Skrivena ruka stanogradnje

ZAŠTO STANOVI NEĆE BITI PRISTUPAČNIJI

Sva tragedija naše, ali ne samo naše stanogradnje 21. veka, leži u ovom pitanju. Postavljaju ga najugroženiji, večiti podstanari, mladi parovi, porodice koje više ne mogu da se smeste u stanove koje već imaju. Sa druge strane, o tom pitanju odlučuju ljudi koji imaju po desetine nekretnina, a u svakom trenutku stiču još jednu, i još jednu, i još jednu.

Mladen Bogićević

U poslednjih pet-šest godina u Beogradu je rasprodato veliko naselje Stepa Stepanović, a za svega par meseci, još tokom gradnje, prodate su stotine stanova u Bloku 72, u Bloku A, u Krnjači… Da li to znači da su u poslednjih nekoliko godina desetine hiljada duša našle krov nad glavom? Ne. Iako među kupcima ima i dosta mladih porodica koje su stigle da iskoriste subvencije za prvi krov nad glavom (ukinute krajem 2013. godine pod parolom „stezanja kaiša”), dobar deo kupaca su mladi samci koji imaju relativno dobar posao (IT kompanije, frilenseri, itd), a nemaju previše izdataka za porodicu. Brzoj prodaji stanova kumuju i takozvani „tihi” rentijeri – često su to ljudi koji poseduju i desetine stanova koje izdaju i taj novac investiraju u nove nekretnine koje otplaćuju na rate, takođe od novca podstanara.

Iako su subvencije bile namenjene samo za stanove u novogradnji, ovo nije naročito oborilo cenu starijim stanovima. Jedan od glavnih razloga je – između nove zgrade u haosu bez urbanističkog planiranja i stare zgrade u nekom davno sagrađenom bloku sa puno zelenila, ljudi često biraju staru zgradu u kraju koji izgleda kao da je projektovan, a ne kao da su zgrade popadale po njemu iz svemira.

Gde smo danas

Tapkamo otprilike na istom mestu već par godina i stvari se neće značajno promeniti ni u deceniji koja dolazi. Cena kvadrata u Beogradu danas jeste oko tri prosečne republičke plate – dve plate za kvadrat na daljoj periferiji, četiri plate za kvadrat u centralnim opštinama. Ali kada se pitamo „otkud onda poštenom svetu pare za stanove”, zaboravljamo jednu činjenicu – 400 evra je republički prosek, ne i beogradski. Osim toga, tih jedva 400 evra je zvaničan prosek, izračunat na osnovu uplaćenih doprinosa, dok samo u Beogradu desetine hiljada ljudi rade, na primer, u IT sektoru, gde veliki deo njih radi „u firmi”, ali platu prima kao paušalac, pa ostaje ispod radara statistike. Njihova stvarna primanja su od tri republička proseka naviše, odnosno, otprilike su na takvom nivou da je njihova plata jednaka, ne mesečnoj rati stambenog kredita, nego kvadratu.

U Beogradu se nalaze i desetine firmi koje za inostranstvo rade relativno dobro plaćene poslove u oblasti dizajna, inženjerskih usluga za mašinsku industriju, za globalne arhitektonske biroe, za razne internet servise i podrške, itd. To i dalje nije dovoljno veliki broj ljudi u ovolikom gradu da znatno pokrene protok novca, ali jeste dovoljan broj da doprinese gužvi u saobraćaju, otpuštanju ventila opšte nemaštine, ili dodavanju pritiska na tržište nekretnina.

Dokaz da svi ti ljudi koji rade dobro plaćene poslove i žele da ostanu ovde, zaista kupuju nekretnine za sebe i da u njima žive, jeste i to što se i ekskluzivnije zgrade i naselja veoma brzo prodaju. Loša je pretpostavka da i to kupuju rentijeri, jer u tim stanovima mesečna zakupnina ne može da dobaci do visine kredita. Još jedan razlog zašto su izgledi za poboljšanje na tržištu nekretnina danas mali jeste i to što se dozvole i dalje teško dobijaju, još uvek mora da se „podmazuje” i ima mnogo tih „sivih” troškova i birokratskih opstrukcija, pa investitor prosto ne može da radi sa manjom „zaradom” a sa većim obimom. Poznat je slučaj da je novi „jak” investitor nameravao da uđe na tržište sa cenom 30-40 odsto manjom od projekta prekoputa i da je upozoren da to prosto „ne može”. I opet je brzo prodao stanove po višoj ceni koja mu je „nametnuta”.

Južni bulevar, Beograd, 2018, foto: Ko gradi grad

Dakle, može li ipak pristupačnije?

Sve prethodno pominjem zato što praktično ne postoji objektivan dijalog, već se polazi iz dva suprotstavljena rova iz kojih se vidi samo onaj deo problematike koji se želi ugledati. Međutim, i ako pokušamo objektivno da sagledamo situaciju, postoje dva nivoa objektivnosti – lokalni i globalni. Ne znam koji je više deprimirajući, pa odlučite sami…

Gledano po „lokalnoj” logici, da bi cena stanova postala pristupačnija potrebno je da rešimo brojne faktore, a nećemo to učiniti… Zašto? Dovoljno je da pomenemo samo nekoliko njih…

Demokratska vlast u službi građana – „Oni” imaju krov nad glavom i žele da im komšije budu uspešni, lepi, imućni, sposobni, pametni. „Oni” nemaju ništa protiv da stanove kupe i oni koje smo pomenuli, njima to godi, tako se i sami osećaju lepši, imućniji, sposobniji, pametniji, tako se stvara masa po njihovoj (umišljenoj) meri u koju mogu da se utope. Usput dobijaju i lepše brojke da nam pokažu kako nam svima bolje ide, čak i nama koji nikad nećemo naučiti Javu, Piton, C++, ili nama kojima, i kad imamo partijske knjižice, one služe samo da zadužimo kofu i četku da lepimo plakate stranke. Njima odgovaraju blaga, postepena poboljšanja, ali ništa više od toga. Svaka ozbiljnija promena na tržištu nekretnina, svako rešavanje stambenog pitanja za veći procenat stanovništva, njima bi ograničilo materijalnu premoć koju imaju nad nama, a bez nje, malo im koja druga ostaje.

Saobraćaj – Neće biti većeg pritiska na cenu stanova bez daleko veće ponude, a ona može doći samo sa periferije grada. A taj pritisak nema kuda da „prođe” bez daleko kvalitetnijeg saobraćaja. To ne znači da će se pritisak javiti „kada se sredi saobraćaj”, već znači da saobraćaj decenijama neće biti sređen jer se to ne isplati elitama koje urbanije zone tako drže u nekoj vrsti zabranjenog grada u koji „gubitnici tranzicije” mogu da uđu, ali – samo kao radna snaga i kao podstanari. Oni ne mogu da dozvole da metroom za pola sata stižemo na posao ili na fakultet sa 50 kilometara udaljenosti, jer kome će onda da izdaju nekretnine koje su tako pažljivo sakrivali pod imenima svastika, jetrva, zetova? Kome će prodati jedan od desetine hiljada stanova u gradu u kojem ne da nisu napravili zelenu površinu decenijama, nego nisu ni sačuvali zelene površine koje su nasledili? Koliko će vredeti njihov dragoceni „centar” ako se u njega tako lako uđe i izađe, i ako se u njemu biva koliko mora da se ostane u oblaku zagađenja, u psećim i ljudskim izlučevinama, u prašini, u buci? Oni sebe vide kao aristokratiju, i prosto mora postojati kapija, i jarak, i pokretni most koji oni kontrolišu i po potrebi zatvaraju (kao što to često zaista i rade). Metro je rupa u zidinama njihovog grada i neće je probušiti.

Javne usluge – Već decenijama se povlače sa periferije ka centru grada, od prioriteta ulica koje se čiste posle prvog snega, preko kulturno-umetničkih dešavanja, do zdravstvenih i pravno-birotehničkih usluga. I tako kontinuirano sakaćen, Beograd ostaje daleko povoljniji za svakodnevni život jer su tu i sudovi, i jeftinija kupovina i dostava, i blizina aerodroma, i autoputevi u raznim pravcima, pa čak i autobuski polasci za letovanja. Periferija može da dobije deo toga jedino ako se sredi saobraćajna mreža, a znamo da se to neće desiti.

Gledano „globalno”, postoji tendencija da se pod izgovorom trendova mobilnosti, nezainteresovanosti „milenijumaca” da poseduju stanove i težnje da se često sele, zapravo teži centralizaciji vlasništva nad nekretninama, ovog puta u privatnim rukama. Iz ugla privatnih investitora, današnje nepristupačno stanovanje zapravo predstavlja propuštenu priliku za centralizaciju vlasništva i na ovim prostorima. Iz tog ugla, trenutno stanje je samo dobijanje na vremenu dok se ne konsoliduju za novu etapu koju nam već najavljuju – gradnju privatnih naselja veličine omanjeg grada gde, i kada ste nominalni vlasnik nekretnine, sve usluge zavise od stvarnog vlasnika celog vašeg okruženja. Vaš je stan, ali… održavanje lifta, očitavanje struje i grejanja, održavanje higijene u zgradama i celom naselju, pa čak i visina karte „javnog” prevoza („metro linije do Makiša”, na primer) može da se definiše njihovom „direktnom ekonomskom logikom” – toliko kilovata struje, toliko plata vozača, toliko održavanje pruge, toliko dažbine državi, podeljeno sa brojem korisnika… Pa i tada niste sigurni da neće proceniti da su investiciju otplatili, da im se prihodi smanjuju, i da im se više isplati da naprave novi „moderan grad” nego da popravljaju onaj koji su vam već prodali.

Južni bulevar, Beograd, 2018, foto: Ko gradi grad

Bez lažne nade

Kako god zvučalo sve ovde izneto, čini mi se da su to tek sekundarni uzroci zašto cena stanova neće biti pristupačnija, i zašto sam skeptičan da je moguće izboriti je direktnim predlozima i inicijativama „držeći se teme”, čak i ako se desi nemoguće – posvećenost domaćih „elita” rešenju tog problema. Zato u svakom direktnom razgovoru ne pokušavam da sagovorniku koji traži svoj krov nad glavom pružim i tračak lažne nade, već pre govorim o alternativama koje su za svakog drugačije. Za mene je to bila kupovina malenog stana koji će već za koju godinu da nam postane pretesan, za nekog će to biti iseljenje na periferiju i gajenje bašte uz povremene „urbane” poslove ili rad na daljinu, za nekog dogradnje i pregrađivanja, za nekog čekanje na smrt roditelja, za nekog žestoka štednja, odricanje i prodaja svega što može da se proda da bi se skupio inicijalni keš za učešće za kredit… 

Dom smatram elementarnim ljudskim pravom, i stambeno pitanje svakog stanovnika možemo rešiti samo ako ga posmatramo iz tog ugla i onda tražimo način da ga ostvarimo. Međutim, moramo biti i realni, i to ne onako kako nam pričaju da budemo – ekonomski realni, već realni u svakom drugom smislu. A teško je biti realan i dok tražiš krov nad glavom, i kad se skućiš. Zato se i ne razumemo. Zato i uspevaju da nam prodaju priču o ekonomskoj realnosti, o ponudi i potražnji, o dobitnicima i gubitnicima tranzicije. Zato i mi jedni drugima pričamo o pravdi, o lopovluku, o nesposobnosti, sećamo se tobože pravednijih vremena, i ne uspevamo da vidimo šta se danas zaista zbiva, a šta može da se desi koliko sutra.


Kratka moderna istorija tržišta nekretnina

Cena stanova u Beogradu, posle duge pauze, postoji kao relevantan pojam tek oko 25 godina, ali u svojoj kratkoj istoriji prošla je više faza čije su najpoznatije karakteristike:

  1. Prva polovina devedesetih i masovni otkup stanova, a odmah zatim i njihova rasprodaja retkima koji su tih godina imali novac.
  2. Druga polovina devedesetih i nova stanogradnja dostupna i dalje retkima koji su imali gotovinu jer kredita još uvek nije bilo.
  3. Dvehiljadite i povratak stambenih kredita na velika vrata – pre nego što je napravljen valjan pravni okvir – čime je bogatstvo isisano sa tržišta od strane „preduzimača-investitora” (engl. developera), zapravo prevaranata koji su uzimali novac, mahom od nekoliko kupaca, i odlazili u nepoznatom pravcu.
  4. Kraj dvehiljaditih i potpuna opstrukcija jedva pokrenutog tržišta od strane vlasti, u cilju blokade novogradnje dok se ne rasprodaju stanovi povlašćenih investitora (na prvom mestu Belvil koji je bio i povod da država pomogne subvencijom za učešće), u kombinaciji sa ogromnom količinom keša koji u nekom trenutku preplavljuje tržište i podiže cene nerealno visoko (prodaja nekretnina u Crnoj Gori, poslovi sa kokainom, olako izdavanje i uzimanje kredita u balonu koji je tih godina i pukao, sa kreditima u „švajcarcima” koji su i danas teška tema).
  5. Poslednjih pet-šest godina imamo relativno stabilno tržište nekretnina sa malim oscilacijama cena, relativno sigurnu prodaju za investitore koji su našli pravu meru između lokacije, kvaliteta gradnje i cene, i dovoljan broj kupaca da to tržište kako-tako održavaju živim. Naročito treba istaći relativan uspeh projekata koji su podsećali na stanogradnju u doba SFRJ – zidanje celih naselja umesto zgrada.

Privatizacija stambenog fonda

Da bismo shvatili dubinu jaza između nas i njih, između pristupačnog i njihovog grada, zamislimo samo da Milošević nije nacionalizovao pa zatim rasprodao društveni stambeni fond. Šta bi se desilo posle 2000. godine? Soliter na Novom Beogradu išao bi na tender za privatizaciju kao javna preduzeća? „Svako ima pravo da učestvuje. Početna cena dva miliona evra.” „Moramo prodavati zgrade i naselja kao celine jer samo to garantuje da se njima održivo upravlja, da se srede fasade, da se sprovede energetska efikasnost, da podignemo kvalitet života, da centralizujemo održavanje higijene, da obezbedimo povoljne ugovore za komunalne usluge, da nam bu