Intervju u City magazinu
Objavljeno u City magazinu #131, april 2015, Beograd, interviju vodila Ljubica Slavković.
PAMETNIJA ZGRADA: svi za stan, stan za sve
Problem nedostupnog stana na tržištu podstaklo je platformu KO GRADI GRAD na promišljanje na koji način je moguća izgradnja stanova koji bi većini bili pristupačni. Pametnija zgrada je kolektivni projekat, nastao sa idejom rešavanja ovog, jednog od osnovnih egzistencijalnih pitanja u našem društvu. O projektu smo razgovarali sa arhitektom Anom Džokić.
[…] O čemu je reč, odakle je došla inspiracija i ideja za ovakav projekat?
Od 2010. kada smo pokrenuli platformu KO GRADI GRAD bavimo se ulogom nas građana u razvoju Beograda i gradova u Srbiji. Počeli smo od mapiranja tema i problema sa kojima se susrećemo, a zatim i grupa koje se aktivno uključuju u razvoj grada. Kroz taj proces smo došli do zaključka da iako je pristupačno stanovanje jedan od osnovnih nerešenih izazova za našu i mlađe generacija, skoro niko se ne usuđuje da se njime bavi. Zato smo rešili da pokrenemo projekat pod nazivom Pametnija zgrada. U ostatku Evrope poslednjih godina co-housing i stambene zadruge imaju sve više pristalica. Brojni su primeri ljudi koji su se okupili kako bi stvorili zajednicu u kojoj će živeti i raditi, i tako definisali kako ta zajednica izgleda u društvenom i prostornom smislu.
Naša, beogradska situacija i početak projekta su ipak drugačiji. Za razliku od većine zapadno evropskih gradova, gde i dalje postoji socijano stanovanje koje podrazumeva povlašćeno rentiranje (npr. u Holadiji oko 30% ukopunog stambenog fonda) – u današnjoj Srbiji 97% stanova je u privatnom vlasništvu. Promenom stambene politike početkom 1990-ih, munjevitom privatizacijom društvenih stanova i ukidanjem stambenih fondova, naše društvo je ostalo bez ikakve alternative preskupim stanovima koji se prodaju na tržištu. To čak uključuje i stanove koje gradi država, na svom zemljuštu, a prodaje ih samo za delić cene niže od onih koje grade privatni investitori. Pametnija zgrada je nastala iz potrebe da se pronađe model stanovanja koji iskače iz okvira rešavanja stambenog pitanja “svako za sebe”.
Razvoj projekta, uključivanja ljudi?
Započli smo pre dve godine sa oglasom: “Da li vas interesuje izgradnja solidnog stana negde u Beogradu po ceni od 300-400-500 €/m2? Nemoguće? Za većinu Beograđana, dolazak do stana po ovakvoj ceni je jedina razumna opcija – koja ne podrazumeva zaduživanje neotplativim kreditima, stanovanje u nemogućim uslovima ili čekanje na seobu rodbine na selo ili onaj svet.” Ovaj poziv odslikava situaciju oko 140.000 podstanara, ogromnog broja mladih (pa i onih u četrdesetima) koji nisu u mogućnosti da se osamostale, kao i onih koji žive u uslovima koji ne zadovoljavaju osnovne kriterijume stambene namene.
Polazeći od stava da je dostupno stanovanje jedan od osnovnih životnih uslova koje društvo treba da ponudi svojim građanima, a pomenute cene za većinu Beograđana jedine realne, pozvali smo ljude koji su zainteresovani ili spremni da se zajedno upuste u planiranje, investiranje i izgradnju. U projekat je uključeno tridesetak ljudi različitih profila, sa različitim motivacijama, prvenstveno egzistencijalnim i profesionalnim, ali nas sve objedinjuje motiv stvaranja modela koji će rešavati stambeno pitanje kroz saradnju i solidarnost – na pametniji način. Taj “pametniji” način uključuje kolektivno planiranje, odgovorno investiranje (ne samo individualnih raspoloživih finansijskih resursa, već i vremena, znanja, radnih sposobnosti) i inteligentnu gradnju. Kada ovaj model bude zreo za realizaciju ideja je da se u njega uključi veći broj građana.
Opis rada, kako izgleda kolektivno planiranje, investiranje i izgradnja?
Pametnija zgrada radi kroz format “radnih stolova” koji se održavaju u Kluturnom centru Rex. Kroz ove skupove, zajedno sa ekspertima kao što su pravnici i arhitekte, došli smo do zaključka da su za ovaj poduhvat stanogradnje najprikladniji pravni i organizacioni principi stambene zadruge. Stambene zadruge su u Srbiji bile prisutne u različitim istorijskim trenucima, ali su u poslednjih dvadesetak godina “skliznule” u tržišne vode. Pametnija zgrada radi na novom osmišljavanju zadruge za 21. vek – kroz preispitivanje sistema vlasništva i profita. Na primer, jedna od ideja je prebacivanje vlasništva stanova na stambenu zadrugu, čime bi zadrugari stan rentirali po pristupačnim cenama određenim na skupštini. Kako bi se isključila mogućnost špekulacije, rast cene stanova bi bio ograničen, jednom kada je stan završen. A ukoliko bi neko želeo da se odseli, mogao bi da proda “svoj” stan po ceni investicije u gradnju. Na taj način bi stanovi ostali pristupačni za sve buduće zadrugare.
Dokle se stiglo sa projektom?
Ove godine smo sa projektom “Nova moba za ovo doba” bili jedni od tri ravnopravna pobednika na arhitektonskom konkursu MILD home (modularno, inteligentno, niskobudžetno, uradi sam, energetski efikasno stanovanje) koji je organizovala Opština Savski venac. Ovaj konkurs nam je poslužio kao katalizator da našim idejama damo i prostornu dimenziju. Projekat kreće od pristupačne cene, odnosno ulaganja, koja bi iznosila samo 15% prosečnog prihoda domaćinstva, od 80 evra mesečno za stan i komunalije, tokom perioda od 30 godina, a za stan od 40-ak kvadrata.
Takođe je moguće i jednokratno plaćanje, ali i delimično ulaganje kroz rad, gde bi mesec dana rada (npr. fizičkog, inženjerskog ili pravničkog) moglo da odgovara otplati jednog kvardata. Ciljana struktura stanara uključuje ljude različitih platežnih mogućnosti, društvenog porekla, kao i one koji žele da eksperimentišu sa drugačijim, kolektivnim oblicima stanovanja. Projekat je zasnovan na visokoj energetskoj efikasnosti (tako je jedino moguće ostvariti finansijski prostor za ulaganje u gradnju, umesto u račun za grejanje) i uradimo-zajedno principima. U tom smislu bavimo se i iznalaženjem sistema gradnje (npr. nosećih zidnih panela od drveta ispunjenih baliranom slamom) koji bi postao i proizvodni program naselja, ali i edukativna jedinica za širenje ovakvog pristupa gradnji. Osim stanova predviđamo i zajedničke prostore (soba za goste, zajedničke radne prostore, restoran ili društveni centar), koji čine oko 250 kvadrata po zgradi od četrdesetak stanova.
Pametnija zgrada prezentovala je svoj rad nedavno na URBANIZE! festivalu u Beču. Kako možete da ga uporedite sa bečkim projektima, koje su sličnosti i razlike.
Ostali projekti koji su u Beču predstavljeni u okviru programa “Izgradnja slidarnosti” su realizovani, dok je naš je u nastajanju. Stambena zgrada i zadruga Wohnprojekt Wien, završena je početkom ove godine. Programski (po vrstama zajedničkih prostora) kao i po broju stambenih jedinica (40 u zgradi) ima dosta sličnosti sa našim pristupom, dok su razlike u “luksuznosti” očigledne – od korišćenih materijala do veličine stanova, kao i po strukturi cena. Drugi bečki projekat, VinziRast – middle, se bavi kombinovanim stanovanjem studenata i beskućnika, i jedan je od privih projekata ove vrste u svetu. Veoma inspirativan, sa spoljnim, filantropskim modelom finansiranja. Osnovna razlika između ovih projekata i Pametnije zgrade je taj što oni nastaju u kontekstu već postojeće pravne i finansijske strukture za ovakvu vrstu stanovanja, dok smo mi u sitaciji gde je “točak” potrebno izumeti skoro iz početka. Što je za nas veliki izazov, ali i uzbudljivi deo ovog procesa.
Budućnost i ponavljivost ovakve inicijative, može li ona postati praksa?
Trenutno je najbitnije pronaći lokaciju za realizaciju prve zgrade. Tako da se bavimo nizom tema, što tehničkih, što zakonskih i proceduralnih. Pred nama su dva puta, jedan je onaj za koji je potrebno da neka od beogradskih opština, Grad ili država prepoznaju značaj ovakvog modela stanogradnje i zemljište ponude na upotrebu pod veoma povoljnim uslovima ili bez nadoknade, a drugi je onaj gde se zemljište po niskoj ceni nalazi kroz direktonu saradnju ili kupovinu od pojedinaca. Osim toga, bitno je obezbediti uslove da se početni kapital, kojim se finansira zadružna gradnja, ostvari na nekomercijalnoj (nisko-kamatnoj) osnovi. Zato smo pre dve nedelje oragnizvali radni sto, sa Goranom Jerasom iz hrvatske etičke banke u osnivanju, o sličnim načinima finansiranja u drugim sredinama koji mogu biti primenjljivi kod nas. Time smo korak bliže realizaciji projekta!
KO GRADI GRAD vas poziva u subotu 8. novembra u 19 časova u Kulturni centar REX (Jevrejska 16) na predstavljanje 
U subotu 7. decembra organizovali smo sastanak na kome je inicijativa Pametnija zgrada pokrenula sa formiranjem tima koji bi odgovorio na 
Prva lokacija na Savkom Vencu nalazi se u samom centru i prilično je velika, obuhvata prostor između Lomine, Balkanske i novoizgrađenih zgrada u Ulici Gavrila Principa. Na lokaciji ima nekoliko baraka predviđenih za rušenje u kojima i dalje žive ljudi, nekoliko nenastanjenih ruiniranih objekata, dečiji vrtić takođe predviđen za rušenje i jedan veći prazan plac koji gleda ka Lominoj, ali na kome verovatno nije moguće odmah graditi jer temelji počivaju na krovu auto perionice u lagumu koji izlazi na Ulicu Gavrila Principa. Na ovom prostoru nalazi se i nekoliko novijih objekata, poput konzulata Gabona, ali i dosta starih i prepoznatljivih objekata poput zanatskih radnjica u Balkanskoj, čiju pojavnost bi trebalo uključiti u budući projekat. Sve u svemu vrlo izazovna i kompleksna lokacija na kojoj bi bilo potrebno rešiti niz problema – od stambenog pitanja sadašnjih stanara do navale privatnih investitora koja se može očekivati u slučaju gradnje na ovako ekskluzivnoj lokaciji, a čije bi prisustvo u svakom slučaju trebalo anticipirati.
Naredna lokacija na Savskom vencu se ustvari podudara sa Romskim naseljem u Zvečanskoj ulici, koje se nalazi uz samu Kliniku za plastičnu hirurgiju u blizini Partizanovog stadiona. Ova lokacija nalazi se veoma blizu šireg centra grada, u slepom delu ulice, a i pored toga što je pokraj prelaza preko železničkog tunela deluje veoma mirno (nismo prisustvovali prolasku teretnog voza). Imajući na umu očigledan problem sa postojećim naseljem koje vlasti smatraju “divljim”, a u kome žive ljudi čije bi stambeno pitanje bilo potrebno rešiti stanovima ili kućama, a ne metalnim kontejnerima, komplikovanost ove lokacije postaje očigledna. Ovde je ceo zaplet kako angažovati opštinsku i gradsku administraciju da promišljaju ovako neplanski nastala naselja na način njihove infrastrukturne nadgradnje i integracije, a ne ignorisanja u pristupu ili eliminacije u planovima. Za Pametniju zgradu ovakva lokacija produbljuje pitanje jednakosti u nejednakosti, ili konkretnije – na koji način bi i ove ljude bilo moguće uključiti u inicijativu zajedničke stanogradnje.
Naša treća destinacija, na Zvezdari, bila je zatvorena tekstilna fabrika Kluz, u stečaju. Povod za obilazak ove lokacije bila je prošlogodišnja predizborna najava člana Gradskog veća u medijima, da se za fabriku Kluz traži mogućnost dogovora sa malim proizvođačima da nekoliko njih uzme delove objekta, a da se deo ka Bulevaru Revolucije pretvori u stambenu zonu. Očigledno, ovo je bila samo predizborna tema. Ispred same fabrike, obezbeđenje nas je ljubazno zamolilo da se ne vrzmamo previše oko kapije jer nema potrebe da prolaznici pomisle “da igra mečka” nego da bi bolje bilo da kontaktiramo stečajnog upravnika ili još bolje Agenciju za privatizaciju ukoliko smo zaintersovani za dalje informacije. U okviru farbričkog kruga se nalazi pet zgrada. Jedna je već prodata, tri zgrade su uglavnom prazne, dok se bivša kantina iznajmljuje prodavnici nameštaja. Baš ta zgrada, jedina detaljnije vidljiva sa ulice, najviše je privukla našu pažnju svojim pristupačnim dimenzijama i arhitekturom. Bilo bi veoma zanimljivo kada bi se pružila prilika za adaptaciju neke od ovih (ili ovakvih) zgrada u prostor za život i rad, čime bi im bio udahnut novi život, nova namena, novi smisao.
Našu mini-ekspediciju nastavili smo u pravcu Malog Mokrog Luga. Prvi plac od 5 ari, u Ulici Rade Kontića, ponudio nam je vlasnik koji je i sam veoma zaintersovan da se uključi u projekat Pametnija zgrada. Ipak, ovolika, standarna parcela za porodične kuće u ovom kraju, a uz to već okružena drugim kućama, veoma je malih dimenzija za stanogradnju koja bi uključila već broj ljudi. U blizini ove lokacije pogledali smo još jedan dosta veći plac, čija bi cena bila 2.700 evra po aru ukoliko bismo bili zaintersovani za čitavih 20 ari. Uz konkretne cene i dimenzije, diskusija je počela da postaje opipljivija.
Zaputili smo se ka petoj, finalnoj, lokaciji za ovu priliku. Reč je ovelikoj praznoj površini sa puno placeva od kojih je onaj na kojem smo zastali površine 60 ari na teritoriji opštine Zvezdara, na samoj granici sa opštinom Grocka. Teren se od puta, uz koji se nižu nedovršene kuće, spušta ka zaravni za koju pretpostavljamo da je deponija građevinskog otpada – šuta koji je prekrila zemlja i trava. U razgovoru sa ženom koja živi u blizini i koja je tu skupljala šipurak, saznajemo da je moguće da je ceo teren zapravo klizište koje se spušta ka potoku u samom dnu placa, ali i da je cena veoma niska, čak višestruko niža od prethodnog placa. Ova ili ovakva lokacija (parcela se nalazi na mnogo većem neizgrađenom terenu), je veoma zanimljiva i ima veliki potencijal, jer bi dala najveću slobodu prilikom implementacije osnovne ideje projekta: iznalaženje strategija i modela koji bi omogućili armiji od 200.000 podstanara da kolektivno rešavaju svoje stambeno pitanje.
Posle obilaska vratili smo se nazad u centar grada i seli da zajedno sumiramo utiske i razmotrimo mogućnosti. Zaključak nakon izlaska na teren je da u ovom trenutku postoje tri podjednako zanimljiva moguća scenarija na kojima bi trebalo dalje paralelno raditi. Prvi podrazumeva lokaciju u centru grada i “ugrađivanje” u već postojeći stambeni blok, vrlo verovatno uz intenzivnu ali komplikovanu saradnju sa opštinom – na primer opštinom Savski Venac, na jednoj od dve ponuđene lokacije ili, mnogo verovatnije, na nekoj lokaciji koja će tek biti ponuđena kroz pomenuti konkurs. Druga varijanta je preuređenje (dela) bivšeg industrijskog objekta kao što je Kluz, a treća izgradnja od nule, na potpuno praznom placu na obodu grada, gde trenuno ne postoji infrastruktura, ali na kome je moguće zamisliti izgradnju čak i čitavog zadrugarskog naselja. U svakom od ovih slučajeva, pred eventualne preduzetnike i zadrugare postavlja se isti zadatak: radikalno promišljanje koncepta projekta Pametnija zgrada (model stana za svakoga) i njegovo korišćenje radi rešenja parcijalnih ili grupnih stambenih problema.