Finansijski mehanizmi za nove i priuštive modele stanovanja

Za realizaciju stambenih modela koji su alternativa trenutnom tržištu nekretnina potreban je novac. U drugom delu regionalnog istraživanja, koje je u prethodnoj godini sproveo Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, u osam zemalja regiona mapirali smo postojeće finansijske mehanizme za kupovinu stanova i stanogradnju. Identifikovali smo 39 relevantnih finansijskih institucija (komercijalnih banaka, razvojnih banaka, štednih banaka, stambenih fondova, razvojnih fondova), prikupili informacije o njihovim finansijskim instrumentima, i napravili 27 intervjua sa bankarima, stručnjacima u finansiranju stanovanja i međunarodnim ekspertima, predstavnicima finansijskih institucija kao što je npr. Evropska investiciona banka.

Istraživanje je potvrdilo da trenutnih opcija ima svega nekoliko, i da su one za domaćinstva usmerene na decenijski teret kredita, dok su za investitore okrenute ka kratkoročnom finansiranju i brzom obrtu novca kroz prodaju stanova. Ono što smo posebno želeli da saznamo je postoje li u našem regionu načini za finansiranje drugačijih aktera, kao što su nove stambene zadruge. U ovom, drugom od dva teksta, Sara Dević i Ana Džokić, koje su radile na istraživanju, prenose nam nalaze, kao i putokaze ka finansijskim rešenjima koja će biti potpora u pionirskim projektima novog stambenog zadrugarstva – koji zahtevaju “strpljive” forme kapitala – potrebnim dok se ne oforme dugoročni finansijski modeli za sektor priuštivog stanovanja.

Šta je od finansijskih instrumenata trenutno dostupno

Mogućnosti koje se pružaju pojedincu ili domaćinstvu u potrazi za načinom finansiranja kuće ili stana svode se na dugoročni stambeni kredit. Iako skoro jedina, ovo je za građane Srbije teško dostupna opcija. Kao što je pomenuto u prethodnom tekstu, u Srbiji je svega 13% prodatih stanova finansirano na ovaj način, a ostalo dolazi iz keša. Glavni kriterijum je imati dovoljno visok prihod i zadovoljavajući radni status, a to je, kao što je pokazala naša anketa, zahtev koji mnogi građani nisu u mogućnosti da ispune. 
Iz nemogućnosti da budu odobreni za stambeni kredti, mnogi pribegavaju keš kreditima za finansiranje kupovine stana, opciji koja daleko uvećava i produbljuje zaduženost. Prema podacima narodne Banke Srbije, 2021. godine skoro polovina bankarskih pozajmica za domaćinstva bili su keš krediti, dok su stambeni krediti bili 39%.

Osim stambenih kredita, druge mogućnosti za finansiranje stana koje se nude u zemaljama obuhvaćenim ovim istraživanjem vrlo su sužene. Državni programi za podršku pri kupovini stana, uglavom u formi subvencionisanja kredita, najčešče su ograničenog kapaciteta i fokusiraju se na specifične društvene gupe kao što su mladi parovi sa decom ili zaposleni u vojsci ili policiji. U Mađarskoj i Hrvatskoj ovi programi su bili su nešto većeg obuhvata, i prema rečima ekperata sa koima smo razgovrarali, rezultirali su povećanjem cene kvadrata. Pored toga, neke banke nude i “eko kredite” koji uključuju investicionu subvenciju za unapređenje energetske efikasnosti objekta, na primer da uvođenje nove izolacije, sitema grejanja, itd.

Projektno finansiranje za investitore i prodaja stanova na tržištu

Mahom kratkoročni krediti za gradnju stanova za prodaju, uz visoke kamate, i predviđeni brz povrat novca.

U Srbiji trenutno nijedna banka ne izdaje kredit koji bi bio potreban, udruženju, organizaciji ili preduzeću koje želi da gradi projekte neprofitnog stanovanja, a to je kredit sa dugoročnim periodom otplate. Na primer, preduzeća koja grade stambenu zgradu, i za to uzimaju zajam u banci, moraju stanove prodati što pre, jer je rok za otplatu kredita samo 2-3 godine. Dakle, sistem finansiranja stanovanja je trenutno postavljen tako da, sa jedne strane, podstiče skoro-doživotnu zaduženost građana, a sa druge strane pospešuje brz obrt novca za investitore. 

Ovaj pregled nam je pokazao da u ovim zemljama ne postoje finansijski proizvodi za finansiranje rentalnog i zadružnog stanovanja. I mada se stručnjaci sa kojima smo razgovarali slažu da bi tako nešto trebalo razviti, U uslovima trenutnih finansijskih instrumenata, tako nešto za sada nije moguće. Glavni razlog je taj što nam nedostaje zakonodavni okvir koji će da podstakne ovako nešto, kao i adekvatan finansijski okvir koji će da podrži zajmove sa dugoročnim periodima otplate.

Promene na finansijskom tržištu

Period koji je prethodio 2022. godini karakterisale su istorijski niske kamate, što je doprinelo ekspanziji tržišta nekretnina. Međutim, ta ekspanzija nije značila i veći pristup stanu za više građana.

Koji su potencijali za razvoj novih mehanizama za finansiranje stanovanja?
Istorijski period niskih kamatnih stopa se okončava
Krah kreditnog zaduživanja za domaćinstva (osim u slučaju subvencionisanih kredita)

Kamatne stope iznad 10%
Drastični gubitak vrednosti prihoda građana
Zaustavljanje daljih investicionih stambenih projekata // usporavanje gradnje?

Da li se ova situacija može iskoristiti za usmeravanje u progresivnom smeru?
– ESG regulation (održivost ova ona) – potencijal

Otvaranje finansijskog sektora za nove stambene opcije

Razvoj rentalnog i zadružnog stambenog sektora nam je neophodan kako bismo imali stabilnija stambena tržišta.

Elementi koji mogu postati osnova za razvoj novih finansijskih proizvoda za stanovanje:

• skustva matičnih banki u finansiranju rentalnog stanovanja u zemljama porekla
• pilot finansijski instrumenti za stambene zajednice
• mogućnost (uvođenja?) banki za refinansiranje kredita

Potencijalni partneri:

• banke koje preusmeravaju svoju postojeću praksu ka dugoročnom kapitalu
• ulazak drugih finansijskih aktera zainteresovanih za inovacije
• garantni fondovi sa vladinim i ne-vladinim akterima

Kroz intervjue sa ekspertima iz regionalnih finansijskih institucija pronašli smo nekoliko banaka koje bi potencijalno bile otvorene za uvođenje programa za dugoročne zajmove, iako se do sada nisu susretale sa ovakvim zahtevima. Nekoliko tendencija na globalnom stambenom tržištu idu nam u prilog:

• Sve je veće interesovanje za ulaganje u društveno, ekološko i upravljački održive modele. Novi stambeni zadružni i rentalni modeli u svom središtu imaju ove komponente i neke banke i EU finansijski instrumenti koji konkretno investiraju u održivost regionu  mogu za ovo biti zainteresovani.
• Stambeni krediti su u trenutnom ekonomskom kontekstu sve manjem broju ljudi opcija, i neki akteri zaista vide rentalno i zadružno stanovanje kao novo usmerenje tržišta.
• Rad od kuće je sve prisutniji i to zahteva nove stambene tipologije, što povlači i nove forme finansiranja.

Erste i GLS banka: Primeri ulaganja banaka u priuštivo stanovanje

U zemljama u kojima priuštivo rentalno i zadružno stanovanje funkcioniše na održiv način, ovaj sektor obično čini mreža različitih entiteta—javnih, privatnih i neprofitnih aktera koji deluju usklađeno i međusobno se osnažuju. U prilogu izdvajamo dva inspirativna primera privatnih finansijskih institucija koje pomažu društveno i ekološki važne teme, a posebno priuštivo stanovanje. Pojedini elementi njihovog rada mogu biti vrlo korisni za razmatranje razvoja sličnih instrumentara u našem regionu.

Prvi primer je Erste banka, po veličini aktive vodeća banka u zemljama obuhvaćenim našim istraživanjem. Godine 2008. osniva se Erste sektor za socijalno bankarstvo koji je u to vreme bio pionir u integraciji društveno osetljivih tema i finansijskog poslovanja. Ovaj sektor je od tada ugrađen u organizaciju banke (kako u matičnoj instituciji tako i u lokalnim filijalama), što je rezultiralo vrlo interesantnim dostignućima u polju stanovanja. U Slovačkoj je, na primer, Erste ogranak omogućio finansiranje samo-gradnje za Romske zajednice, a 2019. godine je, u partnerstvu sa Slovačkim javnim investicionim fondom, otkupio oko 200 stanova koji su potom dati u zakup domaćinstvima sa najvećom stambenom potrebom. U Austriji Erste daje mikrokredite za depozite i učešća, a odnedavno poseduje i nekoliko stambenih preduzeća koja upravljaju sa 12,000 stanova. U Hrvatskoj i Mađarskoj Erste Grupa trenutno pregovara sa nekoliko lokalnih samouprava o realizaciji projekata u kojima bi opštine davale građevinsko zemljište a banka finansirala izgradnju. U ovom novim stambenim preduzećima u vlasništvu Erste, banka bi koristila sopstveni kapital i kreditne linije. 

Iz celokupnog iskustva u polju priuštivog stanovanja, sagovornici iz Erste grupe su naveli dva najčešća problema: 1) pri finansiranju neprofitnih stambenih organizacija glavna prepreka je nedostatak minimalnog kapitala ili imovine neophodne za dobijanje zajma; 2) ovakve organizacije često nemaju dovoljno znanja i iskustva za upravljanje većim razvojnim projektima. 

Jedan način da se premosti nedostatak kapitala je uvođenje “kvazi-kapitala”, posrednika koji  omogućava finansiranje ali u krajnjoj računici uvećava ukupne troškove. Što se tiče nedostatka znanja i iskustva, Erste ulaže u kapacitete kroz mentorski rad ali i kroz integrisanje eksperata iz komercijalne trgovine nekretninama u neprofitni stambeni sektor. Drugi koristan primer je GLS, jedna od najuglednijih i najvećih etičnih banaka sa dugom istorijom finansiranja društveno i ekološki održivih projekata. Najaktivniji su u Nemačkoj gde finansiraju stambene zadruge, a od nedavno su pristuni i u Austriji i Holandiji.

Oni finansiraju samo projekte koji mogu da dokažu srednjeročnu priuštivost (što znači da mogu da spreče rast cena zakupa i da tokom 10 godina mogu održati rente na 30-40% ispod tržišnih), da mogu sprečiti spekulaciju i biti nekomercijalni. Pravna forma nije obavezujuća, ali entitet koji razvija projekat mora dugoročno imati vlasništvo nad njim. Suprotno od komercijalnih banaka, GLS ne finansira projekte za prodaju stanova. U njihovom modelu 30-godišnji period otplate obično dolazi sa fiksnom kamatnom stopom tokom prvih 10 godina, a finansiranje je obično podeljeno ovako: kredit pokriva 40-60% ukupnih troškova, 25-30% je kapital, a ostatak su zajmovi od javnih institucija ili donacije. Ovakva podela troškova rezultat je rasta cena zemljišta i gradnje, što predstavlja glavnu prepreku daljem razvoju projekata priuštivog stanovanja. Ovo se može prevazići večim učešćem javnog sektora i primenom priuštivih zelenih tehologija gradnje.

Pri razmatranju aspekata koji su potencijalno primenjivi za MOBA model, izdvaja se nekoliko elemenata GLS strukture: 1) GLS je ima dugoročno iskustvo u podržavanju ne profitnih stambenih projekata u procesu pronalaženja izvora finansiranja i otvoren je za razmenu sa internacionalnim ekvivalentima; 2) Većina odozdo-na gore stambenih projekata u kojima je GLS učestvovao bili su deo krovnih organizacija kao što je nemački Mietshäuser Syndikat. GLS prima podršku krovnih organizacija ali uvek direktno finansira projekte, gde je dug uvezan sa kolateralom (odnosno zajam mora uzeti ona organizacija koja je vlasnik zgrade); 3) Direktno učešće GLS-a u finansiranju stambenih zadruga u Austriji i Holandiji bilo je deo odluke da se privole lokalni političari da rade na stvaranju regulatornog i finansijskog okvira povoljnog za zadružne modele. Međutim, u trenutnoj nepovoljnoj makroekonomskoj situaciji banka ne namerava dalje širenje u druge zemlje; 4) U potrazi za izvorima finansiranja u formi startap ili preduzetničkog kapitala, važno je napomenuti da je GLS je klasična etična banka sa dugoročnim finansijskim strukturama koja ne nudi takve finansijke proizvode. Oni međutim mogu funkcionisati kao posrednik za socijalno investiranje kroz GLS Treuhand i kroz crowdfunding platformu GLS Crowd, premda je ukupna veličina oba fonda za sada relativno mala.

MOBA fond umesto aktera koji nedostaju

U zemljama sa razvijenim sektorom rentalnog i zadružnog stanovanja, projekti priuštivog stanovanja se obično finansiraju kreditima sa dugim periodima otplate (više of 25 godina) i niskom kamatnom stopom (ispod 5%). Međutim, u postojećim tržištima zemalja Centralne i Jugoistočne Evrope, ovakva mogućnost nailazi na dve velike prepreke: nedostatak mehanizama za dugoročno finansiranje i nepostojanje stambenih agencija/ organizacija sposobnih da ovakve projekte sprovedu.

Tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.