Category: pametnija zgrada

Novo stambeno zadrugarstvo: korak po korak do zajedničkog vlasništva

Prenosimo vam žive situacije iz Ko gradi grad “kuhinje” novog stambenog zadrugarstva. Posle istraživanja pravnih, finansijskih i fiskalnih implikacija zadružnog stanovanja u zajedničkom vlasništvu, ušli smo u novu fazu. Uz podršku tima stručnjaka, i kroz rad sa dve pilot zajednice, kroz opipljivost konkretnih situacija uočavamo sistemske i organizacione prepreke koje pokušavamo da imenujemo i predvidimo njihova moguća rešenja. Kroz promenu paradigme ka kolektivnom upravljanju, zajedničkom vlasništvu i ekonomskoj solidarnost, namera nam je da osvetlimo put za razvoj novog stambenog zadrugarstva i realizujemo prve projekte ove vrste u Srbiji. 

Brzo, brzo do lokacije

U našem radu sa dve pilot zajednice, zainteresovane da model novog stambenog zadrugarstva pretvore u realnost, ispostavilo se da je pitanje odabira lokacije ključno. Sve ideje i odluke, činilo se, bile su uslovljene kupovinom zemljišta i brzim reagovanjem na usijanu situaciju na tržištu nekretnina. Tako smo došli u situaciju da nakon provere tehničkih karakteristika više parcela odabremo zemljište u naselju Ledine na Novom Beogradu, idealno za jednu od potencijalnih pilot zajednica. U pokušaju da dođemo do lokacije, shvatili smo da nam nedostaje pravno rešenje koje u relativno kratom roku (od dva meseca) može da omogući sigurno ulaganje. Zato je prvi zadatak za tim pravnika bio da kreativno rastumačimo zakon u nameri da predvidimo privremeno—kvazi—rešenje u aktuelnim pravno-ekonomskim okolnostima.

Ledine, obod Novog Beograda

Lekcija sa Ledina

Posle obilaska nekoliko potencijalnih parcela, razgovora sa vlasnicima i popunjavanja evaluacionog lista za parcele, jedna lokacija na Ledinama je odskočila od ostalih. To je zemljište od 20 ari, u delu naselja koji je prema najnovijem planu detaljne regulacije prepoznato kao stambena zona. Parcela je deo šire celine, jedine preostale zelene oaze u naselju i trenutno se koristi kao bašta, uređen i lepo održavan voćnjak, na kojoj bi relativno lako moglo da počne da se živi i gradi održiva zajednica, uz već obezbeđene osnovne komunalne priključke. 

Cena zemljišta je određena na 170.000 EUR, što je za grupu bila nesavladiva suma u tako kratom roku. Ipak, uz predstavljanje ideje vlasnicima, postignut je dogovor o rezervaciji na godinu dana, uz uplatu nepovratnog depozita od 10%, što je za grupu bio savladiv iznos od 17.000 EUR. Ovaj iznos, tako je dogovoreno, bio bi garant ozbiljnosti kupaca koji bi uz otplatu preostalih 90% vrednosti parcele učinio ovaj poduhvat uspešnim. Ipak, u kratkom roku od dva meseca, koliko je ostavljeno vremena od usmenog dogovora za uplatu depozita, nije razrešeno nekoliko važnih pravnih i fiskalnih pitanja.

Naime, nakon što su stvoreni uslovi za akciju, trebalo je brzo utvrditi ko i kako uplaćuje novac. Na koji račun se prikupljaju, to jest ulažu sredstva i u kakve pravne odnose se pozivaju ljudi investirajući u ovaj projekat? Kako se oporezuju aktivnosti kolektivnog investiranja i potom vlasništva? I konačno, šta su prava i obaveze koje se stiču investiranjem u projekat? 

Neophodna pravna podrška i razvoj grupe, na žalost, nisu uspeli da isprate dinamiku prodaje placa. U skladu sa tim, i pre isteka dva dogovorena meseca, grupa je obavestila vlasnike parcele da ipak neće moći da razreši sva ova pitanja u tako kratkom roku. Time je ova prilika propuštena, ali su identifikovana vrlo važna pitanja koja su predmet našeg daljeg rada sa pilot zajednicama i relevantnim stručnjacima.

Pristupačno zemljište kao preduslov

Jedan od ključnih preduslova za priuštivost stanovanja, i u modelima alternativnim tržišnim, je pristupačnost zemljišta. Ona se npr. može postići dogoročnim zakupom, kojim se zadružni projekat ne opterećuje u startu njegovom kupovinom (svotom koja može da iznosi i do trećine cene celokupnog projekta). Ipak, naša dosadašnja istraživanja pokazala su da je razdvajanje vlasništva nad zemljištem i vlasništva nad izgrađenim objektima u Srbiji nemoguće1. Cilj ovakvog razdvajanja bio bi uspostavljanje anti-špekulativnog mehanizma – nečega što bi u budućnosti mogao da postane tzv. fond zemljišta (ili “banka” zemljišta) – koji bi cenu stanovanja učinio dugoročno priuštivom za širi spektar društva. Ovakav fond bi omogućio različite vrste ulaganja i ulagača u zemljište i sami objekat zadruge, i naslanja se na ideje zemljišnog fonda zajednice (community land trust) kod koga je zemljište stavljeno van tokova tržišta.

Predkorak: konzorcijum privatnih lica

Proces radikalne privatizacije stambenog fonda 1990-ih godina zbrisao je društveni stambeni sektor. A kao rezultat procesa neoliberalne urbanizacije gradova širom Srbije, naš pravni i fiskalni sistem za poslednje dve decenije nije imao zabeleženih pokušaja neprofitnog kolektivnog rešavanja stambenog pitanja od strane udruženih građana. To je dobrim delom i razlog zašto su naš pravni sistem i naše aktuelne fiskalne politike nepovoljni za ovakvu vrstu angažmana. Zadružno stanovanje, iako u načelu prepoznato zakonom o zadrugama, još uvek nema status neprofitnog organizovanja koje pruža usluge svojim članovima. Umesto toga, u očima zakona stambene zadruge posluju kao firme, a njihove usluge oporezuju se kao bilo koja druga komercijalna usluga na tržištu. 

U uskom manevarskom prostoru, ovakvog pravnog sistema za kolektivni angažman građana, ipak ima prostora za delovanje, koristeći i izvrćući mehanizme koje koriste investitori. Kroz rad sa timom advokata i stručnjaka za solidarnu ekonomiju, utvrdili smo kao jednu od mogućnosti kolektivnog investiranja kroz formu konzorcijuma privatnih lica. Ova pravna forma, uglavnom korišćena radi udruživanja sredstva zarad sticanja profita, može biti predkorak zadružnom udruživanju i jednostavniji način za dolazak do zemljišta. 

Konzorcijum privatnih lica kao predfaza stambenom zadrugarstvu, advokati Vladimir Hadži Makunčević i Ana Hrnjak Pezo

Odnosi u konzorcijumu se uređuju ugovorom, a prava i obaveze su recipročni uloženim sredstvima. Ovim procesom fizička i pravna lica mogu zajednički doći do parcele bez da prethodno uredi sve odnose i izgradi pravnu infrastrukturu stambene zadruge ili neke druge bliže pravne forme. Konzorcijum privatnih lica mogu da uključe i one koji neće nužno tu živeti i koji mogu iz njega da izađu pre osnivanja zadruge. Zemljište do dobijanja građevinske dozvole može da glasi na konzorcijum, a postojanje građevinske dozvole je preduslov za banku da da kredit koji bi zatim glasio na zadrugu. Vlasništvo konzorcijuma relativno lako može da se upiše kao ulagački kapital zadruge u osnivanju, a novi članovi bi u tom slučaju upisom svojih uloga isplaćivali incijalne ulagače iz konzorcijuma. Na taj način, ovim pravnim rešenjem, otvara se put za delovanje u aktuelnim društvenim okolnostima.

Skica odnosa konzorcijuma privatnih lica i stambene zadruge

Paralelno sa razvojem pilot projekta na kojem trenutno radimo, koji pretpostavlja preduzimanje pragmatičnih koraka, tim Ko gradi grad radi na prevođenju ovih iskustava u konkretne predloge za ponovno promišljanje zakona i kreiranje sistemskih rešenja za uspostavljanje povoljnijih pravnih i fiskalnih politika za novo zadružno stanovanje u Srbiji. Verujemo da će realizacijom prvih pokaznih primera novog zadružnog, kolektivno zamišljenog i izgrađenog stambenog objekta, doći do promene stambene paradigme, i uslova za podršku ovom pristupu koji će otvoriti vrata za širi spektar našeg društva.

1 Osim kada je zemljište u javnom vlasništvu. Trenutno u Srbiji ne postoji politika dodele zemljišta u zakup zadrugama ili neprofitnim stambenim organizacijama.

2 Zakon o zadrugama, Član 10, izvor: https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_zadrugama.html

Ovaj članak je napisan u okviru projekta Novo stambeno zadrugarstvo: promena paradigme kroz kolektivno upravljanje, zajedničko vlasništvo i ekonomsku solidarnost, podržanog od strane Fondacije za otvoreno društvo iz Beograda.

pametnija zgrada

Stambene i energetske zadruge – zajednički ka rešenju za klimatsku, energetsku i stambenu krizu

Sada već i u našoj sredini znamo za pionirske stambene i energetske zadruge – stambenu zadrugu Pametnija zgrada (koju je pokrenuo Ko gradi grad) i energetsku zadrugu Elektropionir. Ali, kako bi moglo da izgleda saradnja stambenih i energetskih zadruga ka pravednijoj energetskoj tranziciji i obezbeđivanju čiste, pristupačne energije? Sedmi zadružni princip – briga za zajednicu – poziva nas da zajednički rešavamo klimatsku, energetsku i stambenu krizu.

Upravo ovo je bila jedna od tema na Svetskom zadružnom kongresu (World Cooperative Congress) održanom u Seulu, krajem 2021. Pogledajte snimak sesije Pristupačno stanovanje i energija na kojoj je uz delegate iz Belgije, Južne Koreje, Nemačke, Kanade i SAD učestvovala i naša Ana Džokić i prenela iskustvo regionalne mreže pionirskih stambenih zadruga MOBA, kao i mogućnosti povezivanja stambenog sa energetskim zadrugarstvom. Kombinacija ova dva pristupa fokusira se na to kako održivo stanovanje učiniti istovremeno i finansijski pristupačnim.

Izgrađeno okruženje je odgovorno za skoro 40 procenata globalnih emisija gasova staklene bašte, od kojih se značajan deo može pripisati stambenom sektoru, a udeo varira od zemlje do zemlje u zavisnosti od njene klime i ekonomskog statusa. Neosporno je da će smanjenje upotrebe fosilnih goriva za grejanje i hlađenje naših domova – da navedemo samo najveću potrošnju energije – biti ključno za smanjenje svetskih emisija i sprečavanje ekološke katastrofe. U međuvremenu, mnogima širom sveta još uvek nedostaje adekvatno grejanje, dok cena energije doživljava ekstremne skokove. Ova sesija istražila je šta se može učiniti kako bi stambene zadruge omogućile svojim stanarima podnošljivo kućno okruženje uz dramatično smanjenje i, na kraju, eliminaciju emisije gasova staklene bašte.

Pogledajte kako Minsnail iz Seula obezbeđuje priuštivo stanovanje mladima, koje uključuje solarne panele i car-sharing principe. Na koji je način stambena zadruga Bauverein Halle & Leuna eG iz istočne Nemačke tri četvrtine svog stambenog fonda (od 200 stanova) učinila potpuno energetski efikasnim. Ovo je postignuto korišćenjem daljinskog grejanja i kogeneracije energije, što je dovelo do 62% smanjenja ugljenika i uštede 20% troškova za korišćenje energije. Kanadska zadruga Poisson Entêté radi na inovativnom pilot projektu u kome hidroponička farma u podrumu zadružne stambene zgrade obezbeđuje grejanje i toplu vodu.

Primeri energetskih zadruga koje okuplja evropska krovna organizacija REScoop pokazuju kako zadružno energetsko organizovanje ne vodi samo ka energetski efikasnijim već i udobnijim domovima, a grupno organizovanje čini administraciju, finansiranje i pronalaženje pravog izvođača mnogo lakšim. 

Konačno, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) sa Menhetna, koordinira program energetskih usluga kako bi osnažili siromašne i raznolike stambene zajednice da instaliraju solarne i druge obnovljive izvora energije širom grada. Njihovi počeci vezani su za gerilsku proizvodnju energije u Njujorku 1977. godine, preko stambene zadruge. Posle brojnih peripetija i tužbi na kraju je promenjena regulativa kako bi građani i zadruge mogu da proizvode energiju i vraćaju je u mrežu.

Siže događaja: Living our cooperative identity with affordable housing and energy u organizaciji International Cooperative Alliance.

pametnija zgrada

MOBA HOUSING SCE: uspostavljanje finansiranja za zadružno stanovanje

Za snimak vebinara kliknite na sliku iznad ili pratite sledeći link: https://fb.watch/4p_haelE82/

Pristup finansijama jedna je od glavnih prepreka sa kojom se širom Istočne i Jugoistočne Evropi suočavaju inicijative za pristupačno zadružno stanovanje. U potrazi za brzim i visokim profitom, ulaganje gotovo jedino ide ka tržišnim modelima stanovanja. Ovi modeli, koji isključivo promovišu privatno vlasništvo nad stanovima, nisu dostupni mnogima koji nemaju značajan kapitala za kupovinu stana ili udeo za hipoteku.

U ovakvom kontekstu, 2017. godine Ko gradi grad i pionirske stambene zadruge iz još četiri zemalje regiona udružile su snage i osnovale stambenu mrežu MOBA* (od 2020. Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE). Jedan od glavnih ciljeva MOBE je izgradnje infrastrukture za pristup neophodnim investicijama za zadružni stambeni sektor. Takva ulaganja mogla bi pokrenuti talas stambenih projekata koje vode zajednice i dovesti do pristupačnijih stanova.

Vebinar, koji ovde prenosimo, predstavio je rad MOBE i projekte zadružnog stanovanja njenih organizacija članica iz Beograda, Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba.

Neka od pitanja kojima se diskusija bavila su: Kakvo je stanje zadružnog stanovanja u zemljama odakle su članica MOBE? Gde se svaka od stambenih inicijativa trenutno nalazi? Koje su glavne prepreke za finansiranje zadružnog stanovanja u Istočnoj i Jugoistočnoj Evropi? Koja je bila motivacija za pokretanje MOBE? Zašto je korisno imati regionalnu perspektivu? Kakva finansijska rešenja MOBA razvija, koji su joj ambicija i planovi? Kako pristupačnost i ekološki održivi oblici gradnje, koje pripremaju neke od članica, idu zajedno?

Učesnici: Zsuzsi Pósfai (Rakoczi Collective, Budimpešta), Ana Džokić i Marc Neelen (Ko gradi grad/Pametnija zgrada, Beograd), Rok Ramšak (Zadrugator, Ljubljana), Darovan Tušek (Zadruga otvorena arhitektura, Zagreb), Adéla Zicháčková (Sdilene domi, Prag). Moderator: Natasa Szabo (Centar za solidarnu ekonomiju, Budimpešta).

Vebinar su organizovali Centar za solidarnu ekonomiju i magazin Fordulat iz Budimpešte. 

*U našem i susednim jezicima, reč “moba” odnosi se na sada gotovo zaboravljeni običaj međusobnog ispomaganja domaćinstava u selima.

Više informacija o MOBI: www.moba.coop

pametnija zgrada

Stanovanje u rukama zajednica: konkretan odgovor na efekte pandemije

Kakav uticaj naša stambena situacija i komšijski odnosi imaju na ličnu i kolektivnu sposobnost da se nosimo sa zdravstvenim i ekonomskim uticajem pandemije COVID-19? Prenosimo vam rezultate upravo završenog globalnog istraživanja koje su o ovom pitanju pripremili UrbaMonde i We Effect, organizacije koje podržavaju razvoj različitih formi stanovanja u rukama zajednica.

Detaljan izveštaj preuzmite ovde! (PDF, engleski)

Kontekst studije

Novi koronavirus (COVID-19) obeležio je 2020. godinu i ostavio značajne posledice na većinu svetske populacije. Širom sveta nacionalne, regionalne ili lokalne vlasti i međunarodne organizacije savetovale su građane da ostanu i rade kod kuće, smanje fizički kontakt i socijalne interakcije, ograniče kretanje i ekonomsku aktivnost na “najvažnije”.

Tokom godine organizovano je stotine vebinara iz oblasti ljudskih prava, stambene pravde, feminističkog i inkluzivnog urbanog planiranja. Neke od njihovih ključnih poruka su:

• Značajan deo čovečanstva ne može ostati, učiti ili raditi od kuće, jer za to nema odgovarajuće stambene uslove. • U mnogim zemljama radnici i radnice koji obavljaju neformalni rad i neplaćeni kućni posao, posebno žene, su isključeni iz sistema socijalne zaštite i nege, ne mogu ostati kod kuće jer zavise od svog dnevnog prihoda kako bi se prehranili, plaćali kiriju, slali novac porodicama itd. • Prinudna iseljenja usred pandemije izlažu decu, odrasle i čitavo društvo virusu i različitim socijalnim problemima. • Izolacija i druge mere imaju više uticaja na žene, s obzirom na njihovu ulogu u domaćinstvu. Žene su takođe izloženije nasilju u porodici, koje je u porastu od početka mera izolacije. • Postojeće nejednakosti u pogledu pristupa zdravstvenoj zaštiti i ekonomiji dramatično su se povećale, pogađajući posebno beskućnike, stanovnike siromašnih naselja, prenaseljenih stanova, prigradskog socijalnog stanovanje, izbegličkih kampova, i mnoge druge. • “Adekvatno stanovanje” je ljudsko pravo, priznato Univerzalnom deklaracijom o ljudskim pravima iz 1948. godine i Međunarodnim paktom o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima iz 1966. godine, koje je neophodno za ostvarivanje drugih prava. Iako se često pominje u nacionalnim ustavima, ovo pravo često nije zagarantovano u praksi ili je kršeno, posebno u kriznim vremenima.

Ovaj izveštaj bavi se procenom odnosa između tipa stanovanja i obima u kojem su stanari pogođeni pandemijom COVID-19 (u pogledu zdravstvenih, socijalnih i ekonomskih uticaja). Studija se zasniva na hipotezi da su inicijative u kojima stanovanje vode zajednice koje u njima žive (stambene zadruge, zemljišni fondovi zajednica/Community Land Trust-CLT, zajedničko stanovanje/co-housing, namenski nastale zajednice i naselja sa snažnim osećajem solidarnosti i učešća) omogućile njihovim stanovnicima da kolektivno organizuju samopomoć, odbrane svoje prava, spreče prinudno iseljavanje i razviju druge mehanizme otpornosti kao odgovor na gubitak i smanjenje prihoda usled pandemije.

Između septembra i novembra 2020. sprovedeno je globalno istraživanje i 52 intervjua kako bi se dokumentovali, razumeli i analizirali odgovori zajednica i pojedinaca koji žive u raznim vrstama stanovanja u različitim zemljama na višestruke krize izazvane pandemijom COVID-19.

Sigurnost stanovanja u zavisnosti od modela vlasništva nad zemljištem i stanovima

Zaključci

U poređenju sa neregulisanim stambenim situacijama, stanovanjem pod zakup i standardnim privatnim vlasništvom, u ovim vremenima stanovanje u rukama zajednica dalo je važne prednosti njihovim stanarima kroz:

• Sigurnost upravljanja: ovi modeli nude veću zaštitu od prinudnih iseljenja, zaplene imovine ili pritiska za preseljenjem, čak i ako ljudi izgube deo svojih prihoda (kroz sigurnosne fondove, kolektivnu otplatu kredita, mesečnu otplatu proporcionalnu prihodima, pregovarački kapacitet sa finansijerima …) .

• Stvaranje prihoda: grupe koje su se prethodno organizovale oko zajedničke štednje ili stanovanja pre će uspostaviti nove aktivnosti koja donose prihod i prilagođavaju se gubitku posla i ekonomskoj krizi (proizvodnja sapuna i maski, kupovina hrane komšijama).

• Solidarnost u akciji: komšije se poznaju (bore se zajedno za stanovanje, učestvuju u skupštinama, odborima i aktivnostima …), znaju koje situacije su ranjive i lakše veruju i pomažu jedni drugima (bolesni, stariji, deca, nezaposleni itd.).

• Zajedno protiv izolacije: kolektivne aktivnosti smanjuju opterećenost, posebno ženama, ali takođe emocionalno i psihološki pomažu u sprečavanju izolacije, usamljenosti, stresa i depresije.

Više o studiji i link na detaljan izveštaj možete naći na sajtu organizacije urbaMonde. Studija daje uvid u različite modele stanovanja koje vode zajednice, kao i relevantan pregled 27 stambenih grupa od Kenije do Bangladeša, Belgije, Španije, Argentine ili Urugvaja, i njihove konkretne situacije.

pametnija zgrada

Stambena zadruga La Borda, Barselona

Globalna finansijska kriza i pucanje španskog spekulativnog “stambenog balona” 2008. godine imale su ogroman uticaj kako na finansijsko tržište tako i na tržište rada i stanovanja u Španiji, uvećavajući pritisak na budžet domaćinstva sa prevelikim troškovima stanovanja. Međutim, ova situacija je takođe otvorila mogućnost za alternativne pristupe stanovanju – mimo tradicionalnih oblika vlasništva i iznajmljivanja. Pilot inicijative za takve vrste stanovanje su počele da rastu u okviru socijalne i zadružne ekonomije.

Tako je i grupa stanovnika Barselone odlučila da preuzme stvari u svoje ruke i osnuje stambenu zadrugu La Borda kako bi obezbedila pristojne, pristupačnije i ekološki prihvatljive domove. Sedam godina kasnije, 2019. godine uspešno su završili izgradnju 28 stanova na zemljištu namenjenom za državno subvencionisano stanovanje koje su dobili ugovorom o zakupu na 75 godina. Model stambene zadruge koju koristi La Borda kategorizovana je pod pravnim terminom “ustupanje namene”, koji se u Španiji odnosi na pravo stanara da koristi stambenu jedinicu u zamenu za naknadu koja nije komercijalna. Ova terminologija je važna jer razlikuje model dugoročno pristupačnog stanovanja La Borda od tradicionalnog modela stambene zadruge gde stambene jedinice postaju privatno vlasništvo. 

La Borda je pionirska stambena zadruga ove vrste u Španiji, i u mnogim svojim aspektima inspirativan primer za model stambenog udruživanja koji u Beogradu razvija Ko gradi grad. To pokriva i način organizovanja i optimizacije prostora i resursa tako da podstiče interakciju između stanovnika i daje prednost zajedničkom, ali uključuje i metod gradnje i izbora materijala koji smanjuju uticaj projekta na životnu sredinu bez povećanja troškova.

Prenosimo vam snimak predavanja koje je održao Carles Baiges Camprubi, arhitekta i urbani sociolog, jedan od članova arhitektonske zadruge Lacol koja je vodila pripremu i realizaciju projekta La Borda, a istovremeno i njen stanar. Predavanje je organizovano u okviru online konferencije STANOVANJE PO MERI: participativne prakse u polju stanovanja, 28. oktobra 2020. Događaj su organizovali Institut za stanovanje i prostor i Zadrugator iz Ljubljane.

pametnija zgrada

Može li energetska efikasnost biti integralni deo finansijski pristupačnog stanovanja?

Studija koju vam predstavljamo na primeru pilot projekta stambenog zadrugarstva ispituje može li energetski efikasna, ekološka stanogradnja doprineti nižim cenama i dugotrajnijim rešenjima u stambenom sektoru u Srbiji, i tako odgovoriti potrebama građana? I, da li to zahteva mere drugačije od onih koje se obično primenjuju u okviru inovativnih pristupa rešavanja stambenih pitanja u drugim zemljama?

Studija u PDF formatu (klik na sliku)

Istraživanje, koje je uradio tim Regionalnog Evro centra za energetsku efikasnost sa Fakulteta inženjerskih nauka Univerziteta u Kragujevcu, zasniva se upravo na ovim kompleksnim pitanjima. 

U stambenom sektoru u Srbiji postoji ogroman prostor za poboljšanje: ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, a stepen raznovrsnosti postojećih modela vlasništva ili upravljanja zgradama je nizak.

Neposredni povod za ovu studiju je predstojeći pilot projekat Pametnija zgrada (PZ) za izgradnju objekta sa više stambenih jedinica, koji u Beogradu razvija udruženje Ko gradi grad. Pametnija zgrada je prva stambena zadruga osnovana u Beogradu u poslednjih skoro dvadeset godina, a njena izgradnja predviđena u naredne dve do tri godine. Cilj istraživanja je da proceni održivost uvođenja pristupačnih, energetski efikasnih i ekoloških elemenata u izgradnju ovakve višestambene zgrade, imajući u vidu lokalni kontekst.

Veliki deo stanovništva nije u mogućnosti da ostvari svoje osnovne stambene potrebe kupovinom ili najmom nekretnina. Za one koji žele da se osamostale i sebi obezbede pouzdano stambeno rešenje situacija je u trenutnim okolnostima često nerešiva. Procena je da samo 15% stanovništva može da kupi stan na tržištu bez institucionalne podrške, 69% mladih (uzrasta 18-34 godine) i dalje živi sa roditeljima (Eurostat, 2018), a stanovi u javnom vlasništvu, kojih ima približno 1%, ne mogu mnogo toga da reše. Osim toga, stanovanje predstavlja sve veći izazov za građane Srbije: 66% domaćinstava odvaja više od 40% svojih prihoda na osnovne troškove stanovanja (najveći procenat u Evropi, Eurostat 2018), zbog čega je značajan broj njih u opasnosti od isključivanja komunalnih usluga (grejanje, električna energija itd.). 

Pet principa “pasivne kuće” koji pomažu u postizanju veoma male potrošnje energije

Srbiji je neophodan nov pristup sektoru stanogradnje, i to takav da kao investicija bude pristupačan, ali i da podrazumeva dugoročno niske troškove života. S obzirom na to da proizvodnja nekretnina predstavlja jedan od najaktivnijih sektora u Srbiji, a gradnja jedan od faktora koji najviše doprinosi klimatskim promenama (direktni uticaj građevinarstva na nivo ugljen-dioksida, kao i dugoročni uticaj potrošnje energije tokom korišćenja zgrada), neminovno je da svaki pokušaj uvođenja inovacija u stambeni sektor istovremeno zahteva i smanjenje ekološkog otiska.

Mapa sertifikovanih “pasivnih kuća” u Evropi (oktobar 2019)

Zato ova analiza povezuje obe navedene ambicije: potragu za cenovno pristupačnom stambenom zgradom koja troši malo energije, i ima niži ekološki otisak od uobičajenih objekata. I smešta ih u kontekst Srbije, gde je cena električne energije znatno jeftinija od ostatka Evrope, što demotiviše ulaganja u energetsku efikasnost. A proizvodnju električne energije istovremeno karakteriše znatno viši ekološki otisak po kWh utrošene električne energije (drugim rečima ogromno zagađenje i emisija ugljen-dioksida) u poređenju sa drugim zemljama. Sve ovo konceptu “pasivne zgrade”, koji je kroz studiju testiran, ostavlja mali manevarski prostor za ulaganja u mere energetske efikasnosti. Dok studija na konkretnom primeru upravo ukazuje kojim konstruktivnim sistemima, materijalima i odabirom tehničkih rešenja se ovaj prostor može osvojiti. I kako takav korak može biti napravljen kroz pionirski poduhvat stambenog zadrugarstva.

Studiju Visoka energetska efikasnost, mali uticaj na životnu sredinu, pristupačnost: analiza primene principa pasivne kuće u višestambenim zgradama u Srbiji finansiralo je Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje.

Studiju u PDF formatu možete ovde preuzeti na srpskom i engleskom jeziku.

pametnija zgrada

Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Advokatska kancelarija Učajev je napravila studiju izvodljivosti Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu u Srbiji – pravne, finansijske i fiskalne implikacije. Ova studija ukazuje na potencijal stambenog zadrugarstva da doprinese dugoročnoj priuštivosti stanovanja u Srbiji, ali pre svega studiozno mapira ključne prepreke koje treba razrešiti na tom putu. Studija je značajan doprinos naporima Ko gradi grad da uspostavi alternativu tržišnom stanovanju koje je pod sadašnjim uslovima dostupno samo malom broju ljudi.

Studiju je finansiralo Savezno ministarstvo za ekonomsku saradnju i razvoj Nemačke (BMZ) putem Nemačko-srpske inicijative za održivi rast i zapošljavanje. Ko gradi grad je studiji doprineo polaznim materijalima, predlozima uporednih primera zadružnog stanovanja i komentarima u toku izrade.

Studiju ovde možete preuzeti na srpskom i engleskom jeziku. A u nastavku prenosimo njen rezime.

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

  • Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
  • Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

  • davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
  • prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.
pametnija zgrada

Osnovana Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE

Posle dve i po godine posvećenog zajedničkog rada, u Zagrebu je 29. februara 2020. održana Osnivačka skupština Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE. Evropska zadruga (European Cooperative Society) posluje na teritoriji čitave Evrope koristeći u svom odlučivanju zadružna pravila. Stambena zadruga Pametnija zgrada iz Beograda, koju je pokrenuo Ko gradi grad, zajedno sa sestrinskim organizacijama iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba, jedna je od njenih osnivača. Gradeći institucionalni okvir na regionalnom nivou, cilj MOBE je da podrži razvoj novih stambenih zadruga i prvenstveno adresira finansijske prepreke na koje inicijative kao što su naše nailaze. MOBA ima potencijal da načini preokret u razvoju kolektivnih rešenja pristupačnom stanovanju u našem regionu. 

Prenosimo Preambulu Statuta Evropske zadruge MOBA HOUSING SCE:

“Svesni rastuće nepriuštivosti stambenog prostora i komodifikacije stanovanja na globalnom nivou, a kako smo u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope (CJIE) posebno pogođeni stambenom krizom, mi – grupa pionirskih stambenih inicijativa – udružili smo snage i osnovali Evropsku zadrugu MOBA HOUSING SCE. Verujemo da su u našim zemljama neophodni novi akteri i novi modeli stambenog zbrinjavanja, kao i inovativni pristup ulaganju u stanovanje. Naziv ‘MOBA’ potiče od pojma koji se koristi u južnoslovenskim jezicima, a odnosi se na rasprostranjeni običaj mobilizacije međusobne pomoći. Mi se mobilizujemo kako bi izgradili institucionalni okvir, ukorenjen u zadružnim principima delovanja, kako bi zajedno omogućili pristup priuštivom stanovanju i dugoročno osigurali sigurne domove u zajednicama širom regije. 

Kombinacija porasta cena nekretnina i niskih primanja mnogima onemogućava pristup adekvatnom stanovanju, a nezaustavljiva komodifikacija stambenog fonda predstavlja dodatni problem stvaranju dugoročno dostupnog stanovanja u zemljama Centralne, Jugoistočne i Istočne Evrope. Dodatno, postojeća stambena ponuda u regiji u potpunosti je fokusirana na individualno vlasništvo nad stambenim prostorom i nuklearnu porodicu kao merilo stambenih potreba, iako postoji jasna potreba za diverzifikacijom organizacije stambenih odnosa. Ova potreba uglavnom je proizišla iz činjenice da je vlasništvo nad vlastitim stambenim prostorom nedostižno, ali i zbog sve češćih zahteva za mobilnošću i selidbe zbog posla, kao i rastuće potrebe za integracijom stambenog i poslovnog prostora, ili aranžmana koji uzimaju u obzir međugeneracijsku brigu. 

Kako bi iznašli rešenje za ovakvo neodrživo stanje, mi radimo na stvaranju zajedničke infrastrukture za nove stambene inicijative, koja se bazira na zadružnom modelu i vrednostima – stvarajući zajedničku platformu i instrument koji prikuplja i usmerava priuštivo i fer finansiranje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE strukturirana je na način da bude posrednik između većih financijskih aktera zainteresiranih za investiranje u lokalne, ne-špekulativne stambene inicijative u kojima zajednica investira i zajednički odlučuje. Evropska zadruga MOBA HOUSING SCE je također partner sa stambenim mrežama iz drugih delova Evrope, što stvara mogućnost za međusobnu solidarnost i učenje u polju stanovanja.”

–
Ukoliko želite da više saznate o MOBA počecima i njenim principima pročitajte tekst istraživačice i MOBA članice Agnes Gagyi “Building bottom-up finance solutions for cooperative housing in central and southeastern Europe” objavljen u okviru knjige “Public Finance for the Future We Want” objavljene u junu 2019.

pametnija zgrada

OpenFRM – alat za finansijski dizajn, podrška stambenim zadrugama

Na putu ka realizaciji pilot projekta Pametnije zagrade, Ko gradi grad je otvorio nekoliko važnih i složenih pitanja. Jedno od njih je kako predvideti i testirati finansijsku izvodljivost nove generacije stambenih zadruga i njihovu održivost na duge staze. Zato smo se u poslednjih godinu i po dana bavili izradom alata za finansijski dizajn koji kroz testiranje brojnih relevantnih parametara ukazuje na moguće razvojne scenarije.

OpenFRM je alat otvorenog koda. On daje pregled očekivanih finansijskih tokova tokom procesa pripreme i izgradnje višestambene zgrade, kao i tokom 35-godišnjeg perioda njenog korišćenja. Namenjen je stambenim zadrugama, i drugim nekomercijalnim akterima, koji pripremaju izgradnju (ili kupovinu, rekonstrukciju) zgrada u kolektivnom vlasništvu njihovih stanara. Lako se može prilagoditi potrebama pojedinačnih slučajeva, i tako kolektivima ili profesionalcima daje mogućnost da brzo steknu uvid u finansijsku i prostornu izvodljivost i pristupačnost njihovog stambenog projekta.

Potaknut novim talasom stambenih zadruga

OpenFRM je nastao sa ciljem da podrži ne samo realizaciju naše prve zgrade u Beogradu, već i partnerskih organizacija iz Budimpešte, Ljubljane, Praga i Zagreba u okviru zajedničke Stambene mreže MOBA. Stambene situacije u našim gradovima povezuje akutno nepristupačna ponuda na tržištu nekretnina za ogroman deo stanovništva, kao i zanemarljiv udeo socijalnog stanovanja.

Upravo ovaj stambeni ćorsokak doveo je do gotovo paralelnog nastanka pionirskih inicijativa koje žele da stvore uslove za drugačije rešavanje stambenog pitanja u ovih pet gradova, kroz realizaciju prvih stambenih zgrada – svaka u svom kontekstu. Ovaj korak zahteva pravilnu procenu obima svakog projekta, rizika koji on sa sobom nosi, kao i upravljanja, kratkoročnog (faza pripreme i izgradnje), tako i dugoročnog (tekući troškovi).

OpenFRM alat razvijen je radi pružanja ovih uvida. Pokrenuo ga je Ko gradi grad tim i STEALTH.unlimited, a kolektivno je testiran i unapređen u okviru mreže MOBA kroz niz radionica, uključujući konsultacije sa Zadrugom za etičko finansiranje (ZEF, Zagreb) i kolektivom Socialni Inovatori (Bratislava). Njegovu realizaciju podržao je Fond za kreativne industrije Holandije, i sada je dostupan široj zajednici novih stambenih inicijativa i zadruga.

Gde naći OpenFRM

Alat se može preuzeti kao zip paket (uključujući dodatnu dokumentaciju) sa sajta MOBA.coop, ili – za one koji su navikli na rad u otvorenom kodu – direktno sa GitHub-a.

Dolazi u obliku .ods fajla (OpenDocument Spreadsheet) koji možete otvoriti pomoću LibreOffice ili bilo kog kompatibilnog programa.

Kako funkcioniše OpenFRM

Alat je na engleskom jeziku i sastoji se od tabele sa šest modula: Ulaz/Izlaz (Inputs/Outputs), Dizajn (Design), Izgradnja (Build), Finansije (Finance), Održavanje i poslovanje (Maintain & Operate) i na kraju Analiza troškova životnog ciklusa (LCCA). Uputstvu za korišćenje – OpenFRM Manual – daće vam detaljan uvid u svaki od šest modula (desni meni).

U okviru modula Ulaz/Izlazi, mogu se uneti osnovni podaci projekta. Važno je napomenuti da se  OpenFRM može koristiti kao alat za kreiranje projekta ili razmatranje njegovih različitih scenarija – ne samo za „potvrđivanje“ već dobro razrađenog predloga. To znači da ćete unošenjem već samo nekoliko parametara nazad dobiti neke bitne uvide u projekat.

Odatle se dalje možete generisati detaljniji pregled. Moduli Dizajn i Izgradnja pružaju pregled stvarnog ulaganja u projekat, modul Finansije detaljno opisuje strukturu i troškove kapitala, dok Održavanje i poslovanje uvodi logiku dugoročnog održavanja zgrade i njenog vođenja. LCCA modul napokon pokazuje novčani tok, finansijske performanse i dugoročnu održivost projekta (35 godina).

Otvoreni kod

Paket alata je dostupan pod licencom Creative Commons Attribution Share Alike 4.0 (cc-by-sa-4.0). Kako OpenFRM ne radi strogo sa izvornim kodom, Creative Commons (CC) licenca je izabrana umesto tipičnih licenci za softver/kodiranje (poput GNU). Kompletna licenca je dostupna na GitHub spremištu.

OpenFRM je razvijen i održava se na platformi GitHub. Ovo je standardna platforma za hosting kodova (njihovo ažuriranje) i saradnju. Oni koji su aktivni u zajednici otvorenog koda i uključeni na GitHub mogu doprineti daljem razvoju alata ili prijaviti probleme kod trenutno aktivnog „master branch”-a.

pametnija zgrada

Ka pilot projektu: Pametnija zgrada

Ko gradi grad preuzima izazov da realizuje prvi objekat Pametnije zgrade u Srbiji! Pametnija zgrada predstavlja mogućnost drugačijeg pristupa stanovanju kao model stanogradnje zasnovan na principima udruživanja građana, pristupačnosti i kolektivne samogradnje. Kroz proces učenja želimo da izgradimo tehnički, društveni, finansijski i politički kapacitet da se sprovede ovakav projekat, i time unapredi ne samo kvalitet stambenih uslova, već i života u Srbiji uopšte. U narednih šest meseci naš tim radiće na definisanju pilot projekta.

pametnija zgrada
1 2 3 4