Održivi način finansiranja, prilagođeni modelu novog stambenog zadrugarstva, koji Ko gradi grad upornim radom priprema, zasnovanom na zajedničkom vlasništvu, priuštivosti, anti-špekulativnim mehanizmima, jedan je od ključnih preduslova da ovakav koncept stambenog zadrugarstva zaživi, uspešno se proširi i postane relevantna alternativa. 

Trenutno, u Srbiji i regionu, mogućnosti za finansiranje novog stambenog zadrugarstva su sužene, čak i nepostojeće. Zakonskim sputavanjem štedno-kreditnih zadruga, i njihovim faktičkim nestankom sredinom 2000-ih, stambene, ali i druge vrste zadruga izgubile su svoje logične finansijske partnere. Kako bi se omogućio razvoj novog stambenog zadrugarstva, neophodno je osmisliti i pokrenuti raznovrsne načine finansiranja, ali i inoviranje politika koje treba da stvore uslove da ti finansijski modeli budu sistemski prepoznati. 

U tekstu pred vama, nastalom u okviru saradnje sa Koalicijom za razvoj solidrane ekenomije, naša saradnica Mirjana Šakić, ekspertkinja u polju socijalnog finansiranja, daje pregled mogućnosti za finansiranje savremenog zadrugarstva u svetu i kod nas, sa posebnim fokusom na stambene zadruge. Tekst je komplementaran radu na razradi primene nekih od pomenutih načina finansiranja za realizaciju pokaznog primera stambenog zadrugarstva u Beogradu.

Autorka: Mirjana Šakić

Oko milijardu ljudi na našoj planeti je udruženo u zadruge a oko tri milijarde direktno ili posredno ima neki boljitak od njihovog rada. Zadrugarstvo ima preko 150 godina dugu tradiciju u Srbiji. Iako kod nas ubedljivo dominiraju poljoprivredne zadruge (registrovanih 2700), većina evropskih država, pored poljoprivrednih, odnosno zemljoradničkih zadruga, ima bolje razvijeno zadrugarstvo u drugim delatnostima, naročito uslužnim. Skorašnja iskustva pokazuju da se sve više inicijativa i poslovnih poduhvata, posebno među mladim ljudima u Srbiji, realizuje kroz udruživanje i formiranje zajedničkih ciljeva na tržištu.

Podsticanje investicija u zadrugarstvu kroz posebne programe najviše doprinosi razvoju zadruga i njihovim potencijalima. U Srbiji, do sada je jedino Ministarstvo za brigu o selu prepoznalo potencijale zadrugarstva kroz konkurse koji su bili namenjeni isključivo zadrugama. Programom podrške razvoju zadrugarstva za unapređenje poslovanja i tehnološki razvoj zadruga podržano je 207 zadruga. Bespovratna sredstva u pojedinačnom iznosu do 15 miliona dinara dobile su 82 stare zadruge, dok je državne podsticaje do 7,5 miliona dinara dobila 121 nova zadruga. Dodeljeno je ukupno 2,198 milijardi dinara, što je 18.697.720 evra. Uz pritisak na donosioce odluka, zadrugarstvo u našoj zemlji može da nastavi svoju dugu i uspešnu tradiciju.

Zadruge – karakteristike i mogućnosti za njihovo finansiranje

Zadruga je manja ili veća grupa ljudi koji su dobrovoljno udruženi i posvećeni zajedničkoj akciji organizovanoj na demokratskoj osnovi sa ciljem pružanja usluga ili ekonomskog dogovora koji je istovremeno socijalno poželjan i doprinosi svim članovima. Zadruge se mogu osnovati kao poljoprivredne, stambene, potrošačke, zanatske, radničke, studentsko-omladinske, socijalne, zdravstvene, energetske i imaju sve važniju i pozitivnu ulogu u sprovođenju mnogih ciljeva u društvu, poput politike zapošljavanja, regionalnog i ruralnog razvoja.

Zadruge predstavljaju specifičan oblik privrednih subjekata koji se razlikuju po načinu osnivanja, modelima upravljanja, prikupljanju kapitala, ciljevima poslovanja, članstvu i drugim karakteristikama. Članovi su vlasnici i upravljaju zadrugom najčešće u skladu sa pravilom jedan član jedan glas, učestvuju u formiranju kapitala, ali i koriste usluge zadruge. Raspodela viška prihoda nad rashodima se realizuje ne prema visini ulaganja, već proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom. 

Polazeći od vlasničkih prava članova, izdvajaju se dve velike grupe zadruga: 

• prva, u kojoj su vlasnička prava ograničena samo na punopravne članove koji koriste usluge zadruge (samo članovi učestvuju u formiranju i povećanju zadružnog kapitala, insistira se na demokratskoj prirodi zadruga koja se manifestuje pravilom jedan član jedan glas, a podela viška prihoda nad rashodima se obavlja proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom)
• druga, gde i različite kategorije članova mogu imati vlasnička prava (bliža profitno orijentisanim organizacijama jer i drugi mogu učestvovati u formiranju zadružnog kapitala). 

U skladu sa karakteristikama modela i načina na koji prikupljaju kapital, zadruge se mogu podeliti u tri velike grupe: 

• tradicionalne zadruge u kojima su vlasnička prava rezervisana za članove i neprenosiva
• zadruge nove generacije sa prenosivim vlasničkim pravima među zadrugarima i
• zadruge sa investitorima koje prikupljaju kapital i izvan kruga članstva.

Kod tradicionalnih zadruga jedini izvor kapitala su članovi koji su istovremeno i njeni vlasnici i korisnici. Zakonom o zadrugama regulisano je da ulozi zadrugara čine osnovni kapital zadruge i da svaki zadrugar ima samo jedan ulog, pri čemu ulozi ne moraju biti jednaki. Članstvo u zadruzi i ulozi zadrugara su neprenosivi a dokapitalizacija se može realizovati isključivo kroz povećavanje uloga postojećih ili prijemom novih članova. Ulozi mogu biti novčani i nenovčani (stvari i prava izraženi u novčanoj protivvrednosti). Minimalni osnovni kapital zadruge iznosi 100 dinara. Zadružnim pravilima određuje se minimalni pojedinačni ulog. 

Zadruge koje se osnivaju bez uloga zadrugara, sredstva za osnivanje i poslovanje obezbeđuju iz članarine zadrugara. Iznos članarine određuje se zadružnim pravilima u jednakom iznosu za sve osnivače, kao i za zadrugare koji pristupe zadruzi nakon osnivanja. Po prestanku statusa zadrugara, članarina se ne vraća.

U zadrugama nove generacije vlasnička prava su prenosiva ali samo među postojećim članovima. Zakonom o zadrugama regulisano je da se raspodela viška vrši srazmerno visini uloga i izvršenog prometa preko zadruge, pri čemu se tačan odnos definiše zadružnim pravilima. Kod zadruga sa proporcionalnim investitorima vlasnička prava imaju samo članovi, ostvareni višak se deli proporcionalno obimu saradnje sa zadrugom, a od članova se očekuje da njihove investicije u zadrugu budu srazmerne obimu poslovanja sa zadrugom. Ovakav način distribucije viška predstavlja novinu ne samo u domaćoj regulativi, već i u evropskoj zadružnoj praksi.

Treći model su zadruge sa deonicama koje mogu da kupuju i poseduju isključivo članovi zadruge i na taj način doprinose povećanju zadružnog kapitala. Ove deonice imaju dvostruku funkciju: njihovom kupovinom članovi obezbeđuju potreban kapital i u njima se razvija osećaj vlasništva nad zadrugom. Predstavljaju relativno jeftin način prikupljanja kapitala jer su kamate koje se plaćaju na ove deonice niže od kamata koje bi zadruga plaćala na pozajmice i kredite sa tržišnim uslovima. S obzirom na te niske stope povraćaja na ulaganja, zadruge bi trebalo da obezbede opipljive koristi kako bi motivisale članove da kupe deonice pa one mogu obezbeđivati vlasnicima i više glasova u procesu upravljanja zadrugom ili preferencijalni tretman u distribuciji viška. Povećanjem kapitala, zadruga postaje sposobnija da ispuni potrebe članova, a istovremeno je snažnija i spremnija da se zadužuje kod drugih izvora. Investicije se na ovaj način zadržavaju u lokalnoj zajednici jer se kamate na ulaganja, ma kako niske, isplaćuju članovima zadruge koji su, po pravilu, iz iste sredine u kojoj zadruga deluje. Uplatom dodatnih sredstava zadrugari imaju jači odnos prema zadruzi kao njihovoj organizaciji. Kao i zadruge sa proporcionalnim investiranjem, ni zadruge sa deonicama za članove nisu prisutne u zadrugama u Srbiji. 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama 

Prikupljanje finansijskih sredstava u zadrugama uslovljeno je težnjom da se zadovolje ne samo ekonomske, nego i socijalne potrebe članova, što značajno otežava ovaj proces. Zadruge imaju obavezu da svoje aktivnosti realizuju u skladu sa zadružnim vrednostima i principima, što određuje i izvore kapitala koji su im dostupni i načine na koji se mogu prikupiti dodatna sredstva. 

Problem se ogleda u očuvanju zadružne prirode koja može biti ozbiljno ugrožena korišćenjem istih instrumenata u zadrugama kao što je slučaj u profitno orijentisanim organizacijama. U većini preduzeća sredstva se investiraju u zavisnosti od očekivane dobiti i spremnosti vlasnika da preuzme rizik. U zadrugama, odluku o ulaganju donose zadrugari koji imaju različite investicione mogućnosti kao i sopstvene stavove o tome šta je prihvatljiv rizik ulaganja. Upravo pitanje rizika ulaganja i specifičnosti zadruga nije dovoljno izražen u našoj praksi jer zadruge nisu dostigle odgovarajući stepen razvoja. Prikupljanje sredstava predstavlja balansiranje između karakteristika instrumenata za privlačenje potencijalnih investitora, uz istovremeno očuvanje elemenata identiteta zadruge.

Tri osnovna izvora za formiranje i povećanje zadružnog kapitala su: 

• ulaganja članova zadruge,
• izdavanje hartija od vrednosti i privlačenje spoljnih finansijera i 
• različiti oblici pozajmica. 

Prva dva oblika podrazumevaju prikupljanje kapitala od različitih vrsta članova zadruge, dok se treći oblik zasnivana spoljnim izvorima finansiranja, poput štedno-kreditnih zadruga, komercijalnih banaka ili drugih finansijskih institucija.

Zadruge imaju ograničene načine kojima mogu da motivišu potencijalne investitore da ulažu, budući da su kamate na uložena sredstva niske, kao i da se distribucija viška prihoda nad rashodima vrši najčešće proporcionalno obimu poslovanja sa zadrugom, a ne visinom uloženih sredstava. Razvojem finansijskih tržišta, zadrugama su se otvorile i druge mogućnosti za povećanje kapitala a inovativni finansijski instrumenti postoje u zemljama sa razvijenim zadružnim sektorom.  

Kod ulaganja članova zadruge članovi se javljaju u dvostrukoj ulozi: kao su vlasnici zadruge ali istovremeno i korisnici njenih usluga. Za razliku od profitno orijentisanih organizacija, u zadrugama članovi predstavljaju osnovni izvor kapitala, što znači da njen opstanak i razvoj prvenstveno zavisi od njihove posvećenosti i motivisanosti da ulažu u zadrugu i na taj način učestvuju u stvaranju zadružnog kapitala. Zadružni principi i vrednosti ograničavaju ekonomske koristi koje članovi, kao finansijeri zadruge, mogu očekivati od uloženog kapitala. Visina zadružnog uloga se određuje zadružnim pravilima u skladu sa zakonskom legislativom. Novi način motivisanja članova da povećaju ulaganja u zadrugu je proporcionalno investiranje kada zadruga omogućava postojećim članovima da uplate dodatne ili povećaju postojeće uloge ili prima nove članove. Zadrugari mogu da povećaju zadružni kapital i tako što će doneti odluku da ne distribuiraju višak prihoda nad rashodima i da ga usmere u rezerve, čime se povećava kapital zadruge. Povećavanje kapitala zadržavanjem dela ili celokupnog viška prihoda nad rashodima moguće je samo u toku poslovanja zadruge, dok je u momentu osnivanja osnovni izvor kapitala uplata zadružnih udela od strane članova.

Ukoliko zadruga ima potrebu za dodatnim finansijskim sredstvima, može se odlučiti na emitovanje različitih vrsta hartija od vrednosti. Regularne deonice su prenosive među članovima, obezbeđuju pravo isporuke proizvoda zadruzi, učestvovanje u raspodeli viška i određen broj glasova u upravljanju zadrugom. Dostupne su isključivo članovima zadruge i ne mogu ih kupovati spoljni investitori i često je za njihovu prodaju potrebna saglasnost nadležnog zadružnog organa. Zadruga može izdati i posebne (ili prioritetne) deonice za pojedine kategorije članova (npr. za osnivače ili „članove investitore“). Ove deonice su namenjene kako članovima zadruge, tako i eksternim finansijerima koji su zainteresovani da ulažu u zadrugu. Predviđaju uživanje posebnih povlastica u skladu sa statutom zadruge, kao što su veći broj glasova u upravljanju zadrugom, prioritet u raspodeli viška prihoda nad rashodima i slično. Termin i postojanje „članova investitora“ nije poznat kod nas iako je relativno rasprostranjen u evropskim zemljama. Za razliku od regularnih članova, članovi investitori ne učestvuju u poslovnim aktivnostima zadruge, ali upisuju i uplaćuju kapital. Primarni motiv ulaganja članova investitora nije finansijski već opstanak i razvoj zadruge. Ovaj oblik prikupljanja kapitala zavisi od tržišnih uslova (npr. ako su kamate na druge oblike ulaganja visoke, investitori neće biti značajno motivisani da ulažu u zadruge, koje po pravilu nude niže stope povraćaja. Međutim, ako su kamate na druge oblike ulaganja relativno niže, onda investitori imaju veći motiv da ulože u zadruge). 

Treći oblik prikupljanja finansijskih sredstava su krediti i pozajmice iz javnih i privatnih kreditnih organizacija koje su spremne da im pod određenim uslovima odobre finansijska sredstva. Iako postoje ograničenja sa kojima se zadruge suočavaju prilikom apliciranja za odobravanje kredita, širom sveta ovo predstavlja značajan izvor kapitala za zadruge različitih veličina i delatnosti. Pristup povoljnim izvorima finansiranja u Srbiji je dodatno otežan zbog nepostojanja štedno-kreditnih zadruga, čime su dodatno ograničene mogućnosti poslovanja drugim oblicima zadružnih organizacija. Uprkos tome, povećanje zadružnog kapitala moguće je čak i u zadrugama sa tradicionalnom strukturom, na način sličan profitno orijentisanim organizacijama, zadržavajući pri tom elemente identiteta zadruge.

Stambene zadruge

Stambene zadruge, kao investitori i izvođači radova, organizuju izgradnju i održavanje, grade i održavaju stanove, stambene zgrade, garaže i poslovni prostor za zadrugare, angažovanjem sredstava i rada zadrugara i drugih fizičkih i pravnih lica. Angažovanje sredstava i ličnog rada zadrugara se uređuje pojedinačnim ugovorom između stambene zadruge i njenih članova u skladu sa pozitivnim propisima i zadružnim pravilima.

Ključna misija stambenih zadruga je da omogući grupama ljudi pristup kvalitetnom i pristupačnom stanovanju na dugoročnoj osnovi, obezbeđujući stabilnost, bezbednost i kvalitet stanovanja. Stambena zadruga je privatno preduzeće u kolektivnom vlasništvu gde su članovi  uključeni u upravljanje na demokratski i autonomni način. Najčešće je reč o neprofitnim organizacijama koje imaju za cilj da obezbede stanovanje, prvenstveno svojim članovima, kao alternativni model između tradicionalnog iznajmljivanja i privatnog vlasništva. 

Zadružni stambeni pokret ima dugu istoriju. Prve stambene zadruge formirane su sredinom 19. veka u Berlinu. Danas su stambene zadruge sve rasprostranjenije u Evropi a zadružno stanovanje predstavlja važan deo tržišta stanova u mnogim zemljama. Postoje razni modeli stambenih zadruga ali ono što ih najčešće karakteriše je da su u zajedničkom vlasništvu i da zadrugom upravljaju njeni članovi po principu „jedna osoba, jedan glas“. 

U različitim zemljama postoje različiti modeli, ali ono što karakteriše stambene zadruge u odnosu na druge pružaoce stambenih usluga jeste da su zajedničkom vlasništvu i demokratski kontrolisane od strane svojih članova. U Evropi, najčešći model u ovom trenutku nije u potpunosti određen zakonom ali najveći broj zemalja sledi zajednički obrazac: postoji odredba o dodeli javnog zemljišta kao mera državne politike, zadruga plaća naknadu za ulazak u stambeni projekat i sakuplja uloge članova kako bi se pojedincima ili porodicama omogućio pristup i plaća mesečne naknade za pokrivanje troškova hipoteke, izgradnje i održavanja. U mnogim zemljama postoji zaštita od špekulacija socijalnog stanovanja kroz potpisivanje ugovora između stambenih zadruga, građevinskih firmi i lokalne samouprave. To ima jasne implikacije na način na koji funkcionišu u poređenju sa drugim akterima na tržištu stanova i koristi koje ne samo njihovim članovima, nego i javnom interesu.

Pogodno zemljište za razvoj stanovanja postaje oskudnije u urbanim sredinama što rezultira uzlaznim pritiskom na cene zemljišta. Stambene zadruge, kao i drugi pristupačni pružaoci stambenih usluga, suočene su sa brojnim izazovima i nepovoljnim uslovima na finansijskom i stambenom tržištu koje je van ravnoteže. 

Finansijski nejednaki igrači se nadmeću za istu imovinu, troškovi izgradnje, materijala i radne snage rastu brže od inflacije uz sve strožije i skuplje građevinske standarde održivosti. Sve to utiče na krizu pristupačnosti na tržištu stanova, kako za nove kupce, tako i za iznajmljivače. Stambene zadruge i kreatori politika moraju da reaguju na ove izazove na različite načine i finansiranje pristupačnog stanovanja korišćenjem samo konvencionalnih finansijskih instrumenata postaje teško ili nemoguće. Finansiranje zadružnog stanovanja ili bilo kog stambenog prostora u zajednici postalo je sve veći izazov poslednjih decenija. Razlozi za to odnose se kako na ekonomiju tržišta stanova, tako i na to koliko su resorne institucije voljne da razvijaju mere i instrumente za podršku razvoju zadružnog stanovanja kao pitanje javne politike. Sama dostupnost i razvoj alternativnih izvora finansiranja i inovativne prakse pozajmljivanja neće rešiti ove probleme i neophodna su druga politička rešenja. 

Izvori finansiranja za stambene zadruge

Finansiranje stambenih zadruga podrazumeva prikupljanje kapitala koji se vremenom mora otplatiti pod uslovima i sa ciljem koji zadruge podržavaju. Zadruge u različitim delovima sveta koriste spektar finansijskih rešenja za postizanje ove svrhe. Najbolja rešenja za finansiranje najčešće je kombinacija različitih izvora. To stvara složene modele finansiranja koji zahtevaju stručno razumevanje i sprovođenje.

Finansiranje kroz dug – kreditiranje od banaka, kreditnih zadruga i drugih finansijskih institucija. Predvidiv i nizak rizik, fiksni uslovi i tržišne kamatne stope koje mogu biti snižene ako postoji hipotekarna garancija (obično državna garancija), često nije pristupačna opcija za razvoj stambenog prostora u zajednici.

Javno pozajmljivanje – direktno kreditiranje stambenih zadruga od strane vladinih/javnih finansijskih institucija ili agencija, obično podrazumeva ne-tržišnu stopu povraćaja a svrha je postizanje stambenih/socijalnih ciljeva.

Kreditiranje sa socijalnim ciljem – neobezbeđene finansije sa manje ograničenja od bankarskih finansija koje povezuju potencijalne investitore sa socijalnim preduzećima u rešavanju socijalnih problema finansiranjem preventivnih intervencija, mora biti u stanju da plati neki povraćaj investitorima, investitori su možda voljni da prihvate povratak ispod tržišta kako bi podržali razvoj zadružnog stambenog prostora, instrumenti mogu da uključuju obveznice socijalne namene (npr. obveznice održivosti).

Peer-to-peer pozajmljivanje (zadruga zadruzi) – podrazumeva direktnu investiciju jedne zadruge u drugu.

„Strpljivi kapital“ – duži vremenski horizont za povraćaj kapitala koji obezbeđuju zajmodavci socijalne svrhe, namera je da se maksimalno poveća društveni uticaj investicije, dozvoljava odlaganje otplate kredita dok refinansiranje ne postane pristupačnije.

Više kreditora – dva ili više izvora finansiranja koji se međusobno dopunjuju; može da podrazumeva kombinaciju konvencionalne, društvene investicije i kreditiranja.

Bespovratna sredstva i subvencije – mogu doći iz vladinih ili filantropskih izvora, ili iz kombinacije ta dva, može biti u obliku direktne pomoći ili doprinosa kroz dodelu zemljišta sa različitih nivoa vlasti.

Akcije i druge hartije od vrednosti – članovi kupuju akcije u kupu može značajno da smanji zahteve za zaduživanje zadruge.

Dobrovoljni prilozi članova – članovi daju donacije/neobezbeđene kredite zadruzi kao podršku održavanja likvidnosti.Kolektivno finansiranje – grupe zajedno pristupaju kreditorima; rizik pozajmljivanja može da se proširi među više projekata, zemljišni fondovi sa više projekata su idealni kandidati za kolektivno finansiranje.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće¹. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

¹ Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

² Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”

–
Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe” objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.