulažu u zadrugu i na taj način učestvuju u stvaranju zadružnog kapitala. Zadružni principi i vrednosti ograničavaju ekonomske koristi koje članovi, kao finansijeri zadruge, mogu očekivati od uloženog kapitala. Visina zadružnog uloga se određuje zadružnim pravilima u skladu sa zakonskom legislativom. Novi način motivisanja članova da povećaju ulaganja u zadrugu je proporcionalno investiranje kada zadruga omogućava postojećim članovima da uplate dodatne ili povećaju postojeće uloge ili prima nove članove. Zadrugari mogu da povećaju zadružni kapital i tako što će doneti odluku da ne distribuiraju višak prihoda nad rashodima i da ga usmere u rezerve, čime se povećava kapital zadruge. Povećavanje kapitala zadržavanjem dela ili celokupnog viška prihoda nad rashodima moguće je samo u toku poslovanja zadruge, dok je u momentu osnivanja osnovni izvor kapitala uplata zadružnih udela od strane članova.

Ukoliko zadruga ima potrebu za dodatnim finansijskim sredstvima, može se odlučiti na emitovanje različitih vrsta hartija od vrednosti. Regularne deonice su prenosive među članovima, obezbeđuju pravo isporuke proizvoda zadruzi, učestvovanje u raspodeli viška i određen broj glasova u upravljanju zadrugom. Dostupne su isključivo članovima zadruge i ne mogu ih kupovati spoljni investitori i često je za njihovu prodaju potrebna saglasnost nadležnog zadružnog organa. Zadruga može izdati i posebne (ili prioritetne) deonice za pojedine kategorije članova (npr. za osnivače ili „članove investitore“). Ove deonice su namenjene kako članovima zadruge, tako i eksternim finansijerima koji su zainteresovani da ulažu u zadrugu. Predviđaju uživanje posebnih povlastica u skladu sa statutom zadruge, kao što su veći broj glasova u upravljanju zadrugom, prioritet u raspodeli viška prihoda nad rashodima i slično. Termin i postojanje „članova investitora“ nije poznat kod nas iako je relativno rasprostranjen u evropskim zemljama. Za razliku od regularnih članova, članovi investitori ne učestvuju u poslovnim aktivnostima zadruge, ali upisuju i uplaćuju kapital. Primarni motiv ulaganja članova investitora nije finansijski već opstanak i razvoj zadruge. Ovaj oblik prikupljanja kapitala zavisi od tržišnih uslova (npr. ako su kamate na druge oblike ulaganja visoke, investitori neće biti značajno motivisani da ulažu u zadruge, koje po pravilu nude niže stope povraćaja. Međutim, ako su kamate na druge oblike ulaganja relativno niže, onda investitori imaju veći motiv da ulože u zadruge). 

Treći oblik prikupljanja finansijskih sredstava su krediti i pozajmice iz javnih i privatnih kreditnih organizacija koje su spremne da im pod određenim uslovima odobre finansijska sredstva. Iako postoje ograničenja sa kojima se zadruge suočavaju prilikom apliciranja za odobravanje kredita, širom sveta ovo predstavlja značajan izvor kapitala za zadruge različitih veličina i delatnosti. Pristup povoljnim izvorima finansiranja u Srbiji je dodatno otežan zbog nepostojanja štedno-kreditnih zadruga, čime su dodatno ograničene mogućnosti poslovanja drugim oblicima zadružnih organizacija. Uprkos tome, povećanje zadružnog kapitala moguće je čak i u zadrugama sa tradicionalnom strukturom, na način sličan profitno orijentisanim organizacijama, zadržavajući pri tom elemente identiteta zadruge.

Stambene zadruge

Stambene zadruge, kao investitori i izvođači radova, organizuju izgradnju i održavanje, grade i održavaju stanove, stambene zgrade, garaže i poslovni prostor za zadrugare, angažovanjem sredstava i rada zadrugara i drugih fizičkih i pravnih lica. Angažovanje sredstava i ličnog rada zadrugara se uređuje pojedinačnim ugovorom između stambene zadruge i njenih članova u skladu sa pozitivnim propisima i zadružnim pravilima.

Ključna misija stambenih zadruga je da omogući grupama ljudi pristup kvalitetnom i pristupačnom stanovanju na dugoročnoj osnovi, obezbeđujući stabilnost, bezbednost i kvalitet stanovanja. Stambena zadruga je privatno preduzeće u kolektivnom vlasništvu gde su članovi  uključeni u upravljanje na demokratski i autonomni način. Najčešće je reč o neprofitnim organizacijama koje imaju za cilj da obezbede stanovanje, prvenstveno svojim članovima, kao alternativni model između tradicionalnog iznajmljivanja i privatnog vlasništva. 

Zadružni stambeni pokret ima dugu istoriju. Prve stambene zadruge formirane su sredinom 19. veka u Berlinu. Danas su stambene zadruge sve rasprostranjenije u Evropi a zadružno stanovanje predstavlja važan deo tržišta stanova u mnogim zemljama. Postoje razni modeli stambenih zadruga ali ono što ih najčešće karakteriše je da su u zajedničkom vlasništvu i da zadrugom upravljaju njeni članovi po principu „jedna osoba, jedan glas“. 

U različitim zemljama postoje različiti modeli, ali ono što karakteriše stambene zadruge u odnosu na druge pružaoce stambenih usluga jeste da su zajedničkom vlasništvu i demokratski kontrolisane od strane svojih članova. U Evropi, najčešći model u ovom trenutku nije u potpunosti određen zakonom ali najveći broj zemalja sledi zajednički obrazac: postoji odredba o dodeli javnog zemljišta kao mera državne politike, zadruga plaća naknadu za ulazak u stambeni projekat i sakuplja uloge članova kako bi se pojedincima ili porodicama omogućio pristup i plaća mesečne naknade za pokrivanje troškova hipoteke, izgradnje i održavanja. U mnogim zemljama postoji zaštita od špekulacija socijalnog stanovanja kroz potpisivanje ugovora između stambenih zadruga, građevinskih firmi i lokalne samouprave. To ima jasne implikacije na način na koji funkcionišu u poređenju sa drugim akterima na tržištu stanova i koristi koje ne samo njihovim članovima, nego i javnom interesu.

Pogodno zemljište za razvoj stanovanja postaje oskudnije u urbanim sredinama što rezultira uzlaznim pritiskom na cene zemljišta. Stambene zadruge, kao i drugi pristupačni pružaoci stambenih usluga, suočene su sa brojnim izazovima i nepovoljnim uslovima na finansijskom i stambenom tržištu koje je van ravnoteže. 

Finansijski nejednaki igrači se nadmeću za istu imovinu, troškovi izgradnje, materijala i radne snage rastu brže od inflacije uz sve strožije i skuplje građevinske standarde održivosti. Sve to utiče na krizu pristupačnosti na tržištu stanova, kako za nove kupce, tako i za iznajmljivače. Stambene zadruge i kreatori politika moraju da reaguju na ove izazove na različite načine i finansiranje pristupačnog stanovanja korišćenjem samo konvencionalnih finansijskih instrumenata postaje teško ili nemoguće. Finansiranje zadružnog stanovanja ili bilo kog stambenog prostora u zajednici postalo je sve veći izazov poslednjih decenija. Razlozi za to odnose se kako na ekonomiju tržišta stanova, tako i na to koliko su resorne institucije voljne da razvijaju mere i instrumente za podršku razvoju zadružnog stanovanja kao pitanje javne politike. Sama dostupnost i razvoj alternativnih izvora finansiranja i inovativne prakse pozajmljivanja neće rešiti ove probleme i neophodna su druga politička rešenja. 

Izvori finansiranja za stambene zadruge

Finansiranje stambenih zadruga podrazumeva prikupljanje kapitala koji se vremenom mora otplatiti pod uslovima i sa ciljem koji zadruge podržavaju. Zadruge u različitim delovima sveta koriste spektar finansijskih rešenja za postizanje ove svrhe. Najbolja rešenja za finansiranje najčešće je kombinacija različitih izvora. To stvara složene modele finansiranja koji zahtevaju stručno razumevanje i sprovođenje.

Prikaz raznovrsnosti izvora finansiranja primenjenih kod La Borde, prvog projekta novog zadružnog stanovanja u Barseloni, Španija

Finansiranje kroz dug – kreditiranje od banaka, kreditnih zadruga i drugih finansijskih institucija. Predvidiv i nizak rizik, fiksni uslovi i tržišne kamatne stope koje mogu biti snižene ako postoji hipotekarna garancija (obično državna garancija), često nije pristupačna opcija za razvoj stambenog prostora u zajednici.

Javno pozajmljivanje – direktno kreditiranje stambenih zadruga od strane vladinih/javnih finansijskih institucija ili agencija, obično podrazumeva ne-tržišnu stopu povraćaja a svrha je postizanje stambenih/socijalnih ciljeva.

Kreditiranje sa socijalnim ciljem – neobezbeđene finansije sa manje ograničenja od bankarskih finansija koje povezuju potencijalne investitore sa socijalnim preduzećima u rešavanju socijalnih problema finansiranjem preventivnih intervencija, mora biti u stanju da plati neki povraćaj investitorima, investitori su možda voljni da prihvate povratak ispod tržišta kako bi podržali razvoj zadružnog stambenog prostora, instrumenti mogu da uključuju obveznice socijalne namene (npr. obveznice održivosti).

Peer-to-peer pozajmljivanje (zadruga zadruzi) – podrazumeva direktnu investiciju jedne zadruge u drugu.

„Strpljivi kapital“ – duži vremenski horizont za povraćaj kapitala koji obezbeđuju zajmodavci socijalne svrhe, namera je da se maksimalno poveća društveni uticaj investicije, dozvoljava odlaganje otplate kredita dok refinansiranje ne postane pristupačnije.

Više kreditora – dva ili više izvora finansiranja koji se međusobno dopunjuju; može da podrazumeva kombinaciju konvencionalne, društvene investicije i kreditiranja.

Bespovratna sredstva i subvencije – mogu doći iz vladinih ili filantropskih izvora, ili iz kombinacije ta dva, može biti u obliku direktne pomoći ili doprinosa kroz dodelu zemljišta sa različitih nivoa vlasti.

Akcije i druge hartije od vrednosti – članovi kupuju akcije u kupu može značajno da smanji zahteve za zaduživanje zadruge.

Dobrovoljni prilozi članova – članovi daju donacije/neobezbeđene kredite zadruzi kao podršku održavanja likvidnosti.Kolektivno finansiranje – grupe zajedno pristupaju kreditorima; rizik pozajmljivanja može da se proširi među više projekata, zemljišni fondovi sa više projekata su idealni kandidati za kolektivno finansiranje.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Pravni priručnik

Korak po korak do Novog stambenog zadrugarstva u Srbiji – PAMETNIJA ZGRADA

Ko gradi grad tim, u saradnji sa timom pravnika advokatske kancelarije Subotić-Homen (Ana Hrnjak Pezo, Jelica Gojković, Vladimir Hadži Makunčević) izradio je Pravni priručnik koji daje pregled razvojnog puta Novog stambenog zadrugarstva u Srbiji kroz identifikaciju i opis pravnih dokumenata i konkretnih koraka koje je moguće preduzeti u aktuelnim društvenim okolnostima. Ovakav pristup ima za cilj da osnaži različite aktere (early adopters) da prepoznaju svoje mogućnosti i uzmu učešće u razvoju ovog modela stambenog udruživanja.

Kome je namenjen

Priručnik je prvenstveno namenjen grupama ljudi koje udruženo nameravaju da reše svoje stambeno pitanje (ili žele da promene svoju stambenu realnost) po modelu Pametnija zgrada i u saradnji sa KGG. Ovaj model stavlja pristupačnost stanovanja na prvo mesto, ujedno smanjujući pritisak na pojedinca pri rešavanju sopstvenog stambenog pitanja. Pošto objedinjuje dugoročni ciklus izgradnje i korišćenja (bez cilja da ostvaruje profit), zadruga obezbeđuje stanove koji su osetno povoljniji za stanare. 

Priručnik je dalje namenjen i svima onima koji bi mogli da podrže i doprinesu razvoju prvog pilot projekta, to jest budućim pilot zajednicama, društveno odgovornim investitorima i preduzećima, kao i javnim institucijama.

Finalna verzija priručnika je u izradi i biće objavljena na ovoj stranici.

Novi početak: život u stambenoj zajednici starijih

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Pred vama je tekst koji je priredila Milena Tomić, koproducentkinja pilot projekta Pametnije zgrade, u razmeni sa pilot zajednicom okupljenom oko ideje eko zajednice starijih Međugeneracijskog volonterskog centra iz Beograda.

Kada bi mi dali zadatak da osmislim ponovo svoj život i krenem skoro pa ispočetka, ja bih mnogo toga menjala, volela bih mnogo toga da probam, a nisam se osmelila u ovom svom, stvarnom životu. Recimo, volela bih da pobegnem iz sivkaste realnosti u šarenilo – u cirkus! Tamo se ljudi lepo druže, šiju neobične i šarene kostime, osmišljavaju tačke, svakodnevno uče nove veštine, svoje telo svakim danom unapređuju savladavajući nove teške pokrete, uvežbavajući nove tačke i predstave. Međutim, svesna sam da se bojim visine (a oni se tamo penju po padajućim svilama i na toj visini izvode svakojake uzbudljive vratolomije). Takođe, svesna sam da volim da znam gde mi je dom, a ti slobodni cirkuzanti često žive putujući, spavajući u šatorima i kampericama, ne znajući tačno gde će biti sledeće godine u isto vreme. Zato se i bojim da tako nešto poželim, jer znam svoje mogućnosti i limite. 

Radionica sa MVC grupom, novembar 2021.

Kada sam se u avgustu 2021. pridružila Ko gradi grad timu, dobila sam priliku da radim sa grupom starijih, okupljenih oko Međugeneracijskog volonterskog centra (MVC). MVC je 2017. godine otpočeo kampanju sa idejom formiranja stambene zajednice starijih sa međugeneracijskim boravkom u Beogradu. Ova divna ideja udruženog stanovanja nastala je iz potrebe druženja, uzajamne nege, smanjenja troškova života, učenja novih veština i znanja, rešenja pitanja usamljenosti i sve težeg samostalnog funkcionisanja. Ideja je iznikla iz njihovih dugogodišnjih i brojnih aktivnosti, koje je vreme Covida prekinulo. Covid, ali i veliki porast cena nekretnina, kao i sve veća svest o zagađenju u gradu, dovela je i do toga da grupa počne da razmatra o preseljenju ove ideje u van gradski kontekst! Zainteresovani da zajedničkim snagama izguraju formiranje prve zajednice ove vrste u Beogradu, i Srbiji – javili su se udruženju Ko gradi grad. I tu počinje ova priča.

Slično mom razmišljanju o režiranju drugačijeg života (šta bi radila da sve možeš ponovo ispočetka), sa delom grupe okupljene oko MVC-a radili smo anketu koja se tiče pitanja kako sada žive (obuhvaćene su razne sfere života) i pitanja kako će izgledati budući zajednički život – eko zajednica starijih. Odgovori su bili pomalo iznenađujući!

Pitanje: Koliko imate godina? Od trideset ispitanika, razmatrali smo odgovore dvadeset zaista zainteresovanih za udruženo stanovanje.

Grupu čini oko 30 ljudi, većinom žena, godina od 55 do 80 (najveći broj ispitanica ima između 66 i 75 godina). Svi trenutno žive u urbanom delu Beograda, većinom sami, a neki sa partnerima, članovima porodice i sl. Finansijski uglavnom nisu ugroženi, ali iz straha da ne ostanu prepušteni sami sebi, straha od starosti i bolesti, kao i zbog potrebe za društvom i međusobnom negom, imaju želju da žive u stambenoj zajednici, gde će jedni drugima pružati pomoć (kako fizičku, tako i psihološku, emotivnu, pa čak i zdravstvenu), družiti se, te učiti nova znanja i veštine kroz radionice i razne treninge… 


*Pitanje: Koja je vaša motivacija za život u zajednici? Gotovo svi su se složili da žele humaniji život od onoga koji nude domovi za stare.

Svi ispitanici/e žive u urbanom delu Beograda, veoma blizu prodavnica, pošte, banke, pijace i svojih prijatelja i rodbine, i jako često (jednom ili više puta nedeljno) odlaze do centra grada ili u druge delove grada, radi posete kulturnih događaja ili prijatelja i radi šetnje. 


*Pitanje: Koliko je danas vaš stan udaljen od prodavnica, medicinskih ustanova i drugih usluga? Rezultati govore da svi ispitanici žive u urbanim delovima grada, gde im je sve dostupno “na dohvat ruke”.


*Pitanje: Koliko često odlazite u centar grada ili u druge delove grada (radi posete prijateljima, kulturnim sadržajima, radi šetnje…? Rezultati su pokazali da je ovo jedna veoma aktivna grupa ljudi, koja je navikla da joj gradski sadržaji budu pristupačni i dostupni

A onda, ono što me je iznenadilo je da je oko 75% njih odgovorilo da bi njihova stambena zajednica trebala da se oformi van grada, u prirodi, van gužve, saobraćaja i urbanih naselja (idealno do 35 km od centra Beograda). Ta zamena urbanog okruženja ruralnim, i sve aktivnosti koje život u prirodi sa sobom nosi, za jednu osobu u godinama veliki je izazov! Da li se čovek lako navikava da mu je najbliža prodavnica bude udaljena 5km, i kako se do nje dolazi ako je napolju idilično napadao sneg od pola metra visine? Možda i lako, ako smo u snazi da počistimo sneg i ako imamo zajednički kombi (takođe ideja ove zajednice) kojim ćemo jednostavno stići do prve prodavnice! Nameće se pitanje: da li smo u tim godinama sposobni za ozbiljnije fizičke poslove koje život u prirodi zahteva i da li nam predstavlja problem to što nam dosadašnji prijatelji i familija nisu više fizički tako blizu?


*Pitanje: Buduća zajednica treba da bude locirana u urbanom delu Beograda, ili šire? Odgovori su pokazali veliku razliku po pitanju sadašnjeg života ispitanika/ca i navika u odnosu na ono što za sebe žele u budućnosti, na novom mestu stanovanja.

Većina ispitanika/ca žive u stanovima od 40, 60 i više kvadrata, a voleli bi da žive u malim, individualnim apartmanima/kućicama veličine od 18 do 36 kvadrata. Odmah sam se pitala: da li čitav život jedne osobe od 60, 70 godina može da stane u taj broj kvadrata? Da li tu ima mesta za zimsku i letnju garderobu, za slike koje volimo da vidimo na zidovima naše sobe, za omiljeno ćebe, filadendron koji uspešno gajimo zadnjih 20 godina, najudobniju fotelju iz koje volimo da pijemo topli čaj, lične stvari preminulog supruga koje nam daju neki osećaj sigurnosti i povezanosti… i sve uspomene koje brižljivo čuvamo već 40 godina i kojih se nikada ne bismo odrekli? 


*Pitanje: U kolikom prostoru živite danas i da li ste time zadovoljni? Samo 10% ispitanika živi u prostoru koji veličinom odgovara budućem planiranom prostoru u kome će živeti. Dodatno, njih 75% je zadovoljno trenutnim stambenim prostorom, 20% srednje zadovoljno, a samo 5% nezadovoljno uslovima u kojima žive.


*Pitanje: Koliko bi bio vaš budući prostor za život? Ispitanici/e su spremni da svoj životni prostor svedu na minimum. 

Pored tih, individualnih prostorija, ideja je da se sagrade i zajedničke prostorije (osnovne su zajednička kuhinja i trpezarija, vešernica, biblioteka, dnevni boravak, prostorija za umetničke radionice, prostorija za vežbanje, za zabavu itd.).


*Pitanje: Kako zamišljate zajedničke prostorije (koje su to prostorije i čemu su namenjene)? Najveći broj ispitanika/ca želi multifunkcionalne prostore za dnevna okupljanja, druženja i kulturne sadržaje

Ideja je da se, pored ovih prostorija, sagrade i prostori za: a) dnevni boravak za decu i b) smeštaj/kamp (noćenje sa hranom) za boravak gostiju i posetilaca, čijim bi se upravljanjem i održavanjem bavili stanari zajednice i na taj način učinili zajednicu samoodrživom. Na taj način bi se u novu sredinu preselio deo aktivnosti/radionica koje MVC organizuje već 15 godina. Koliko posla, znanja, energije i truda je potrebno da se takav jedan biznis pokrene i održi, znaju samo oni koji su već probali. 


*Pitanje: Kakva je podrška važna za siguran život zajednice? Vidno je da je ovoj grupi najvažnija prijateljska, emotivna (psihološka podrška), kao i fizička pomoć, u skladu sa njihovom starosnom dobi.

Kada smo već u prirodi, prvo što bi svakom palo na pamet jeste velika bašta koja nas hrani i koju sami održavamo. Divna ideja, posebno u današnje vreme, kada paradajz koji kupimo na pijaci nema ni miris ni ukus! Ova zajednica ima za cilj da jednu takvu baštu u svom dvorištu zajedničkim snagama održava i tako doprinese zdravijoj i jeftinijoj ishrani svojih stanara. Imajmo u vidu da većina ispitanika/ca ima iskustva samo sa sobnim, saksijskim cvećem, uglavnom iz estetskih razloga. Ako tome dodamo i kompost toalete kojim žele da zamene standardne, eto i izvora đubriva! Međutim, bavljenje kontejnerima za kompostiranje nije lak (a ni prijatan zadatak), pa se to pitanje ipak nekako izbegavalo.


*Pitanje: Na koji način biste pružili podršku u okviru zajednice, šta biste tamo radili? Ispitanici su davali odgovore u skladu sa svojim dosadašnjim iskustvom, sposobnostima, znanjima i veštinama.

Glavna ideja je da svi članovi zajednice imaju zadatke koji će doprineti održavanju i skladnom funkcionisanju zajednice i objekata u njenom vlasništvu. U tom smislu, jedan član zna da radi sa strujom i drvetom, pa je odlučeno da on bude domar u zajednici. Tri osobe iz grupe su bivše ili sadašnje medicinske radnice, pa je većinsko mišljenje da im medicinska pomoć “sa strane” nije potrebna. Ako bi je ipak imali, obzirom na to da su članovi u već osetljivim godinama, ispitanici su odgovarali da su im najpotrebniji lekar opšte prakse, medicinska sestra, psiholog, fizijatar, kardiolog, koji bi dolazili povremeno ili radili u zajednici u smenama. Pored toga, računaju na pomoć studenata volontera, koji bi (svakodnevno) dolazili i pružali pomoć kome je potrebna. 


*Pitanje: Koja bi medicinska nega trebala zajednici? Iako su u početku smatrali da im ne treba pomoć “sa strane”, nakon ozbiljnijeg promišljanja o trenutnim individualnim potrebama, dobili smo odgovore koji nisu mnogo ličili na početnu zamisao međusobne nege.

Ostale poslove (kuvanje, čišćenje, održavanje…) radili bi svi zajedno, po rasporedu koji bi napravili, ali gotovo niko od ispitanika nije umeo da odgovori koliko bi sati na dnevnom ili nedeljnom nivou mogli da odvoje za te poslove. 


*Pitanje: Koliko biste vremenski bili spremni da pružite podršku u okviru zajednice? Pitanje o količini vremena i angažovanja dalo je malo konkretnih odgovora.

Ono što je važno u ovoj grupi jeste to što imaju osećaj zajedništva, empatije i pozitivne energije ka ostvarenju ove lepe ideje, ali mi se čini da je takođe važno da se realno i racionalno sagledaju mogućnosti i dometi svih članova, kako bi zaista zajednica uspela da se ostvari i u ideji udruženog stanovanja i postala i ostala održiva u tom smislu.

Radionica sa MVC grupom, Vrmdža, avgust 2021.

I tu dolazimo do pitanja odabira lokacije. Iako primamljivo, preseljenje u prirodu – daleko od komunalnih servisa i društvenih sadržaja – za poduhvat grupe koja je do sada bila uslovljena životom u gradu predstavlja najveći izazov. Da li je ono rezultat stvarne želje za izmeštanjem u prirodu (van okruženja koje im je blisko i poznato) ili je odraz finansijskog pritiska života u gradu sa sve nižim i neizvesnim penzijama? Kakav bi bio izbor ukoliko bi postojala institucionalna podrška za ovakvu vrstu stambenog samoorganizovanja? 

Izmeštanje ove osetljive društvene grupe van grada delom rešava stambene potrebe njihovih potomaka – kroz nasledstvo stanova u kojima trenutno žive. A to dodatno opterećuje već postojeći izazov koji sa sobom nosi realizacija kolektivnog stambenog poduhvata. Stoga je od velike važnosti da se ovakve hrabre inicijative, koje prave iskorak iz dominantog narativa života starijih u našem društvu, prepoznaju i svesrdno podrže. Na taj način bi se stvorila alternativa za sigurniju, priuštiviju i udruženu starost.

I za kraj. Znam da ja baš i nemam načina da se vratim u svoje dvadesete i pobegnem sa cirkusom, a da je ova grupa na dobrom putu da ostvari svoju zamisao. Vreme pred nama će dati odgovore i pokazati šta sve možemo, a  gde su naši društveni limiti. A ima i ona, već poznata, rečenica: “Pazite šta želite, možda vam se i ostvari”!

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Novo stambeno zadrugarstvo: korak po korak do zajedničkog vlasništva

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Ledine, obod Novog Beograda

Lekcija sa Ledina

Posle obilaska nekoliko potencijalnih parcela, razgovora sa vlasnicima i popunjavanja evaluacionog lista za parcele, jedna lokacija na Ledinama je odskočila od ostalih. To je zemljište od 20 ari, u delu naselja koji je prema najnovijem planu detaljne regulacije prepoznato kao stambena zona. Parcela je deo šire celine, jedine preostale zelene oaze u naselju i trenutno se koristi kao bašta, uređen i lepo održavan voćnjak, na kojoj bi relativno lako moglo da počne da se živi i gradi održiva zajednica, uz već obezbeđene osnovne komunalne priključke. 

Cena zemljišta je određena na 170.000 EUR, što je za grupu bila nesavladiva suma u tako kratom roku. Ipak, uz predstavljanje ideje vlasnicima, postignut je dogovor o rezervaciji na godinu dana, uz uplatu nepovratnog depozita od 10%, što je za grupu bio savladiv iznos od 17.000 EUR. Ovaj iznos, tako je dogovoreno, bio bi garant ozbiljnosti kupaca koji bi uz otplatu preostalih 90% vrednosti parcele učinio ovaj poduhvat uspešnim. Ipak, u kratkom roku od dva meseca, koliko je ostavljeno vremena od usmenog dogovora za uplatu depozita, nije razrešeno nekoliko važnih pravnih i fiskalnih pitanja.

Naime, nakon što su stvoreni uslovi za akciju, trebalo je brzo utvrditi ko i kako uplaćuje novac. Na koji račun se prikupljaju, to jest ulažu sredstva i u kakve pravne odnose se pozivaju ljudi investirajući u ovaj projekat? Kako se oporezuju aktivnosti kolektivnog investiranja i potom vlasništva? I konačno, šta su prava i obaveze koje se stiču investiranjem u projekat? 

Neophodna pravna podrška i razvoj grupe, na žalost, nisu uspeli da isprate dinamiku prodaje placa. U skladu sa tim, i pre isteka dva dogovorena meseca, grupa je obavestila vlasnike parcele da ipak neće moći da razreši sva ova pitanja u tako kratkom roku. Time je ova prilika propuštena, ali su identifikovana vrlo važna pitanja koja su predmet našeg daljeg rada sa pilot zajednicama i relevantnim stručnjacima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće1. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Konzorcijum privatnih lica kao predfaza stambenom zadrugarstvu, advokati Vladimir Hadži Makunčević i Ana Hrnjak Pezo

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Skica odnosa konzorcijuma privatnih lica i stambene zadruge

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

1 Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

2 Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Stambene i energetske zadruge – zajednički ka rešenju za klimatsku, energetsku i stambenu krizu

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

Može li stanovanje bez pustošenja?

Ana Džokić i Marc Neelen, članovi Ko gradi grad tima, na Zemaljskom forumu u Sremskim Karlovcima, u okviru modula Priuštivo stanovanje održali su predavanje: Može li stanovanje bez pustošenja? Prenosimo snimak predavanja i diskusije, uz doprinos Nikole Vujovića, energetskog menadžera (Vršac) i urbaniste Jereta Kuzmanića (Split/Barselona).

Može li stanovanje bez pustošenja?

Stan u kome živimo igra sve ključniju ulogu u našim životima. Za mnoge je on mesto odakle rade ili mesto koje im omogućava neki nivo samostalnosti. Ipak, koliko god da je stan osnova za naš život, trenutno dominantna stanogradnja je i izvor planetarnog pustošenja. Omogućena je razornim iskorištavanjem resursa, dolazi s neodrživom potrošnjom fosilnih goriva i podstiče se spekulativnom ekonomijom koji uništava sve što joj se nađe na putu.

U okviru ove sesije, pokušali smo da procenimo koliko – u Beogradu i u Srbiji – aktuelna stanogradnja ugrožava životnu sredinu i ljude koji traže priuštivo i održivo mesto za život. Zatim, zašto je krajnje vreme raskrinkati mit da drugačije nije moguće. U tome nam pomažu novi oblici stanovanja koji niču širom Evrope. Značajno je da većinu njih vode zajednice koje više ne žele da čekaju da se tržište ili država konačno trgnu pred izazovima, već same preuzimaju vođstvo. Kroz razumevanje potencijala koje novi oblici stanovanja donose – za našu planetu, našu budućnost i naše sopstveno finansijsko preživljavanje – postaće jasno zašto nešto tako svakodnevno kao stanovanje može biti od presudnog značaja.

Zemaljski forum 2021, pod nazivom Horizonti promene, organizovao je kolektiv Ministarstvo prostora u saradnji sa Heinrich Böll Stiftung kancelarijom u Beogradu i Zelenom evropskom fondacijom i uz podršku Fund Action zajednice. Forum je održan od 23. do 29. avgusta

Ciklus čitalačkih radionica Stambeno pitanje

Institut za filozofiju i društvenu teoriju i Pokret za stambenu jednakost organizuju seriju čitalačkih radionica Stambeno pitanje [ekonomija stambene nejednakosti] u okviru kojih ćemo zajedno analizirati neke od značajnih tekstova iz oblasti stanovanja – iz perspektive političke ekonomije.

S obzirom da je stanovanje par excellence političko pitanje, stambena nejednakost, zaduženost, deložacije i rastući broj domaćinstava koja žive u neadekvatnim uslovima rezultat su i dominantne – globalne i nacionalne – ekonomske logike. Zbog toga je za promišljanje transformacije stambenog sektora i politika koje bi obezbedile sigurno, adekvatno i priuštivo stanovanje za sve, neophodno razumeti i strukturne, ekonomske uzroke trenutnog stanja, kao i ekonomske mere i politike koje bi pomogle njegovoj radikalnoj promeni.

Program se održava od 19. oktobra do 14. decembra 2021 i pokriva sledeće teme:

1. Komodifikacija i finansijalizacija stanovanja – 19. oktobar

2. Ekonomija stambenih kredita – 2. novembar

3. Politike upravljanja zemljištem i stanovanje – 16. novembar

4. Privatizacija javnog stambenog fonda – 30. novembar

5. Tržište nekretnina u lokalnom kontekstu – 14. decembar

Na otvoreni poziv za učešće se prijavilo 18 učesnika i učesnica iz Srbije i regiona.

U prilogu možete naći spisak literature koja će biti diskutovana.

1 2 3 11