Svi za jednu, jedna za sve?

Treći radni sto projekta Pametnija zgrada, održan 9. marta 2013. pod nazivom Svi za jednu, jedna za sve bavio se složenim odnosom između individualnog i kolektivnog intersa u nekom zajedničkom poduhvatu, a konkretnije u poduhvatu zajedničke stanogradnje – uzimajući u obzir da živimo u ekonomskom sistemu, ideološkom okruženju i kulturi koji istovremeno forsiraju individualističko delovanje i “snalaženje”, a potiskuju sećanje na mogućnosti i praksu zajedničkog planiranja i stvaranja, kao i na vreme društvene solidarnosti. Radni sto se bavio preispitivanjem postojećih iskustava stambenih zadruga u Srbiji, dao podlogu političke teorije, i priliku da komentarisanjem predloženih pravila organizacije moguće “pametnije” stambene zadruge našu incijativu razmatramo sa principijalnih i pravnih apekata. Kroz kratke vežbe testirali smo i neka očekivanja i raspoloženja učesnika i učesnica radnog stola u vezi procesa i rezultata projekta.

 


SADRŽAJ:

Izveštaj: Svi za jednu, jedna za sve?

Audio snimci sa radnog stola 

Predlog zadružnih pravila 


 

Izveštaj: Svi za jednu, jedna za sve?

Prva sagovornica, Suzana Jovićević, generalna sekretarka Saveza stambenih zadruga Srbije, pohvalila je Pametniju zgradu kao inicijativu, dala presek oblika zadrugarskih udruživanja i zadrugarstva u oblasti stanogradnje u Srbiji i dala konretne savete našoj inicijativi. Ideja pametnije zgrade poklapa se sa idejom stambenog zadrugarstva koje je pre svega sistem organizovanja fizičkih lica u cilju rešavanja njihovog stambenog pitanja, ali kroz uzajamnost i solidarnost, i to je ono što zadrugu razlikuje od svih ostalih pravnih lica koja se bave stanogradnjom. Cilj udruživanja u zadruge ne bi trebao da bude samo okupljanje ljudi sa nerešenim stambenim pitanjem već i okupljanje radi poboljšanja kvaliteta stanovanja. Stambena zadruga može da bude otvorena i za mogućnost ulaganja zadrugara kojim bi se stvorio višak stambenog prostora koji kasnije može da se proda na tržištu. Ono što u tom slučaju zadrugu razlikuje od preduzeća je to što sredstva koja preostanu moraju biti preusmerena u fondove zadruge i za poboljšanje uslova njenog poslovanja. Vraćanjem sredstava u fond zadruge smanjuje se cena kvadrata. Takođe je veoma bitno da nema raspodele dobiti. Zadruga mora imati rezervni fond za slučaj pokrivanja eventualnih gubitaka, sva ostala sredstva su namenska i o tome gde će ići odlučuje zadruga. Troškovi poslovanja zadruge iznose 3-7% od proizvođačke cene, i oni mogu biti manji ukoliko se izgradi dodatni broj stanova za tržište.

Regularni prvi korak u osnivanju zadruge je ugovor o osnivanju od strane fizičkih lica, zatim na red dolaze zadružna pravila. Stambena zadruga se osniva članarinom, nema udela i nema vraćanja revalorizovanog udela što je regulisano zakonom o zadrugama i opštim pravilima stambenog zadrugarstva kao podzakonskim aktom. Zaduga prema zakonu o udruživanju i osnovnim zadružnim principima mora ostati otvoreno društvo.

Suzana je istakla da sve što možemo da vidimo kao primer udruživanja radi stanogradnje u svetu i u Srbiji je praksa još od 1870. godine, kada je formirana prva stambena zadruga. Od tada Srbija nije bila bez aktivnih stambenih zadruga. Međutim, formiranje stambenih zadruga gde bi učešćem zadrugara u radu kvadratni metar bio jeftinij je zamro, te zadruge sada skoro da ne funkcionišu jer sistem PDV-a nije podržavao olakšice u poslovanju kao što su povoljnosti pri kupovini građevinskog materijala. Ono što je danas sporno je unošenje ličnog rada, što je zapravo suština zadruge. Danas se grade uglavnom zgrade udruživanjem sredstava zadrugara koji mogu fazno da uplaćuju sredstva prema ugovoru sa svojom zadrugom. Međutim, situacija je takva da ti stanovi sada ne mogu da se prodaju ni po ceni koštanja osim ako se ne nalaze na atraktivnim lokacijama.

Jedna od Suzaninih opaski ticala se nerealnosti cene stambenog kvadrata koju smo proračunavali na prvom radnom stolu Pametnije zgrade, jer je obračunata bez cene lokacije. Upravo zbog cene zemljišta, trenutno je najveći konkurentzadrugama država koja gradi socijalne stanove. Ova konkurencija je nelojalna jer država uvek ima povoljniju kombinaciju za dolazak do lokacije. Prema podatku koji je objavila Građevinska direkcija, proizvođačka cena kvadrata u naselju Stepa Stepanović je 1280 eura, što i jeste realna cena, dok je kvadrat zemljišta prilikom pribavljanja ove lokacije od vojske bio oko 180 eura, a pribavljanje lokacije u Beogradu inače iznosi između 400 i 500 eura po kvadratu.

Da bi gradnja bila legalna, u cenu kvadrata stana treba uračunati: pribavljanje lokacije (u slučaju da neko od zadrugara poseduje plac ili zemljište na kome bi se gradila kuća ili veći objekat, tada bi cena lokacije bila isključena iz direktnih troškova), zatim priključak na grejanje, vodovod i kanalizaciju, priključak za elektroinstalacije, uređenje zemljišta, izradu planske dokumentacije, urbanistički projekat, projekat objekta, saglasnosti, vođenje nadzora, geodetsko snimanje završenog objekta, tehnički pregled, upotrebnu dozvolu.

Obzirom na sadašnju neusaglašenost propisa, izrada pilot projekta po modelu nekadašnjih stambenih zadruga zahtevala bi mnogo priprema i konsultacija, pre svega u Ministarstvu ekonomije koje je predlagač novog zakona o zadrugama, zatim u Ministarstvu građevina i Inspektoratu za bezbednost na radu jer nepoštovanje njihovih propisa podrazumeva veoma oštre sankcije.

U novom zakonu o zadrugama, koji bi trebao da uđe u skupštinsku proceduru do leta, i koji će po prvi put obuhvatati sve oblike zadrugarstva, stoji da je dužnost države da unapređuje zadrugarstvo i da se stara o određenim pogodnostima i olakšicama koje bi zadruge trebalo da imaju u svom radu. To bi na primer bile poreske olakšice, olakšice za pribavljanje lokacije (dakle ne preko konkursa već neposrednom pogodbom) i olakšice u oblasti kredita. Trenutno, novoosnovana zadruga ne može uzeti kredit jer još nema zadružnu svojinu, ali i ovaj problem može da se prevaziđe jer zadruga ne mora nužno da jamči svojom sopstvenom svojinom za vraćanje kredita, već to mogu i zadrugari lično, putem menice ili hipoteke. Cilj bi bio da se vrate štedno kreditne zadruge koje su ukinute.

Trenutno u Srbiji postoji nekoliko primera boljih stambenih zadruga koje su aktivne, dok prema evidenciji Privrednog registra postoji 254 stambene zadruge, znači velika većina nije aktivna. Činjenica je da je pomoć zadrugama očigledno potrebna, a Zadružni savez zahteva da država jače stane iza njih. Zadrugama danas najviše šteti neusaglašenost propisa i nepoštovanje zakona o zadrugama, što je boljka današnjeg pravnog sistema.

Jedno od pitanja upućenih Suzani bilo je da li zadruga može da se bavi održavanjem zgrada. Održavanja zgrade može da se prepusti Gradskom stambenom, ali zadruga takođe može da ga preuzme na sebe, raskidanjem ugovora sa Gradskim stambenim (ukoliko je on prethodno bio sklopljen). Na pitanje o prodaji stana izgrađenog u zadružnom kolektivu, odgovor je da je uslov za prodaju da sve obaveze moraju biti podmirene, kao i da mora postojati potvrda da je stan uknjižen. Cena stana (da li može da bude viša od cene gradnje), kao i rok kada stan može da se proda, određuju se zadružnim pravilima i mogu se predvideti ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti.

Ugovorom između zadruge i zadrugara definiše se na koji se način se valorizuje rad zadrugara na poslovima za zadrugu. Svaka kompenzacija zadrugaru mora se regulisati prema zakonu o radu jer je često dolazilo do zloupotreba. Vrednost tog rada iskazuje se u novcu po ceni rada za posao koji je obavljen, pri čemu treba da se naglasi ukoliko je posao urađen bez nadoknade.

Dok su opštine nekada i besplatno davale zemljište stambenim zadrugama, a one danas moraju da ga pribavljaju po tržišnim cenama, po usvajanju novog zakona o zadrugama mogla bi se očekivati veća pomoć opština. Po Suzaninom mišljenju, inicijativa Pametnija zgrada, pojavil se u pravom trenutaku i mogla bi da postane pilot projekat, koji bi dobio konkretniju pomoć grada i države – po usvajanju novog zakona. Od Saveza stambenih zadruga moguće je tražiti stručan savet, a kada zakon bude usvojen biće organizovano savetovanje.

 

Između izlaganja, umetnica Vahida Ramujkić je učesnike radnog stola animirala vežbama čija je zamisao bila da se ispita funkcionisanje i rad individue u grupi i njeno mesto u kolektivu ali i da deluju stimulativno na individuu koja je deo jednog kolaborativnog projekta. Tako su prisutni napravili i prvi dijagram šta bi po njihovom mišljenu idealno trebala da zadovolji pametnija zgrada (po pitanju vizije, planiranja, realizacije i proslave poduhvata).

 

Teoretski prilog radnom stolu dao je sociolog Milan Rakita, koji je predstavio neke od aspekata odnosa individualnog i kolektivnog interesa i mogućnosti njihove regulacije ili deregulacije iz ovdašnje perspektive obuhvatajući period od šezdesetih godina do danas. Ključna tema je bila država blagostanja (welfare state), odnosno kriza i razgradnja tog modela poslednjih tridesetak godina koji je i doveo do strukturne transformacije društva u kome živimo koje se naročito očituje u svojim negativnim efektima u periferijama svetskog kapitalističkog sistema kao što je teritorija bivše Jugoslavije.

Pre toga neophodno je dati kraći istorijski osvrt na procese transformacije načina proizvodnje i reprodukcije savremenog kapitalizma koji su prouzrokovali kumulativne promene društveno-ekonomske organizacije kapitalističkih društava nakon Drugog svetskog rata i perioda welfare state sistema, dovevši do konačne disolucije modela socijalne države u periodu tzv. finansijalizacije, odnosno ekonomske i političke dominacije spekulativnog finasijskog kapitala. Ovi procesi predstavljaju strukturne uzroke aktuelnih promena u sistemu regulacije odnosa između privatnog i društvenog vlasništva, redefinicije koncepta javnog dobra i rekonfiguracije međuzavisnosti individualnih i kolektivnih interesa i prava, koji se skupa u zaoštrenom obliku ispostavljaju u vidu nemogućnosti artikulacije individualnog interesa kao kolektivnog interesa, to jest, kao opštedruštvenog, javnog interesa.

Otuda razmatranje odnosa između individualnih i kolektivnih interesa i prava ne može biti zaodenuto u apstraktan teorijski govor o istorijskom ili transistorijskom antagonizmu između različitih vrsta komunitarizma, s jedne, i liberalističkog i individualističkog razumevanja ljudskih prava, s druge strane, već potrebuje konkretne ekonomske i političke analize mehanizama uslovljenosti ovog odnosa koje razotkrivaju privid navodno “prirodnih”, spoljnih ili slučajnih okolnosti koje determinišu mogućnost, odnosno nemogućnost artikulacije indivudualnih interesa pojedinaca i društvenih grupa kao zajedničkih, kolektivnih interesa. (preuzeto iz apstrakta izlaganja)

Rakita je istakao važnost samoorganizovanja jer skupovi kao što je ovaj su veoma dobri jer bolje definišu interese ljudi i artikulišu jedan socijetalni odnos, u sistemu gde kao kod nas nema podrške sličnim inicijativama. Na opasku da se na taj način stvara oblik zajednice koji je subverzivan prema poretku ali ipak može da posluži kao izgovor državi, diskusija se ravila u pravcu da bi stanovanje organizovano na ovaj način bilo zadovoljeno mimo tržišta i mimo države. A da ovakav novi oblik samoorganizovanja ne mora nužno biti zasnovan na politički levoj ili desnoj orijentaciji već na principima egalitarnosti i solidarnosti.

Poslednji deo sastanka bio je posvećen živoj diskusiji pravilnika “pametnije” stambene zadruge koji su pripremile kolege pravnici iz organizacije Pro Bono i njihovom preciznom formulisanju. Dokument se nalazi na ovoj stranici, na kojoj možete davati i svoje komentare i predloge kroz koje ćemo nastaviti na sledećem radnom stolu, koji je planiran za 10. i 11. maj. Tada ćemo se detaljnije baviti i procenom vrednosti udela zadrugara različitih startnih pozicija i po kom modelu bi se vrednovali njihovi ulozi – novčani, nenovčani, uloženi rad, itd. i kako ovi principi postaju deo zadružnih pravila.

 


 

Audio zapisi sa radnog stola

Ovde možete preuzeti audio zapise sa svih sesija radnog stola Svi za jednu, jedna za sve?:

Sesija sa Suzanom Jovićević 

Sesija sa Milanom Rakitom 

Sesija o predlogu zadružnih pravila